In vielen Mietverträgen befinden sich Vereinbarungen, wonach der Mieter verpflichtet ist, dem Vermieter die Kosten für die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung eines Geldbetrages zu einem bestimmten Anteil zu erstatten, wenn er vor Fälligkeit der nächsten planmäßigen Renovierung auszieht. Bereits im Jahr 2015 hat der BGH mit einem Grundsatzurteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 242/13 – entscheiden, dass derartige sog. Quotenabgeltungsklauseln als Formularklauseln in einem Wohnraummietvertrag nicht wirksam vereinbart werden können. Zu der Frage, ob eine Quotenabgeltungsklausel individualvertraglich wirksam vereinbart werden kann, gab es jedoch bisher mit Ausnahme einer kurzen unbegründeten Feststellung der Wirksamkeit einer entsprechenden Klausel mit Urteil des BGH vom 16. 06. 2010 – VIII ZR 280/09 – keine detaillierte und begründete höchstrichterliche Entscheidung. Dies hat sich nun geändert.

Rechtsprechung zu Formularklauseln gilt nicht für Individualvereinbarungen

Mit Urteil vom 06.03.2024 – VIII ZR 79/22 – hat der BGH nun entschieden, dass eine Quotenabgeltungsklausel in einem Wohnraummietvertrag grds. individualvertraglich vereinbart werden kann. In diesem Urteil setzt sich der BGH im Einzelnen mit der gegenteiligen Ansicht des vorinstanzlichen Urteils des LG Berlin vom 15.03.2022 – 67 S 240/21 -auseinander und widerspricht u.a. dessen Auffassung, der Wirksamkeit einer individualvertraglichen Quotenabgeltungsklausel stünde § 556 Abs.4 BGB entgegen, wonach Vereinbarungen unwirksam sind, mit denen zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Vorschriften über die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter abgewichen wird. Bei der Begründung einer Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen und zur Übernahme diesbezüglicher anteiliger Kosten aufgrund einer Quotenabgeltungsklausel handele es sich – so der BGH in seiner Entscheidung vom 06.03.2024 – nicht um eine Abwälzung von Betriebskosten auf den Mieter i. S. d § 556 Abs.1 BGB. Vielmehr beträfe die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs.1 S.2 BGB, von der abweichende Vereinbarungen auch zu Lasten des Mieters zulässig seien.

An Individualvereinbarungen sind hohe Anforderungen zu stellen

Neben der Entscheidung des BGH über die generelle Wirksamkeit einer individualvertraglichen Quotenabgeltungsklausel enthält das Urteil vom 06.03.2024 außerdem wichtige Ausführungen zu den Voraussetzungen einer Individualvereinbarung im Allgemeinen. Der BGH stellt noch einmal ausdrücklich klar, dass an das Vorliegen einer Individualvereinbarung hohe Anforderungen zu stellen sind. Um das für die Annahme einer Individualvereinbarung erforderliche „Aushandeln“ i. S. d. § 305 Abs.1 S.3 BGB bejahen zu können, sei es erforderlich, dass der Vermieter die betreffende Klausel inhaltlich ernsthaft zur Disposition stelle und sich deutlich und ernsthaft zu einer gewünschten Änderung der Klausel bereit erkläre. Die Eröffnung von Wahlmöglichkeiten zwischen mehreren vorformulierten Vertragsbedingungen allein mache die vom Mieter gewählte Alternative grundsätzlich noch nicht zu einer Individualabrede. Vielmehr müsse der Mieter – so der BGH – Gelegenheit erhalten, alternativ eigene Textvorschläge mit der effektiven Möglichkeit ihrer Durchsetzung einzubringen.