Seit dem Jahr 2013 ist in allen 16 Bundesländern in den jeweiligen Landesbauordnungen schrittweise eine Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern eingeführt worden. Diese Verpflichtung betrifft nicht nur selbst genutzte, sondern auch vermietete Wohnungen und Häuser. Die durch den Einbau der Rauchwarnmelder zwangsläufig entstandenen Kosten konnten Vermieter im Wege einer sog. Modernisierungsmieterhöhung gem. §§ 559 ff. BGB auf den Mieter umlegen. Dies hat der BGH bereits mit Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 216/14 – entschieden. Auf Grund gesetzlicher Regelungen, wonach die Rauchwarnmelder verpflichtend spätestens nach zehn Jahren ausgetauscht werden müssen, auch wenn sie noch funktionsfähig sind, hat inzwischen in vielen deutschen Mietwohnungen ein entsprechender Austausch stattgefunden. Da die Umlage der Erstinstallationskosten auf den Mieter als Modernisierungsmieterhöhung möglich war, verwundert es nicht, dass viele Vermieter nun der Ansicht sind, auch die Kosten, die durch den Austausch der Rauchwarnmelder entstanden sind, in der gleichen Weise auf den Mieter umlegen zu können. Dem hat der BGH nun für den Regelfall einen Riegel vorgeschoben.
Der Fall
In dem Fall, über den der BGH mit Urteil vom 24.05.2023 zu entscheiden hatte, ließ die Vermieterin in einer Mietwohnung in den Jahren 2012/2013 angemietete Rauchwarnmelder einbauen und legte in der Folge die ihr dadurch entstandenen Kosten als Betriebskosten auf die Mieter um. Die Mieter leisteten hierauf allerdings keine Zahlungen. Im April 2019 beendete die Vermieterin den über die Miete der Rauchwarnmelder abgeschlossenen Vertrag und ließ im Mai 2019 selbst käuflich erworbene neue Rauchwarnmelder unter Verwendung der bereits vorhandenen Halterungen einbauen. Um die Kosten nicht selbst tragen zu müssen, erhöhte die Vermieterin die monatlich zu zahlende Miete. Die Mieter bezahlten den verlangten Erhöhungsbetrag jedoch nicht. Die auf Zahlung restlicher Miete gerichtete Klage der Vermieterin hatte sowohl vor dem Amts- als auch vor dem Landgericht Erfolg. Beide Gerichte hielten die Mieterhöhung für gerechtfertigt, da sie – wie auch die Vermieterin – der Ansicht waren, bei dem Austausch der Rauchwarnmelder handele es sich um eine Modernisierungsmaßnahme i. S. d. § 555b BGB.
Die Entscheidung – Austausch von Rauchwarnmeldern stellt in der Regel keine Modernisierung dar
Der BGH, der über die von den Mietern eingelegte Revision zu entscheiden hatte, gab allerdings den Mietern recht und wies die Klage ab.
In seiner Entscheidung geht der BGH zunächst ausführlich auf seine frühere Rechtsprechung aus dem Jahr 2015 zur Mieterhöhung infolge des erstmaligen Einbaus von Rauchwarnmeldern ein und hält ausdrücklich daran fest, dass die Erstausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern durch den Vermieter regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache i. S. d § 555b Nr. 4 BGB sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse i. S. d. § 555b Nr. 5 BGB führe. Auch gelte weiterhin, dass der Einbau von Rauchwarnmeldern, den der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung, etwa der Landesbauordnung vornehme, in der Regel außerdem eine Modernisierungsmaßnahme i. S. v. § 555b Nr. 6 BGB darstelle.
Diese Rechtsprechung beziehe sich jedoch – so der BGH – allein auf die erstmalige Ausstattung einer Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern durch den Vermieter. Eine Erneuerung der Geräte stelle demgegenüber jedenfalls dann, wenn damit keine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden sei, sondern die ursprünglich vorhandenen Rauchwarnmelder lediglich durch gleichwertige Geräte ersetzt würden, grundsätzlich keine Modernisierung dar. Etwas anderes gelte auch dann nicht, wenn der Vermieter eigens erworbene Geräte einbauen lasse.
Der Austausch von Rauchwarnmeldern stelle – so das Gericht – unabhängig von den Eigentumsverhältnissen vor dem Austausch keine bauliche Veränderung dar, weshalb es an einem für die Annahme einer Modernisierungsmaßnahme i. S. d. § 555b BGB stets erforderlichen Wesensmerkmal fehle.
Eine bauliche Veränderung läge nur vor, wenn es zu einer – wenn auch nur geringfügigen – Veränderung des baulichen Zustands komme. Das Ersetzen vorhandener Rauchwarnmelder durch gleichwertige Geräte erfülle diese Voraussetzung grundsätzlich nicht. Dies gelte – so der BGH – auch dann, wenn der Vermieter bisher angemietete durch nunmehr eigens erworbene Vorrichtungen ersetze. Denn die darin liegende Veränderung betreffe ausschließlich das rechtliche Verhältnis des Vermieters zu einem Dritten und habe keinerlei Auswirkungen auf den baulichen Zustand der Mietsache.
Schließlich betont der BGH, dass auch dann, wenn die ersetzten Rauchwarnmelder noch funktionsfähig waren, deren Austausch keine Modernisierungsmaßnahme darstelle und keine Mieterhöhung möglich sei.
Mieterhöhung ist auch dann nicht möglich, wenn die Erstinstallation den Mieter nicht mit zusätzlichen Kosten belastet hat
Der BGH widerspricht außerdem der Ansicht des Berufungsgerichts, eine Mieterhöhung sei im konkreten Fall insbesondere deshalb möglich, weil die erstmalige Ausstattung der Wohnung mit Rauchwarnmeldern weder zu einer zusätzlichen Belastung der Mieter mit Betriebskosten (zur Unzulässigkeit der Umlage der Mietkosten als Betriebskosten vgl. BGH, Urteil 11.05.2022 – VIII ZR 379/20) noch zu einer Mieterhöhung i. S. d. § 559 BGB geführt hatten. Dieser Umstand rechtfertige es – so der BGH – nicht, der Vermieterin nun das Recht zuzubilligen, „stattdessen“ die Kosten für den erfolgten Austausch der Rauchwarnmelder nach § 559 Abs.1 BGB a. F. auf die Mieter umzulegen. Insbesondere führe dieser Umstand nicht dazu, dass es sich bei der Erstinstallation nicht um eine vollständige, weil nicht vertragsgegenständliche Modernisierungsmaßnahme i. S. d. § 555b BGB gehandelt habe, mit der Folge, dass nun der Austausch als solche eingestuft werden könne. Die Beurteilung, ob es sich bei einer baulichen Veränderung um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, hänge nicht davon ab, ob der Vermieter sie anschließend zum Gegenstand einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB mache.
Fazit
Der BGH stellt klar, dass Vermieter die Kosten, die durch den Austausch von Rauchwarnmeldern entstehen, nicht im Wege einer sog. Modernisierungsmieterhöhung gem. §§ 559 ff. BGB auf den Mieter umlegen können, und zwar auch dann nicht, wenn die Erstinstallation den Mieter nicht mit zusätzlichen Kosten belastet hat.
Das Urteil hat erhebliche Auswirkungen in der Praxis, da es künftig vermehrt und kontinuierlich zum Austausch von Rauchwarnmeldern kommen wird. Streitvermeidung wird im Idealfall die Folge sein. Außerdem wird Vermietern der Zahn gezogen, dass sie durch den Ersatz von gemieteten Rauchmeldern durch eigene, selbst erworbene Geräte die Kosten künftig auf den Mieter umlegen können.
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