Sauberkeit in der Wohnung ist für die meisten Menschen ein Wohlfühlaspekt. Lüften, putzen und Heizen ein Teil des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietwohnung. Doch, wie sauber und wie gründlich gereinigt eine Wohnung sein sollte, sehen Vermieter und Mieter oft unterschiedlich. Während einige eine monatliche oder jährliche Grundreinigung als durchaus ausreichend ansehen, lassen andere kein Staubkorn in ihren vier Wänden aufkommen. So verwundert es nicht, dass Vermieter und Mieter bei dem Thema Sauberkeit in der Wohnung aneinander geraten können.

Der nachfolgende Artikel gibt Mietern und Vermietern einen Überblick, welche Reinigungspflichten Mieter in der Mietwohnung treffen und welche gegenseitigen Rechte bestehen, wenn der Vermieter die Sauberkeit bemängelt.

I. Sauberkeit in der Mietwohnung: Diese Reinigungspflicht haben Mieter

Die Reinigungspflichten des Mieters ergeben sich aus den mietvertraglichen Nebenpflichten gemäß §§ 536 c, 541, 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2, 5 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Danach haben Mieter eine sog. Erhaltungs- und Obhutspflicht: Das bedeutet, sie haben sich darum zu kümmern, dass sich der Zustand der überlassenen Wohnung nicht verschlechtert und die Mietwohnung auch weiterhin zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet bleibt. Jede Art von Beschädigungen oder Verschlechterungen der Mietwohnung sind daher zu verhindern, wenn dies möglich ist. Lesen Sie dazu auch: Obhutspflicht des Mieters – Auf was muss der Mieter achten?

Normaler Schmutz und Dreck verursachen zwar regelmäßig keine Schäden, die den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung vermindern, aber Müllberge schon.

Die Erhaltungs- und Obhutspflicht umfasst daher gewisse unerlässliche Grundreinigungs- und Verhaltenspflichten für den Mieter. Nennenswert sind hier z.B.

• die Pflicht zur Müllentsorgung, die Beseitigung von Essensresten und Ausscheidungen von Haustieren, um Geruchsentstehungen und Madenbildung etc. in der Mietwohnung zu vermeiden;
• das Aufwischen von ausgelaufenem Wasser oder Getränken, um Wasserschäden zu vermeiden;
• das Lüften der Wohnung, um die Gefahr von Feuchtigkeitsschäden wie z.B. Schimmelbildung zu beseitigen;
• das Heizen in der Mietwohnung, um Frostschäden zu vermeiden etc.

Weitere Einzelheiten dazu, wie oft die Mietwohnung zu lüften und zu heizen ist, erfahren Sie in dem Artikel: “Heizen und Lüften = Mieterpflicht? Wir zeigen was Mieter machen müssen“.

II. Mieterrechte: Sauberkeitsmaßstab obliegt dem Mieter

Bemängelt des Vermieter die Sauberkeit in der Mietwohnung, ist das zunächst kein Grund sich als Mieter zu sorgen. Es gibt keinen vorgeschriebenen Reinigungsstandard, der zu beachten wäre. Die Reinigungspflicht, die sich aus der Obhutspflicht des Mieters ergibt beinhaltet nur grds. Pflichten zur Vermeidung von Schäden und Verschlechterungen des Mietwohnung. Das Maß der Sauberkeit obliegt  dem Mieter, d.h. Art, Umfang und Gründlichkeit sind dem Mieter überlassen. Vermieter können Mietern keine Vorschriften machen, wie oft sie Staubsaugen, Kehren oder Fensterputzen sollten etc.

Letzteres, das Fenster putzen, ist für Mieter generell gar keine Pflicht! Solange für die Mietwohnung keinerlei Gefahren oder Beschädigungen zu befürchten sind, muss der Mieter die Fenster auch nicht putzen — selbst wenn er bereits nicht mehr hindurchsehen kann.  Eine Sorgfaltspflichtverletzung liegt jedenfalls durch dreckige Fensterscheiben allein nicht vor,  weshalb Abmahnungen oder Kündigungsdrohungen hier unwirksam sind. Die Rechtsprechung entschied hierzu, dass ein Unterlassen des Fensterputzens  auch bei Auszug keine Verletzung der Rückgabepflicht aus § 546 BGB darstellt (vgl. Landgericht (LG) Berlin, Urteil vom 08. März 2016, Az.: 63 S 213/15; Bundesgerichtshof (BGH),  Urteil vom 28. Juni 2006, Az.: VIII ZR 124/05: keine Pflicht zum Fensterputzen bei starken Nikotinablagerungen). Eine Reinigung kann allenfalls dann beim Auszug eine Pflicht sein, wenn die  Rückgabe der Mieträume “im sauberen Zustand” vereinbart ist (vgl. Amtsgericht (AG) Aachen, Urteil vom 29. November 2007, Az.: 6 C 352/07).

III. Vermieterrechte bei Verschmutzung der Mietwohnung

Vermieter haben das Recht den Mieter bei Verletzung der mietvertraglichen Obhutspflicht abzumahnen, zur Erfüllung seiner Reinigungspflicht aufzufordern und im Extremfall sogar zu kündigen. Unter Umständen können Vermieter verlangen, die Wohnung zu betreten, um den Zustand zu begutachten.

1. Verschmutzung allein reicht nicht für Abmahnung oder Kündigung

Eine Abmahnung muss immer auf eine vertragliche oder gesetzliche Pflichtverletzung gestützt werden können. Das mangelhafte Putzen der Fenster der Mietwohnung oder eine insgesamt mangelhafte Sauberkeit sind daher jedenfalls so lange nicht abmahnfähig, bis eine Gefährdung oder Verschlechterung der Mietsache ersichtlich ist.

Erst dann, wenn der Mieter seine vertragliche Obhuts- und Sorgfaltspflicht verletzt und dadurch Schäden zu erwarten sind, ist eine Abmahnung gerechtfertigt und wirksam: So, z.B. bei einer Vermüllung oder Verwahrlosung der Mietwohnung (etwa bei Messiesyndrom o.ä.); Ungezieferbefall; bei Gefahren von Feuchtigkeitsschäden, die zu einer Verschlechterung des Wohnklimas und des Mauerwerks führen usw.

Weigert sich der Mieter nach einer berechtigten Abmahnung beharrlich kann im Einzelfall sogar fristlos oder ordentlich gekündigt werden.

2. Ab wann ist eine Verschmutzung eine Verwahrlosung?

Die Verwahrlosung einer Mietwohnung ist von Vermietern nicht zu dulden. In Abgrenzung zu bloßer mangelhafter Sauberkeit und Ordnung liegt eine Verwahrlosung in der Regel nur im Extremfall bei sehr starken Verschmutzungen vor.  So z.B. bei Anhäufungen von Müll und Sperrmüll in der Wohnung oder auf dem Balkon; ausufernde Tierhaltung wie etwa bei frei fliegenden Vögeln oder zu vielen Katzen, so dass Tierexkremente etc. in der Wohnung verteilt sind usw. In Fällen der Verwahrlosung liegen meist auch Fällen von Geruchsbelästigungen oder Ungezieferbefall vor, die eine Abmahnung und Kündigung als selbstständiger Punkt einer Vertragsverletzung mit tragen.

Vermieter können ihre Kündigung wegen Verwahrlosung nach einer erfolglosen Abmahnung regelmäßig auf eine erhebliche Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht im Sinne des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB stützten. Mehr dazu, welche Rechte Vermieter hier geltend machen können erläutert der Beitrag: Mieter lässt Wohnung verwahrlosen – Was können Vermieter tun?

3. Kann der Vermieter die Sauberkeit der Mietwohnung kontrollieren?

Bemängelt ein Vermieter die Sauberkeit der Wohnung eines Mieters und will sich vom Zustand der Wohnung ein Bild verschaffen, ist er immer auf das Einverständnis des Mieters angewiesen.

Ein Recht auf Zutritt hat der Vermieter jedenfalls nicht, wenn er nur prüfen will, ob der Mieter seine Wohnung ausreichend putzt. Anders ist es, wenn ein Vermieter kontrollieren will, ob die Mietwohnung  bestimmte Schäden aufweist (wie z.B. einen Schimmelschaden, Rohrbruch) oder ein bestimmter Schaden bevorsteht. Da der Vermieter eine Instandhaltungspflicht gegenüber dem Mieter hat, muss er in der Lage sein, zu kontrollieren, wann und ob Reparaturen anstehen. Wie Vermieter hier vorgehen können und was rechtlich erlaubt ist, lesen Sie hier: Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter – Was muss der Mieter dulden und was nicht und Mieter verweigert Besichtigung seiner Wohnung – Was tun als Vermieter?

IV. Fazit und Zusammenfassung

Bemängelt der Vermieter die Sauberkeit in der Mietwohnung, muss das zunächst keine Konsequenzen haben, denn wie Sauber die Mietwohnung des Mieters ist geht den Vermieter grds. nichts an. Erst wenn grobe Verschmutzungen nicht beseitigt werden und eine Gefährdung der Mietwohnung im Raum steht kann der Vermieter abmahnen. Bloßer Staub und Dreck in der Mietwohnung, sowie Witterungsablagerungen an den Fenstern berechtigen den Vermieter nicht zu einer Abmahnung. Müll- und Schrottsammlungen in der Mietwohnung hingegen schon.