Das Mietrecht regelt in § 551 BGB, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter vom Mieter eine Kaution verlangen darf. Allerdings gilt diese Vorschrift nur für den Wohnraummieter (Harz in Miet- und Wohnungseigentumsrecht 2. Aufl. s. 852).

Vereinbarungen über eine Kaution unterliegen im Gewerbemietrecht nicht den strengen Bestimmungen des § 551 BGB. Im Gewerbemietrecht bestehen keine gesetzlichen Beschränkungen, welche Bestimmungen die Parteien über eine zu leistende Kaution verabreden (OLG Brandenburg NZM 2007, 402).

Rechte und Pflichten der Parteien ergeben sich grundsätzlich aus der Kautionsabrede im Mietvertrag. Die Parteien sind in der Gestaltung der Kautionsabrede weitgehend frei. Die Rechtsprechung bewertet Kautionsabreden allenfalls im Hinblick auf den Sicherungszweck der Kaution.

Kautionshöhe ist frei verhandelbar

Insbesondere können die Parteien die Höhe der Kaution frei vereinbaren. Insoweit kommt auch ein Betrag in Betracht, der 3 Monatsmieten übersteigt. Die Nichtigkeit wegen Wucher scheidet von vornherein aus. So muss eine Kautionsabrede in Höhe der siebenfachen Monatsmiete bei einem längeren Gewerbemietverhältnis nicht schikanös sein, auch dann nicht, wenn sie außerhalb eines nachvollziehbaren Sicherungsinteresses des Vermieters liegt (OLG Brandenburg NZM 2007, 402).

Dennoch ist ein Vermieter gut beraten, eine über den üblichen Gegebenheiten liegende Kautionshöhe mit einem besonderen Sicherungsinteresse zu begründen. In Betracht kommen die besondere Ausstattung der Mieträume mit Einrichtungsgegenständen oder die besondere Anfälligkeit technischer Anlagen oder der Einrichtungsgegenstände infolge unsachgemäßer Benutzung durch den Nutzer.

Sicherungszweck der Kaution ist umfassend

Die Kaution sichert alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis, so auch den Anspruch auf Nutzungsentschädigung infolge der Fortbenutzung der Mietsache nach der Beendigung des Mietvertrages durch den Mieter, ebenso den Ersatz des Mietausfallschadens bei einer vorzeitigen Vertragsauflösung.

Der Vermieter kann die nicht geleistete Kaution auch noch nach Vertragsende einklagen (BGH NJW 1981, 976). Der Grund besteht darin, dass der Vermieter bis zur endgültigen Abwicklung des Mietvertrages noch Ansprüche geltend machen kann und insoweit ein Sicherungsbedürfnis besteht. Macht der Vermieter beispielsweise gegenüber dem ausgezogenen Mieter Schadensersatzansprüche geltend und hat der ausgezogenen Mieter die Kaution nicht gezahlt, kann der Vermieter statt der vielleicht schwierig beweisbaren Schadensersatzansprüche auch die Kaution einklagen, um auf diese Weise zunächst einmal ohne Prozessrisiko die Sicherheit zu erhalten. Insoweit wird ihm ein Wahlrecht eingeräumt (LG Saarbrücken WuM 1996, 616).

Vermieter ist nicht anlage- oder verzinsungspflichtig

Der Vermieter ist entgegen den Regelungen bei der Wohnraummiete auch nicht verpflichtet, die Kaution anzulegen. Auch besteht keine Verzinsungspflicht. Insbesondere kann die Verzinsung vertraglich ausgeschlossen werden.

Enthält der Mietvertrag keine Regelung über die Anlage oder Verzinsung der Kaution, leitet der BGH zumindest aus den Sinn und Zweck der Kaution eine Verzinsungspflicht des Vermieters her (BGH ZMR 1995, 11). Das Landgericht Stuttgart (ZMR 1997, 472) hat eine Anlage- und Verzinsungspflicht jedoch mit Hinweis auf eine dem Wohnraummietrecht entsprechende Regelung abgelehnt. Angesichts der berechtigten Interessenlage des Mieters und des Sicherungszwecks der Kaution erscheint eine Anlage- und Verzinsungspflicht des Vermieters durchaus gerechtfertigt.

Gesonderte Anlage vermeidet Insolvenzrisiko des Vermieters

Allerdings soll er zumindest verpflichtet sein, eine ihm als Bargeld überlassene Kaution von seinem eigenen Vermögen getrennt bei einem Kreditinstitut anzulegen. Diese Verpflichtung ergibt sich daraus, dass der Mieter im Fall der Insolvenz des Vermieters nicht geschützt ist. Schutz hat der Mieter nur, wenn der Vermieter die Kaution treuhänderisch vereinnahmt und gesondert von seinem Vermögen anlegt (BGH Urt.v.13.12.2012; KG Berlin NJW-RR 1999, 738). Mangels anderweitiger Vereinbarung im Mietvertrag ist die Kaution in voller Höhe bei Mietbeginn fällig.

Soweit sich die Miete während der Laufzeit des Mietvertrages ändert, kann es sinnvoll sein, die Kautionshöhe anzupassen. Nach einer Entscheidung des OLG Düsseldorf (BB 1994, 1814) hat der Vermieter im Hinblick auf sein Ausfallrisiko Anspruch auf eine Kautionserhöhung im laufenden Mietverhältnis, wenn der Kautionsbetrag nicht betragsmäßig bestimmt ist, sondern sich nach dem Vertrag aus einer festgelegten Zahl monatlicher Mietzinsraten errechnet.

Nichtzahlung der Kaution ist Kündigungsgrund

Häufig vereinbaren die Parteien, dass der Vermieter zur Kündigung berechtigt sein soll, wenn der Mieter vor Übergabe der Mieträume die Kaution nicht bezahlt. Ob und inwieweit die Nichtzahlung der Kaution bereits vor Übergabe der Räume den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (BGH XII ZR 255/04 in IMR 2007, 180).

Im Idealfall vereinbaren die Parteien die Nichtzahlung der Kaution als wichtigen fristlosen Kündigungsgrund im Sinne des § 543 I BGB. Dann ist für den Vermieter wichtig, die Kündigung innerhalb der Frist des § 314 III BGB auszusprechen. Die Frist beginnt in dem Augenblick, in dem der Vermieter Kenntnis vom Kündigungsgrund hat und ein aktuelles Sicherungsbedürfnis besteht. Im Fall des BGH (IMR 2007, 181) hatte der Vermieter erst 3 Jahre nach Fälligkeit der Kaution gekündigt.

Kaution und Zurückweisungsrechte

Auch im Gewerbemietrecht ist der Mieter nicht berechtigt, gegen den Kautionsanspruch des Vermieters wegen behaupteter Mängel der Mietsache oder sonstiger Gegenforderungen aufzurechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen. Hier steht das Sicherungsinteresse des Vermieters im Vordergrund (OLG Düsseldorf ZMR 1998, 159; OLG Celle ZMR 1998, 272).

Ist die Kaution bei oder vor der Übergabe der Räume fällig, steht dem Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht zu, falls der Mieter die Kaution nicht leistet. Umgekehrt kann der Vermieter, der vertraglich verpflichtet ist, die Gewerberäume vor Bezug auszubauen, die Durchführung der entsprechenden Arbeiten von der Zahlung der Kaution abhängig machen (BGH NJW-RR 1998, 1464).

Rückzahlung: Kaution bei Mietvertragsende

Nach der Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter die Kaution nach einer angemessenen Überlegungs- und Prüfungsfrist an den Mieter zu erstatten. Für die Fälligkeit sind die Umstände im Einzelfall maßgebend. Der Vermieter muss prüfen können, ob und in welcher Höhe ihm Ansprüche zustehen. Die Rechtsprechung gewährt Fristen zwischen 3 und 6 Monaten mit Tendenz zu 6 Monaten (OLG Hamm NJW-RR 1992, 1036). Es gibt keine gesetzliche Abrechnungshöchstfrist. Ein Zeitraum von 2 Jahren wird jedenfalls als zu lange erachtet (OLG Düsseldorf ZMR 1992, 191).

Hat der Vermieter lediglich noch Betriebskostennachzahlungsforderungen, darf er nur einen Teilbetrag zur Deckung des vermutlichen Nachzahlungsbetrages einbehalten.

Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution verjährt nach § 195 BGB in 3 Jahren.