Kündigt der Mieter den Mietvertrag und zahlt keine Miete mehr, verletzt er seine mietvertragliche Pflicht nach  § 535 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Der Mieter ist verpflichtet dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen — und zwar auch nach der Kündigungserklärung. Allein der Umstand, dass der Mietvertrag in absehbarer Zeit beendet ist, entbindet den Mieter nicht von der Verpflichtung zur Zahlung der Miete. In der Praxis, stellt sich für den Vermieter in einem solchen Fall immer die Frage was zu tun ist: Kann man die Mietschulden mit der Mietkaution verrechnen? Darf der Mieter die Mietkaution abwohnen? Kann der Vermieter die gekündigte Wohnung fristlos kündigen, weil der Mieter keine Miete mehr zahlt? Muss der Vermieter abmahnen?

Der nachfolgende Artikel klärt diese Fragen und zeigt wie Vermieter vorgehen können.

I. Abwohnen der Mietkaution oder Verrechnung geht nicht

Zahlt der Mieter nach der Kündigung keine Miete mehr, darf man als Vermieter die Mietschulden nicht einfach mit der Kaution verrechnen. Das gilt zumindest solange der Mietvertrag noch nicht beendet ist.

Eine Verrechnung der Mietkaution während laufendem Mietverhältnis ist nur in Ausnahmefällen z.B. bei unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen des Vermieters zulässig und soweit es nicht dem Grundsatz der Insolvenzsicherheit der Mietkaution widerspricht (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 10.04.2013, Az.: VIII ZR 379/12). Das ist aber immer dann der Fall, wenn die Kaution nicht mehr gesondert vom Privatvermögen des Vermieters angelegt ist, weil sie als Mietzahlung verrechnet wurde.  Ausnahmsweise kann die Verrechnung dennoch zulässig sein, wenn sie im Interesse des Mieters liegt.

Der Mieter kann den Vermieter nicht zu einer Verrechnung der Mietkaution verpflichten, wenn er nach der Kündigung keine Miete mehr zahlt. Ein Abwohnen der Mietkaution ist unzulässig (vgl. BGH, Urteil vom 10.04.2013, Az.: VIII ZR 379/12; zuletzt Amtsgericht (AG) München, Urteil vom 05.04.2016, Az.: 432 C 1707/16). Der Mieter ist bis zur Beendigung des Mietvertrages zur Zahlung verpflichtet. Eine Verrechnung der Kaution seitens des Mieters verstößt gegen den Grundsatz von Treu und Glauben und hebelt die Sicherungsfunktion für den Vermieter aus.

Lesen Sie dazu auch: Kaution mit Mietschulden verrechnen – Ein Leitfaden für Vermieter

II. Vorgehen für Vermieter, wenn der Mieter nach Kündigung keine Miete zahlt

Zahlt der Mieter nach der Kündigung seine Miete einfach nicht mehr, sollten Vermieter schon beim ersten Mietrückstand handeln. Sie können z.B. wie folgt vorgehen:

• Mietschulden abmahnen
• Fristlos Kündigen
• Mietschulden einklagen
• Beendigung des Vertrages abwarten und mit der Mietkaution verrechnen

1. Mietschulden abmahnen

Zuerst sollte man als Vermieter die Mietschulden abmahnen. Ist einen Tag nach dem vereinbarten Fälligkeitszeitpunkt noch keine Miete eingegangen, sollte der Mieter noch am selben Tag angeschrieben werden. Dabei ist unbedingt eine Frist zur Rückantwort zu setzen und die sofortige Zahlung zu verlangen. Die Abmahnung sollte nachweisbar zugestellt werden.

Hier bekommen Sie eine Vorlage: Mahnung bei Mietrückständen des Mieters (kostenfreie Muster).

2. Fristlos Kündigen

Ist der Mieter bereits mit zwei Mieten im Rückstand, können Sie ihrem Mieter nach §§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 BGB fristlos kündigen. Vermieter haben in einem solchen Fall das Recht zur außerordentlichen Kündigung. Eine vorherige Abmahnung ist nicht notwendig nach § 543 Abs. 3 Nr. 3 BGB und die vorhergehende Kündigung schließt jedenfalls die fristlose Kündigung des Vermieters nicht aus. Der Beendigungstermin verschiebt sich dann nach vorne. Eine fristlose Kündigung ist solange möglich bis das Mietverhältnis beendet ist. Allerdings wird sie unwirksam, sobald sämtliche Mietrückstände beim Vermieter beglichen worden sind.

Alle Einzelheiten zum Thema finden Sie in dem Artikel: Kündigungsrechte bei Zahlungsverzug des Mieters (ordentliche und außerordentliche Kündigung im Überblick).

3. Mietschulden einklagen

Vermieter können die Mietschulden auch sofort gerichtlich einklagen, wenn erfolglos abgemahnt wurde. Insbesondere dann, wenn der Mieter ausdrücklich jede Mietzahlung ablehnt ist Klage geboten. Im Einzelfall sollten Sie nach einer erfolglosen Mahnung der Mietrückstände einen Anwalt beauftragen, der den Sachverhalt prüft. Die Kosten müssen im Regelfall vom Mieter erstattet werden.

4. Beendigung des Vertrages abwarten und mit der Mietkaution verrechnen

Die Verrechnung ist wie unter Punkt I erklärt, nur im Ausnahmefall bei einem bestehenden Mietverhältnis zulässig. Ist der Mietvertrag beendet ist die Verrechnung von Mietschulden mit der Mietkaution unproblematisch zulässig. Hier wird gezeigt wie Sie Die Mietkaution abrechnen können: Mietkaution richtig abrechnen: So gehts für Vermieter.

III. Fazit und Zusammenfassung

Hat der Mieter gekündigt und zahlt keine Mieter mehr, sollten Vermieter sofort handeln und die Miete eintreiben. Abwohnen darf der Mieter seine Mietkaution nicht. Es ist auch nicht empfehlenswert für den Vermieter sich auf eine solche Verrechnung einzulassen oder einfach abzuwarten bis der Vertrag beendet ist und sich darauf zu verlassen, dass die Mietrückstände mit der Kaution verrechnet werden können. Bis zur Wohnungsübergabe ist für die meisten Vermieter nicht absehbar, welche weiteren offenen Forderungen gegenüber dem Mieter bestehen können. So kann es z.B. sein das noch Nebenkostennachzahlungen zu begleichen oder Schäden zu reparieren sind, die der Mieter verursacht hat. Meist sind Mieter nach dem Auszug auch weniger leicht ausfindig zu machen. Es ist daher besser, die Mietrückstände sofort anzumahnen und einzufordern, solange der Mieter noch in der Wohnung wohnt und greifbar ist. Im Einzelfall ist eine fristlose Kündigung zu empfehlen.