In nahezu allen Mietverträgen sind Regelungen enthalten, die den Vermieter berechtigen, Betriebskosten auf den Mieter umzulegen. Dabei wird in der Regel vereinbart, dass die in § 2 BetrKV im Einzelnen aufgeführten Kosten vom Mieter zu tragen sind. Insbesondere deshalb, weil der in § 2 BetrKV enthaltene Katalog umlegbarerer Kosten viele allgemein gehaltene auslegungsbedürftige Begrifflichkeiten enthält, entsteht nicht selten Streit darüber, welche Kosten konkret unter die in § 2 BetrKV aufgezählten Kosten fallen.

Der Fall – Vermieter legte Kosten für Kontrolle der Mülltrennung auf den Mieter um

Ein solcher Streit war zwischen der Vermieterin und den Mietern auch in dem Fall entstanden, über den der BGH mit seinem Urteil vom 05.10.2022 zu entscheiden hatte. In diesem Fall hatten die Vertragsparteien vereinbart, dass die Mieter als Betriebskosten insbesondere die Kosten für die Müllbeseitigung i. S. d. § 2 Nr.8 BetrKV zu tragen hatten.

Die Vermieterin beauftragte einen externen Dienstleister mit der Erbringung eines „Behältermanagements“, in dessen Rahmen der Restmüll der Mieter auf fehlerhafte Mülltrennung überprüft und ggf. von Hand nachsortiert wurde. Die Betriebskostenabrechnung wies daher u.a. anteilig auf die Mieter umgelegte Kosten für das „Behältermanagement“ aus. Da sich aus der Abrechnung ein Nachzahlungsanspruch der Vermieterin ergab, zog diese den Nachzahlungsbetrag von einem Konto der Mieter ein. Die Mieter widersprachen der Betriebskostenabrechnung und erhoben Klage auf Rückzahlung u. a. der anteiligen Kosten für das „Behältermanagement“. Mit ihrer Klage hatten die Mieter insoweit sowohl beim AG als auch beim LG keinen Erfolg.

Die Entscheidung – Vermieter können die Kosten für die Kontrolle der Mülltrennung als Betriebskosten auf den Mieter umlegen

Auch die von den Mietern beim BGH eingelegte Revision wurde von diesem zurückgewiesen. Der BGH gab der Vermieterin recht und bestätigte die Umlagefähigkeit der Kosten für das „Behältermanagement“. Bei diesen Kosten handele es sich um Betriebskosten i. S d. § 2 Nr.8 BetrKV. Zwar seien die Kosten eines externen Dienstleisters für die Kontrolle von Restmüllbehältern auf Einhaltung der Vorgaben für die Mülltrennung und für die bei fehlerhafter Trennung erfolgende Nachsortierung in § 2 Nr. 8 BetrKV nicht ausdrücklich genannt. Der Tatbestand des § 2 Nr. 8 BetrKV sei jedoch weit auszulegen und umfasse auch den privat veranlassten Aufwand des Vermieters für auf die Kontrolle und Sortierung der Müllbehälter gerichtete Tätigkeiten eines externen Dienstleisters.

Für unbeachtlich hielt der BGH außerdem den Einwand der Mieter, die Müllkontrolle sei nur eine Reaktion der Vermieterin auf ein fehlerhaftes Mülltrennungsverhalten von Teilen der Mieterschaft, die diesbezüglichen Kosten also durch ein vertragswidriges Verhalten von Mietern verursacht und demzufolge nicht – wie es § 556 Abs.1 S. 2 BGB voraussetze – durch einen bestimmungsgemäßen Gebrauch entstanden. Der für die Annahme umlegbarerer Betriebskosten erforderliche Bezug der Kosten zur Mietsache bestehe – so der BGH – unabhängig davon, ob die von dem Vermieter im Rahmen der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks vorgenommene Maßnahme der Müllbeseitigung auch durch den auf Zahlung von Betriebskosten in Anspruch genommenen Mieter oder allein durch andere Mieter oder Dritte veranlasst worden sei und ob deren Verhalten als vertrags- oder rechtswidrig einzuordnen sei.

Schließlich verneinte das Gericht auch einen Verstoß gegen das in § 556 Abs.3 S.1 HS 2 BGB verankerte Wirtschaftlichkeitsgebot, das den Vermieter verpflichtet, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Für die Annahme eines entsprechenden Verstoßes fehlte es im konkreten Fall an einem ausreichenden Vortrag der darlegungs- und beweispflichtigen Mieter.