Die Regelungen des Gewerbemietrechts sind von denen des Wohnraummietrechts grundsätzlich zu unterscheiden. Demgemäß erklärt § 580a BGB, dass insbesondere die Kündigungsfristen bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume abweichend von denen des Wohnraummietrechts geregelt sind.

Wohnraummietrecht ist Mieterschutzrecht: Der Mieter soll darauf vertrauen dürfen, dass er seinen Lebensmittelpunkt in der von ihm angemieteten Wohnung dauerhaft begründen und dort wohnen kann. Insbesondere soll er gegenüber einer willkürlichen Kündigung des Vermieters geschützt werden. Um dieses Ziel zu erreichen, bestimmt das Gesetz in § 573 BGB, dass der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nur kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses begründen kann.

Nur das Wohnraummietrecht kennt die Eigenbedarfskündigung

Ein solches berechtigtes Interesse ist die Eigenbedarfskündigung. In diesem Fall kann der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis ausnahmsweise kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst oder einen Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt. Nur in einem solchen Fall wird sein Interesse als Eigentümer des Objekts höher bewertet als das des Mieters.

Im Gewerbemietrecht ist keine Eigenbedarfskündigung möglich

Ein solcher Mieterschutz besteht im Gewerbemietrecht nicht. Eine Eigenbedarfskündigung des gewerblichen Vermieters kommt daher nicht in Betracht. Dies ist auch dann maßgebend, wenn der Vermieter die Räume für eigene unternehmerische Zwecke benötigt. Er bleibt an den Mietvertrag mit dem Mieter gebunden und kann den Mietvertrag allenfalls im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsfrist ordentlich kündigen. Ist der Mietvertrag befristet vereinbart, muss er den Ablauf des vereinbarten Mietzeitraumes abwarten.

Ausnahmsweise besteht ein Sonderkündigungsrecht in der Zwangsversteigerung. Der Ersteher eines solchen Objekts kann gemäß § 57a ZVG das Mietverhältnis, auch wenn es befristet vereinbart wurde, nach dem Zuschlag mit der gesetzlichen Frist ordentlich kündigen.

Abgrenzung von Wohnraum- und Gewerbemietverhältnis

Da die Eigenbedarfskündigung nur bei Wohnraummietverhältnissen in Betracht kommt, kann eine Diskussion entstehen, ob es sich im Einzelfall um ein Gewerbemietverhältnis oder ein Wohnraummietverhältnis handelt. Dann entscheidet der Vertragszweck. Geschäftsräume sind Räume, die zu geschäftlichen Zwecken vermietet werden. Dazu wird jede Tätigkeit gerechnet, die auf wirtschaftlichen Erwerb ausgerichtet ist (BGH WuM 1985, 288).

Die Titulierung des Vertrages ist nicht unbedingt maßgebend OLG Frankfurt ZMR 2011, 119). Als Vertragszweck ist die Eigennutzung der Mieträume zu Wohnzwecken gegenüber der Nutzung für gewerbliche Interessen abzugrenzen.

Einzelfälle aus der Praxis

• Schließen die Parteien zunächst einen Gewerbemietvertrag und findet im Verlauf des Mietverhältnisses eine Vertragserweiterung insoweit statt, als weitere Geschäfts- und Wohnräume hinzugemietet werden, ändert dieser Umstand nichts an der ursprünglichen Zweckvereinbarung (OLG Düsseldorf ZMR 2002, 589). Eine Eigenbedarfskündigung käme nicht in Betracht.

• Benutzen die Vertragsparteien ein Vertragsformular über Wohnraum, obwohl sie einen Vertrag mit überwiegendem Gewerbeeinschlag abschließen wollten, haben sie dennoch keinen Mietvertrag über Wohnraum begründen wollen (KG Berlin ZMR 2000, 338). Umgekehrt gilt aber, dass die Bezeichnung eines Mietvertrages als Geschäftsraummietvertrag dem Abschluss eines tatsächlich gewollten Wohnraummietvertrages nicht entgegensteht, insbesondere dann nicht, wenn die Parteien dadurch die Mieterschutzvorschriften des Wohnraummietrechts umgehen wollten. Dann gilt das in Wahrheit tatsächlich Gewollte (LG Berlin WuM 1996, 396). Eine Eigenbedarfskündigung wäre möglich.

• Steht im Vertrag, dass „die Räumlichkeiten nach Belieben des Mieters als Büro, Studio oder als Wohnung benutzt werden“, soll es auf die Bezeichnung als Geschäftsraummietvertrag nicht ankommen, wenn die Mieter die Räume tatsächlich zu Wohnzwecken nutzen (LG Essen WuM 1990, 506). In diesem Fall kommt die Eigenbedarfskündigung in Betracht.