Viele Mietverhältnisse können nicht rechtzeitig beendet werden, weil die Kündigungsfristen nicht eingehalten werden. Dies ist häufig nicht die Folge von Nachlässigkeit der Mieter, sondern darauf zurückzuführen, dass Unklarheiten darüber bestehen, welche Anforderungen erfüllt sein müssen, damit die Kündigung fristgerecht ausgesprochen werden kann.

Vielen Mietern ist nicht klar, wann das Kündigungsschreiben an welchem Ort sein muss, um seine Wirkung fristgerecht zu erfüllen. Insbesondere über die Bedeutung des Poststempels auf dem Kündigungsschreiben irren sich viele Mieter. Dieser Beitrag klärt darüber auf, was ein Mieter tun muss, um eine fristgerechte Kündigung auszusprechen und welche Rolle dabei der Poststempel spielt.

Gem. § 573c Abs.1 BGB ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Das bedeutet, dass die Kündigung spätestens am dritten Werktag zu erfolgen hat, damit das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats beendet werden kann.

Entscheidend für die Rechtzeitigkeit der Kündigung ist der Zugang des Kündigungsschreibens beim Vermieter

Viele Mieter denken, dass die Kündigungsfrist eingehalten ist, wenn sie das Kündigungsschreiben am 3. Werktag eines Monats abgeschickt haben oder es den Poststempel dieses Tages trägt. Dies ist jedoch ein Irrglaube, wie sich aus den folgenden Erwägungen ergibt:

Geht es um Willenserklärungen und deren Übermittlung an deren Empfänger, ist zu unterscheiden zwischen der Abgabe der Erklärung und deren Zugang.

Die Abgabe einer Willenserklärung ist bereits dann erfolgt, wenn der Erklärende alles getan hat, was für das Wirksamwerden der Willenserklärung erforderlich ist. Dies geschieht bei einer schriftlichen Kündigung in der Regel durch deren Absendung per Post bzw. den Einwurf in den Briefkasten.

Bei einer Kündigung handelt es sich allerdings um eine empfangsbedürftige Willenserklärung. Wie jede empfangsbedürftige Willenserklärung wird auch die Kündigung gem. § 130 Abs.1 S.1 BGB erst in dem Zeitpunkt wirksam, in dem sie dem Vermieter zugeht. Der Zugang tritt allerdings erst ein, wenn die Kündigungserklärung derart in den Machtbereich des Vermieters gelangt ist, dass dieser unter normalen Umständen von ihr Kenntnis nehmen konnte. Auf die tatsächliche Kenntnisnahme kommt es dagegen nicht an. Bei einer Versendung der Kündigung per Post ist der Zugang in der Regel mit dem Einwurf in den Hausbriefkasten des Vermieters durch den Briefträger oder auch den Mieter selbst erfolgt. Hierbei ist allerdings die Zeit des Einwurfs zu beachten. Da Kriterium für den Zugang nicht ist, dass der Vermieter theoretisch seinen Briefkasten hätte leeren und das Kündigungsschreiben hätte lesen können, sondern dass dieses auch unter normalen Umständen zu erwarten ist, kann ein Zugang nicht mehr angenommen werden, wenn der Einwurf zu einer Tageszeit erfolgt, zu der ein durchschnittlicher Vermieter seinen Briefkasten nicht mehr leert. Da Post heutzutage auch nachmittags zugestellt wird, gelten bis ca. 18:00 Uhr in den Hausbriefkasten des Vermieters eingeworfene Briefe als an diesem Tag zugegangen. Wird die Kündigung hingegen erst nachts oder nach Geschäftsschluss dort eingeworfen, geht diese in der Regel erst am nächsten Morgen bzw. nach Beginn der Büro- oder Geschäftszeit des nächsten Werktags zu (vgl. BGH, Urteil vom 5. 12. 2007 – XII ZR 148/05).

Das Datum des Poststempels ist für die Rechtzeitigkeit einer Kündigung nicht relevant

Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich, dass das Datum des Poststempels keine Rolle bei der Frage spielt, ob die Kündigung rechtzeitig erfolgt ist. Das Datum des Poststempels sagt nämlich nichts darüber aus, zu welchem Zeitpunkt das Kündigungsschreiben dem Vermieter durch den Einwurf in den Hausbriefkasten des Vermieters zugegangen ist. Versehen wird die Post mit dem Poststempel bereits im Briefzentrum. Bis zum Zugang des Schreibens beim Vermieter können jedoch je nach Dauer des Zustellprozesses mehrere Tage vergehen.

Der Mieter kann mit Hilfe des Poststempels allenfalls den Beweis führen, dass er die Kündigung spätestens zu diesem Zeitpunkt abgesandt hat

Der Poststempel kann für den Mieter allenfalls dazu dienen zu beweisen, dass er die Kündigungserklärung abgegeben hat. Allerdings ist das Datum des Poststempels auch mit der Abgabe der Kündigungserklärung nicht identisch. Denn diese erfolgt bereits mit der Aufgabe zur Post bzw. dem Einwurf in den Briefkasten und nicht erst mit der Bearbeitung im zuständigen Briefzentrum.

Ausnahme: Vertragliche Kündigungserleichterung für den Mieter

Eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass der Poststempel für die Einhaltung der Kündigungsfrist nicht relevant ist, kann dann vorliegen, wenn die Parteien vertraglich vereinbart haben, dass für die Rechtzeitigkeit der Kündigung deren Abgabe genügt. Dies geschieht sehr selten, kann aber vorkommen und ist gem. § 573c Abs. 4 BGB auch zulässig, dass diese Vorschrift nur eine zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Vereinbarung, nicht aber eine Kündigungserleichterung für den Mieter verbietet. Liegt eine derartige Vereinbarung vor, ist allerdings zu beachten, dass der Zeitpunkt der Abgabe demjenigen des Poststempels vorausgeht und das Datum des Poststempels allenfalls dazu geeignet ist, festzustellen und notfalls zu beweisen, dass die Abgabe spätestens zu diesem Zeitpunkt erfolgt ist.

Möglichkeiten, das Zugangsdatum zu dokumentieren und zu beweisen

Möchte der Mieter, dass das Datum des Zugangs durch einen Postmitarbeiter oder sogar durch den Empfänger selbst dokumentiert wird, muss er sich eines Einschreibens bedienen.

Hierbei ist zu unterscheiden zwischen dem Übergabeeinschreiben (mit oder ohne Rückschein) und dem Einwurfeinschreiben:

Bei der Aufgabe sowohl des Übergabe- als auch des Einwurfeinschreibens erhält der Absender einen Einlieferungsbeleg, der die Einlieferung der Sendung bestätigt. Bei der Ablieferung und deren Dokumentation bestehen jedoch folgende Unterschiede:

Bei einem Übergabeeinschreiben trifft der Postmitarbeiter den Empfänger selbst an und lässt sich von diesem durch eine Unterschrift mit Datumsangabe auf einem Auslieferungsbeleg den Empfang – und damit auch den Zugang- bestätigen. Bei der Variante des Übergabeeinschreibens mit Rückschein bestätigt der Empfänger zusätzlich auf einem bereits vom Absender vorbereiteten Rückschein den Empfang durch seine Unterschrift mit Datumsangabe. Dieser Rückschein wird im Anschluss an den Absender zurückgesandt.

Beim Übergabeeinschreiben besteht allerdings die Gefahr, dass der Postmitarbeiter den Empfänger nicht antrifft. In diesem Fall wird diesem in seinem Briefkasten lediglich ein Benachrichtigungsschein hinterlegt, mit dem dem Empfänger mitgeteilt wird, dass er das Einschreiben innerhalb einer Frist bei seiner Postfiliale abholen könne.

Eine Pflicht des Empfängers zur Abholung des Einschreibens besteht jedoch nicht. Erfolgt die Abholung nicht, ist der Zugang nicht erfolgt.

Das Einwurfeinschreiben unterscheidet sich vom Übergabeeinschreiben dadurch, dass die Sendung dem Empfänger nicht persönlich übergeben, sondern in seinen Briefkasten eingelegt wird. Im Gegensatz zu einer gewöhnlichen Postauslieferung bestätigt jedoch der Postmitarbeiter nach dem Einwurf auf einem Beleg mit seiner Unterschrift und der Datumsangabe die Zustellung.

Sowohl beim Übergabe- als auch beim Einwurfeinschreiben wird der Auslieferungsbeleg bei der Post elektronisch archiviert. Dem Absender wird auf Wunsch eine Reproduktion zur Verfügung gestellt.

Die genannten Einschreibearten unterscheiden sich jedoch in ihrer Beweiskraft.

Nur bei dem Rückschein, den der Absender bei der Wahl der Zustellungsart „Übergabeeinschreiben mit Rückschein“ erhält, handelt es sich um eine Privaturkunde i.S.d. § 416 ZPO. Mit dieser kann vor Gericht der Beweis des Zugangs geführt werden (vgl. § 175 S.2 ZPO).

Die Beweiskraft des Auslieferungsbelegs – im Falle eines Einwurfeinschreibens – bei dem es sich weder um eine Privaturkunde i.S.d. § 416 ZPO noch um eine öffentliche Urkunde i.S.d. § 415 ZPO handelt-  wird nicht einheitlich beurteilt. Nach einer verbreiteten Auffassung begründet der Auslieferungsbeleg zusammen mit dem Einlieferungsbeleg den Beweis des ersten Anscheins dafür, dass die Postsendung zu dem auf dem Beleg vermerkten Zeitpunkt zugegangen ist, wenn das ordnungsgemäße Zustellungsverfahren vom Zusteller eingehalten worden ist (vgl. OLG Saarbrücken, Urteil vom 20. 3. 2007 – 4 U 83/06). Dies bedeutet, dass im Falle eines ordnungsgemäßen Zustellungsverfahrens nach den allgemeinen Erfahrungssätzen eine (widerlegbare) Vermutung dafür spricht, dass der Zugang zu diesem Zeitpunkt erfolgt ist. Ist der Anscheinsbeweis erbracht, obliegt es dem Gegner, die Vermutung zu erschüttern, und zu beweisen, dass ein atypischer Geschehensablauf vorliegt.

Nach einem Urteil des AG Kempen (vgl. Urteil vom 22.08.2006 – 11 C 432/05) hingegen, besteht beim Einwurfeinschreiben auch bei Vorlage entsprechender Dokumentationen wie dem Auslieferungsbeleg kein Anscheinsbeweis für den Zugang der Sendung beim Empfänger. Dies insbesondere deshalb nicht, weil es nach der Lebenserfahrung nicht auszuschließen sei, dass der Zusteller die Postsendungen in den falschen Briefkasten stecke.

Da der Beweiswert des Übergabeeinschreibens mit Rückschein sehr viel höher ist, sollte hierauf zurückgegriffen werden.