Soll der Partner mit in das eigene Haus oder die Eigentumswohnung einziehen, ist vor dem Abschluss eines Mietvertrages zu bedenken, was alles in dem Vertrag geregelt sein soll. Außerdem sollte man sich darüber im Klaren sein, welche Rechtsfolgen sich aus dem Mietvertragsabschluss ergeben, denn man selbst wird zum Vermieter und der Partner zum Mieter. Wie sinnvoll ein solcher Mietvertragsabschluss über das eigene Haus oder die Eigentumswohnung dann ist, kann nur anhand einer Abwägung der Vorteile und Nachteile geschehen. Die Gewichtung der einzelnen Punkte ist immer eine private Einzelfallentscheidung.

Der nachfolgende Artikel zeigt aller wichtigen Punkte auf, die beim Einzug des Partners in das eigene Haus oder die Wohnung (Eigentum) zu beachten sind. Hier bekommen Sie eine Entscheidungshilfe, ob der Abschluss eines Mietvertrages mit dem eigenen Partner sinnvoll ist.

I. Wie gestaltet man einen Mietvertrag mit dem Partner beim Einzug in das eigene Heim?

Bei der Erstellung eines Mietvertrags mit dem Partner sollte man sich als Eigentümer zunächst über die Möglichkeiten der Vertragsgestaltung Gedanken machen. Wichtig ist es dabei zu wissen, dass ein Mietvertrag, nicht zwangsläufig schriftlich sein muss, sondern auch stillschweigend bzw. konkludent geschlossen werden kann. Das nimmt man z.B. in den Fällen an, in denen der Partner regelmäßig Miete zahlt. Rechtlich hat der Partner dann dieselben Rechte wie eine Mieter mit einem schriftlichen Mietvertrag. Das bedeutet, beabsichtigt man, von dem Partner nach Einzug Miete zu verlangen, ist es empfehlenswert eine schriftliche Vereinbarung zu schließen, damit es für beide Seiten klare Regeln gibt.

Das sollte bei einem Mietvertrag immer geregelt sein:

• Was soll genau vermietet werden? – Ein Zimmer, mehrere Zimmer, welche Gemeinschafträume und Außenanlagen gibt es, wie z.B. Keller, Garten, Terrasse, Balkon?
• Soll die Vermietung möbliert oder unmöbliert sein? — Welche mitvermieteten Gegenstände, Einrichtungen befinden sich in der Eigentumswohnung oder dem Haus?
• Gibt es Gründe für eine zeitliche Befristung des Mietvertrages, wie z.B. ein bevorstehender gemeinsamer Umzug ins Ausland oder der Einzug eines Angehörigen in die Eigentumswohnung? Wie lange soll untervermietet werden? Zeitliche Befristung oder unbefristet.
• Welche Beträge soll der Partner als Miete zahlen?
• Soll der Partner die Nebenkosten als Pauschale zahlen?
• Soll eine Mietkaution hinterlegt werden?
• Wie soll der Partner an Schönheitsreparaturen oder Kleinreparaturen kostenmäßig beteiligt werden?

All diese Fragen hören sich auf den ersten Blick sehr formal an, sind aber sehr wichtig, wenn man beabsichtigt einen Mietvertrag mit dem Partner zu schließen. Die Rechte beider Vertragsseiten sind mit einem Mietvertrag eindeutig formuliert und können Streitigkeiten bereits im Vorfeld vermeiden. Alles Infos zur Gestaltung eines Mietvertrags finden Sie hier für eine Eigentumswohnung: Mietvertrag: Ratgeber für Mieter und Vermieter (Wohnungsmietvertrag) und hier für ein Haus: Mietvertrag für Einfamilienhaus: Häufige Fehler vermeiden (+Muster).

Daneben ist es wichtig, dass man als Eigentümer weiß, dass es im Mietrecht gewisse Sonderregelungen gibt, wenn der Mieter und Vermieter unter einem Dach wohnen. Die wichtigsten Punkte finden Sie in dem Artikel: Vermietung einer Einliegerwohnung: Besonderheiten

II. Ist ein Mietvertrag über das Haus oder die Eigentumswohnung mit dem Partner sinnvoll — Was ist wichtig?

Die Liste möglicher Vor- und Nachteile für beide Seiten kann sehr lang sein. Die persönliche Beziehung zueinander, die Einkommensstellung beider Partner und evtl. Rechtsansprüche Dritter an dem Haus oder der Eigentumswohnung spielen eine Rolle.

Nachfolgend geht es nur um die wichtigsten rechtlichen Aspekte aus der Sicht des Eigentümers des Hauses oder der Eigentumswohnung. Neben der bedeutenden Rechtsfolge, dass der Eigentümer durch den Mietvertragsabschluss mit seinem Partner zum Vermieter wird, ist als erster besonderer rechtlicher Punkt der Steuervorteil durch die Vermietung zu betrachten (vgl. unter Punkt 1). Daneben ist es auch vorteilhaft, dass dem eigenen Partner durch den Mietvertrag ein Wohnrecht im Haus bzw. der Eigentumswohnung gesichert wird (vgl. unter Punkt 2). Als Nachteile sind demgegenüber besonders der erhöhte Verwaltungsaufwand (vgl. unter Punkt 3) und die Rechtsfolge der Bindung an Kündigungsfristen zu beachten (vgl. unter Punkt 4).

1. Steuervorteil

Schließt man mit dem eigenen Lebens-Partner einen Mietvertrag nach dessen Einzug in das eigene Haus oder die Wohnung (Eigentum), dann kann eine solche Vermietung zu einem Steuervorteil führen.

Vorausgesetzt ist dafür, dass man als Vermieter die Mieteinnahmen samt Nebenkosten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung angibt und alle insoweit getätigten Ausgaben als Werbungskosten oder im Rahmen der AfA (Abschreibungen für Anschaffungskosten) einträgt. Ergibt sich dann bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung z.B. ein Minus, verringert dies die Gesamteinkünfte und das zu versteuernde Einkommen sinkt.

Wichtig ist allerdings, dass Eigentümer sich bewusst sein sollten, dass das Finanzamt immer prüft, ob der Mietvertrag „echt“ ist und nicht nur zum Schein geschlossen wurde. Besteht auch nur der geringste Verdacht in diese Richtung, erkennt das Finanzamt den Mietvertrag nicht an und lehnt die Vorlage nach  § 41 Abs. 2 Abgabenordnung (AO) oder § 42 AO ab. Geprüft wird der Mietvertrag anhand eines sog. Fremdvergleichs.  Was das genau bedeutet, wird hier erklärt: Mietvertrag mit Familienangehörigen – Worauf achten?

2. Gesichertes Wohnrecht für den Partner

Zieht der Partner mit in das Haus oder die Eigentumswohnung gibt ein Mietvertrag dem Partner eine gesicherte Rechtsstellung zum Besitz. Die Nutzung ist vertraglich geregelt und der Partner wohnt fast „gleichberechtigt“ in dem eigenen Haus oder der Eigentumswohnung. Private Konflikte, die sich daraus ergeben könnten, dass der Partner sich als „Bewohner ohne Rechte“ fühlt, können daher vermieden werden.

Die gesicherte Rechtsstellung bringt aber nicht nur private Vorteile, sondern besonders auch rechtliche, wie z.B. im Falle des plötzlichen Todes des Eigentümers. Der Mietvertrag bleibt bestehen und wird ggf. mit den Erben oder einem Käufer fortgesetzt. Die Erben können keinen sofortigen Auszug verlangen und haben zumindest die 6- monatige Kündigungsfrist (vgl. unter Punkt 4) zu wahren, wenn kein gesetzlicher Kündigungsgrund greift.

3. Verwaltungsaufwand und Abrechnungspflichten

Der Mietvertrag mit dem Partner führt ohne Zweifel zu einem gewissen Verwaltungsaufwand. Die Mieteinnahmen sind zu versteuern, was wiederum eine genaue Buchführung erfordert. Gegenüber dem Partner können aufgrund der mietvertraglichen Vereinbarung zu den Nebenkosten, Abrechnungspflichten bestehen. Zieht der Partner hingegen ohne Mietvertrag in das Haus oder die Eigentumswohnung bestehen diese Pflichten nicht oder zumindest geringer.

4. Kündigungsfrist: Beziehungsaus hebt Mietvertrag nicht auf

Ein besonders wichtiger Punkt ist, dass der Mietvertrag mit dem Partner dazu führt, dass rechtlich nur eine Kündigung zur Beendigung führt. Abgesehen von einer einvernehmlichen Aufhebungsvereinbarung kann man als Eigentümer nur zur Kündigung greifen, wenn der Partner wieder ausziehen soll. Kurz: Das „ Aus“ der Beziehung reicht nicht für die Beendigung des Mietvertrages.

Zwar besteht für alle Fälle, in denen Vermieter und Mieter eng unter einem Dach wohnen, ein Sonderkündigungsrecht nach § 573 a Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bei dem die Kündigung keinen besonderen Grund braucht, aber auch hier ist eine Kündigungsfrist zu beachten. Im kürzesten Fall (!) 6 Monate, denn nach § 573 a Abs. 1 S. 2 BGB ist die normale Kündigungsfrist des § 573 c BGB einzuhalten und zusätzlich um drei weitere Monate zu verlängern. Das Kündigungsrecht ist im Kündigungsschreiben zu benennen.  Für die Praxis ist dieses Kündigungsrecht bei einem Mietverhältnis zwischen Partnern daher wohl eher untauglich, wenn beide nach einem Beziehungsende noch für mindestens 6 Monate zusammen leben sollen.

Kürzer ist nur die fristlose Kündigung bei besonders schwerwiegenden Vertragsverletzungen  nach §§ 543, § 569 Abs. 2 BGB oder die normale Kündigung unter den Voraussetzungen des § 573 BGB. Dann ist die Kündigungsfrist nach § 573c  BGB mindestens 3 Monate.

III. Fazit und Zusammenfassung

Beim Einzug des Partners in das eigene Haus oder die Eigentumswohnung ist ein Mietvertrag besonders dann sinnvoll, wenn der Partner eine gesichertes Wohnrecht haben soll und man geregelte Verhältnisse bzgl. der Besitzrechte wünscht. Rechtlich haben beide Seiten Vorteile von einem Mietvertrag. Nachteilig wiegt allein das Erfordernis der Kündigung und der damit verbundenen Kündigungsfristen schwer, wenn die Beziehung beendet ist und deshalb auch der Mietvertrag beendet werden soll.