Gerade das Kleingedruckte hat große Bedeutung. Es kann bares Geld wert sein. Nach dem Gesetz ist eigentlich der Vermieter dafür verantwortlich, dass das Mietobjekt im vertragsgemäßen und gebrauchsfähigen Zustand bleibt und müsste demgemäß alle anfallenden Reparaturarbeiten ausführen.
Im Gewerbemietvertrag vereinbaren die Parteien regelmäßig abweichend vom gesetzlichen Leitbild, dass der Mieter je nach Vereinbarung für die Anfangsrenovierung bei Einzug, für laufende Schönheitsreparaturen während des bestehenden Mietverhältnisses, für Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung sowie für die Endrenovierung bei Auszug verantwortlich sein soll. Für all diese Verpflichtungen finden sich in Gewerbemietverträgen extrem unterschiedlich gestaltete Reparaturklauseln.
AGB oder Individualvereinbarung
Die Beurteilung von Reparaturklauseln im Gewerbemietvertrag richtet sich zunächst danach, ob es sich um eine formularmäßig formulierte allgemeine Geschäftsbedingung handelt oder ob die Klausel individuell zwischen den Vertragsparteien vereinbart wurde.
AGB´s unterliegen der Inhaltskontrolle durch die Gerichte, während Individualvereinbarungen weitgehend der Gestaltungsfreiheit der Parteien überlassen bleiben. Eine Vielzahl von AGB wurde von den Gerichten für unwirksam erklärt. Da viele von dem gesetzlichen Leitbild abweichen, wird der Mieter meist unangemessen benachteiligt.
Übliche Reparaturklauseln in einem Gewerbemietvertrag
Wenn also eine Klausel als Muster vorgegeben wird, muss der Leser und potentielle Verwender immer wissen, in welchem Zusammenhang und auf welchem Hintergrund eine solche Klausel praktisch zu verwenden ist. Die isolierte Verwendung einer AGB-Klausel, aber auch eine individuell vereinbarte Regelung, ist immer problematisch und beinhaltet das Risiko, dass sie im Streitfall für unwirksam erklärt wird.
Demgemäß sind die nachstehend bezeichneten Musterklauseln als unverbindlich und lediglich als Orientierungsansatz und Formulierungshilfe zu verstehen!
1. Anfangsrenovierung bei Einzug
… „Der Vermieter verpflichtet sich, die Räumlichkeiten bei Einzug im Rahmen üblicher Standards zu renovieren (Anfangsrenovierung). Zum Ausgleich wird der ihm entstehende Kostenaufwand mit drei Monatskaltmieten zzgl. MWSt. verrechnet.“ …
2. Schönheitsreparaturen während des bestehenden Mietverhältnisses
“Der Mieter hat während des bestehenden Mietverhältnisses innerhalb seiner Räumlichkeiten bei Bedarf Schönheitsreparaturen eigene Kosten fachgerecht auszuführen. Über die in § 28 IV II BV definierten Schönheitsreparaturen hinaus wird ausdrücklich vereinbart, dass der Mieter bei Bedarf auch den Teppichboden erneuert. / Der Parkettboden ist vom Mieter bei Bedarf abzuschleifen und neu zu versiegeln. Die Parteien gehen davon aus, dass die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen nach einem Ablauf von ca. 5 Jahren auszuführen sind.“ …
Hinweis: Schönheitsreparaturen sollten begrifflich im Mietvertrag genau umschrieben und definiert werden.
3. Endrenovierung bei Auszug
Hier ist auf das Risiko einer „unbedingten“ Renovierungspflicht zu achten. Damit wird der Mieter ungeachtet des Zustandes der Räumlichkeiten zur Renovierung verpflichtet.
… „Der Mieter verpflichtet sich, die Räumlichkeiten nach Beendigung des Mietverhältnisses bei Auszug im renovierten Zustand und besenrein zurückzugeben, vorausgesetzt, dass Renovierungsbedarf besteht (Endrenovierung).“ …
Die Renovierungspflicht kann mit einer Kostenquoten-/Abgeltungsklausel verbunden werden. Mehr unter: Die Endrenovierungsklausel im Gewerbemietrecht.
4. Kleinreparaturklausel
… „Der Mieter übernimmt Reparaturen am Mietobjekt (Bagatellschäden) bis zu einer Höhe von 300 Euro netto im Einzelfall und maximal 3.600 Euro im Kalenderjahr. Darüber hinausgehende Reparaturen fallen dem Vermieter zur Last.“ …
5. Instandsetzungsklausel
… „Der Mieter übernimmt auf eigene Kosten die Instandsetzung, Wartung und Pflege des Mietgegenstandes einschließlich aller mietvertraglich eingeschlossenen Einrichtungen und Einbauten. Die Instandsetzung erfasst auch die Kosten des Austauschs von Verschleißteilen (+ Definition von in Betracht kommenden Verschleißteilen).“ …
… „Soweit Instandsetzungen Schäden betreffen, die nicht durch den Mietgebrauch des Mieters entstanden sind oder nicht seiner Risikosphäre zuzuordnen sind, gehen diese Kosten zu Lasten des Vermieters.“ …
…“Der Mieter trägt das Glasbruchrisiko.“ …
5. Reparaturklausel für gemeinschaftlich genutzte Flächen und Anlagen
… „Der Vermieter ist berechtigt, die anlässlich der Durchführung von Schönheitsreparaturen und für die Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftsflächen und Gemeinschaftsanlagen anfallenden Kosten je Kalenderjahr anteilig auf den Mieter maximal bis zur Höhe von einer Nettomonatsmiete ohne Umsatzsteuer umzulegen. Die Kosten werden im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt.“ …
6. Reparaturklausel „Dach und Fach“
Die Instandhaltungspflicht des Vermieters für Dach und Fach kann formularmäßig nicht dem Mieter übertragen werden.
… „Dem Vermieter obliegt die Instandhaltung und Instandsetzung von Dach und Fach. Darunter fallen alle Arbeiten, wie Dach, Fassade, tragende Gebäudeteile, Leitunginstallationen und Mauerwerk. Sind die Schäden dem Mietgebrauch des Mieters (z.B. Werbung) oder seiner Risikosphäre zuzuordnen, trägt der Mieter die Kosten.“ …
7. Triple-Net-Vereinbarungen
In einer Triple-Net-Vereinbarung verpflichtet sich der Mieter, für die gesamte Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts verantwortlich zu sein und sämtliche Betriebskosten des Objekts zu tragen. Eine solche weitgehende Vertragsklausel kann nur individuell, nicht formularmäßig, vereinbart werden. Insbesondere ist der damit verbundene Kostenaufwand in der Miethöhe zu berücksichtigen.
8. Fachhandwerkerklausel
Formularmäßige Klauseln, die den Mieter verpflichten, die Schönheitsreparaturen nur durch einen Handwerksfachbetrieb ausführen zu lassen, sind regelmäßig unwirksam. Eine individuelle Vereinbarung erscheint möglich
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