Stellen Sie fest, dass ein Mieter offensichtlich einen Hund beherbergt oder sich der erhöhte Wasserverbrauch nur mit der Anschaffung eines Aquariums erklären lässt, heißt auch hier die erste Vermieterpflicht: Ruhe bewahren!

1. Lesen Sie zunächst Ihren Mietvertrag. Auch wenn sich dort ein Tierhaltungsverbot finden, heißt dies noch lange nicht, dass Sie dem Mieter die Tierhaltung ohne Weiteres verbieten dürfen. Die Rechtsprechung ist hierzu sehr vielgestaltig und gewährt dem Mieter grundsätzlich die Freiheit, in gewissen Grenzen ein Tier halten zu dürfen, und zwar unabhängig davon, was Sie im Mietvertrag vereinbart haben.

2. Prüfen Sie in einem zweiten Schritt, inwieweit ein im Mietvertrag vereinbartes Verbot der Tierhaltung überhaupt Bestand hat. Gehen Sie davon aus, dass ein grundsätzliches Tierverbot im Mietvertrag nicht zulässig ist. Kleintiere beispielsweise darf Ihr Mieter immer halten. Haben Sie jedoch individuell vereinbart, dass der Mieter aus baustatischen Gründen kein Aquarium mit mehr als 500 Liter Wasserinhalt aufstellen darf, ist das Verbot natürlich bestandsfähig.

3. Erst wenn Sie sich sicher sein können, dass das mietvertraglich vereinbarte Tierhaltungsverbot zutrifft und der Rechtslage entspricht, können Sie überlegen, was Sie bei unerlaubter Tierhaltung des Mieters tun können. Damit sind wir beim eigentlichen Thema.

4. Es versteht sich, dass Sie den Mieter nach Möglichkeit im Interesse eines guten nachbarschaftlichen Zusammenwirkens direkt ansprechen und ihn auf die Situation aufmerksam machen sollten. Soweit im Mietvertrag ein Tierverbot steht und Sie dieses beanstanden wollen, haben Sie sicher gute Gründe dafür. Vielleicht sind diese Umstände dem Mieter gar nicht bewusst. Es kann auch sein, dass er einen Hund nur vorübergehend zur Pflege bei sich aufgenommen hat und sich das Problem in zwei Wochen von selbst erledigt. Vielleicht lässt sich je nach Situation und Grund Ihrer Beanstandung auch ein Kompromiss finden. Einvernehmlichen Lösungen sind immer besser als sich mit ungewissem Ergebnis streitig auseinandersetzen.

Lesen Sie auch diesen Ratgeber zur Tierhaltung in der Mietwohnung.

1. Das ist Ihr rechtlicher Angriffspunkt

Findet sich keine einvernehmliche Regelung und ist das Verbot der Tierhaltung begründet, verhält sich Ihr Mieter vertragswidrig, wenn er sich trotzdem ein Tier anschafft und in der Wohnung hält. Unterscheiden Sie den außergerichtlichen und den gerichtlichen Weg.

Ihr Mieter ist nach § 541 BGB verpflichtet, einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache zu unterlassen. In diesem Fall können Sie den Mieter (außergerichtlich) abmahnen, also auffordern, die Haltung des Tieres aufzugeben. Die Abmahnung ist der zentrale Punkt des gesamten Geschehens. Hier passieren die meisten Fehler. Die richtige Abmahnung ist das Fundament des gerichtlichen Vorgehens.

Ignoriert der Mieter trotz der Abmahnung das Tierhaltungsverbot, können Sie ihn (gerichtlich) auf Unterlassung verklagen. Zugleich können Sie den Mieter gemäß § 543 II 1 BGB fristlos kündigen, da der Verstoß gegen das Tierhaltungsverbot einen wichtigen Kündigungsgrund für eine fristlose Kündigung darstellt. Zieht der Mieter mit dem Tier dann nicht aus, müssen Sie Räumungsklage einreichen.

2. So gestalten Sie Ihre Abmahnung korrekt

Mit der Abmahnung informieren Sie Ihren Mieter, dass Sie die Tierhaltung beanstanden und ihn auffordern, die Haltung des Tieres ab sofort zu unterlassen.

Mahnen Sie den Mieter schriftlich ab. Zwar können Sie ihn auch mündlich abmahnen. Da Sie die Abmahnung im Prozess nachweisen müssen und diese vom Mieter häufig bestritten wird, können Sie den Nachweis nur sicher führen, wenn Sie den Mieter schriftlich abgemahnt haben. Alternativ können Sie auch Zeugen hinzuziehen und den Mieter in deren Beisein abmahnen.

Haben mehrere Mieter den Mietvertrag unterzeichnet, müssen Sie in der Abmahnung alle Mieter bezeichnen.

Achten Sie darauf, dass Ihr Hausverwalter oder Ihr Rechtsanwalt der Abmahnung eine Originalvollmacht beifügt, da der Mieter die Abmahnung andernfalls zurückweisen kann(§ 174 BGB).

Wenn Sie die Abmahnung formulieren, müssen Sie die Beanstandung möglichst konkret darstellen und den Mieter informieren, welches vertragswidrige Verhalten Sie missbilligen und in welcher Weise er dieses künftig unterlassen soll. Pauschale Aufforderungen sind unzureichend.

Im Idealfall unterstützen Sie Ihre Abmahnung mit konkreten Vorfällen. Zwar verhält sich Ihr Mieter bereits vertragswidrig, wenn er gegen das Tierverbot verstößt. Konkrete Vorfälle untermauern Ihre Argumentation zusätzlich. Beispiel: Der Hund bellt, auch nachts (Lärmbelästigung). Der Hund ist ein Kampfhund. Der Mieter hält mehrere Hunde auf wenigen Quadratmetern Wohnfläche.

Ihre Abmahnung ist fehlerhaft, wenn Sie den Mieter nur in allgemein gehaltenen Worten an die Erfüllung seiner Pflichten erinnern oder nur Ihre Unzufriedenheit ausdrücken. Fehlerhaft wäre es auch, die Beanstandung wegen der Tierhaltung mit anderen Gegebenheiten gleichzeitig darzustellen.

Verwinden Sie das Abmahnschreiben mit einer Frist. Nur dann weiß der Mieter, wann er spätestens reagieren muss und wann damit rechnen muss, dass Sie den nächsten Schritt tun. Berücksichtigen Sie, dass der Mieter beispielsweise für einen in seiner Wohnung befindlichen Hund ein Ersatzquartier finden muss und dieses Problem nicht über Nacht regeln kann. Außerdem haben Sie nur so die Möglichkeit, zu prüfen, ob sich der Mieter an die Vorgaben hält.

Setzen Sie die Frist angemessen. Ein übertriebenes Vorgehen provoziert erst recht Gegenwehr und ist kontraproduktiv. Möglicherweise ist der Mieter auf das Tier angewiesen (therapeutischer Zweck). Dann ist es für ihn eine besondere Belastung, sich davon trennen zu müssen. Unter Umständen müssen Sie ihm trotz eines mietvertraglich vereinbarten Tierhaltungsverbots aufgrund einer Interessenabwägung die Tierhaltung ausnahmsweise doch gestatten.

Auf das Verschulden Ihres Mieters kommt es nicht an. Es genügt der objektive Vertragsverstoß. Ihr Mieter kann sich keinesfalls damit rechtfertigen, dass ihm der Hund oder die Katze zugelaufen sei.

Sie können auf eine Abmahnung nur in absoluten Ausnahmefällen verzichten. Dies sind Fälle, in denen die Vertragsverletzung des Mieters so schwerwiegend ist, dass Ihnen als Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses schlechthin nicht zugemutet werden Beispiel: der beißwütige Kampfhund des Mieters hat einen anderen Mieter bedroht oder gar gebissen oder Sie müssen davon ausgehen, dass der Mieter das Tierhaltungsverbot mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit ignorieren wird.

2. Zweiter Schritt: Unterlassungsklage / Fristlose Kündigung

a. Gerichtliche Unterlassungsklage

Ist die dem Mieter gesetzten Frist verstreichen, können Sie sofort danach bei Gericht eine Unterlassungsklage einreichen (LG Düsseldorf WuM 1993, 604). Zuständig ist das Amtsgericht an dem Ort, an dem sich die Wohnung befindet.

Vorsicht: Reagieren Sie nicht übereilt. Sucht der Mieter noch einen Weg, Ihrer Aufforderung nachzukommen, riskieren Sie, dass Sie sämtliche Prozesskosten auferlegt bekommen, wenn der Mieter den Unterlassungsanspruch sofort anerkennt.

Beachten Sie, dass Sie für alle Tatsachen beweispflichtig sind, die das Tierhaltungsverbot und damit Ihren Unterlassungsanspruch begründen.

b. Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Gerichtsverfahren sind aufwändig. Vor allem müssen Sie wegen der Prozesskosten in Vorlage treten. Alternativ können Sie den Mieter gemäß § 543 II 1 BGB wegen eines wichtigen Grundes fristlos kündigen. Auch hier müssen Sie den Mieter vor abgemahnt haben. Im Abmahnschreiben müssen Sie zudem die fristlose Kündigung angedroht haben.

Hinzukommt dass das Fehlverhalten des Mieters so schwerwiegend sein muss, dass Ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten ist. Der Vertragsverstoß sollte also darüber hinausgehen, was für eine bloße Abmahnung und Unterlassungsklage gefordert wird. Für einen solchen wichtigen Grund genügt es nicht, wenn sich der Mieter einen kleinen Hund angeschafft hat, der sich völlig unauffällig verhält und keinerlei Grund zur Beanstandung gibt.

Warten Sie nach der Abmahnung mit der Kündigung so lange, bis ein angemessener Abhilfezeitraum verstrichen ist. Zu kurze Fristen führen zur Unwirksamkeit Ihrer Abmahnung. Auch insoweit ist es immer zweckmäßig, eine konkrete Frist zu bezeichnen.

4. Vollstreckung eines Unterlassungsurteils

Gibt das Amtsgericht Ihrem Unterlassungsantrag statt und verurteilt den Mieter, den Hund aus der Wohnung zu entfernen, können Sie den Gerichtsvollzieher mit der Entfernung beauftragen, soweit sich der Mieter weigert, den Grund zu entfernen (Vollstreckung nach § 887 ZPO) (OLG Hamm NJW 1996, 2115).

Sofern die Trennung des Hundes von seinem Herrchen wegen der Gewöhnung problematisch ist, muss der Mieter im Wege eines Zwangsgeldes, ersatzweise durch Zwangshaft, angehalten werden, das Unterlassungsurteil zu befolgen (Vollstreckung nach § 888 ZPO).

5. Durchsetzung der fristlosen Kündigung

Zieht der Mieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses infolge Ihrer fristlosen Kündigung nicht aus der Wohnung aus, müssen Sie wohl oder übel Räumungsklage bei Gericht einreichen. Selbstjustiz ist verboten. Erst wenn das Gericht Ihre fristlose Kündigung als berechtigt beurteilt und den Mieter zur Räumung verpflichtet, können Sie einen Gerichtsvollzieher beauftragen, der den Mieter samt Hausrat und Hund vor die Tür setzt. Allerdings müssen Sie in diesem Fall die Vollstreckungskosten, insbesondere für die Beauftragung einer Umzugsfirma und die Einlagerung des Hausrats durch den Gerichtsvollzieher aus eigener Tasche vorschießen. Die Kosten können Sie dem Mieter natürlich in Rechnung stellen, vorausgesetzt er ist zahlungsfähig.

6. Vorlage / Muster für eine Abmahnung wegen verbotener Tierhaltung

Um die Abmahnung formell ordnungsgemäß zu formulieren, orientieren Sie sich an dem Text „Abmahnung wegen Tierhaltung: Vorlage und Tipps für Vermieter“ oder nehmen Sie juristischen Beistand in Anspruch.