Die Unverletzlichkeit der Wohnung ist ein hohes, vom Grundgesetz in Art. 13 GG geschütztes Gut. Um die Privatsphäre des Mieters zu schützen, ist es ständige Rechtsprechung, dass der Vermieter die Wohnung nicht nach Belieben betreten darf, sondern nur dann ein Betretungsrecht hat, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt und er dem Mieter seinen Besuch rechtzeitig vorher angekündigt hat (vgl. BGH, Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13).

Mit seinem Hinweisbeschluss vom 28.11.2023 hat der BGH sich nun zu der Frage geäußert, ob ein solcher sachlicher Grund vorliegt, wenn der Vermieter, der die Miete gem. §§ 558 ff. BGB erhöhen möchte, die Wohnung zum Zwecke der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete i. S. d. § 558 Abs.1 BGB zusammen mit einem Sachverständigen besichtigen möchte, der mit der Erstellung eines Miethöhegutachtens beauftragt ist.

Feststellung des Besichtigungsrechts erfordert Grundrechtsabwägung

Der BGH zeigt zur Beantwortung dieser Frage kurz die Maßstäbe auf, anhand derer zu ermitteln ist, ob der Vermieter einen sachlichen Grund für seinen Besichtigungswunsch hat und führt aus, dass es hierfür einer Abwägung zwischen dem Recht des Mieters an der Unverletzlichkeit der Wohnung aus Art. 13 Abs.1 GG und seinem Besitzrecht aus Art. 14 Abs.1 GG einerseits sowie dem Schutz des Eigentums des Vermieters aus Art. 14 Abs.1 GG andererseits bedürfe.

Ermittlungsinteresse des Vermieters hat Vorrang

Der BGH kommt bei der Abwägung im konkreten Fall zu dem eindeutigen Ergebnis, dass ein Zutrittsrecht der Vermieterin besteht und bestätigt die Argumentation der Vorinstanz. Die Vermieterin habe ein berechtigtes und schützenswertes Interesse daran, auf rechtssicherem Weg eine Mieterhöhung vorbereiten zu können. Zwar treffe es zu, dass die für die Vergleichsmietenerhöhung nach § 558 Abs.1 BGB maßgebenden Umstände – wie etwa die Größe oder die Lage des Wohnraums – auch ohne Besichtigung des Inneren der Mietsache beurteilt werden könnten. Jedoch zähle zu der gem. § 558 Abs.2 BGB für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ebenfalls maßgebenden Beschaffenheit des Wohnraums auch dessen Erhaltungszustand bzw. dessen Instandhaltungsgrad. Dieser könne – so der BGH -ohne Besichtigung der Räumlichkeiten durch einen Sachverständigen nicht fachkundig beurteilt werden. Im Ergebnis liege ein relativ geringer Eingriff in die grundrechtlich geschützte Rechtsposition des Mieters vor, so dass das Eigentumsinteresse der Vermieterin überwiege.

Überflüssige Prozesse werden vermieden

Der BGH untermauert sein Abwägungsergebnis schließlich mit dem Argument, dass es sich bei der Besichtigung der Wohnung zusammen mit dem Sachverständigen vor Gutachtenerstellung auch deshalb um eine im Interesse des Vermieters liegende Maßnahme handele, weil sie aufgrund der Berücksichtigung etwaiger besonderer Eigenheiten des konkreten Mietobjekts geeignet sei, überflüssige Prozesse zu vermeiden, indem sie die Bereitschaft des Mieters zu einer außergerichtlichen Einigung fördere.