Bereits Möbel in die neue Wohnung zu bringen bevor der Mietvertrag beginnt, klingt verlockend. Umso schneller der Einzug in die neue Mietwohnung abläuft umso besser – oder nicht? Mieter und Vermieter sollten hier aber einige Dinge beachten, um spätere Streitigkeiten und Probleme zu verhindern. Gerade, wenn der Einzug vor dem eigentlichen Mietvertragsbeginn stattfindet, ist Vorsicht geboten.

Der nachfolgende Artikel erklärt für Mieter und Vermieter was bei einem Einzug vor und nach Mietvertragsbeginn zu beachten ist.

I. Einzug vor oder nach Mietvertragsbeginn: Was ist der Unterschied?

Bei der Frage, ob man bereits vor dem Mietvertragsbeginn oder erst danach einziehen sollte, gibt es keine generelle Empfehlung. Entscheidend ist hier der Einzelfall, also z.B. wie lange vor Mietvertragsbeginn man einziehen will und was insoweit mit dem Vormieter und Vermieter vereinbart ist.

Problematisch ist, dass der Einzug vor Mietvertragsbeginn die Gefahr beinhaltet, dass bei Problemen, wie z.B. Mängeln o.ä. unklar ist welche gegenseitigen Rechte und Pflichten, zwischen dem Bewohner der Wohnung (der evtl. noch nicht Mieter ist) und dem Vermieter bestehen. Auch Miet- und Nebenkostenzahlungen könnten extra anfallen (siehe unten).

Bei einem Einzug nach Mietvertragsbeginn ergeben sich alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag und ggf. der Hausordnung. Rechtlich sind Mieter und Vermieter hier auf der sichereren Seite.

II. Bei Einzug vor Mietvertragsbeginn eher Miete zahlen?

Das kommt darauf an. Im Normalfall wird die vorvertragliche Nutzung unentgeltlich überlassen —besonders wenn es sich nur um wenige Tage handelt. Oftmals ist diese Zeit auch vom Vormieter bereits bezahlt.

Zieht man allerdings bereits sehr lange, z.B. 14 Tage oder einen Monat und mehr vor dem eigentlichen Mietvertragsbeginn ein, hängt eine evtl. Mietzahlungspflicht davon ab, welche Vereinbarungen im Einzelfall bestehen.

Läuft bis zu dem Mietvertragsbeginn noch der Mietvertrag des Vormieters, ist dieser zur Miet- und Nebenkostenzahlung verpflichtet. Aus rechtlicher Sicht kann dieser seinerseits die anteilige Miete, von demjenigen verlangen, der die Wohnung nutzt.  Es liegt dann eine Gebrauchsüberlassung nach  § 540 BGB —also eine Untervermietung— vor. Für den Abschluss des Untermietvertrages braucht es keine schriftliche Vereinbarung! Der Vormieter kann also die Miete herausverlangen. Das gilt sogar dann wenn der Vermieter seine Zustimmung zu dem vorzeitigen Einzug gar nicht erteilt hat. Obgleich das der Ausnahmefall ist. Nebenkosten können mithin nur aufgrund einer ausdrücklichen Umlagevereinbarung verlangt werden.

Für Vormieter besonders interessant ist dazu der Artikel: Wohnungsübergabe vor Mietvertragsende – Muss der Mieter weiter zahlen?

Zieht man vor dem Mietvertragsbeginn in die Wohnung ein und besteht zu diesem Zeitpunkt keinerlei Vertrag oder Nutzungsvereinbarung zwischen dem Vermieter und Vormieter können aus rechtlicher Sicht zwei verschiedene Konstellationen vorliegen: Entweder es handelt sich um eine unentgeltliche Gebrauchsüberlassung oder es wird durch den Einzug (konkludent) ein Mietverhältnis begründet, denn ein schriftlicher Mietvertrag ist im Regelfall nicht notwendig und ab Beginn des Mietvertrages  gilt dann allein dieser.

Das bedeutet, im Einzelfall kann durch den Einzug bereits ein konkludentes Mietverhältnis begründet werden, das dann mit Mietvertragsbeginn durch das vorher vereinbarte Mietverhältnis ersetzt wird. Die Rechtsfolge ist dabei das den Mieter und den Vermieter ab Einzug bereits alle gesetzlichen mietvertraglichen Pflichten treffen: z.B. die Mietzahlungspflicht für den Mieter und die Mängelbeseitigungspflicht für den Vermieter etc., die vertraglichen Vereinbarungen gelten dann erst ab Mietvertragsbeginn.

III. Schäden beim Einzug vor/nach Mietvertragsbeginn: Wer haftet?

Bei der Haftung für Schäden in der Mietwohnung gilt grds. dass derjenige der sie verursacht dafür aufkommen muss.

Werden also z.B. bei dem Umzug Schäden in der neuen Wohnung verursacht, haftet man entweder gegenüber dem Vormieter (als Untervermieter) oder dem Vermieter — je nach dem welches Rechtsverhältnis besteht (vgl. oben).

Stellt man beim Einzug vor/nach Mietvertragsbeginn Schäden in der Wohnung fest, sollte man diese sofort dokumentieren und dann dem Vormieter als Untervermieter oder dem Vermieter— je nach dem welches Rechtsverhältnis besteht (vgl. oben).

Mehr zu Umzugsschäden lesen Sie hier: Schäden im Treppenhaus durch Umzug – Ratgeber für Vermieter und Mieter

IV. Fazit

Bei einem Einzug vor/nach Mietvertragsbeginn sollten Mieter und Vermieter die Rechtsfolgen abwägen. Ist ein Einzug vor Mietvertragsbeginn sollten Mieter auf eine Nachmietervereinbarung mit dem Vormieter und ggf. Vermieter hinwirken, wenn es sich nicht lediglich um wenige Tage handelt.