Bereits im Jahr 2021 wurde die Heizkostenverordnung grundlegend reformiert. Die neuen Regelungen haben in erster Linie Pflichten zum Inhalt, die den Gebäude- und auch Wohnungseigentümer, und damit in vielen Fällen auch den Vermieter betreffen. Es handelt sich um Ausstattungs- und Informationspflichten. Durch die Reform wurden auf der anderen Seite aber auch Rechte geschaffen, die Mietern zustehen, wenn die Vermieter ihre neuen Pflichten verletzen. Insbesondere für solche Vermieter, die ihre Angelegenheiten nicht von einer Hausverwaltung erledigen lassen, ist es mitunter schwer, den Überblick zu behalten und den neuen Pflichten nachzukommen. Aber auch viele Mieter kennen die Rechte nicht, die ihnen im Falle einer Pflichtverletzung des Vermieters zustehen. Da diese Rechte finanzieller Natur sind, kann es schnell passieren, dass der Mieter sich unbewusst nicht unbeachtliche finanzielle Vorteile entgehen lässt.

Dieser Beitrag soll – ohne Anspruch auf Vollständigkeit – einen Überblick über die wichtigsten Vermieterpflichten und Mieterrechte geben.

I. Pflichten des Vermieters ab dem 2. Dezember 2021

1. Ausstattungspflichten

Ziel der neuen Heizkostenverordnung ist es u. a zu erreichen, dass alle Zähler, die den Verbrauch von Wärme und Warmwasser erfassen, spätestens bis zum 31.12.2031 auf eine ganz bestimmte Art und Weise fernablesbar sind.

Um dies zu erreichen, werden dem Gebäude- bzw. Wohnungseigentümer, und damit in der Regel auch dem Vermieter Ausstattungspflichten auferlegt, die den Austausch oder die Nachrüstung von Wärmezählern bzw. Heizkostenverteilern und Warmwasserzählern betreffen. Es handelt sich im Einzelnen um folgende Pflichten:

a) Fernablesbarkeit für neue Erfassungsgeräte ab dem 2. Dezember 2021

Seit dem 2. Dezember 2021 gilt, dass neu eingebaute Zähler die den Verbrauch von Wärme und Warmwasser erfassen, fernablesbar sein müssen. Fernablesbar ist eine Ausstattung zur Verbrauchserfassung, wenn sie ohne Zugang zu einzelnen Nutzeinheiten abgelesen werden kann. Diese Vorgabe entfällt allerdings, wenn nur ein einzelner Zähler oder Heizkostenverteiler ersetzt oder ergänzt wird, der Teil eines Gesamtsystems ist und die anderen Zähler oder Heizkostenverteiler dieses Gesamtsystems zum Zeitpunkt des Ersatzes oder der Ergänzung nicht fernablesbar sind.

b) Anforderungen an neue Erfassungsgeräte ab dem 1. Dezember 2022

An Zähler oder Heizkostenverteiler, die ab dem 1. Dezember 2022 eingebaut werden, werden höhere Anforderungen gestellt. Sie müssen nicht nur „einfach“ fernablesbar sein, sondern sicher an ein Smart-Meter-Gateway angeschlossen werden können und interoperabel sein.

• Smart-Meter-Gateway

Ein Smart-Meter-Gateway ist eine Kommunikationseinheit eines intelligenten Messsystems, mit Hilfe derer mehrere moderne Messeinrichtungen und andere technische Geräte unter Beachtung der besonderen technischen Vorgaben und Sicherheitsanforderungen sicher in ein Kommunikationsnetz eingebunden werden können. Dieses intelligente Messsystem erfasst, verarbeitet und bereitet die erhaltenen Daten auf, um sie mit dem Messstellenbetreiber austauschen zu können (vgl. Zehelein, in: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 5 HeizkostenV Rn. 6, 7).

• Interoperabilität

Um interoperabel zu sein, müssen die Messgeräte mit den Systemen mehrerer Ablesedienste kompatibel sein.

c) Austausch alter nicht fernablesbarer Erfassungsgeräte bis zum 31. Dezember 2026 bzw. bis zum 31. Dezember 2031

Wurden die Zähler oder Heizkostenverteiler zuletzt vor dem 2. Dezember 2021 eingebaut und sind sie nicht fernablesbar oder handelt es sich um einzelne nicht fernablesbare Zähler oder Heizkostenverteiler, die zwar nach dem 1. Dezember 2021 eingebaut wurden, aber als Teil eines nicht fernablesbaren Gesamtsystems noch nicht fernablesbar sein müssen, gilt eine Austausch- bzw. Nachrüstungspflicht, die bis zum Ablauf des 31. Dezember 2026 erfüllt sein muss. Bis zu diesem Stichtag müssen die betroffenen Zähler die unter 1b) dargelegten Anforderungen erfüllen, d. h. sie müssen sicher an ein Smart-Meter-Gateway angeschlossen werden können und interoperabel sein.

Im stets zu prüfenden Einzelfall wird der Eigentümer allerdings von der Austausch- bzw. Nachrüstungspflicht befreit. Ein solcher Einzelfall liegt immer dann vor, wenn der Austausch oder die Nachrüstung wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist oder durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen würde.

Ausgenommen von der Austausch- bzw. Nachrüstungspflicht sind vorübergehend auch solche Zähler oder Heizkostenverteiler, die zwar nicht den Anforderungen genügen, die an solche Zähler gestellt werden, die ab dem 1. Dezember 2022 eingebaut worden sind (vgl. dazu die Ausführungen unter I.1b), die aber „einfach“ fernablesbar sind und in zulässiger Weise vor dem 1. Dezember 2022 eingebaut wurden.

Diese Zähler müssen spätestens bis 31. Dezember 2031 durch solche Zähler ersetzt werden, die sicher an ein Smart-Meter-Gateway angeschlossen werden können und mit den Systemen mehrerer Ablesedienste kompatibel, also interoperabel sind (vgl. dazu die Ausführungen unter I.1b).

2. Informationspflichten

Mit den Ausstattungspflichten des Vermieters (siehe dazu Zf.1) gehen zahlreiche Informationspflichten des Vermieters einher, deren Erfüllung den Mieter in die Lage versetzen und veranlassen soll, mehr auf den Energieverbrauch zu achten und diesen zu reduzieren. Die gesetzlichen Vorgaben sind teilweise nicht nur schwer zu verstehen, sondern auch nur mit einigem Aufwand zu erfüllen. Um keine finanziellen Nachteile im Falle einer Pflichtverletzung zu erleiden (vgl. dazu die Ausführungen unter II.1-3), sollten sich nicht nur Hausverwaltungen, sondern auch Vermieter, die sich nicht von einer Hausverwaltung vertreten lassen, frühzeitig mit diesen Pflichten vertraut machen, auch wenn diese Pflichten in vielen Fällen noch nicht jetzt, sondern erst mit Erreichen bestimmter Stichtage zu erfüllen sind.

Im Folgenden soll ein Überblick über die wichtigsten Informationspflichten gegeben werden, die durch die Reform der Heizkostenverordnung hinzugekommen sind. Zu unterscheiden ist hierbei zwischen monatlichen Informationspflichten und solchen Informationspflichten, denen der Vermieter nur jährlich nachkommen muss. Auf bereits vor der Reform bestehende Pflichten wird nicht erneut eingegangen.

a) Monatliche Informationspflichten

Seit dem 1. Januar 2022 ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter monatlich folgende Informationen zukommen zu lassen

• den Verbrauch des Mieters im letzten Monat in Kilowattstunden,
• einen Vergleich dieses Verbrauchs mit dem Verbrauch des Vormonats desselben Mieters sowie mit dem entsprechenden Monat des Vorjahres desselben Mieters, soweit diese Daten erhoben worden sind, und
• einen Vergleich mit dem Verbrauch eines normierten oder durch Vergleichstests ermittelten Durchschnittsnutzers derselben Nutzerkategorie.

b) Jährliche Informationspflichten

Wenn die jährlichen Betriebskostenabrechnungen auf dem tatsächlichen Verbrauch oder auf den Ablesewerten von Heizkostenverteilern beruhen, muss der Vermieter dem Mieter für Abrechnungszeiträume, die ab dem 1. Dezember 2021 beginnen, zusammen mit den Abrechnungen folgende Informationen zugänglich machen:

aa) Informationen über

• den Anteil der eingesetzten Energieträger und bei Nutzern, die mit Fernwärme aus Fernwärmesystemen versorgt werden, auch über die damit verbundenen jährlichen Treibhausgasemissionen und den Primärenergiefaktor des Fernwärmenetzes, bei Fernwärmesystemen mit einer thermischen Gesamtleistung unter 20 Megawatt jedoch erst ab dem 1. Januar 2022,
• die erhobenen Steuern, Abgaben und Zölle,
• die Entgelte für die Gebrauchsüberlassung und Verwendung der Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, einschließlich der Eichung, sowie für die Ablesung und Abrechnung,

bb) Kontaktinformationen, darunter Internetadressen von Verbraucherorganisationen, Energieagenturen oder ähnlichen Einrichtungen, bei denen Informationen über angebotene Maßnahmen zur Energieeffizienzverbesserung, Endnutzer-Vergleichsprofile und objektive technische Spezifikationen für energiebetriebene Geräte eingeholt werden können,

cc) im Falle eines Verbrauchervertrags nach § 310 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches die Information über die Möglichkeit der Durchführung von Streitbeilegungsverfahren nach dem Verbraucherstreitbeilegungsgesetz, wobei die §§ 36 und 37 des Verbraucherstreitbeilegungsgesetzes unberührt bleiben,

dd) Vergleiche mit dem Verbrauch eines normierten oder durch Vergleichstests ermittelten Durchschnittsnutzers derselben Nutzerkategorie, wobei im Fall elektronischer Abrechnungen ein solcher Vergleich online bereitgestellt und in der Abrechnung darauf verwiesen werden kann,

ee) einen Vergleich des witterungsbereinigten Energieverbrauchs des jüngsten Abrechnungszeitraums des Nutzers mit seinem witterungsbereinigten Energieverbrauch im vorhergehenden Abrechnungszeitraum in grafischer Form.

c) Art und Weise und Form der Mitteilungen

Bzgl. der Art und Weise und der Form der Informationsübermittlung unterscheidet die Heizkostenverordnung zwischen den monatlichen und den jährlichen Informationen.

Die Informationen, die dem Mieter monatlich gegeben werden müssen, muss der Vermieter diesem „mitteilen“. Mitteilen der Informationen bedeutet, dass die Information den Nutzer unmittelbar erreicht, ohne dass er sie suchen muss. Dies kann in Papierform oder auf elektronischem Wege, etwa per E-Mail geschehen. Informationen können auch über das Internet (und über Schnittstellen wie ein Webportal oder eine Smartphone-App) zur Verfügung gestellt werden, jedoch nur, wenn der Nutzer dann in irgendeiner Weise in den angegebenen Intervallen darüber unterrichtet wird, dass sie dort zur Verfügung stehen (vgl. BR-Drs. 643/21, 18).

Die jährlichen Informationen hingegen müssen dem Mieter lediglich „zugänglich“ gemacht werden. „Zugänglich machen“ bedeutet weniger als „mitteilen“. Die Informationen sind beispielsweise bereits dann „zugänglich“ gemacht, wenn sie über das Internet und über Schnittstellen wie ein Web-Portal oder eine Smartphone-App zur Verfügung gestellt worden sind. Anders als beim Begriff „Mitteilen“ ist es hier nicht erforderlich, die Nutzer darüber zu unterrichten, dass neue Informationen zur Verfügung gestellt worden sind (vgl. BR-Drs. 643/21,19).

d) Zeitpunkt der Informationen

Während bzgl. der jährlichen Abrechnungsinformationen klar geregelt ist, dass diese zusammen mit der Abrechnung zu erfolgen haben, gibt es für den Zeitpunkt der monatlichen Verbrauchsinformationen keine eindeutige Vorgabe. Überwiegend wird allerdings vertreten, dass der Vermieter dem Mieter die Mitteilung spätestens bis zum Ende des Monats zu machen hat, der auf denjenigen Monat folgt, auf den sich die Informationen beziehen (vgl. Zehelein, in: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 6a HeizkostenV, III. Zf.3; Dietmar Wall, NZM 2022, 73 (79)).

II. Rechte des Mieters im Falle einer Pflichtverletzung des Vermieters

Kommt der Vermieter seinen Ausstattungs- und / oder Informationspflichten nicht nach, bleibt dies nicht folgenlos. Die Heizkostenverordnung sanktioniert diese Pflichtverletzungen, indem sie dem Mieter finanzielle Vorteile in der Form von Kürzungsrechten verschafft.

Folgende Kürzungsechte wurden durch die Reform der Heizkostenverordnung neu eingeführt:

1. Kürzungsrecht im Falle der Verletzung der Ausstattungspflichten

Kommt der Vermieter seinen unter I.1. beschriebenen Ausstattungspflichten nicht nach, hat der Mieter das Recht, bei der Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 3 % zu kürzen.

Im Einzelnen besteht das Kürzungsrecht in folgenden Fällen:

• Der Vermieter installiert nach dem 1. Dezember 2021 Zähler, die nicht fernablesbar sind;
• Der Vermieter baut ab dem 1. Dezember 2022 Zähler ein, die zwar fernablesbar sind, aber nicht sicher an ein Smart-Meter-Gateway angeschlossen werden können und/oder nicht interoperabel sind;
• Der Vermieter unterlässt es, nicht fernablesbare Zähler, die vor dem 2. Dezember 2021 oder in zulässiger Weise als Teil eines nicht fernablesbaren Gesamtsystems eingebaut wurden, bis zum 31. Dezember 2026 durch solche Zähler zu ersetzen, die sicher an ein Smart-Meter-Gateway angeschlossen werden können und interoperabel sind;
• Der Vermieter unterlässt es, nur „einfach“ fernablesbare Zähler, die bis zum 30. November 2022 in zulässiger Weise eingebaut werden durften, bis zum 31.Dezember 2031 durch solche Zähler zu ersetzen, die sicher an ein Smart-Meter-Gateway angeschlossen werden können und interoperabel sind.

2. Kürzungsrecht im Falle der Verletzung der Informationspflichten

Auch dann, wenn der Vermieter seinen neuen Informationspflichten nicht oder nicht vollständig nachkommt, entsteht das Recht des Mieters, bei der Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 3 % zu kürzen.

Dieses Kürzungsrecht entsteht, wenn

• der Vermieter dem Mieter die monatlichen Verbrauchsinformationen nicht mitteilt, obwohl er dazu verpflichtet ist, weil entweder
• fernablesbare Zähler vorhanden sind oder
• diese entgegen einer bereits bestehenden Installationspflicht nicht eingebaut worden sind, und
• der Vermieter dem Mieter die jährlichen Abrechnungsinformationen nicht oder nicht vollständig zukommen lässt.

3. Summierung der Kürzungsrechte

Die unter 1. und 2. und dargestellten Kürzungsrechte in Höhe von jeweils 3 % können auch nebeneinander bestehen mit der Folge, dass der Mieter bei der Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 6 % kürzen kann. Verletzt der Vermieter die monatlich zu erteilenden Informationen in mehrfacher Hinsicht oder die jährlich zu erteilenden Informationen in mehrfacher Weise, findet eine Addition der Kürzungsrechte jedoch nicht statt.

Hinzukommen kann allerdings noch das bereits vor der Reform der Heizkostenverordnung bestehende Kürzungsrecht des Mieters, das diesem in Höhe von 15 % dann zusteht, wenn die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser trotz entsprechender Verpflichtung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Rechnet der Vermieter pflichtwidrig nicht verbrauchsabhängig ab, verletzt außerdem seine Ausstattungspflichten und erfüllt seine monatlichen und/oder jährlichen Informationspflichten nicht, kann der Mieter bei der Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 21 % kürzen.

Alles Wichtige zu der Aufteilung der Kohlenstoffdioxidkosten und dem Kürzungsrecht des Mieters erfahren Sie in unserem Beitrag „Aufteilung des CO2 Preises – Was Mieter und Vermieter wissen müssen“.

Beispiele zu den Kürzungsrechten:

Beispiel 1:

Der Vermieter lässt die vorhandenen Zähler am 5. Mai 2022 gegen neue Zähler austauschen, die jedoch nicht fernablesbar sind. Da er demzufolge auch über die nötigen Daten nicht verfügt, gibt der Vermieter seinem Mieter daher auch die monatlich mitzuteilenden Verbrauchsinformationen nicht.

In diesem Fall stehen dem Mieter zwei Kürzungsrechte in Höhe von jeweils 3 % zu. Er kann bei der Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil daher um 6 % kürzen.

Beispiel 2:

Der Vermieter installiert am 2. Februar 2022 Zähler, die fernablesbar sind, an ein Smart-Meter-Gateway angeschlossen werden können und auch interoperabel sind, teilt dem Mieter aber weder die monatlichen Verbrauchsinformationen mit, noch macht er ihm die jährlichen Abrechnungsinformationen zugänglich.

In diesem Fall hat der Vermieter seine Ausstattungspflicht erfüllt und nur die Informationspflichten verletzt. Auch wenn er sowohl die monatliche als auch die jährliche Informationspflicht verletzt hat, entsteht nur ein Kürzungsrecht, und zwar in Höhe von 3 %.

Beispiel 3:

Der Vermieter unterlässt es, die im September 2020 eingebauten, nicht fernablesbaren Zähler bis zum 31. Dezember 2026 gegen fernablesbare Zähler zu ersetzen, die an ein Smart-Meter-Gateway angeschlossen werden können undinteroperabel sind, rechnet über die Betriebskosten nicht verbrauchsabhängig ab und teilt dem Mieter außerdem weder die monatlichen Verbrauchsinformationen mit, noch macht er ihm die jährlichen Abrechnungsinformationen zugänglich.

In diesem Fall verletzt der Vermieter gleich drei seiner Pflichten. Durch die unterbliebene Nachrüstung der Zähler entsteht ein Kürzungsrecht in Höhe von 3 %. Die verbrauchsunabhängige Abrechnung hat zur Konsequenz, dass der Mieter bei der Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 21 % kürzen kann. Hinzu kommt außerdem ein weiteres Kürzungsrecht in Höhe von 3 %, das sich daraus ergibt, dass der Vermieter dem Mieter die Verbrauchs- und Abrechnungsinformationen nicht mitgeteilt bzw. zugänglich gemacht hat. Insgesamt kann der Mieter bei der Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil daher um 21 % kürzen.

4. Abweichende Vereinbarungen

Grundsätzlich können Mieter und Vermieter nicht wirksam vereinbaren, dass die Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht zur Anwendung kommen sollen. Daher sind grds. auch Vereinbarungen des Inhalts unzulässig, wonach der Vermieter von seinen Ausstattungs-und Informationspflichten befreit wird und / oder dem Mieter seine Kürzungsrechte nicht zustehen.

Eine Ausnahme macht die Heizkostenverordnung jedoch für solche Fälle, in denen sich die vermietete Wohnung in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen befindet, von denen eine der Wohnungen der Vermieter selbst bewohnt. Bei diesen vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhäusern können die Parteien von der Heizkostenverordnung abweichende Vereinbarungen treffen.

III. Fazit und Zusammenfassung

Durch die Reform der Heizkostenverordnung wurden viele neue Pflichten für den Vermieter und einige Rechte des Mieters eingeführt. Folgendes sollten Vermieter und Mieter daher beachten:

• Zähler bzw. Heizkostenverteiler, die den Verbrauch von Wärme und Warmwasser erfassen und nach dem 1. Dezember 2021 eingebaut werden bzw. wurden, müssen fernablesbar sein.
• Werden Zähler bzw. Heizkostenverteilerz zur Erfassung von Wärme und Warmwasser ab dem 1. Dezember 2022 neu eingebaut, müssen sie nicht nur „einfach“ fernablesbar sein, sondern sicher an ein Smart-Meter-Gateway angeschlossen werden können und interoperabel sein.
• Solche Zähler bzw. Heizkostenverteiler, die vor dem 2. Dezember 2021 eingebaut wurden und nicht fernablesbar sind, und solche nicht fernablesbaren Zähler bzw. Heizkostenverteiler, die zwar nach dem 1. Dezember 2021 eingebaut wurden, aber als Teil eines Gesamtsystems noch nicht fernablesbar sein mussten, müssen spätestens bis zum Ablauf des 31. Dezember 2026 durch Zähler bzw. Heizkostenverteiler ersetzt werden, die fernablesbar sind, sicher an ein Smart-Meter-Gateway angeschlossen werden können und interoperabel sind.
• „Einfach“ fernablesbare Zähler bzw. Heizkostenverteiler, die in zulässiger Weise vor dem 1. Dezember 2022 eingebaut wurden, müssen spätestens bis 31. Dezember 2031 durch solche Zähler bzw. Heizkostenverteiler ersetzt werden, die sicher an ein Smart-Meter-Gateway angeschlossen werden können und interoperabel
• Sofern bereits fernablesbare Zähler bzw. Heizkostenverteiler installiert sind, ist der Vermieter seit dem 1. Januar 2022 verpflichtet, dem Mieter monatlich detaillierte Informationen über seinen Verbrauch mitzuteilen.
• Außerdem ist der Vermieter unabhängig davon, ob bereits fernablesbare Zähler eingebaut sind oder nicht, seit dem 31. Dezember 2021 verpflichtet, dem Mieter zusammen mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung detaillierte Abrechnungsinformationen zugänglich zu machen.
• Verletzt der Vermieter seine neuen Pflichten, stehen dem Vermieter Kürzungsrechte zu, und zwar
• in Höhe von 3 %, wenn der Vermieter seine Ausstattungs- bzw. Nachrüstungspflichten verletzt,
• in Höhe von ebenfalls 3 %, wenn der Vermieter seine Informationspflichten verletzt.
• Verletzt der Vermieter sowohl Ausstattungs- als auch Informationspflichten, werden die Kürzungsrechte addiert, so dass der Mieter bei der Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 6 % kürzen kann. Zusammen mit dem bereits vor der Reform der Heizkostenabrechnung bestehende Kürzungsrecht des Mieters, das diesem in Höhe von 15 % dann zusteht, wenn der Vermieter die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser trotz entsprechender Verpflichtung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet hat, ergibt sich aus der Heizkostenverordnung ein Gesamtkürzungsrecht in Höhe von 21 %.