Der Untermietvertrag gestaltet die rechtlichen Beziehungen zwischen dem Hauptmieter als Untervermieter und dem Untermieter. Viele Untermietverträge enthalten allerdings einen Verweis auf den Hauptmietvertrag und wollen einzelne Klauseln des Hauptmietvertrages dadurch für den Untermietvertrag mit übernehmen. Ist das zulässig? Welche Wirkungen entfaltet das für den Untermietvertrag und was ist zu beachten, wenn der Hauptmietvertrag in den Untermietvertrag einbezogen werden soll?

Der nachfolgende Artikel erklärt, was bei einem Verweis im Untermietvertrag auf den Hauptmietvertrag zu beachten ist.

I. Untermietvertrag gilt zwischen Untermieter und Untervermieter

Die Gestaltung des Untermietvertrages obliegt, wie bei jedem anderen Mietvertrag den Vertragsparteien: Dem Untervermieter und dem Untermieter. Nur diese können sich in dem gegenseitigen Vertrag verpflichten und daraus verpflichtet werden.

Deshalb gilt für einen Verweis auf den Hauptmietvertrag, dass dadurch nur inhaltliche Bestimmungen auf den Untermietvertrag übergreifen, bzw. dessen Regelungsbereich erweitern. Der Untermieter wird dadurch nie gegenüber dem Hauptvermieter zu irgendetwas verpflichtet oder umgekehrt der Hauptvermieter gegenüber dem Untermieter.

Der Vertrag zwischen dem Hauptmieter und Untermieter ist grds. ein selbstständiger Vertrag der unabhängig von dem Hauptmietvertrag gilt, selbst wenn einzelne Regelungen sich ergänzen.

Mehr zum Inhalt des Untermietvertrages und den Rechtspflichten: Untervermietung – Ratgeber zum Untermietvertrag und Mieter will untervermieten – Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter

II. Verweis auf Hauptmietvertrag braucht wirksame Einbeziehung in Untermietvertrag

Damit der Verweis auf den Hauptmietvertrag im Untermietvertrag tatsächlich gültig ist und Rechtswirkungen für das Untermietverhältnis entfaltet, muss der Hauptmietvertrag wirksam in den Untermietvertrag einbezogen sein. Nur dann können sich aus dem Hauptmietvertrag weitere Vertragspflichten oder Einschränkungen gesetzlicher Gebrauchsrechte für den Untermieter ergeben.

Der Hauptmietvertrag — meist mit dem Verweis seinerseits auf Hausordnung und Co. —wird dann zur allgemeinen Geschäftsbedingung des Untermietvertrages, so dass auch dafür alle Bestimmungen und Einschränkungen der §§ 305- 310 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gelten.

Es bedarf deshalb in erster Linie einer Verweisungsklausel und der Einbeziehung durch Kenntnisnahme: Denn, für die wirksame Einbeziehung des Hauptmietvertrages muss der Untermieter bei Abschluss des Untermietvertrages von dem Inhalt des Hauptmietvertrages und den damit zusammenhängenden Regelungen Kenntnis nehmen, gemäß § 305 Abs. 2 BGB. Kann er das nicht ist der Verweis allein nicht ausreichend und der Hauptmietvertrag bzw. einzelne Klausen desselben nicht wirksam.

Wichtig ist hier, dass es im Zweifel Sache des Untervermieters ist, die wirksame Einbeziehung des Hauptmietvertrags zu beweisen. Es empfiehlt sich deshalb, den Hauptmietvertrag beim Abschluss des Untermietvortrages nicht nur vorzulegen, sondern auch vom Untermieter unterschreiben zu lassen. Außerdem ist es ratsam, den Hauptmietvertrag (ggf. mit Hausordnung und Co.) direkt im Vertragstext des Untermietvertrages mit abzudrucken oder als Anlage zu bezeichnen und anzuheften. Bei losen Blättern ist der zeitliche Zusammenhang der Kenntnisnahme im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses schwerer zu beweisen.

Soll durch den Verweis auf den Hauptmietvertrag die Hausordnung mit in den Untermietvertrag einbezogen werden, geht das nur wenn die Hausordnung wirksam in den Hauptmietvertrag einbezogen ist. Für Untervermieter ist es daher besser die Hausordnung selbst als Vertragsbestandteil aufzunehmen und direkt in den Untermietvertrag einzubeziehen anstelle den „Umweg über den Hauptmietvertrag“ zu gehen.

III. Rechtliche Folgen durch Verweis auf Hauptmietvertrag

Die rechtlichen Folgen des wirksamen Verweises auf den Hauptmietvertrag bestimmen sich danach, was genau in der Verweisungsklausel geregelt ist. Steht z.B. in der Klausel, dass die Bestimmungen für Schönheitsreparaturen aus dem Hauptmietvertrag auch für das Untermietverhältnis gelten sollen und wurde der Hauptmietvertrag wirksam einbezogen (s.o.) ist die Folge, dass der Untermieter genau dieselben Schönheitsreparaturverpflichtungen hat wie der Hauptmieter.

Gerade in formularvertraglichen Einheits-Untermietverträgen finden sich häufig Verweise die sehr allgemein auf den Hauptmietvertrag Bezug nehmen. Das sieht dann z.B. wie folgt aus:

Bei solchen Formularklauseln ist es dann die Aufgabe des Hauptmieters als Untervermieter, kenntlich zu machen, auf welche Bestimmungen im Einzelnen verwiesen werden soll. So kreuzt man bestenfalls die richtige Auswahl an und trägt den richtigen Paragraphen ein. Gibt es keine Ankreuzkästchen macht durch Durch- oder Anstreichen kenntlich, inwieweit der Verweis gelten soll und was nicht zutreffen soll.

Hier gilt wie bei allen Formularmietverträgen: Ist der Formularmietvertrag unvollständig oder unklar ausgefüllt, so dass es für den Untermieter nicht deutlich ist, was nun gelten soll, geht das zu Lasten des Verwenders und das ist der Hauptmieter.

Der Grund ist, dass es sich bei formularmäßigen Untermietverträgen um allgemeine Geschäftsbedingungen handelt und insofern gilt grds. dass alle Bestimmungen unwirksam sind, die den Vertragspartner des Verwenders (also den Untermieter) entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligen (§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB). Eine solche unangemessene Benachteiligung liegt bereits dann vor, wenn eine einzelne Bestimmung nicht klar und verständlich ist (BGH, Urteil vom 26.09.2012; Az.: XII ZR 112/10). Entscheidender Zeitpunkt für die Erkenntnismöglichkeit des Untermieters ist des Abschluss des Vertrages (BGH, Urteil vom 24.02.2010, Az.: XII ZR 69/08).

Das bedeutet, in Fällen, in denen die Verweisungsklausel auf den Hauptmietvertrag nicht klar und verständlich ist, ist sie unwirksam und führt zu keinerlei rechtlichen Verpflichtungen für den Untermieter.

IV. Fazit

Ein Untermietvertrag mit Verweis auf den Hauptmietvertrag ist grundsätzlich zulässig. Welche rechtlichen Konsequenzen sich daraus für das Untermietverhältnis ergeben, richtet sich einzig danach auf welche Regelungen im Hauptmietvertrag verwiesen wird. Ist die Verweisungsklausel wirksam und der Hauptmietvertrag wirksam in den Untermietvertrag einbezogen, gelten die Klauseln auf die Bezug genommen wurde auch vollumfänglich für das Untermietverhältnis. Wichtig ist besonders, dass der Hauptmieter als Untervermieter nachweisen muss, dass der Hauptmietvertrag wirksam in den Untermietvertrag einbezogen ist. Außerdem gehen alle Zweifel im Zusammenhang mit der Gültigkeit des Untermietvertrages bzw. einzelner Klauseln zu seinen Lasten.