Die meisten Mieter kennen es: Die Vorfreude auf die neue Wohnung ist groß. Zieht man in eine neu angemietete Wohnung ein, möchte man es sich dort so schnell wie möglich gemütlich machen. Da darf natürlich auch das in der neuen Küche selbst zubereitete Essen nicht fehlen. Umso größer ist verständlicher Weise die Enttäuschung, wenn bei der Übergabe festgestellt werden muss, dass die Verpflegung in der neuen Küche gar nicht möglich ist, weil es an der entsprechenden Küchenausstattung fehlt. Ist die erste Enttäuschung verflogen, kommt in der Regel die Frage auf, welche Rechte man aus der fehlenden Nutzbarkeit der Küche herleiten kann, insbesondere, ob und in welchem Umfang eine Minderung der Miete möglich ist. Antworten auf diese Fragen finden Sie in diesem Beitrag.

I. Fehlende Küchenausstattung muss erheblichen Mangel der Mietsache darstellen

Gem. § 536 BGB kann der Mieter die Miete mindern, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist (vgl. § 536 Abs.1 und 3 BGB) oder ihr eine zugesicherte Eigenschaft fehlt (vgl. § 536 Abs.2 BGB). Ein Mangel liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache zum Nachteil des Mieters von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit abweicht und dadurch deren Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist (vgl. BGH, Urteil vom 05. 06. 2013 – VIII ZR 287/12). § 536 Abs.1 S.3 BGB verlangt allerdings, dass die Herabsetzung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich ist.

Um eine Wohnung in dem vertraglich geschuldeten Zustand zu überlassen und zu erhalten, muss der Vermieter den Küchenraum nicht zwangsläufig mit einer Küchenausstattung, z.B. einer Einbauküche oder einer Küchenzeile versehen. Verpflichtend ist lediglich, dass im Küchenraum Anschlüsse für Wasser, Strom und eventuell Gas vorhanden sind. Haben die Parteien keine ausdrücklich oder konkludente Vereinbarung darüber getroffen, dass der Vermieter für die Ausstattung der Küche verantwortlich ist, liegt daher grds. auch kein Mangel der Mietsache vor, wenn es an der entsprechenden Ausstattung fehlt. Anders verhält es sich allerdings, wenn eine entsprechende Vereinbarung getroffen wurde, wonach eine Einbauküche, Küchenzeile oder zur Küchenausstattung gehörende Geräte oder auch nur abstrakt „eine (möblierte) Küche“ mitvermietet sind bzw. ist. Fehlt in diesen Fällen die vereinbarte Küchenausstattung, weicht die tatsächliche von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit ab mit der Folge, dass ein in der Regel nicht unerheblicher Mangel der Mietsache vorliegt, der grds. zu einer Minderung der Miete führen kann (vgl. LG Dresden, Urteil vom 05.05.1998 – 15 S 603/97, 15 S 603/97; LG Itzehoe, Urteil vom 25.02.1997 – 1 S 397/96).

II. Ausschluss des Minderungsrechts wegen Kenntnis bei der Übergabe

Das Vorliegen eines nicht unerheblichen Mangels ist zwar die wesentlichste Voraussetzung für eine Minderung der Miete. Dem Minderungsrecht können jedoch Ausschlussgründe entgegenstehen, die dazu führen, dass die Miete trotz des Mangels nicht gemindert ist. Einer der Ausschlussgründe kann vorliegen, wenn der Mangel der Mietsache bereits bei der Übergabe der Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses vorlag und der Mieter diesen Mangel bei der Übergabe bemerkt hat. Das Gesetz versagt dem Mieter das Minderungsrecht gem. § 536b S.3 BGB nämlich dann, wenn er den Mangel bei der Übergabe der Mietsache kannte und diese angenommen hat, ohne sich sein Gewährleistungsrecht vorzubehalten. Fehlt die zugesicherte Küchenausstattung, ist dies bei der Übergabe der Wohnung in der Regel nicht zu übersehen. Es stellt sich daher grds. in erster Linie die Frage, ob der Mieter sich seine Gewährleistungsrechte ausreichend vorbehalten hat oder dies ggf. entbehrlich war.

Für einen ordnungsgemäßen „Vorbehalt“ der Gewährleistungsrechte reicht es grds. nicht aus, dass der Mieter das Fehlen der Küchenausstattung lediglich beanstandet. Der Vorbehalt erfordert vielmehr die Erklärung des Mieters, dass dieser sich seine Gewährleistungsrechte wegen eines bestimmten Mangels trotz Annahme der Mietsache erhalten möchte (vgl. OLG Hamburg, Beschluss vom 12.04.2005 – 4 U 162/04). Dieser Wille muss nicht zwangsläufig ausdrücklich und auch nicht schriftlich erklärt werden. Erforderlich ist aber mindestens, dass er sich aus den Umständen ergibt. Der Vorbehalt speziell des Minderungsrechts ist nicht erforderlich. Der Mieter muss die konkreten in §§ 536, 536a BGB geregelten Rechte daher weder benennen, noch sich im Voraus auf eines festlegen.

Auch wenn sich dies nicht aus dem Gesetz ergibt, gibt es Situationen, in denen der Vorbehalt der Gewährleistungsrechte entbehrlich ist, so dass der Mieter insb. auch sein Minderungsrecht trotz vorbehaltloser Annahme nicht verliert.

Eine Entbehrlichkeit des Vorbehalts wird grds. dann angenommen, wenn das Verhalten des Mieters, also die vorbehaltlose Annahme der Mietsache, auf Grund bestimmter Umstände nicht als Verzicht auf seine Gewährleistungsrechte, insbesondere auf sein Minderungsrecht angesehen werden kann.

Aus diesem Grund ist der Vorbehalt nach einem zu § 539 BGB a.F. ergangenen Urteil des OLG Köln vom 02. 04.1993 – 3 U 219/92 – dann entbehrlich,

• wenn der Vermieter dem Mieter zusagt, den Mangel zu beseitigen und der Mieter die Mietsache erst im Hinblick auf diese Zusage annimmt,

• wenn der Mieter seinen Vermieter auffordert, den Mangel zu beseitigen

• oder wenn fürden Vermieter ersichtlich ist, dass der Mieter die Mietsache in der Erwartung annimmt, der Mangel werde alsbald beseitigt.

III. Höhe der Minderungsquote

In welchem Umfang der Mieter zur Minderung berechtigt ist, wenn die zugesicherte Küchenausstattung fehlt, muss in jedem Einzelfall an Hand des Umfangs der Gebrauchsminderung festgestellt werden. Entscheidend ist daher, inwieweit die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung durch den Mangel herabgesetzt ist. Fehlt die Küchenausstattung komplett, wird der Küchenraum also leer übergeben, kann davon ausgegangen werden, dass dieser Raum nicht als Küche, sondern allenfalls als Lagerraum nutzbar ist (vgl. LG Dresden, Urteil vom 05.05.1998 – 15 S 0603/97, 15 S 603/97), die Tauglichkeit des Küchenraums zum vertragsgemäßen Gebrauch also zu 100 % aufgehoben ist. Daran ändert sich auch dann nichts, wenn der Mieter diesen Raum durch eine provisorische Ausstattung, z. B. mit einer Herdplatte, teilweise als Küche nutzen kann (vgl. LG Dresden aaO). Zum einen stellt auch ein solches Provisorium eine erhebliche Beeinträchtigung der Gebrauchsfähigkeit der Mietsache dar. Zum anderen besteht für den Mieter im Falle einer vertraglichen Vereinbarung, wonach die Küche mitvermietet wird bzw. der Vermieter die Küche ausstattet, keine Verpflichtung des Mieters, die Küchenmöblierung auf eigene Kosten vorzunehmen die (vgl. LG Dresden, Urteil vom 05.05.1998 – 15 S 0603/97, 15 S 603/97).

Mietzuschlag als Orientierungshilfe

Haben die Parteien eine konkrete Vereinbarung darüber getroffen, dass der Mieter im Gegenzug dafür, dass die ausgestattete Küche mitvermietet wird, einen bestimmten Mietzuschlag zahlt, kann dieser Betrag als Minderungsbetrag herangezogen werden. Eine derartige Vereinbarung findet sich in Mietverträgen jedoch selten.

Fehlt eine entsprechende Vereinbarung über einen Mietzuschlag, ist der Mieter bei der Ermittlung der Minderungsquote bzw. des Minderungsbetrages daher auf andere Gradmesser angewiesen. Die Rechtsprechung zum Umfang der Mietminderung bei einer nicht vorhandenen, aber vertraglich zugesicherten Einbauküche ist keinesfalls einheitlich. Zudem stammt sie aus den 90er Jahren, so dass deren Aktualität angezweifelt werden kann.

Rechtsprechung zur Minderungsquote

Das LG Dresden hat mit seinem bereits zitierten Urteil vom 05.05.1998 – 15 S 0603/97, 15 S 603/97- z.B. entschieden, dass bei fehlender Benutzbarkeit der Küche infolge der unterbliebenen Ausstattung der Wohnung mit einer Einbauküche eine Minderung des Mietzinses um 20% gerechtfertigt ist. Das LG Itzehoe hielt in Anbetracht des Fehlens einer vertraglich zugesicherten Einbauküche sogar eine Minderung der Miete zu 100%, also eine vollständige Befreiung des Mieters von der Pflicht zur Zahlung der Miete, für angemessen (vgl. LG Itzehoe, Urteil vom 25.02.1997 – 1 S 397/96).

Hamburger Tabelle

Legt man die sog. Hamburger Tabelle, die das LG Hamburg mit Urteil vom 24. 05.1983 – 16 S 332/82 – erstmals anwandte, zu Grunde, käme man zu dem Ergebnis, dass die Miete bei fehlender Nutzbarkeit der Küche in Höhe von 10 % gemindert ist. In der Hamburger Tabelle, die aber keinerlei Verbindlichkeit hat und auch zunehmend weniger angewandt wird, ist der in Prozentsätzen ausgedrückte anteilige Wohnwert der einzelnen Zimmer einer Wohnung festgelegt. Setzt man diese Anteile ins Verhältnis zur Bruttowarmmiete, erhält man die Bemessungsgrundlage für die Mietminderung, wenn nur einzelne Räume betroffen sind. Der Wohnwert der Küche ist darin mit 10 % angesetzt.

Die Spanne der möglichen Minderungsquoten reicht nach alledem von 10 % bis 100 %. Eine vollständige Minderung der Miete auf Null dürfte als überzogen ausscheiden. Eine solche ist grds. nur dann möglich, wenn die Gebrauchstauglichkeit der gesamten Wohnung vollständig aufgehoben ist. Dies ist in der Regel nicht der Fall, wenn keine Küchenausstattung vorhanden ist. Eine Minderung in Höhe von 10 % dürfte allerdings als zu gering anzusehen sein. Von einer Minderung in Höhe von 10 % ging der BGH z.B. bereits in einem Fall aus, in dem die Küchenausstattung vollständig vorhanden war und deren Gebrauchstauglichkeit „nur“ durch einen muffigen Abwassergeruch eingeschränkt war (vgl. BGH, Beschluss vom 04.09.2018 – VIII ZR 100/18). Realistisch dürfte es sein, von einer Minderung der Miete in Höhe von 20 % auszugehen. Die demensprechende Entscheidung des LG Dresden, das in seinem Urteil vom 05.05.1998 – 15 S 0603/97, 15 S 603/97- von einer Minderung in Höhe von 20 % ausging, wird durch den wichtigen Umstand bestätigt, dass viele Mietspiegel (wie z.B. der Berliner Mietspiegel) im Falle einer Ausstattung der Wohnung mit einer Einbauküche einen Mietzuschlag in Höhe von 20 % auf die ohne Küchenmöblierung ansonsten maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete gewähren.

IV. Berechnung des Minderungsbetrages

Ist die Minderungsquote ermittelt, muss noch der konkrete Minderungsbetrag errechnet werden. Bemessungsgrundlage für die Minderung der Miete ist die monatliche Bruttowarmmiete, d.h. der Mietzins einschließlich aller Leistungen für Nebenkosten. Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden (vgl. BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 225/03).

Beispiel 1:

Der Mieter zahlt eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von EUR 760,00 und hat eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von EUR 200,00 zu leisten. Die Bemessungsgrundlage für die Mietminderung beträgt daher EUR 960,00. Es ergibt sich bei Zugrundelegung einer Minderungsquote in Höhe von 20 % ein Minderungsbetrag in Höhe von EUR 192,00.

Die gesamte monatliche Bruttowarmmiete kann allerdings nur dann als Berechnungsgrundlage herangezogen werden, wenn die Küche den gesamten Monat nicht oder nur eingeschränkt nutzbar war. Erfolgt die vertraglich geschuldete Küchenausstattung hingegen nachträglich und geschieht dies im Laufe eines Monats, ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nur an den Tagen bis zur vollständigen Ausstattung herabgesetzt. In diesem Fall muss die als Bemessungsgrundlage dienende Bruttowarmmiete von der monatlichen Bruttowarmmiete auf diejenige anteilige Bruttowarmmiete umgerechnet werden, die der Mieter ungemindert für die Anzahl der Tage zu zahlen hätte, in denen die Gebrauchsbeeinträchtigung bestand.

 Beispiel 2:

Ist im vorherigen Beispiel die Küche z. B. ab dem 11. April vollständig nutzbar, ist die monatliche Bruttowarmmiete daher nur in Höhe eines Drittels als Bemessungsgrundlage heranzuziehen.

Die Bemessungsgrundlage betrüge daher

EUR 960,00 x 10 Tage / 30 Tage = EUR 320,00

Unter Zugrundelegung einer Minderungsquote in Höhe von 20 % ergibt sich ein Minderungsbetrag in Höhe von EUR 64,00.

Alles Wichtige zur Berechnung der Minderungsquote und des Minderungsbetrages erfahren Sie in unserem Beitrag “Mietminderung berechnen: So kommen Sie auf einen Betrag X“

V. Künftige Zahlung der Miete

Liegen die Voraussetzungen des § 536 Abs.1 oder Abs.2 BGB vor und greift kein Ausschlussgrund ein, ist die Miete gem. § 536 Abs.1 S.1 und 2 BGB automatisch kraft Gesetzes gemindert. Der Mieter ist daher berechtigt, nur die tatsächlich geschuldete, also die geminderte Miete zu zahlen. Da die Höhe des Minderungsbetrages jedoch selten exakt ermittelt werden kann und nie genau vorhersehbar ist, in welcher Höhe ein Gericht in einem etwaigen gerichtlichen Rechtsstreit die Minderungsquote ansetzen würde, geht der Mieter immer ein Risiko ein, wenn er nur einen geminderten Mietzins zahlt. Ist der Minderungsbetrag zu hoch angesetzt, gerät er in Zahlungsverzug und riskiert eine Kündigung.

Dem Mieter ist deshalb zu raten, zunächst dennoch die volle Miete oder zumindest eine Miete in einer Höhe zu zahlen, die oberhalb des von ihm errechneten Betrages liegt, und sich – dies ist ganz entscheidend – die Rückforderung des zu viel gezahlten Betrages bei der Zahlung (nicht erst danach) vorzubehalten. Ohne diesen Vorbehalt verliert der Mieter seinen Rückforderungsanspruch (vgl. dazu die Ausführungen unter VI.).

VI. Rückforderung der zu viel gezahlten Miete

Auch wenn der Mieter vom Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung an wusste, dass die Küche nicht – wie vertraglich vereinbart – vom Vermieter ausgestattet worden ist, zahlt er in der Regel nicht gleich von Beginn an nur die geminderte Miete. In der überwiegenden Zahl der Fälle weiß der rechtsunkundige Mieter gar nicht, ob und – wenn ja – welche Rechte ihm zustehen. In diesen Fällen und auch dann, wenn der Mieter die Miete zwar in Kenntnis, aber unter Vorbehalt der Rückforderung gezahlt, hat, um kein Risiko einzugehen, in Zahlungsverzug zu geraten (vgl. dazu die Ausführungen unter V.), entsteht im Laufe der Zeit in der Regel der Wunsch, die zu viel gezahlte Miete vom Vermieter zurückzufordern.

Da die Miete gem. § 536 Abs.1 BGB automatisch kraft Gesetzes gemindert ist, wenn die Mietsache einen nicht unerheblichen Mangel aufweist und keine Ausschlussgründe für die Minderung vorliegen, bedarf es keiner Erklärung der Mietminderung, um den Rückforderungsanspruch zur Entstehung zu bringen. Dieser Anspruch besteht kraft Gesetzes und richtet sich den §§ 812 ff. BGB. Nach § 812 Abs.1 S.1 1.Alt. BGB ist nämlich derjenige, der durch die Leistung eines anderen etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, dem Leistenden zur Herausgabe verpflichtet.

Zahlt der Mieter eine zu hohe Miete, weil diese infolge eines Mangels tatsächlich niedriger ist als vertraglich vereinbart, und hat er die Zahlung zum Zweck der Erfüllung einer Verbindlichkeit getätigt, liegen diese Voraussetzungen vor mit der Folge, dass der Mieter von seinem Vermieter grds. die Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete verlangen kann (vgl.BGH, Urteil vom 27. 05. 2009 – VIII ZR 302/07).

Stets zu beachten ist allerdings der Ausschlussgrund des § 814 BGB. Nach dieser Vorschrift kann das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete nicht gem. § 812 Abs.1 S.1 1. Alt. BGB zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Entscheidend für das Eingreifen dieses Ausschlusstatbestandes ist es, dass dem Mieter nicht nur die tatsächlichen, den Mangel begründenden Umstände bekannt waren, sondern dass er auch in rechtlicher Hinsicht seine fehlende Zahlungspflicht infolge der kraft Gesetzes eintretenden Minderung kannte bzw. sich dieser laienhaft bewusst war (vgl. BGH, Beschluss vom 04.09.2018 – VIII ZR 100/18). Für diese Kenntnis reicht es allerdings aus, wenn sich der Mieter als juristischer Laie zu einer ungefähren Bestimmung einer Minderungsquote in der Lage sieht. An der erforderlichen Kenntnis fehlt es hingegen, wenn der Mieter die fehlerhafte Vorstellung hat, eine Minderung könne nur dann vorgenommen werden, wenn der Vermieter sein Einverständnis hierzu erklärt (vgl. BGH, Beschluss vom 04.09.2018 – VIII ZR 100/18).

Eine Ausnahme von dem geschilderten Grundsatz, dass der Mieter die zu viel gezahlte Miete nicht zurückfordern kann, wenn er im Zeitpunkt der Zahlung wusste, dass er hierzu rechtlich nicht verpflichtet ist, gibt es allerdings. Dieser Ausnahmefall liegt dann vor, wenn der Mieter die Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung gezahlt hat (vgl. KG, Urteil vom 16. 04. 2007 – 8 U 199/06). In diesem Fall liegt kein widersprüchliches Verhalten des Mieters vor, wenn er erst in Kenntnis der Nichtschuld zahlt und die überzahlte Miete später zurückfordert.

Alles Wichtige zur Zahlung der Miete unter Vorbehalt und zur anschließenden Rückforderung können sie in unserem Beitrag “Tipp: Miete unter Vorbehalt zahlen, dann Mietminderung folgen lassen” nachlesen.

VI. Fazit und Zusammenfassung

1. Haben die Parteien eine vertragliche Vereinbarung getroffen, wonach eine Einbauküche, Küchenzeile oder zur Küchenausstattung gehörende Geräte oder auch nur abstrakt „die (möblierte) Küche“ mitvermietet sind bzw. ist und fehlt die Küchenausstattung, liegt ein nicht unerheblicher Mangel der Mietsache vor, der grds. zu einer Minderung der Miete führt. 

2. Die Minderung der Miete erfolgt allerdings dann nicht, wenn der Mieter den Mangel bei der Übergabe der Mietsache kannte und diese angenommen hat, ohne sich seine Gewährleistungsrechte vorzubehalten.

3. Kannte der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss, steht ihm das Minderungsrecht ebenfalls nicht zu, es sei denn, der Vermieter hat sich damit einverstanden erklärt, dass der Vertrag unter Abbedingung des § 536b BGB geschlossen wird. Ist dem Mieter der Mangel bei Vertragsschluss zwar nicht bekannt, ist er ihm aber infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist, stehen dem Mieter die Gewährleistungsrechte nur dann zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat.

4. Die Höhe der Minderungsquote hängt davon ab, inwieweit die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung durch die fehlende Küchenausstattung herabgesetzt ist. Eine realistische, aber keinesfalls allgemeingültige Größenordnung ist eine Quote von 20%.

5. Liegen die Voraussetzungen des § 536 Abs.1 oder Abs.2 BGB vor und greift kein Ausschlussgrund ein, ist die Miete automatisch kraft Gesetzes gemindert. Der Mieter ist daher berechtigt, nur die tatsächlich geschuldete, also die geminderte Miete zu zahlen.

6. Die trotz der Minderung zu viel gezahlte Miete kann der Mieter von seinem Vermieter zurückverlangen, wenn er

• • nicht wusste, dass er zur Zahlung des nicht geschuldeten Betrages nicht verpflichtet ist, oder
  • sich die Rückforderung der zu viel gezahlten Miete bei der Zahlung vorbehalten hat.