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Gewerbemietrecht: Optionsrecht zur Vertragsverlängerung

Im Gewerbemietrecht ist es vielfach üblich zu Gunsten des Mieters ein Optionsrecht zur Verlängerung des Mietverhältnisses vorzusehen. Damit wird dem Mieter die Befugnis eingeräumt, für den Zeitpunkt der Beendigung des auf eine bestimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrages einseitig die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen.

Beispiel für eine Optionsklausel: „Der Mieter kann durch einseitige Erklärung das Mietverhältnis nach Ablauf der Festmietzeit zweimal um jeweils 5 Jahre zu den Bedingungen dieses Vertrages verlängern. Dieses Optionsrecht muss spätestens 6 Wochen vor Ablauf der vereinbarten Festmietzeit schriftlich gegenüber dem Vermieter ausgeübt werden“.

Ohne Optionsrecht endet der Mietvertrag

Wird ein Optionsrecht nicht oder verspätet ausgeübt, endet der befristete Mietvertrag zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt. Wird der Vertrag dennoch fortgesetzt, ohne dass das Optionsrecht zur Ausübung gelangt ist, wird das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert und ist dann jederzeit mit der ordentlichen Kündigungsfrist kündbar.

Insbesondere der Mieter ist regelmäßig daran interessiert, das Mietverhältnis fortzuführen, wenn und soweit es Grundlage seiner geschäftlichen Aktivitäten ist. Für ihn wäre es unter Umständen fatal, wenn er ein im Kundenkreis gut eingeführtes und sich in einer umsatzträchtigen Lage befindliches Geschäftslokal allein wegen des Ablaufs des Mietvertrages aufgeben müsste. Aber auch für den Vermieter stellt das Optionsrecht regelmäßig ein werterhöhendes Merkmal dar, wenn er beispielsweise Geschäftsräume an einen Ankermieter in einem Einkaufszentrum vermietet hat. Ein solcher Ankermieter ist oft der Schlüssel für die Finanzierung des Objekts.

Unbestimmte Mietlaufzeiten sind im Gewerbemietrecht die Ausnahme

Vereinbaren die Parteien im Gewerbemietvertrag keine Regelung zur Laufzeit des Mietvertrages, läuft das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit und ist dann innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist jederzeit kündbar. Da die Dauer des Mietverhältnisses oft Grundlage der Existenz des Mieters oder Vermieters ist, vereinbaren die Vertragsparteien regelmäßig eine Festmietzeit.

Optionsrecht bedarf der Inanspruchnahme

Die Festmietzeit wird also regelmäßig um eine Verlängerungsoption ergänzt. Sie beinhaltet das Recht einer oder beider Vertragsparteien, durch einseitige Erklärung das bestehende Mietverhältnis um eine weitere bestimmte Laufzeit, gegebenenfalls mehrfach um weitere bestimmte Zeiträume, auf unbestimmte Zeit zu verlängern (BGH NJW 1986, 551).

Dadurch unterscheidet sich das Optionsrecht von der Verlängerungsklausel, bei der sich das endende Mietverhältnis auch durch bloßes Stillschweigen verlängert. Das Optionsrecht ist ein Gestaltungsrecht, das grundsätzlich vor Ablauf der Mietzeit ausgeübt werden muss.

Inhaltliche Ausgestaltung des Optionsrechts

Bei der Ausgestaltung des Optionsrechts im Mietvertrag werden oft Fehler gemacht.

  • Teils ist unklar, welche Partei optionsberechtigt sein soll. Heißt es „es wird eine Option für weitere 3 Jahre vereinbart“ ist nicht erkennbar, ob nur der Mieter oder auch der Vermieter optionsberechtigt sein soll. In diesem Fall muss der Mieter damit rechnen, dass auch der Vermieter das Optionsrecht in Anspruch nimmt und den Mieter zur Fortführung des Mietvertrages verpflichtet (so OLG Düsseldorf ZMR 1992, 52).
  • Die Ausübung des Optionsrechts sollte mit einer Frist verbunden (z. B. spätestens sechs Monate vor Ablauf der Festmietzeit) sein. Es gibt keine gesetzliche Frist zur Optionsausübung. Grundsätzlich muss mangels konkreter Vereinbarung davon ausgegangen werden, dass die optionsberechtigte Partei das Optionsrecht noch am letzten Tag des Mietverhältnisses ausüben kann (BGH NJW 1982, 2770). Teils wird auch darauf abgestellt, dass die im Vertrag vereinbarten Kündigungs- und Widerspruchsfristen entsprechende Gültigkeit haben sollen (BGH NJW 1985, 2581).
  • Um Beginn und Ende der Festmietzeit klar zu regeln, sollte der Gewerberaummietvertrag eine Laufzeitklausel enthalten. Im Idealfall beinhaltet die Klausel die Feststellung, dass das Mietverhältnis am Übergabetag (der dann noch offen bleiben kann) beginnt und beispielsweise bis zum 31.12.2015 abgeschlossen wird und die Festmietzeit somit unabhängig vom Übergabestichtag zu diesem Zeitpunkt endet. Wird hingegen einfach nur eine zehnjährige Laufzeit ohne Endtermin vereinbart und verzögert sich die Übergabe der Räume, ist unklar, bis wann ein Optionsrecht ausgeübt werden muss.
  • Im Mietvertrag sollte auch die Form geklärt werden, in der das Optionsrecht auszuüben ist. Insbesondere empfiehlt sich die Schriftform im Hinblick auf das Schriftformerfordernis des § 550 BGB zur Verlängerung der Mietzeit um mehr als ein Jahr. Insoweit ist die Vereinbarung ans Optionsrecht formbedürftig, wenn durch die Ausübung des Rechts der Vertrag insgesamt länger als ein Jahr läuft (BGH WuM 1987, 396). Zwar genügt es nach einer Entscheidung des BGH indirekt, dass im Hinblick auf den Schutz eines potentiellen Grundstückserwerbers ein Optionsrecht nicht zwingend schriftlich ausgeübt werden müsse, da dieser im Mietvertrag auf ein mögliches Optionsrecht hingewiesen werde (BGH NJW 2008, 2178). Auch das OLG Rostock (ZMR 2010, 682) lässt es genügen, dass die Vereinbarung einer stillschweigenden Option im Vertrag schriftlich niedergelegt ist und die spätere Ausübung nicht der Schriftform unterliege. Angesichts der damit verbundenen Unsicherheiten sollte die Schriftform dennoch in jedem Fall vorgegeben werden.

Optionsrecht wird durch Inanspruchnahme verbraucht

Ein einmaliges Optionsrecht erlischt mit Ablauf der um die Optionszeit verlängerten ursprünglichen Vertragsdauer (BGH NJW 1982, 2270) und berechtigt nicht zur wiederholten Inanspruchnahme. Es wird durch den einmaligen Gebrauch verbraucht. Ist ein mehrfaches Optionsrecht vereinbart, muss der Berechtigte von der ersten Option Gebrauch gemacht haben, um sich die weitere Optionsmöglichkeit zu bewahren.

Optionsrecht wirkt auch gegenüber dem neuen Vermieter

Wird das Gewerbeobjekt verkauft, wirkt die Ausübung der Option durch den Mieter gegenüber dem früheren Vermieter auch gegenüber dem neuen Vermieter, wenn er den Eigentumsübergang nicht kannte (BGH NZM 2002, 291). Kannte der Mieter die Situation, hätte er die Option an den falschen Adressaten gerichtet. Der neue Eigentümer tritt ohnehin in den bestehenden Mietvertrag ein.

Neue Konditionen nur bei Vereinbarung

Die frist- und formgerechte Ausübung des Optionsrechts führt den ursprünglichen Vertrag fort. Soweit nichts anderes vereinbart ist, bleiben die Konditionen des alten Mietvertrages erhalten. Ohne ausdrückliche anderweitige Vereinbarung kann der Vermieter insbesondere keine höhere Miete verlangen. Es bleibt der zuletzt maßgebliche Mietzins maßgebend.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Vertragsparteien vereinbart haben, dass nach Ablauf der ursprünglichen Vertragszeit über den Mietzins neu verhandelt werden soll, sofern der Mieter von seinem Optionsrecht Gebrauch macht. In diesem Fall ist der Vermieter berechtigt, den Mietzins nach billigem Ermessen festzusetzen (§§ 315, 316 BGB), falls sich die Parteien nicht einigen können (OLG Düsseldorf WuM 1995, 433) und auch eine ergänzende Vertragsauslegung keine anderweitige Beurteilung erlaubt (OLG Düsseldorf WuM 2000, 77).

26 Antworten auf "Gewerbemietrecht: Optionsrecht zur Vertragsverlängerung"

  • Christian Doerr
    04.05.2016 - 15:58 Antworten

    Guten Tag,

    wir haben folgende sehr interessante Konstellation:

    Wir würden gerne andere Büroräume beziehen. Der Mietvertrag läuft aber nach der Verlängerung bis zum 31.12.2020. Bei einer Durchsicht der Mietunterlagen ist folgendes aufgefallen: Im Mietvertrag ist unter § 3.2 das Optionsrecht definiert. Demnach hätte die Option zur Verlängerung bis zum 31.09.2014 erfolgen müssen.
    Wenn die Option nicht gezogen wird entfallen alle anderen Optionen. D.h. ab dem 01.10.2014 erlosch die Option zur Verlängerung. Wir haben die Option erst am 30.10.2014 gezogen. (unser Schreiben vom 30.10.2014). Die Verlängerung ist auch vom Vermieter bestätigt worden.

    Die Frage wäre jetzt, ob die Verlängerung rechtlich tatsächlich zustande gekommen ist oder ob wir in einem „normalen“ Mietverhältnis sind, das gekündigt werden kann ?

    Vielen Dank und viele Grüße

    C. Doerr

    • Mietrecht.org
      05.05.2016 - 02:09 Antworten

      Hallo Christian,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann Sie leide nur bitten, die Sachlage der Vertragsverlängerung von einem Anwalt bewerten zu lassen. Grundsätzlich scheint eine Argumentation in beide Richtungen denkbar.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Magdalena Szmerlo
    29.09.2016 - 13:28 Antworten

    Sehr geehrter Damen und Herren,
    ich habe einen Gewerbemietvertrag, der im Februar 2017 ausläuft und für den ich eine Option auf Verlängerung habe. Das Problem jedoch ist, dass ich zufällig erfuhr, dass sich der Hauseigentümer geändert hat (wurde bisher schriftlich nicht angekündigt bzw. mitgeteilt), Meine Frage daher lautet, ob mein Optionsrecht auch gegenüber dem neuen Besitzer gilt?
    Des Weiteren wird bei Optionsgebrauch über einen neuen Mietzins verhandelt, gibt es dahingehend gesetzliche Obergrenzen bei der Ansetzung des neuen Mietpreises?
    Ich würde mich sehr über eine Antwort freuen und bedanke mich im Voraus!

    LG Magdalena

  • Theo Lang
    13.06.2018 - 18:09 Antworten

    Guten Tag,
    wir sind eine WEG und haben im UG einen Gewerberaum den der Verwalter mit unserer Zustimmung vermietet hat. Es ist im Vertrag allerdings eine Daueroption drin, also kann immer um drei Jahre verlängert werden. Es steht da auch nichts in der Art drin, “wenn der Vermieter nicht vorher kündigt”.
    Wir wollen den Mieter aber nun wieder raus haben.
    Können wir trotzdem irgendwie kündigen?
    Vielen Dank schon mal und viele Grüße
    Theo Lang

    • Mietrecht.org
      16.06.2018 - 16:51 Antworten

      Hallo Theo,

      lassen Sie den Vertrag bitte rechtlich prüfen. Wie ist die Option genau formuliert, schließt das in jedem Fall die Vermieterkündigung aus? Lassen Sie diese Fragen zu Ihrem individuellen Fall von einem Anwalt prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Martina Bär
    24.08.2018 - 12:25 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt, kann mir der Vermieter die Option versagen, wenn ich diese rechtzeitig angezeigt habe aber mein Ladenkonzept aus wirtschaftlichen Gründen geändert habe?

    • Mietrecht.org
      25.08.2018 - 07:08 Antworten

      Hallo Martina,

      grundsätzlich sind Sie an die im Mietvertrag vereinbarten Nutzung gebunden. Das hat erstmal nicht mit einer Verlängerungsoption zu tun.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bachmann Markus
    03.12.2018 - 19:46 Antworten

    Hallo. In meinem Gewerbemietvertrag habe ich zwei Optionen für jeweils weitere 5 Jahre.
    Im Vertrag fixiert ist, das ich es einseitig erklären muss mit einer Frist von 6 Monaten.
    Das Optionsrecht muss schriftlich gegenüber dem Vermieter erfolgen und verhandelt werden.
    Seitens der Vermieter deutet sich an, dies mit einer Mieterhöhung zu verbinden.
    Im Mietvertrag gibt es keine Absprachen zu Staffelmiete oder Mieterhöhung.
    In wie weit kann der Vermieter eine Erhöhung der Miete verlangen?

    • Mietrecht.org
      05.12.2018 - 09:02 Antworten

      Hallo Markus,

      für mich klingt das, als wenn die aktuelle Miete auch bei Ausübung der Optionen bestehenden bleiben soll. Bitte lassen Sie die Sachlage bei Bedarf anwaltlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bernd Fries
    15.01.2019 - 18:17 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    Ich habe einen gewerblichen Mietvertrag. Dieser beinheltet ein Optionsrecht: “Der Mieter hat das Recht, das Mietverhältnis über die Grundmietzeit hinaus zu den Bedingungen dieses Mietvertrages einmal um 5 Jahre zu verlängern (Option), somit vom 01.03.2019 bis zum 29.2.2024. etc.”

    Ich habe dieses Optionsrecht gezogen und im November um 5 Jahre “zu ansonsten gleichen Koditionen”, so im Schreiben der HV, verlängert. Die HV hat mir dies auch bestätigt. Jetzt bekomme ich heute am 15.01.2019 ein Schreiben, dass sich die Miete, wegen der Vereinbarung über Verbraucherpreisindex im Mietvertrag, um 5,14% erhöht, und zwar zum Zeitpunkt der Verlängerung durch das Optionsrecht. Im Optionsrecht nichts festgehalten über eine Mietzinsanpassung bei Vertragsverlängerung, bzw. bei Inanspruchnahme des Optionsrechts. Die Vereinbarung im Mietvertrag über eine Erhöhung wird 2 Punkte weiter unten zum Optionsrecht im Zusatzvertrag erwähnt: “Die Miete wird wie folgt wertgesichert: …Verbraucherpreisindexvereinbarung”
    Ist die Mietzinserhöhung rechtens?

    • Mietrecht.org
      18.01.2019 - 15:14 Antworten

      Hallo Bernd,

      ich kann Ihnen hier leider nur raten, dass Sie Ihre Indexvereinbarung rechtlich auf deren Wirksamkeit prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Manfred Stang
    11.03.2019 - 16:37 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    unser Mieter hat einen Gewerbemietvertrag mit einseitigem Optionsrecht, das er auch termingerecht gezogen hat.
    Nun bestehenallerding Miterückstände in Höhe von mehr als 4 Monatsmieten. Muss ich die Option hinnehmen ohne dass die Rückstände ausgeglichen wurden oder kann ich den Mietvertrag aufgrund der Mietrückstände kündigen?

    Viele Grüße
    Manfred Stang

    • Mietrecht.org
      11.03.2019 - 17:17 Antworten

      Hallo Manfred,

      bei einem solchen Mietrückstand hätten Sie m.E. schon längst kündigen sollen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Niklas
    26.03.2019 - 09:29 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir haben in unserem Gewerbemietvertrag ein Optionsrecht, in dem die Neuvereinbarung der Grundmiete festgeschrieben ist.

    Nun haben wir den Vermieter angesprochen und frühzeitig eine Mietvertragsverlängerung angestoßen und nun hat der Vermieter eine Option mit mehr als der doppelten Grundmiete vorgelegt.

    Ist dies rechtens ? Wie geht man hier am besten vor ?

    Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen,

    • Mietrecht.org
      30.03.2019 - 18:45 Antworten

      Hallo Niklas,

      wenn Sie hier keine besondere Vereinbarung geschlossen haben, dann ist die neue Miete m.E. weitestgehend frei verhandelbar.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Mahir Aygün
    04.03.2021 - 14:45 Antworten

    Hallo,

    uns liegt ein Gewerbemietvertrag von 5 Jahren mit Option vor. Meine Frage: gibt es eine Garantie das nach Ablauf des Zeitraums der Mieter eine Verlängerung (Option) erhält? Unsere Sorge ist, dass die Option nicht vom Vermieter nicht gewährt wird.

    • Mietrecht.org
      04.03.2021 - 20:15 Antworten

      Hallo Mahir,

      wenn der Mieter ein Optionsrecht zur Verlängerung hat, dann kann er das auch gegen den Willen des Vermieters durchsetzen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Plaschka
    02.12.2021 - 16:18 Antworten

    Nach Ablauf der Festmietzeit und der Optionszeit (6 Monate) verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Der dann zu leistende Mietzins wird neu festgelegt. Das auf unbestimmte Zeit verlängerte Mietverhältnis kann von beiden Vertragsparteien mit einer Frist von 6 Monaten zum Ende eines Monats gekündigt werden.

    Mit welcher Frist kann ich den Vertrag zum Ablauf der Optionszeit kündigen?

    • Mietrecht.org
      02.12.2021 - 19:22 Antworten

      Hallo Plaschka,

      Haben Sie keine Kündigungsfrist vereinbart? Vertrag im Zweifel richtig prüfen. Ich persönlich würde in dieser Situation mit der Ausübung der Option die Beendigung des Mietvertrages einvernehmlich festhalten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dieter
    29.07.2022 - 13:27 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    es geht um einen Gewerbemietvertrag. Dartin steht der Passus: Dem Miterer wird das Recht eingeräumt, die feste Mietzeit insgesamt 10 mal durch einseitige Erklärung um jeweils ein weiteres Jahr zu den dann geltenden Bedingungen dieses Mietvertrages zu verlängern. Der Mieter hat das Optionsrecht spätestens seche Monate vor Ablauf des jweiligen Mietendes gegenüber dem Vermiter schriftlich auszuüben.
    Es gibt im Mietvertrag keine Vereinbarungen zu Mietpreisanpassungen.
    Frage: Kann der Mieter mit Ausübung seines Optionsrechts den Metvertrag zu gleichen Konditionen fortsetzen? Kann der Vermieter einen neuen Mietvertrag aufsetzen mit neuen Konditionen, auf das der Mieter dann das Optionsrecht ausüben kann?
    Vielen Dank für Ihr Feedback.

    • Mietrecht.org
      01.08.2022 - 20:11 Antworten

      Hallo Dieter,

      ohne Vereinbarung bleiben die Konditionen gleich, ja.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • Mietrecht.org
      01.08.2022 - 20:11 Antworten

      Hallo Dieter,

      ohne Vereinbarung bleiben die Konditionen gleich, ja.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lautenbacher F.
    16.09.2024 - 15:51 Antworten

    Gewerbe Mietvertrag für einen Auto Parkplatz als Eigentümer.
    Dieser Vertrag ist bereits 2023 abgelaufen, ich habe es aber geduldet dass er weiter benutzt wird.
    Jetzt will der Mieter den Platz untervermieten, muss ich jetzt einen neuen Vertrag erstellen?
    Er will weiter als Mieter die Mietzahlung übernehmen.

    • Mietrecht.org
      16.09.2024 - 17:20 Antworten

      Hallo F. Lautenbacher,

      ggf. ist der bestehende Vertrag zu einem unbefristeten Vertag mit gesetzlicher Kündigungsmöglichkeit geworden. Lassen Sie das prüfen. Ich würde die Lage nutzen und einen passenden neuen Vertrag erstellen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ayse
    03.10.2024 - 23:28 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    meine Frage wäre ob es denn bei Gewerbeverträgen eine gesetzliche Bekanntgabefrist von Optionen gibt?
    Der Mietvertrag von der Autowerkstatt läuft am 31.12.2024 ab und im Vertrag steht 5 Jahre Option zum Verlängern, aber eine Frist wann die Option gegenüber dem Vermieter, in dem Fall wir, bekannt geheben werden muss, wurde nicht vereinbart. Eine Kündigung zum Mietverhältnis wurde von unserer Seite schon vor 12 Monaten verschickt, ein Kündigungswiderspruch vom Mieter liegt uns nicht vor. Der Mieter hat mit seinem Schreiben vom 25.09.2024 uns mitgeteilt, dass er die Option zum Verlängern nutzen will.

    Vielen Dank im Voraus schon mal für Ihre Rückmeldung und Hilfe

    Mit freundlichen Grüßen

    • Mietrecht.org
      04.10.2024 - 11:42 Antworten

      Hallo Ayse,

      klingt für mich nach einem problematischen Vertrag. Ich kenne keine feste Frist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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