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Mietvertrag ändern wenn der Partner einzieht? Ja oder nein?

Von Mietrecht.org
10.03.2021
21 Kommentare

Zieht der Partner ein und braucht man in der Regel nichts unternehmen. Wurde die Erlaubnis des Vermieters eingeholt, ist alles rechtens und die Änderung des Mietvertrages ist nicht notwendig. Doch was ist, wenn der Partner will, dass Sie den Mietvertrag mit Ihrem Vermieter ändern, sobald er oder sie einzieht? Welche Vorteile und welche Nachteile ergeben sich aus der Änderung des Mietvertrages, wenn der Partner einzieht?  Ist es sinnvoll den Mietvertrag zu ändern und den Partner ebenfalls zum Mieter des Mietvertrages zu machen? Ja oder nein?

Der nachfolgende Artikel, zeigt auf welche Konsequenzen eine Änderung des Mietvertrages hat und worin der Unterschied zu einer Untervermietung und dem Verzicht auf vertragliche Regelungen besteht.

Inhalt: Mietvertrag ändern wenn der Partner einzieht? Ja oder nein?

I. Einzug des Partners ist Mieter-Recht

II. Änderung des Mietvertrages macht Partner zum Mitmieter

  1. Rechtsfolge: Gemeinsame Haftung
  2. Rechtsfolge: Gemeinsame Einstandspflicht gegenüber dem Vermieter
  3. Rechtsfolge: Gemeinsame Bindung an den Mietvertrag
  4. Rechtsfolge: gleiche Rechte gegenüber dem Vermieter

III. Ohne Änderung: Partner ist Bewohner —Unterschiede zur Mitmieterstellung und Untervermietung 

IV. Fazit und Zusammenfassung

I. Einzug des Partners ist Mieter-Recht

Rechtlich haben Mieter einen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zum Einzug des Partners in die eigenen vier Wände nach § 553  Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Das Gesetz spricht hier von der teilweisen Gebrauchsüberlassung  mit berechtigtem Interesse.

Mieter haben nur vor dem Einzug den Vermieter zu fragen, damit es rechtlich keine Schwierigkeiten gibt. Wie das geht und was im Falle einer Weigerung des Vermieters zu tun ist, lesen Sie hier: Vermieter verweigert den Einzug des Lebenspartners /-Partnerin – Was tun?

II. Änderung des Mietvertrages macht Partner zum Mitmieter

Will man beim Einzug des Partners den Mietvertrag ändern oder überlegt man solches zu tun, sollte man sich bewusst machen, dass die einzige wirkliche Änderung darin besteht, dass der Partner gleichberechtigter Mitmieter der Wohnung wird.

Die Änderung des Mietvertrages macht daher vor allem dann Sinn, wenn man sich eine gleichberechtigte Stellung für den Partner als Mietvertragspartei wünscht. Besonders im Hinblick auf die Mietzahlungspflicht.

Die wichtigste Rechtsfolge einer Mietvertragsänderung ist die Gesamtschuldnerstellung gegenüber dem Vermieter. Beide Mieter haften dann gleichermaßen gegenüber dem Vermieter und haben die gleichen Rechte.

Im Einzelnen sind damit z.B. folgende Rechtsfolgen verbunden:

  • Gemeinsame Haftung (vgl. unter 1.)
  • Gemeinsame Einstandspflicht gegenüber dem Vermieter (vgl. unter 1.)
  • Gemeinsame Bindung an den Mietvertrag (vgl. unter 3.)
  • Gleiche Rechte gegenüber dem Vermieter (vgl. unter 4.)

1. Rechtsfolge: Gemeinsame Haftung

Sobald mehrere Personen eine Wohnung mieten, haften sie für die Mietforderungen einschließlich der Betriebskosten als Gesamtschuldner nach § 421 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Man ist also nicht mehr allein verantwortlich für die Mietzahlungen, Betriebskostenvorauszahlungen und Co. sondern gemeinsam mit dem Partner. Die meisten Vermieter begrüßen daher eine Änderung des Mietvertrages, wenn der Partner einzieht.

2. Rechtsfolge: Gemeinsame Einstandspflicht gegenüber dem  Vermieter

Die Gesamtschuldnerstellung bedeutet, aber auch dass beide Mitmieter gegenüber dem Vermieter vollumfänglich haften. Theoretisch kann der Vermieter also von jedem einzelnen —aber insgesamt nur einmal— die volle Miete verlangen.

Trennt man sich z.B. kurzzeitig ist der Vermieter berechtigt sich allein an Sie oder auch den ausgezogenen Partner zu halten und seine Miete einzufordern. So kann es z.B. sein, dass der ausgezogene Partner die Miete für den in der Wohnung verbleibenden Mieter allein zahlt obwohl er nicht mehr in der Mietwohnung wohnt.  Im Gegenzug gibt des Gesetz dem zahlenden Mieter nach § 426 BGB gegenüber dem anderen Gesamtschuldner eine Ausgleichungsanspruch. Die bisherige Forderung des Mieters geht dann in Höhe der geleisteten Ausgleichszahlung auf den Gesamtschuldner über, der für den anderen gezahlt hat.

3. Rechtsfolge: Gemeinsame Bindung an den Mietvertrag

Eine weitere Folge ist die Bindung. Der Mietvertrag kann z.B. nur dann gekündigt werden, wenn beide Mieter die Kündigung gegenüber dem Vermieter erklären.

Will nur ein Mitmieter ausziehen, braucht man einen Entlassungsvertrag für den ausziehenden Mieter. Dazu ist aber das Einverständnis des Vermieters und dessen Mitwirkung erforderlich, wenn man weder verheiratet ist noch in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft lebt. Mehr dazu lesen Sie in den Artikeln: Antrag auf Entlassung aus dem Mietvertrag – Vorlage für Mieter und Änderung Mietvertrag bei Trennung: Vorlage zur Entlassung eines Mieters

4. Rechtsfolge: Gleiche Rechte gegenüber dem Vermieter

Durch die Änderung im Mietvertrag bekommt der Partner aber nicht nur die gleichen Pflichten, sondern auch die gleichen Rechte gegenüber dem Vermieter. So z.B. auch bei der Kaution oder Nebenkostenrückzahlungsansprüchen.

Ab dem Zeitpunkt der Änderung im Mietvertrag ist der Partner Mitmieter. Im Verhältnis zum Vermieter sind sie gemeinsam Gesamtgläubiger nach § 428 BGB mit der Folge, dass der Vermieter jedem einzelnen gegenüber schuldbefreiend zahlen kann. Wird z.B. nach der Mietvertragsänderung eine Nebenkostenrückzahlung fällig, kann der Partner die ganze Forderung — dem andern Mitmieter gegenüber schuldbefreiend — vom Vermieter verlangen. Besonders dramatisch kann das im Falle der Trennung bei Auszug werden, wenn der Partner die ganze Kaution vom Vermieter bekommt, obwohl er diese nie bezahlt hat. Als Mitmieter bekommt man zwar einen Anspruch gegenüber dem anderen Mitmieter auf Ausgleich nach § 430 BGB, aber die Durchsetzung ist in der Praxis oft schwierig, insbesondere wenn der Partner unbekannt verzieht oder mittellos ist.

III. Ohne Änderung: Partners ist Bewohner – Unterschiede zur Mitmieterstellung und Untervermietung

Nimmt man keine Änderung im Mietvertrag vor, wenn der Partner einzieht, bleibt man allein gegenüber dem Vermieter aus dem Mietvertrag verpflichtet.

Der Partner wohnt dann mit in der Wohnung ist aber gegenüber dem Vermieter in keiner Weise aus dem Mietvertrag verpflichtet oder berechtigt. Der bisherige Mieter haftet voll und hat für seinen Partner gegenüber dem Vermieter einzustehen.

Im Gegensatz zur Mitmieterstellung hat der Partner keinerlei Rechte an der Wohnung und Forderungen gegenüber dem Vermieter. Auch auf die Vertragsbeendigung kann er nicht direkt einwirken.

Alternativ zu einer Änderung im Mietvertrag kann man mit dem Partner auch einen Untermietvertrag schließen, wenn dieser in die Wohnung einzieht. Im Gegensatz zu einer Mitmieterstellung hat der Partner zwar ebenso keine direkten Rechte oder Pflichten aus dem Hauptmietvertrag, man ist allerdings hinsichtlich Mietzahlungs-, Betriebskosten- und ggf. Schadensersatzansprüchen des Vermieters besser abgesichert, da man im Fall der Fälle eigene vertragliche Ansprüche gegen den Partner hat.  Alles wichtige dazu lesen sie in dem Spezial- Artikel: Untermietvertrag an Partner(in) wie gehen Mieter vor?

IV. Fazit und Zusammenfassung

Ob man den Mietvertrag ändern soll, wenn der Partner einzieht kann nicht für jeden Einzelfall mit einem klaren Ja oder Nein beantwortet werden. Die Vorteile halten sich mit den Nachteilen in der Waage und im Ergebnis hängt die Antwort von der Frage ab, wieviel Autonomie man abgeben will. Soll sichergestellt sein, dass der Partner ebenfalls Miete zahlt und man die Wohnung auch im Trennungsfall behalten kann, ist die Untervermietung wohl die Beste Alternative zu einer Aufnahme in den Mietvertrag.

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21 Antworten auf "Mietvertrag ändern wenn der Partner einzieht? Ja oder nein?"

  • Dieter Wadepuhl
    15.06.2021 - 17:38 Antworten

    Ich hätte gerne gewusst, ob die Begrenzung einer Mieterhöhung (20%) auch dann gilt, wenn die bisherige Mieterin auf einem neuen Mietvertrag mit ihrem neuen Ehemann besteht. Die (langjährige) Mieterin wurde darauf hingewiesen, dass sie den Mietvertrag fortsetzen könne, – ohne Aufnahme des Ehemannes.
    Die Eheleute unterschrieben den neuen Mietvertrag mit einer Erhöhung auf die übliche Miete (mehr als 20 %) in dem von ihnen bewohnten 6-Parteien Haus.

    Freundliche Grüße

    D. Wadepuhl

    • Mietrecht.org
      15.06.2021 - 19:16 Antworten

      Hallo Dieter,

      beim Abschluss eines neuen Vertrages haben Mieter und Vermieter weitergehend freie Hand und können die Miethöhe “aushandeln”.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • David
    03.01.2022 - 23:55 Antworten

    Hallo Mietrecht.org-Team,

    ich wohne in einer Mietwohnung der Wohnungsbaugesellschaft Gewofag in München. Neulich haben Meine Freundin und ich uns fürs Zusammenwohnen entschieden. Dabei möchte ich weiterhin als Hauptmieter bleiben und meine Freundin als Mitbewohnerin anmelden. An der Stelle ist es wichtig zu wissen, dass ich alle Kosten und die gesamte Verantwortung über meine Mietwohnung tragen werde und kein Untermietverhältnis mit meiner Freundin bestehen wird. Als ich mit der Gewofag Kontakt aufgenommen habe, haben sie mir mitgeteilt, die Genehmigung nur in Form einer Untervermietung erteilen zu können. Dabei verlangen sie, dass ich jeden Monat einen Untermietzuschlag von 15€ zusätzlich zu meiner Miete zahle. Unter diesen Umständen frage ich mich, ob Gewofags Forderung wirklich rechtmäßig ist, obwohl es sich in unserem Fall definitiv um keine Untervermietung handelt.

    Ich würde mich darauf sehr freuen, wenn Ihr Eure Meinung zu dieser Situation mit uns teilen würdet.

    Schöne Grüße
    David

  • Stephan Hillenbrand
    21.11.2022 - 11:22 Antworten

    Hallo,
    meine Exfrau iat bereits vor Jahren aus der gemeinsamen Mietsache im Frieden ausgezogen. Mein Vermieter hat das wohl am Rande mitbekommen, aber höflich ignoriert. Schreiben werden immer noch ordnungsgemäß an uns beide adressiert. es interessiert ihn wohl nicht, solange die Miete pünktlich kommt (Indexmiete).

    Nun würde ich mittelfristig gerne mit meiner neuen Freundin zusammenziehen. Das Haus ist groß genug und sie ist auch nicht unzumutbar. Besteht eine Notwendigkeit, dass man den Mietvertrag ändert? Hat der Vermieter ein Anspruch darauf, eben weil meine Ex noch im Mietvertrag steht? Könnte er seine Zustimmung ggf unter die Bedingung stellen, einen neuen (höheren) Mietvertrag abzuschließen?
    Danke für eine unverbindliche Einschätzung und schöne Grüße.

  • Jessica
    14.05.2023 - 12:59 Antworten

    Hallo Mietrecht.org-Team,

    wenn mein Freund zu mir ziehen möchte, muss ich hierfür die Genehmigung des Vermieters einholen, welche dieser aber nur in Sonderfällen verweigern darf.

    Im Zuge dessen würde ich als Hauptmieterin gerne einen Untermietvertrag mit meinem Freund schließen, um die monatlichen Zahlungen, Kündigungsfristen etc. festzuhalen.

    Ich weiß nicht, ob dies rechtlich als Untermiete gilt und vor allen meine Frage: muss ich dies dem Vermieter mitteilen, oder reicht die Einholung der Zustimmung des Zuzugs?
    Und wissen Sie, ob das Steuerliche Auswirkungen hätte wegen „Mieteinnahmen?“

    Vielen Dank in Voraus
    Jessica

  • Rudolf Seydel
    10.09.2023 - 17:48 Antworten

    Hallo, ich bin mit Zustimmung des Vermieters in die Wohnung meiner Lebenspartnerin eingezogen, wurde allerdings nicht in den Mietvertrag aufgenommen.
    Wie sieht es aus, wenn meine Lebenspartnerin stirbt? Kann ich dann die Wohnung weiter nutzen?

  • Roland
    12.11.2023 - 20:48 Antworten

    Hallo, ich bin mit Zustimmung des Vermieters in die Wohnung meiner Lebenspartnerin eingezogen, wurde allerdings nicht in den Mietvertrag aufgenommen. Nun hat sich während ihrer Abwesenheit (sie war auf Arbeit) im Bad zum wiederholten Mal ein Rückstau in der Toilette gebildet und die Fäkalien überfluteten das Bad. Der Notdienst war nicht erreichbar. Der vorherige Notdienst, hat auf Nachfrage seine Zuständigkeit erklärt, hat den Notfall unter meinem Namen bearbeitet. Der Vermieter weigert sich jetzt die Kosten zu übernehmen. Wie kann ich weiter vorgehen bzw. kann ich als Auftraggeber ausgeschlossen werden und müsste daher die Kosten selber tragen?

  • Michaela
    13.11.2023 - 10:05 Antworten

    Hallo Mietrecht.org-Team,

    “Zieht der Partner ein und braucht man in der Regel nichts unternehmen. Wurde die Erlaubnis des Vermieters eingeholt, ist alles rechtens und die Änderung des Mietvertrages ist nicht notwendig.”

    Zu diesem Abschnitt hätte ich eine Frage :Mein Partner möchte in meine Wohnung einziehen. Wir wohnen in Dresden. Laut Verwaltung habe ich die Möglichkeit meinen Partner entweder als Mieter eintragen zu lassen oder als Untermieter ohne Pflichten und Rechte. Für beide Varianten soll ich 95 Euro zahlen. Ist das rechtens?

    Vielen Dank und Grüße
    Michaela

    • Mietrecht.org
      13.11.2023 - 14:14 Antworten

      Hallo Michaela,

      grundsätzlich gehen Verwaltungskosten zu Lasten des Vermieters. Sind Sie eine WG, mit ständig wechselnden Bewohnen, kann man diesen Gebühren in der Praxis nur schwer aus dem Weg gehen, weil den Mieterwechseln ansonsten nicht zustimmt wird. In diesen Fällen lässt sich die Hausverwaltung den Aufwand direkt bezahlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Daniel Herget
    31.01.2024 - 16:31 Antworten

    Liebes Mietrecht Team,

    meine Freundin möchte zu mir in meine Wohnung ziehen. Dies habe ich der Hausverwaltung gemeldet für die Zustimmung. Diese wurde zwar erteilt, allerdings direkt mit einem neuen Mietvertrag für beide Parteien.
    Dieser beeinhaltet neue Konditionen. Die Kaltmiete erhöht sich um 46€ plus unkeklärte 10€. Die Nebenkosten bleiben allerdings mit 253€ gleich. Somit soll ich auch eine neue Kaution Zahlen die der neuen Kaltmiete entspricht. Andere Paare im Haus bezahlen weiterhin 823 Gesamtmiete, Bin ich verpflichtet dieses Vetrag ein zu gehen. Die Zustimmung habe ich ja nun und bin als Hauptmieter meines Wissens berechtigt eine Wohnbescheinigung aus zu stellen sowie einen Untermietvertrag zwischen mir und meiner Freundin.ich bin für jede Hilfe dankbar :)

    • Mietrecht.org
      01.02.2024 - 15:58 Antworten

      Hallo Daniel,

      ein neuer Mietvertrag ist nicht notwendig.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Daniel
    03.03.2024 - 20:45 Antworten

    Liebes Mietrecht Team,
    meine Freundin zieht im April zu mir. Die Zustimmung der Vermieterin habe ich mir natürlich eingeholt. Am Mietvertrag wollen wir nichts änders, stattdessen machen meine Freundin und ich das über einen Untermietvertrag. Leider funktioniert der Link zu eurem “Untermietvertrag an Partner(in) wie gehen Mieter vor?” Artikel nicht. Gibt es den noch oder irgendwo eine passende Vorlage? Vielen Dank für eure Arbeit!
    Gruß Daniel

  • Ahmet Tuncay
    29.04.2024 - 22:47 Antworten

    Liebes Mietrecht Team,
    Ich habe vor 7 Jahren meine Wohnung an einen Herrn vermietet und vor 3,5 Jahren eine Änderung im Mietvertrag vorgenommen und seinen Lebensgefährten mit in den Mietvertrag aufgenommen.
    Da mein Sohn heiratet und eine Wohnung braucht, möchte ich den Herrn mit Eigenbedarf kündigen.
    Meine Frage ist: Ist durch die Änderung im Mietvertrag die Kündigungsfrist 3 Monate oder 6 Monate weil er schon seid 7 Jahren in der Wohnung wohnt.
    Mut freundlichen Grüßen
    Tuncay

    • Mietrecht.org
      30.04.2024 - 07:51 Antworten

      Hallo Ahmet,

      eine Aufnahme eines neuen Mieters ändert nicht an der Laufzeit eines Mietvertrages. Sie müssen sich als auf die längere Frist einstellen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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