Das Vermieterpfandrecht sichert neben der Kaution Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Vor allem im Wohnraummietrecht hat es infolge vieler Pfändungsverbote und der Zunahme von Vorbehalts- und Sicherungseigentum finanzierter Sachen weitgehend an Bedeutung verloren.

Es findet seine Rechtsgrundlage in §§ 578 I, II, 562, 1204 BGB. § 562 BGB bestimmt, dass der Vermieter für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis an den eingebrachten Sachen des Mieters ein Pfandrecht hat, mit § 578 II, I BGB wird es ausdrücklich auf Geschäftsräume ausgedehnt.

Pfandrechte setzen normalerweise den Besitz des Pfandobjekts voraus. Das Vermieterpfandrecht ist jedoch ein sogenanntes besitzloses Bankrecht, das unabhängig davon besteht, dass der Vermieter die vom Mieter in die Mieträume eingebrachten Sachen tatsächlich nicht im Besitz hat. Es genügt die Möglichkeit der Inbesitznahme.

1. Zielobjekte des Vermieterpfandrechts

• Das Vermieterpfandrecht erfasst lediglich körperliche Gegenstände, nicht aber Forderungen und Rechte des Mieters. Zu den Gegenständen gehören auch Geld und Wertpapiere. Sachen ohne objektiven Vermögenswert (persönliche Korrespondenz) scheiden aus.

• Im Verhältnis zum Untermieter besteht das Pfandrecht nicht (OLG Düsseldorf DWW 1987, 330), da der Vermieter zum Untermieter nicht im Mietverhältnis steht. Insoweit besteht das Pfandrecht jedoch wieder im Verhältnis des Hauptmieters zu seinem Untermieter.

• Hat der Mieter ein Anwartschaftsrecht an einem Gegenstand, erfasst das Vermieterpfandrecht zunächst nur dieses Recht und wird aufgewertet, sobald der Mieter durch Zahlung des Kaufpreises das Volleigentum erwirbt (BGH NJW 1965, 1475). Dabei hat der Vermieter die Möglichkeit, auch gegen den Willen des Mieters durch Zahlung des Restkaufpreises das Volleigentum des Mieters zu begründen, um so das Pfandrecht an der Sache zu erlangen und dieses zu verwerten. Sofern das Anwartschaftsrecht, beispielsweise durch Rücktritt des Verkäufers vom Kaufvertrag, entfällt, erlischt auch das Pfandrecht.

• Kein Pfandrecht entsteht an Sachen des Mieters, die dieser bereits vor Einbringung in die Mieträume an einen Dritten sicherungsübereignet hat. Die Sicherungsübereignung nach der Einbringung berührt das Vermieterpfandrecht nicht. Der Sicherungseigentümer erwirbt den Gegenstand nur mit der Last des Vermieterpfandrechts (BGH NJW 1965, 1475).

• Im Gewerbemietrecht spielt das Vermieterpfandrecht gerade bei Raumsicherungsverträgen eine große Rolle. In diesem Fall übereignet der Mieter die in seinen Gewerberäumen befindlichen Sachen (Warenlager) einem anderen Gläubiger, meistens einer Bank, zur Sicherheit. Die Parteien streiten sich dann über den Vorrang ihrer Rechte.

Soweit der Mieter den Mietvertrag zeitlich vor dem Raumsicherungsübereignungsvertrag abgeschlossen hat, räumt die Rechtsprechung dem gesetzlich verankerten Vermieterpfandrecht den Vorrang ein, um zu verhindern, dass dieses wirtschaftlich ausgehöhlt wird (BGH NJW 1992, 1156). Anders ist es, wenn der Mieter die Sicherungsübereignung eines Warenlagers zeitlich vereinbart, bevor er das Warenlager in die Mieträume eingebracht hat.

2. Eigentumsvermutung erleichtert Pfandrechtsausübung

Macht der Vermieter sein Pfandrecht geltend machen, muss er das Eigentum des Mieters beweisen. Dazu kann er sich auf die gesetzliche Eigentumsvermutung der § 1006 BGB und § 1362 BGB berufen.

Danach wird vermutet, dass die im Besitz einer Person (Mieter) befindlichen Sachen diesem auch gehören bzw. die im Besitz eines Ehegatten befindlichen Gegenstände auch dem Schuldner (Mieter) gehören. Es ist dann Aufgabe des tatsächlichen Eigentümers, seine Eigentumsrechte ggf. im Wege einer Drittwiderspruchsklage geltend zu machen.

Soweit Sachen im Eigentum Dritter stehen (Leasinggegenstände, sicherungsübereignete Gegenstände) und der Mieter diese Tatsache belegen kann, handelt der Vermieter rechtsmissbräuchlich, wenn er sich auf sein Vermieterpfandrecht beruft und muss mit einer gerichtlichen Gegenwehr des Eigentümers rechnen. Die damit verbundenen Rechtsverfolgungskosten muss er dann als Verursacher tragen.

3. Gegenstände, die dem Vermieterpfandrecht unterliegen

Sachen, die der Mieter nur vorübergehend in die Mieträume einstellt, unterliegen nicht dem Pfandrecht. Ein Kfz, das der Mieter regelmäßig in der mitvermieteten Garage oder auf einem mitvermieteten Stellplatz abstellt, gilt als in die Mieträume eingebracht. Fährt der Mieter weg und bringt das Fahrzeug in die Garage zurück, entsteht das Vermieterpfandrecht erneut.

Gleiches gilt für Waren, die bestimmungsgemäß zu einem nur vorübergehenden Zweck in die Mieträume eingelagert werden (Warenlager). Für die Tageskasse soll dies nicht gelten (OLG Braunschweig OLGZ 1980, 239). An ihr entsteht kein Pfandrecht.

Vermieter und Mieter können Vermieterpfandrechte an bestimmten Gegenständen durch Vereinbarung ausschließen.

4. Unpfändbare Sachen des Mieters

Das Pfandrecht erfasst nicht Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen. Betroffen sind insbesondere die in § 811 ZPO bezeichneten Sachen. Dies sind die dem persönlichen Gebrauch dienenden Sachen (Kleidungsstücke, Hausrat) oder Sachen, die der Schuldner für seine Berufs- oder Gewerbetätigkeit benötigt.

5. Forderungen, die das Vermieterpfandrecht begründen

Das Vermieterpfandrecht besteht laut Gesetz für die aus dem Wesen des Mietvertrages begründeten Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis (BGHZ 60, 22).

6. Konkurrenz zu Pfandrechten Dritter

Pfändet ein anderer Gläubiger des Mieters in den Mieträumen befindliche Gegenstände, hat der Vermieter Anspruch auf vorzugsweise Befriedigung aus dem Erlös des Pfandverkaufs, solange die Zwangsvollstreckung noch nicht beendet ist (805 ZPO). Problematisch ist, inwieweit der Vermieter der Pfändung durch den Gerichtsvollzieher in den Mieträumen widersprechen kann. Im Normalfall muss dieser die dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Gegenstände in den Mieträumen belassen (BGH ZMR 2006, 199).

Will der Vermieter sein Pfandrecht geltend machen, kann er die dem Pfandrecht unterliegenden Sachen vom jetzigen Besitzer herausverlangen, sie in Besitz nehmen und verwerten. Die Verwertung richtet sich nach §§ 1257 ff BGB. Dabei ist der Pfandverkauf durch öffentliche Versteigerung, in der Regel durch einen Gerichtsvollzieher, zu veranlassen. Der freihändige Verkauf, allerdings auch nur unter Nutzung behördlicher Wege, kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn der Pfandgegenstand einen Börsen- oder Marktwert hat.

7. Widerspruchsrecht, wenn Pfandsachen entfernt werden sollen

Um das Vermieterpfandrecht nicht ins Leere laufen zu lassen, kann der Vermieter darauf bestehen, dass die Sachen in den Mieträumen verbleiben. Einer unberechtigten Entfernung kann er widersprechen (§ 562b I BGB). In Bezug auf ohne sein Wissen oder gegen seinen Widerspruch entfernte Gegenstände kann er fordern, diese in die Mieträume zurück zu verschaffen und wenn der Mieter ausgezogen ist, diese in seinen Besitz zu übergeben.

Will der Vermieter sein Pfandrecht geltend machen, verbleibt ihm eine Frist von einem Monat, nachdem er von der Entfernung der Sachen Kenntnis erlangt hat.

Ausgenommen vom Widerspruchsrecht sind Sachen, die im regelmäßigen Geschäftsbetrieb des Mieters aus den Mieträumen entfernt werden. Hierbei wird davon ausgegangen, dass im laufenden Geschäftsbetrieb die Sachen vom Mieter durch neue Ware oder entsprechende Gegenwerte ersetzt werden, so dass der wirtschaftliche Wert des Pfandrechts erhalten bleibt.

8. Selbsthilferecht, wenn Pfandsachen entfernt werden

Die Wertigkeit des Vermieterpfandrechts wird durch das Selbsthilferecht des Vermieters gesichert. Er darf die Entfernung eingebrachter Sachen verhindern. Voraussetzung ist, dass die Entfernung gerade im Gange ist. Eigenmächtige Maßnahmen zur vorsorglichen Verhinderung sind daher nicht erlaubt (LG Hamburg ZMR 1978, 20), zum Beispiel das Anbringen eines Vorhängeschlosses am Warenlager..

Ebenso wenig genügt die Absicht des Mieters, die Sachen zu entfernen (OLG Celle ZMR 1994, 164) oder Verhandlungen des Mieters über den Verkauf eingebrachter Sachen (LG Freiburg WuM 1997, 113). Wurde eine Sache entfernt, besteht das Selbsthilferecht nicht mehr (kein Recht zur Nacheile). Stattdessen hat der Vermieter einen Herausgabe- und Rückverschaffungsanspruch gegen den Besitzer.

Der Vermieter darf die Sache in eigenen Gewahrsam nehmen oder sie bei einem Dritten einlagern, wenn der Mieter auszieht. Er ist für die ordnungsgemäße Verwahrung verantwortlich und haftet auf Schadensersatz, falls die Sache beschädigt wird. Der Vermieter ist nicht berechtigt, den Pfandgegenstand für eigene Zwecke zu nutzen.

Solange der Mieter nicht ausgezogen ist, kann der Vermieter nur verlangen, dass der Gegenstand in das Mietobjekt zurückgeschafft wird.

9. Gewaltanwendung in engen Grenzen erlaubt

Bei der Ausübung des Selbsthilferechts ist die Verhältnismäßigkeit zu wahren. Eine Gewaltanwendung ist nur in engen Grenzen gegenüber dem Mieter und dessen beauftragten Personen erlaubt, nicht aber gegen unbeteiligte Dritte. Die Befugnis des Vermieters rechtfertigt nur Maßnahmen, die zur konkreten Gefahrenabwehr erforderlich sind. In Betracht kommt zum Beispiel, ein Versperren von Türen.

Um sich nicht strafrechtlichen Vorwürfen (Nötigung, Körperverletzung, Beleidigung) auszusetzen, sollte der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung in Erwägung gezogen werden, durch die dem Mieter die Entfernung der pfandrechtsbelasteten Gegenstände aus den Mieträumen verboten wird. Dazu ist es nicht erforderlich, die Gegenstände einzeln zu bezeichnen (OLG Hamm MDR 2000, 386).

Wurden die Pfandsachen ohne Wissen des Vermieters weggeschafft oder konnte er die Entfernung faktisch nicht verhindern, gewährt das Gesetz einen Herausgabeanspruch (§ 562b II 1 BGB) gegenüber dem Besitzer.

10. Vermieterpfandrecht erlischt durch Entfernung ohne Widerspruch

Das Vermieterpfandrecht erlischt, wenn die Sachen aus den Mieträumen entfernt werden. Es erlischt nicht, wenn es ohne Wissen des Vermieters entfernt wird oder der Vermieter der Entfernung widerspricht. Ein erst nach der Entfernung erklärter Widerspruch ist wirkungslos. Ein erklärter Widerspruch wirkt nur vorläufig. Der Vermieter muss den Anspruch auf Herausgabe binnen eines Monats gerichtlich geltend machen. Die Monatsfrist eine Ausschlussfrist. Die gerichtliche Geltendmachung muss sich gegen den Besitzer richten, der nicht notwendigerweise mit dem Mieter identisch sein muss.

Der Mieter kann das Vermieterpfandrecht abwenden, wenn er eine Sicherheitsleistung erbringt, deren Höhe sich nach der Forderung des Vermieters richtet (§ 562c BGB).

11. Gutgläubiger Erwerb zerstört Pfandrecht

Das Vermieterpfandrecht erlischt ferner, wenn ein Dritter den Gegenstand gutgläubig lastenfrei erwirbt (§ 936 BGB). Die Gutgläubigkeit des Erwerbers ist ausgeschlossen, wenn er sich den Gegenstand in den Mieträumen des Mieters übergeben lässt, von einem bestehenden Mietvertrag ausgeben muss und sich bei dem Vermieter nicht nach dessen Pfandrecht erkundigt hat (BGH WPM 1965, 704).