Immer wieder kommt es zwischen Mietern und Vermietern zum Streit, wenn in der Mietwohnung etwas kaputt geht. Dann stellt sich die Frage, wer die Kosten der erforderlichen Reparatur zu tragen hat. In vielen Fällen hilft dabei ein Blick in den Mietvertrag, sofern dort eine Kleinreparaturklausel vereinbart wurde.

Grundsatz zur Instandhaltung in der Wohnung: Der Vermieter hat die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und diesen auch zu erhalten (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Das bedeutet, dass grundsätzlich der Vermieter für Reparaturen der Mietsache verantwortlich ist und auch die Kosten hierfür zu tragen hat.

Von diesem Grundsatz kann in der Detailbetrachtung mit der Vereinbarung einer wirksamen Kleinreparaturklausel abgewichen werden.

Wann muss der Mieter Kleinreparaturen zahlen?

In vielen Mietverträgen allerdings werden Reparaturkosten anteilig im Rahmen einer Kleinreparaturklausel auf den Mieter übertragen. Diese ist aber nur unter engen Voraussetzungen wirksam:

• Sachliche Beschränkung auf Teile der Mietsache, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie beispielsweise Türklinken, Wasserhähne und Schalter (BGH, Entscheidung vom 06.05.1992, VIII ZR 129/91).
• Ein Höchstbetrag von 75,00 Euro bis ca. 100,00 Euro je Einzelfall darf nicht überschritten werden (die Rechtsprechung ist hier verschieden und es werden diverse Richtwerte genannt)
• Insgesamt darf die Summe der Reparaturen innerhalb eines Jahres 8% der Jahresmiete nicht überschreiten (BGH, Entscheidung vom 07.06.1989, VIII ZR 91/88).

Nur wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist die Bagatellklausel wirksam und der Mieter kann verpflichtet werden, kleinere Reparaturen zu zahlen. Hierbei ist zu beachten, dass den Mieter nur die Pflicht trifft, die Kosten zu tragen. Von ihm darf der Vermieter nicht verlangen, dass dieser die Reparatur selbst in Auftrag gibt. Hierdurch entsteht dem Mieter ein unangemessener Zeitaufwand und er müsste bestehende Gewährleistungsansprüche gegenüber den ausführenden Unternehmen geltend machen. Dieses ist dem Mieter nicht zuzumuten.

In diesen Fällen muss der Mieter nicht zahlen:

Trotz der durch die Rechtsprechung vorgegebenen Höchstgrenzen besteht bei vielen Mietern immer noch eine Unsicherheit hinsichtlich der zu tragenden Kosten.

1) Bedeutet für die Höchstgrenze von beispielsweise 75,00 €, dass ich mich bei jeder Reparatur anteilig an den Kosten beteiligen muss, auch wenn diese höher ausfällt?

Nein! Das ist nicht zulässig. Sobald die Reparaturkosten über 75,00 € liegen, ist der Mieter nicht verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zu beteiligen. Beträgt die Rechnung beispielsweise 80,00 €, so muss der Mieter überhaupt nichts bezahlen.

Wichtig: Auch eine Aufteilung der Reparaturen auf verschiedene Rechnungen ist nicht zulässig. In diesem Fall muss der Mieter ebenfalls nicht zahlen.

2) Eine Klausel wonach der Mieter verpflichtet wird, Reparaturkosten für Leitungen und Rohre zu übernehmen ist unwirksam (BGH, Entscheidung vom 07.06.1989, VIII ZR 91/88). Diese liegen unter dem Putz und sind damit nicht dem regelmäßigen Zugriff des Mieters ausgesetzt, sodass die Kosten nicht zu übernehmen sind.

Mieter sollten daher in jedem Einzelfall genau überprüfen, ob eine Kleinreparaturklausel überhaupt in dem Mietvertrag wirksam vereinbart wurde und ob die jeweilige Reparatur auch davon umfasst ist.

Was kann der Vermieter tun, wenn der Mieter die Kleinreparaturen nicht zahlt?

Sofern die Voraussetzungen für eine Kostenübernahme durch den Mieter vorliegen, ist dieser verpflichtet, die Kosten der Kleinreparatur zu übernehmen. Doch wie können Vermieter ihre Rechte durchsetzen, wenn der Mieter nicht zahlt.

1) Mahnung

Zunächst sollte der Vermieter dem Mieter mitteilen, dass er ihn im Rahmen der Kleinreparaturklausel in Anspruch nehmen möchte und hierbei die entsprechende Rechnung überreichen. Dem Mieter sollte dabei ein angemessener Zeitraum von ca. 14 Tagen zur Überweisung gegeben werden. Zahlt der Mieter nicht fristgerecht, sollte dieser erneut unter Fristsetzung aufgefordert werden, den Rechnungsbetrag zu begleichen. Wichtig: Dieses sollte immer schriftlich geschehen und die Mahnung muss nachweislich dem Mieter zugehen. Hierfür eignet sich ein Einwurf-Einschreiben oder aber die Übergabe im Beisein eines Zeugen. Dieses ist für die Dokumentation eines eventuell erforderlichen Rechtstreites wichtig.

2) Mahnverfahren

Zahlt der Mieter die Kleinreparatur trotz Mahnung nicht, empfiehlt sich die Einleitung eines gerichtlichen Mahnverfahrens. Reagiert der Mieter hierauf erneut nicht, kann direkt ein Vollstreckungsbescheid beantragt werden, aus dem ein Gerichtsvollzieher die Rechnungssumme vollstrecken kann. Beachte: Der Mieter befindet sich in diesem Moment im Verzug und ist auch verpflichtet, die Kosten des Mahnverfahrens zu übernehmen.

3) Klage

Legt der Mieter gegen den Mahnbescheid Widerspruch ein, so folgt ein Gerichtsverfahren, in dem der Richter letztendlich über die Verpflichtung zur Zahlung der Kleinreparatur entscheidet.

Sofern die vorstehenden Punkte allerdings von Mietern und Vermietern beachtet werden, können viele Streitigkeiten bereits im Vorfeld vermieden werden.