Immer wieder kommt es vor, dass Mieter einen Mietvertrag voreilig abschließen und den Vertragsschluss später bereuen. Hierfür kann es die unterschiedlichsten Gründe geben. Ist der Mieter beispielsweise davon ausgegangen, eine Gehaltserhöhnung zu erhalten und sich eine größere Wohnung leisten zu können und stellt sich dies als Irrtum heraus, kann ein Bedürfnis bestehen, den Mietvertrag wieder rückgängig zu machen.

Auch ein beabsichtigter, aber nicht realisierbarer Umzug in die Stadt, in der sich die bereits angemietete Wohnung befindet, kann Anlass für den Wunsch des Mieters sein, den Mietvertrag gar nicht erst in Vollzug zu setzen und so schnell wie möglich rückabzuwickeln. Viele Mieter glauben, sie könnten von einem Mietvertrag innerhalb von 14 Tagen seit Vertragsschluss zurücktreten und dadurch eine Kündigung sowie die Mietzahlungen bis zum Ablauf der Kündigungsfristen umgehen. Stellt sich dann heraus, dass dies so einfach nicht möglich ist, ist die Aufregung groß und finanzielle Probleme nicht selten.

Dieser Beitrag räumt mit dem Irrglauben auf, es bestehe grds. ein Rücktrittsrecht innerhalb von 14 Tagen seit Vertragsschluss. Erörtert wird außerdem die Frage, ob und wenn ja unter welchen Voraussetzungen es möglich ist, einen Mietvertrag rückgängig zu machen, ohne auf eine Kündigung und die Einhaltung von Kündigungsfristen angewiesen zu sein.

Grundsätzlich gilt: Ein geschlossener Mietvertrag kann einseitig nur durch Kündigung beendet werden

Bei einem Mietvertrag handelt es sich um ein sog. Dauerschuldverhältnis, das sich nicht in dem einmaligen Austausch von Leistung und Gegenleistung erschöpft, sondern die Parteien zu wiederkehrenden oder dauerhaften Leistungen über einen längeren Zeitraum verpflichtet. Typisch für Dauerschuldverhältnisse ist es, dass sie grds. nicht durch einen Rücktritt rückgängig gemacht werden können. In Betracht kommt in der Regel nur eine Vertragsbeendigung mit Wirkung für die Zukunft durch eine Kündigung grds. unter Einhaltung von Kündigungsfristen. Aus diesem Grund sieht auch das Gesetz kein spezielles Rücktrittsrecht des Mieters vom Mietvertrag vor. Möchte der Mieter das Mietverhältnis beenden, muss er dieses (sofern kein Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung vorliegt) unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist des § 573 As.1 BGB kündigen und bis dahin auch die Miete zahlen. Die Kündigung ist allerdings schon ab Vertragsschluss und damit auch schon vor dem Einzug des Mieters möglich.

Ein Rücktrittsrecht besteht nur in seltenen Ausnahmefällen

Dass ein Mietverhältnis im Regelfall nur durch Kündigung beendet werden kann, heißt nicht, dass ein Rücktritt grds. ausgeschlossen ist. Dieser ist in folgenden zwei Fällen möglich:

Zum einen steht es den Vertragsparteien frei, durch eine Klausel im Mietvertrag zu vereinbaren, dass der Mieter das Recht haben soll, unter bestimmten Voraussetzungen vom Vertrag zurückzutreten. Dies geschieht zwar selten. Für den Mieter, der den Mietvertrag rückgängig machen möchte, empfiehlt es sich jedoch, durch einen Blick in den Mietvertrag zu prüfen, ob ein solches Recht besteht.

Neben dem vertraglich eingeräumten Rücktrittsrecht kann in Ausnahmefällen ein gesetzliches Rücktrittsrecht bestehen. § 323 BGB sieht ein Rücktrittsrecht für die Fälle vor, dass ein Schuldner bei einem gegenseitigen Vertrag eine fällige Leistung nicht oder nicht vertragsgemäß erbringt, obwohl der Gläubiger ihm eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. Dieses Rücktrittsrecht findet in der Regel nicht auf Dauerschuldverhältnisse Anwendung. Ist der Mietvertrag allerdings noch nicht in Vollzug gesetzt, ist ein Mieter nach einem Urteil des OLG Brandenburg vom 20.06.2012 – 3 U 6/10 jedoch dann zum Rücktritt vom Mietvertrag berechtigt, wenn der Vermieter die Mieträume trotz Nachfristsetzung nicht bis zu dem vereinbarten Übergabetermin in einen dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand versetzt hat.

Wird der Rücktritt erklärt, hat dies zur Folge, dass sich der Mietvertrag gem. § 346 BGB in ein sog. Rückgewährschuldverhältnis umwandelt. Das bedeutet, dass die jeweils empfangenen Leistungen der jeweils anderen Partei zurückzuerstatten sind. Der Vermieter hat dem Mieter die Miete zurückzuzahlen, wenn diese bereits entrichtet wurde. Der Mieter seinerseits muss dem Vermieter den Wert des Gebrauchsvorteils ersetzen, wenn ihm die Wohnung bereits überlassen wurde. Dieser wird in der Regel in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete bestehen.

In Ausnahmefällen besteht ein Widerrufsrecht

In der Regel finden die Verhandlungen im Vorfeld des Vertragsschlusses bei einem Mietvertrag in den Geschäftsräumen des Vermieters oder Maklers oder bei einem Besichtigungstermin in der künftigen unbewohnten Wohnung statt. Werden die Vertragsverhandlungen allerdings innerhalb einer Privatwohnung oder am Arbeitsplatz des künftigen Mieters geführt, können die Umstände des Vertragsschlusses dazu führen, dass dem Mieter ein Widerrufsrecht zusteht.

Voraussetzungen für das Widerrufsrecht:

Es muss ein Haustürgeschäft vorliegen

Das Gesetz enthält in § 312 BGB ein Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften. Danach steht einem Verbraucher bei einem Vertrag zwischen ihm und einem Unternehmer, der eine entgeltliche Leistung zum Gegenstand hat, ein Widerrufsrecht zu, wenn der Verbraucher zum Abschluss des Vertrages durch mündliche Verhandlungen an seinem Arbeitsplatz oder im Bereich einer Privatwohnung bestimmt worden ist.

Für den Mieter bedeutet dies Folgendes:

1. Ihm steht ein Widerrufsrecht nur dann zu, wenn sein Vermieter in Ausübung seiner gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit handelt. Nur dann ist er nämlich Unternehmer i.S.d. § 14 BGB. Ob dies der Fall ist, ist eine Frage des Einzelfalles. In der Regel kann jedoch davon ausgegangen werden, dass ein Vermieter als Unternehmer handelt, wenn er viele Wohnungen an wechselnde Mieter vermietet und hierfür ein Büro unterhält.
2. Weitere Voraussetzung für das Widerrufsrecht ist es, dass die Vertragsverhandlungen am Arbeitsplatz des Mieters oder im Bereich einer Privatwohnung stattgefunden haben. Entscheidend ist nicht der Moment des Vertragsschlusses, sondern derjenige der Verhandlungen, die den Entschluss des Mieters, den Mietvertrag zu schließen, herbeigeführt haben.

Das Merkmal des Arbeitsplatzes bedarf keiner weiteren Erläuterung.

Bei der Prüfung, ob Vertragsverhandlungen im Bereich einer Privatwohnung stattgefunden haben, ist allerdings hervorzuheben, dass es nicht erforderlich ist, dass es sich bei der Privatwohnung um diejenige des Mieters selbst handelt. Vertreten wird daher, dass z.B. auch die anzumietende Wohnung selbst eine Privatwohnung i.S.d. § 312 BGB darstellt, wenn sie zum Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen noch vom Vormieter bewohnt wird. Auch die Wohnung des Vermieters ist eine Privatwohnung i.S.d. § 312 BGB. Finden die Vertragsverhandlungen in der Wohnung des Vermieters statt, löst dies ein Widerrufsrecht allerdings nur dann aus, wenn der Mieter den Vermieter in seiner Wohnung zu anderen Zwecken aufsucht und bei dieser Gelegenheit, ohne dass dies geplant war, die Vertragsverhandlungen geführt werden. Sucht der Mieter den Vermieter hingegen von vorn herein mit dem Ziel in dessen Privatwohnung auf, Vertragsverhandlungen mit diesem zu führen, besteht kein Widerrufsrecht (vgl. BGH, Urteil vom 30. 3. 2000 – VII ZR 167/99). Ebenso wenig schutzbedürftig wie im Fall des zielgerichteten Aufsuchens des Vermieters zu Vertragsverhandlungen ist der Mieter, wenn er den Vermieter zu sich in seine Wohnung oder in eine andere Privatwohnung zu den Vertragsverhandlungen bestellt. Auch in diesem Fall besteht gem. § 312 Abs.3 Nr.1 BGB kein Widerrufsrecht.

Die genannten Einschränkungen müssen auch für die Verhandlungen in der vom Vormieter bewohnten anzumietenden Wohnung selbst gelten.

Form und Frist des Widerrufs

Das Gesetz sieht in § 355 Abs.2 S.1 BGB vor, dass der Widerruf binnen einer Frist von 14 Tagen zu erfolgen hat. Dies gilt allerdings nur, wenn der Mieter über sein Widerrufsrecht spätestens beim Vertragsschluss belehrt worden. Erfolgt die Belehrung später, beträgt die Frist einen Monat und beginnt erst mit der Belehrung zu laufen. Unterbleibt die Belehrung hingegen vollständig, muss der Widerruf innerhalb von 6 Monaten nach Vertragsschluss erklärt werden.

Der Widerruf muss außerdem in Textform erfolgen. Diese ist in § 126 b BGB geregelt und unterscheidet sich von der Schriftform dadurch, dass keine handschriftliche Unterschrift erforderlich ist. Der Widerruf kann daher im Gegensatz zu einer Kündigung auch per E-Mail, SMS oder Fax erklärt werden.

Auch Mietaufhebungs- und Mietänderungsverträge unterliegen dem Widerrufsrecht

Dass der erstmalige Mietvertragsschluss als Haustürgeschäft erfolgt, ist höchst selten. Das Widerrufsrecht wird daher meistens nicht beachtet, wenn es um Mietverträge und deren Rückabwicklung geht. Dabei wird jedoch oft vergessen, dass nicht nur der erstmalige Abschluss des Vertrages, sondern grds. auch Mietaufhebungsverträge (vgl. LG Heidelberg, Urteil vom 23.04.1993 – 5 S 231/92) und (nach überwiegender Ansicht) Mietänderungsverträge von grundsätzlicher Bedeutung (vgl. AG Köln, Urteil vom 28.10.2004 – 210 C 248/04) widerrufen werden können, wenn die o.g. Voraussetzungen vorliegen. Bei solchen Verträgen kann es schon eher mal zu einer Haustürsituation kommen.

Beispiele für Mietänderungsverträge von grundsätzlicher Bedeutung sind:

• Mieterhöhungsvereinbarungen (vgl. LG Wiesbaden, Urteil vom 01. Juli 1996 – 1 S 434/95),
• Vereinbarungen über die Übernahme von Betriebskosten (vgl. AG Frankfurt, Urteil vom 13. Februar 1998 – 33 C 3489/97 – 13, 33 C 3489/97),
• Nachträgliche Befristungen (vgl. LG Görlitz, Urteil vom 23.08.2000 – 2 S 190/99),
• Die Vereinbarung einer Betriebskostenvorauszahlung anstelle der mietvertraglichen Betriebskostenpauschale.

Rechtsfolgen des Widerrufs

Der Widerruf hat dieselben Folgen, wie auch der Rücktritt vom Mietvertrag. Auf Grund der Verweisung in § 357 Abs.1 BGB auf § 346 BGB entsteht auch durch den Widerruf ein Rückgewährschuldverhältnis, dass die Verpflichtung der Parteien begründet, die jeweils empfangenen Leistungen der anderen Partei zurückzuerstatten.

Durch eine Anfechtung kann ein Mietvertrag rückwirkend vernichtet werden

Eine weitere Möglichkeit, die sofortige und rückwirkende Beendigung des Mietverhältnisses herbeizuführen, stellt die Anfechtung dar, die in den §§ 119 ff. BGB geregelt ist. Das Anfechtungsrecht steht- anders als das Widerrufsrecht- nicht nur dem Mieter, sondern auch dem Vermieter zu. Liegt einer der in den §§ 119 ff. BGB genannten Anfechtungsgründe vor, können Mieter und Vermieter ihre Willenserklärung, die zum Vertragsschluss geführt hat, anfechten mit der Folge, dass der Vertrag als von Anfang an nichtig anzusehen ist.

Bedeutung kann beim Abschluss eines Mietvertrages insbesondere der in § 119 Abs.2 BGB geregelte Irrtum über eine verkehrswesentliche Eigenschaft einer Person oder Sache haben. Ein solcher kann beispielsweise vorliegen, wenn sich der Vermieter über die Zahlungsfähigkeit des Mieters irrt. Wesentlich öfter wird es allerdings vorkommen, dass der Mieter falsche Vorstellung von der Beschaffenheit der gemieteten Räume hat. In solchen Fällen ist eine Anfechtung nach zwar umstrittener, aber verbreiteter Auffassung nicht zulässig, wenn sich der Irrtum auf einen Umstand bezieht, der zugleich einen Mangel darstellt. Hier sollen die in §§ 536 ff. BGB geregelten Gewährleistungsrechte vorgehen, und zwar nach Auffassung einiger bereits vor der Überlassung der Mietsache, nach anderer Ansicht erst nach der Überlassung. Irrt sich der Mieter beispielsweise über die Größe der angemieteten Räume, stellt dies zugleich einen Mangel i.S.d. § 536 BGB dar, weshalb sich das dargestellte Konkurrenzproblem ergibt.

Nicht durch das Gewährleistungsrecht verdrängt werden jedoch das Anfechtungsrecht wegen eines Erklärungs- oder Inhaltsirrtums gem. § 119 Abs.1 BGB sowie das Recht zur Anfechtung wegen arglistiger Täuschung oder widerrechtlicher Drohung gem. § 123 BGB. Ein Inhaltsirrtum kann beispielsweise vorliegen, wenn sich der Mieter über die Identität des Vermieters oder das Mietobjekt irrt. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang allerdings, dass viele sog. Motivirrtümer über die Umstände, die zum Vertragsschluss Anlass gegeben haben, nicht zur Anfechtung berechtigen. Hat der Mieter also beispielsweise irrtümlich angenommen, er erhalte einen neuen Job in der Stadt, in der sich die Mietwohnung befindet oder er erhalte eine Gehaltserhöhung, durch die er sich die angemietete Wohnung leisten könne, folgt hieraus kein Anfechtungsrecht.

Das Recht zur Anfechtung wegen arglistiger Täuschung, das nach überwiegender Ansicht auch dann besteht, wenn sich der täuschungsbedingte Irrtum auf einen Mangel der Mietsache bezieht, ist nicht nur für den Mieter, sondern auch für den Vermieter relevant. So besteht z.B. ein Recht des Vermieters, den Mietvertrag anzufechten, wenn der Mieter im Rahmen einer Selbstauskunft falsche Angaben beispielsweise zu seiner Zahlungsfähigkeit macht.

Liegt ein Anfechtungsgrund vor, muss die Anfechtung unverzüglich d.h. ohne schuldhaftes Zögern erfolgen, nachdem der Mieter bzw. Vermieter von dem Anfechtungsgrund Kenntnis erlangt hat, spätestens jedoch 1 Jahr nach Abgabe der Willenserklärung. Im Falle einer Täuschung oder Drohung beträgt die Frist für die Anfechtung allerdings 1 Jahr.

Die Anfechtung hat zur Folge, dass der Mietvertrag rückwirkend beseitigt wird (vgl.BGH, Urteil vom 6. 8. 2008 – XII ZR 67/06). Bereits empfangene Leistungen, wie die Miete oder der Gebrauchsvorteil nach Überlassung der Mietsache sind nach Bereicherungsrecht gem. den §§ 812 ff. BGB zurückzugewähren.

Eine außerordentliche fristlose Kündigung führt zur sofortigen Beendigung des Mietvertrages

Das Ziel, den Mietvertrag ohne Einhaltung von Kündigungsfristen sofort zu beenden, können Mieter und Vermieter auch durch eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. den §§ 543, 569 BGB erreichen. Hierdurch wird der Mietvertrag zwar nicht mit Wirkung für die Vergangenheit beseitigt, wie es bei der Anfechtung der Fall ist, aber dennoch sofort beendet.

Die außerordentliche fristlose Kündigung setzt allerdings voraus, dass ein wichtiger Grund vorliegt, was nur dann der Fall ist, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Alles über die Voraussetzungen dieses Kündigungsrechts erfahren Sie im Beitrag: „Außerordentliche fristlose Kündigung“.