Das Mietverhältnis wurde gekündigt, das Mietobjekt fristgerecht und ordnungsgemäß an den Vermieter übergeben.
Nun ist Warten auf die Rückzahlung der Kaution angesagt und jeder Mieter stellt sich die Frage: Wie lange? Und, wird der Vermieter die Kaution auch tatsächlich unproblematisch zurückzahlen?
Die Rückzahlung der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses ist ein immer wiederkehrendes Thema in der Rechtsberatung.
Hierbei sind verschiedene Fälle zu unterscheiden:
I. Der Vermieter zahlt die Kaution ohne Angabe von Gründen nicht aus oder reagiert gar nicht
II. Der Vermieter rechnet eigene Ansprüche aus Schadenersatz gegenüber der Kaution auf
III. Der Vermieter hält lediglich einen Teil der Kaution zurück, da er mit einer Nachzahlung aus noch ausstehender Nebenkostenabrechnungen rechnet
Beweislast für die Zahlung der Kaution liegt beim Mieter
Zunächst ist klarzustellen, dass der Mieter, der den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegenüber dem Vermieter geltend macht, in der Darlegungs- und Beweislast dafür ist, dass er die Kaution auch tatsächlich gezahlt hat. Dies natürlich nur dann, wenn der Vermieter die Zahlung der Kaution bestreitet. Bewiesen kann die Zahlung der Kaution durch Vorlage einer Quittung oder aber eines Kontoauszugs, ggf. auch durch Zeugen.
I. Der Vermieter zahlt die Kaution ohne Angabe von Gründen nicht aus oder reagiert gar nicht
In einem solchen Fall ist es ratsam, den Vermieter zunächst nachweislich schriftlich aufzufordern, über die Kaution innerhalb einer bestimmten Frist abzurechnen und die Kaution sodann auszuzahlen. Reagiert er darauf nicht, muss der Vermieter mit einem weiteren nachweislichen Schreiben in Verzug gesetzt werden. Bei einem weiteren fruchtlosen Fristablauf sollte der Rechtsweg eingeschlagen und ein vollstreckbarer Titel beschafft werden.
II. Der Vermieter rechnet eigene Ansprüche aus Schadenersatz gegenüber der Kaution auf
Wurde das Mietobjekt in einem ordnungsgemäßen Zustand übergeben und dies in einem Übergabeprotokoll festgehalten, muss der Vermieter darlegen und beweisen können, dass der Zustand, der im Übergabeprotokoll festgehalten wurde, nicht der Richtigkeit entsprach. Nur dann kann er überhaupt Schadenersatzansprüche geltend machen und zwar innerhalb der Verjährungsfrist des § 548 Absatz 1 BGB. Gelingt ihm das nicht oder macht er die Ansprüche nicht innerhalb der Verjährungsfrist des § 548 BGB geltend, so kann er der Kaution keine Ansprüche mehr entgegenhalten und hat diese zzgl. der Zinsen auszuzahlen. Unterbleibt dies, dann empfiehlt sich das Vorgehen unter I..
Achtung: Aufrechnen kann der Vermieter im Prozess auch mit bereits verjährten Ansprüchen, § 214 BGB.
III. Der Vermieter hält lediglich einen Teil der Kaution zurück, da er mit einer Nachzahlung aus noch ausstehender Nebenkostenabrechnungen rechnet
Dieses Vorgehen ist dem Vermieter grundsätzlich möglich, allerdings nur dann, wenn Nebenkostenabrechnungen aus der Vergangenheit Nachzahlungen ausgewiesen haben. Ein Einbehalt der Kaution ist dann bis zur Höhe der letzten Nachzahlung rechtens, ein Sicherheitszuschlag ist hingegen nicht möglich. Haben die Nebenkostenabrechnungen der Vergangenheit hingegen immer Guthaben ausgewiesen, darf der Vermieter keinen Einbehalt der Kaution vornehmen.
Dieses Vorgehen ist dem Vermieter grundsätzlich möglich, allerdings nur dann, wenn Nebenkostenabrechnungen aus der Vergangenheit Nachzahlungen ausgewiesen haben. Ein Einbehalt der Kaution ist dann bis zur Höhe der letzten Nachzahlung rechtens, ein Sicherheitszuschlag ist hingegen nicht möglich. Haben die Nebenkostenabrechnungen der Vergangenheit hingegen immer Guthaben ausgewiesen, darf der Vermieter keinen Einbehalt der Kaution vornehmen.
Fallgruppe II. ist die, die am häufigsten vor Gericht landet und viel Zeit in Anspruch nimmt, da zumeist umfangreich über die Gegenansprüche entschieden werden muss.
Fazit zur nicht zurückbekommenen Mietkaution
Auf Grund der umfangreichen Problematiken, die im Rahmen der Geltendmachung der Kaution auftreten können, empfiehlt sich bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses eine Beratung dahingehend, wie man das Mietobjekt zu übergaben hat und bei der eigentlichen Übergabe des Mietobjekts immer einen Zeugen dabei zu haben. So können Probleme ggf. bereits im Vorfeld vermieden werden.
16.01.2014 - 13:36
Hallo, meine Situation stellt sich wie folgt dar:
Ein Mitbewohner und ich haben bis einschließlich September 2009 eine Wohnung in Dresden angemietet. Die Kaution betrug 900,00 Euro.
Bei der geplanten Übergabe der Wohnung verweigerte die Vermieterin die Erstellung eines Übergabeprotokolls (Zeugen vorhanden) mit der Begründung, ihr Mann sei nicht dabei.
Daraufhin sind wir ohne Übergabeprotokoll, aber mit der Anmerkung, dass im Falle von Maler-, Reparatur- oder ähnlichen Arbeiten, wir persönlich informiert und ggf. die Mängel beseitigen möchten, ausgezogen.
Wir haben im Anschluss keine Rückmeldung von der Vermieterin erhalten. Da wir allerdings auch selbst keinen weiteren Kontakt mit ihr suchten, haben wir nicht noch einmal die Kaution zurückgefordert.
Erst über drei Jahre später, im Dezember 2013, haben wir auf Nachfrage ein Schreiben von der Vermieterin erhalten, aus der hervorgeht, dass sie die Kaution für diverse Reparaturen etc. verbraucht hat.
Da wir mit dem Schreiben und den darin enthaltenen Erläuterungen nicht einverstanden sind, zudem auch nicht vorab über die Reparaturen informiert wurden sind, möchten wir gern Einspruch gegen die Einbehaltung der Kaution einlegen.
Dabei stellen sich folgende Fragen für uns:
1. Können wir die Kaution auch nach dem relativ langen Zeitraum noch zurückfordern?
2. Kann die Vermieterin ohne Absprache mit den ehemaligen Mietern die Kaution einbehalten und verwenden?
Vielen Dank für Ihre Hilfe.
16.01.2014 - 14:51
Hallo Johannes,
hier finden Sie einen Artikel, der Ihnen bestimmt weiterhilft: Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt: So gehen Vermieter vor
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.05.2015 - 23:12
Hallo, ich habe eine Frage zur Nachforderung des Vermieters.
Vor 5 Monaten wurde in meiner Wohnung der Durchlauferhitzer gewechselt, da der alte nur noch lauwarmes Wasser produzierte. Laut Elektriker war eine der drei Phasen tot.
Der “neue” DLE war bereits einen Tag nach dem Austausch wieder defekt. Das Gerät heizt unkontrolliert weiter, auch wenn kein Wasser fließt, wodurch irgendwann der Sicherheitsdruckschalter heraus springt und das Gerät gar nicht mehr heizt. Somit wurde ein weiterer Besuch des Elektrikers notwendig. Dabei zeigte er mir, wie ich das Gerät nach dieser Überhitzung wieder einschalten kann. Das war bereits am darauffolgenden Tag wieder von Nöten, weil der DLE wieder überhitzt hatte. Seit dieser Zeit habe ich die Sicherungen im Verteilerkasten ausgeschaltet, wenn ich den DLE nicht benutzt habe.
Mittlerweile habe ich durch Anruf beim Hersteller über die Gerätenummer herausbekommen, dass dieser DLE beim Einbau bereits über 7 Jahre alt war. Er lag irgendwo beim VM im Keller, ich habe also keine Ahnung, wo das Gerät her stammt, wo es wie lange eingebaut und in Benutzung war etc. Mein VM ist jedoch der Meinung ich hätte nicht nur den alten, sondern auch den “neuen” DLE durch eigenmächtige Reparaturversuche kaputt gemacht. Dies ist jedoch nicht der Fall, ich habe niemals selbst an den Geräten herumgespielt. Ich habe ihn lediglich einmal selbst eingeschaltet, was mir jedoch vorher vom Elektriker erklärt und gezeigt wurde. Auch ist dieses Vorgehen in der Bedienungsanleitung so angegeben.
Jetzt ist die Kündigung durch, eigentlich sollte die Wohnung bereits zum 30.04.15 zurückgegeben werden, was jedoch durch andauernde Terminabsagen seitens des VM bisher verhindert wurde (Grund???).
Meine Fragen:
– Muss ich dem Vermieter den Austausch des DLE bezahlen?
– Kann der VM das Einschalten des Gerätes als Reparatur auslegen, wenn dieses Vorgehen in der Bedienungsanleitung angegeben ist, und es zuerst von einem Elektriker gezeigt wurde?
– Muss er mir ein Verschulden nachweisen, oder kann er über den Einbehalt eines Teils der Kaution einfach den angeblich von mir verursachten Schaden ausgleichen?
Vielen Dank für Ihre Hilfe.
10.05.2015 - 18:40
Hallo Thomas,
ich kann Ihnen zu dem komplexen Fall leider nur die Beratung / Einschätzung durch einen Anwalt empfehlen. Diese könnte Ihre Ansicht im ersten Schritt in einem Schreiben an den Vermieter deutlich machen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.08.2017 - 08:50
Guten Tag Herr Hundt,
laut Mietvertrag hatte mein ehemaliger Vermieter zur Abrechnung der Kaution eine Frist von 6 Monaten nach Wohnungsrückgabe. Diese Frist ist abgelaufen und die Kaution ist nicht abgerechnet worden.
Meine Frage: Ist der Vermieter bereits mit Ablauf der Frist in Verzug? Das heißt: Entspricht dieser Fall dem § 286 Abs. 2 Nr. 1 (“Die Mahnung bedarf es nicht, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist”)?
Oder brauche ich ebenfalls eine Mahnung zu senden, damit er in Verzug kommt? Und in diesem Fall, welche Frist wäre geeignet oder ist üblich?
Vielen Dank im Voraus.
Fritz
14.10.2020 - 15:06
Guten Tag Herr Hundt,
unser Problem ist folgendes:
Wir hatten die Wohnung vor 17 Jahren angemietet, damals wären bereits einige Reparaturen bzw. Renovierungsarbeiten nötig gewesen. Keine großen Sachen, aber das Bad war damals schon veraltet und die Küche wurde von der Vormieterin übernommen.
Während der Mietdauer wurden regelmäßige Renovierungsarbeiten wie das Streichen der Wände u.ä. vorgenommen. Nach dem Auszug wurde die Wohnung gereinigt und Schönheitsreparaturen vorgenommen.
Die Maklerin hat eine Wohnungsbegehung mit uns beiden vorgenommen und ein Protokoll darüber geführt, das keine Mängel beinhaltete. Sie und wir haben das Protokoll unterschrieben und jeweils eine Ausfertigung davon erhalten.
Das war im Februar, jetzt ist es Oktober.
Aufgrund der noch ausstehenden Ablesung der Heizungen haben wir bis jetzt abgewartet, da wir angenommen hatten, dass der Vermieter mit der Rückzahlung der Kaution wartet, bis die Nebenkostenabrechnung erfolgt ist.
IN diesem Zeitraum haben wir nichts vom Vermieter gehört. Wir wissen von einem Nachbarn, dass das Badezimmer neu gemacht und die Wohnung gestrichen wurde.
In unserem Mietvertrag ist geregelt, dass der Mieter beim Einzug streichen muss, nicht aber beim Auszug.
Der heutige Anruf beim Vermieter ergab, dass er die Wohnung hat streichen lassen und dafür anscheinend 10.000 Euro ausgegeben hätte 3 Zimmer, 60qm, unterm Dach). Dementsprechend erbost war er über uns und behauptete, die Wohnung in einem unmöglichen Zustand verlassen zu haben.
Das Protokoll der Maklerin sagte aber etwas anderes…
Jedenfalls möchte der Vermieter die Kaution nicht zurückbezahlen und wurde zudem beleidigend und anmaßend, weshalb ein weiteres Gespräch nicht möglich war. Wir haben das Telefonat dann beendet.
Nun die Frage: kann er die Kaution tatsächlich behalten, obwohl das Mängelprotokoll keine Mängel enthält, nur weil das Streichen der Wohnung so viel Geld gekostet hat?
Besten Dank für eine Antwort!
Viele Grüße
Elisa
14.10.2020 - 18:49
Hallo Elisa,
davon abgesehen, dass die Schönheitsreparaturklausel vermutlich sowieso unwirksam ist, sichert das Protokoll Sie ab. Fordern Sie die Auszahlung der Kaution, zur Not mit Hilfe eines Anwalts.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.11.2021 - 12:55
Guten Tag,
wir haben vor 11 Jahren eine Wohnung gemietet, jedoch wurde uns nach unserem Auszug gesagt, dass wir damals wohl keine Kaution gezahlt hätten. Es handelt sich um eine große Wohnungsgesellschaft und die Kaution war auch vertraglich festgelegt. Leider ist der Kontoauszug jedoch für uns nicht mehr auffindbar, da alle Kontoauszüge die älter als 10 Jahre sind, wohl lt. unserer Bank verjährt sind.
D.h. wir können keinen Kontoauszug anfordern, da es länger als 10 Jahre zurück liegt. Die Wohnungsgesellschaft stellt sich natürlich schief. Uns sind damit natürlich die Hände gebunden.
Haben Sie da evtl. einen Tipp für uns bzw. wie müssen wir vorgehen?
LG aus Berlin
12.11.2021 - 14:48
Hallo Leyla,
außer über den Zahlungsnachweis zu gehen, habe ich leider keine Idee.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.10.2022 - 15:44
Hallo, ich bin vor ca. 2 Jahren in meine Wohnung gezogen, aus der ich seit ca. 5 Monaten ausgezogen bin. Meine Mitbewohnerin und ich waren gleichwertige Mieterinnen. Nun hat meine Vermieterin mir vor ca. 1,5 Monaten ohne Abrechnung und ohne Aufteilung an mich und meine Mitbewohnerin die Nebenkostenrückzahlung überwiesen. Vor einem Monat kam dann die Kaution, auch nur an mich, obwohl ich nur die Hälfte gezahlt hatte. Dafür fehlen 100 Euro der Kaution, die auch ohne Erklärung und Angabe abgezogen wurde. Der Abzug ist auch nicht nachvollziehbar, da die Wohnung in einem besseren Zustand übergeben wurde, also ich sie übernommen hatte. In meinem Übergabeprotokoll waren die Zustände der Räume als Ok und der Böden als erneuerungsbedürftig ausgezeichnet worden. Obwohl ich dazu nicht verpflichtet war, habe ich die Wohnung frisch gestrichen übergeben.
Ich hatte außerdem eine Mietminderung von 50 Euro vereinbart, da ich ein Zimmer wegen Umbauarbeiten 2 Wochen lang nicht nutzen konnte. Auch davon habe ich nichts mehr gehört.
Die Erreichbarkeit ist extrem schlecht und die Vermieter reagieren sehr giftig auf mehrere Nachfragen, geschweige denn Fristen. Ich bin mit meinem Latein am Ende und weiß nicht, welche Maßnahmen ich unternehmen soll.
Haben Sie da evtl. einen Tipp für uns bzw. wie müssen wir vorgehen?
19.10.2022 - 20:05
Hallo Mari,
wenn Sie keine Lösung finden, bliebt leider nur die Klage auf Auszahlung / Rückzahlung der vollständigen Mietkaution.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.05.2023 - 17:58
Hallo Herr Hundt,
ich bin am 18.März 2023 aus meiner Wohnung ausgezogen. Bei der Wohnungsübergabe gab es von Seiten der Vermieters keine Beanstandungen und keinerlei Forderungen, um in der Wohnung und im Garten noch was zu machen. Es wurde die Wohnung also ordnungsgemäß übergeben. Es wurde kein schriftliches Übergabeprotokoll angefertigt, da ja alles in Ordnung war. Am 26.April 2023 bekam ich eine SMS der Vermieterin, dass sie meine Kaution von 1500€ um 1000€ kürzt, weil ich im Garten diverse Sträucher und Bäume entfernt habe und durch andere ersetzt habe; mit dem Einverständnis des Vermieters (das streitet er jetzt ab!). Das wurde aber bei der Wohnungsübergabe nicht bemängelt und auch keine Forderung in diese Richtung gestellt. Sie behaupten im Nachhinein die Bepflanzung wurde vertragswidrig entfernt und ich habe gegen die Sorgfaltspflicht, sorgfältig mit der Mietsache umzugehen, nach § 280 Absatz1 BGB i.V. mit § 535 BGB verstoßen. Wie komme ich an meine restliche Kaution?
Viele Grüße
12.09.2023 - 13:15
Guten Tag,
wie verhält sich das Rückzahlen einer Extra-Kaution – neben der normalen vom Amt, die ich als Mutter geleistet habe, damit meine Tochter mit Ehemann ( damals beide Hartz 4) u. 4 Kindern die Wohnung überhaupt bekam.
Nach Scheidung vor 1 J. u. Auszug bereits vor 3 J. meiner Tochter will Vermieter sie nicht aus Miet- Vertrag entlassen.
Wenn sie mit Ex-Mann zusammen dem Vermieter schriftl. mitteilt, daß ihm die Wohnung alleine ( mit gemeinsamen 4 Kindern u. Verlobter + 3 Kindern als erlaubte Untermieterin) überlassen werden soll: Ist sie dann automatisch raus aus dem Mietvertrag?
Die zusätzliche Sicherheit ( schriftl. Vertrag) besagt, daß nach Auszug u. Abrechnung die Kaution an mich zurückzuzahlen ist.
Kann er das auf das Mietverhältnis als solches beziehen?
Wird die Kaution fällig nach Auszug/ Scheidung meiner Tochter bzw. der noch ausstehenden Mitteilung, daß Ex-Mann alleine nutzen soll?
Kann meine Tochter beim Familiengericht einen Antrag auf Überlassung/ Zuweisung der Wohnung an Ex-Mann stellen?
Kann sie auch die Kaution dort zurückfordern?
Vielen Dank für Ihre Hilfe.
12.09.2023 - 14:46
Hallo Gertrud .
wenn eine Person aus dem Mietvertrag entlassen werden soll, müssen alle Mietvertragsparteien dem zustimmen. Also alle Mieter und auch der Vermieter. In der Regel ist niemand verpflichtet zuzustimmen. Das ist das Grundproblem.
Solange der Mietvertrag entsprechend besteht, gibt es für den Vermieter keinen Anlass, die Kaution zurück zu zahlen.
Viele Grüße
Dennis Hundt