Tiere sind wichtig, aber nicht so, dass sie es immer wieder bis zum Bundesgerichtshof schaffen. Der BGH entscheidet nur, wenn es um Rechtsfragen geht, die grundsätzliche Bedeutung für unser Rechtssystem haben. Geht es um die Tierhaltung in der Mietwohnung, ist die Problematik mit einigen wenigen BGH-Entscheidungen faktisch erledigt.
Die Mehrzahl der Gerichtsentscheidungen sind dementsprechend Urteile der Amtsgerichte, in wenigen Fällen auch die der Landgerichte und in ganz wenigen Fällen hat auch mal ein Oberlandesgericht entschieden. Soweit der BGH entschieden hat, ist zu berücksichtigen, dass die Entscheidungen aufeinander aufbauen und eine neuere Entscheidung meist Bezug auf ältere Entscheidungen nimmt.
- ein pauschales und grundsätzliches Tierhaltungsverbot unabhängig von der Vereinbarung im Mietvertrag unangemessen und damit nicht erlaubt ist,
- die Haltung von Kleintieren immer erlaubt ist und
- die Tierhaltung im Einzelfall auf der Grundlage einer Interessenabwägung beurteilt werden muss.
Ein vereinbartes Tierhaltungsverbot verletzt nicht das Persönlichkeitsrecht
Über dem Bundesgerichtshof steht das Bundesverfassungsgericht. Es ist nur dann zur Entscheidung berufen, wenn der Kläger im Verfahren die Verletzung eines Grundrechtes des Grundgesetzes geltend machen kann.
In Bezug auf die Tierhaltung kann ein Mieter, der mit dem Vermieter mietvertraglich die Haltung von Hunden und Katzen individuell vereinbart hat, später nicht einwenden, er fühle sich durch das Verbot in seinem Grundrecht auf freie Entfaltung des Persönlichkeit (Art. 2 GG) beeinträchtigt (BVerfG Beschluss v. 21.2.1980, 1 BvR 126/80, Fundstelle: WuM 1981, 77). Er muss sich in diesem Fall an der ausgehandelten Vereinbarung im Mietvertrag festhalten lassen. Besteht der Vermieter auf dem Verbot der Tierhaltung, muss der Mieter das Tier abgeben. Eine andere Fallgestaltung ergibt sich, wenn das Tierhaltungsverbot formularmäßig im Sinne von AGB festgeschrieben wurde.
Vereinbarte Tierhaltungsverbote sind nur ausnahmsweise aushebelbar
Ein mietvertraglich individuell vereinbartes Verbot kann nur in besonderen Ausnahmefällen hinfällig werden. In diesem Fall sind die Interessen des Mieters gegenüber den Interessen des Vermieters höherrangig. In diesem Sinne hatte der BGH einem Mieter, der auf die Dienste eines Blindenhundes angewiesen war, die Tierhaltung in der Mietwohnung zugestanden (BGH Beschluss v. 4.5.1995, V ZB 5/95, Fundstelle: WuM 1995, 447). Gleiches gilt auch für die Kleintierhaltung.
Kleintiere unterliegen nicht dem Tierhaltungsverbot
Ein solches Verbot würde nämlich auch Wellensittliche, Zierfische oder den gemeinen Goldhamster betreffen. Die Haltung solcher Kleintiere gehört regelmäßig noch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Insbesondere ist dies anzunehmen, wenn ein Kleintier in einem geschlossenen Behältnis (Vogelkäfig, Aquarium, Terrarium) gehalten wird.
Bei fehlender oder unwirksamer Regelung zur Tierhaltung: Interessenabwägung
Die Interessenabwägung kommt in drei Fallgestaltungen zum Zuge.
1. Enthält der Mietvertrag keine Regelung, stellt der BGH im Einzelfall auf die Interessen aller Beteiligten ab (BGH Urt.v.14.11.2007, VIII ZR 340/06 Fundstelle: WuM 2008, 23).
2. Enthält der Mietvertrag formularmäßig (AGB) ein uneingeschränktes Verbot jeglicher Tierhaltung, ist eine solche Klausel unwirksam. Da dadurch auch Kleinsttiere erfasst werden, beurteilt die Rechtsprechung eine solche Klausel als unangemessen (BGH Urt.v.14.11.2007, VIII ZR 340/06 Fundstelle: WuM 2008, 23).
In einer neueren Entscheidung befasste sich der BGH nochmals mit einem uneingeschränkten Verbot jeglicher Tierhaltung.
So darf eine Wohnungsgenossenschaft im Rahmen allgemeiner Geschäftsbedingungen ihren Mietern nicht generell verbieten, Hunde in ihren Mietwohnungen zu halten. Weil so die Hundehaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf die jeweilige Interessenlage verboten wird, ist der einzelne Mieter unangemessen benachteiligt (BGH Urt.v. 20.3.2013, VIII ZR 168/12, Fundstelle: WuM 2013, 416).
Der BGH stellte aber auch klar, dass die Unwirksamkeit einer formularmäßig vereinbarten Klausel keinesfalls dazu führe, dass der Mieter einen Hund ohne Rücksicht auf Vermieter und andere Mieter halten dürfe. Die Entscheidung ist kein Freibrief.
Vielmehr sind im Einzelfall die konkreten Belange und Interessen von Vermieter und Mieter, sowie der anderen Hausbewohner und Nachbarn umfassend gegeneinander abzuwägen. Nur wenn die Interessenabwägung (siehe dazu wiederum BGH Urt.v.14.11.2007, VIII ZR 340/06 Fundstelle: WuM 2008, 23) zu Gunsten des Mieters überwiegt, ist ihm die Hundehaltung zu gestatten.
Auch in diesen Fällen ist es nicht so, dass die Tierhaltung gleich erlaubt wäre. Vielmehr kommt es darauf an, inwieweit die Haltung eines bestimmten Tieres zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört.
In der Argumentation muss der Vermieter sachliche Argumente vortragen, um eine vom Mieter gewünschte Tierhaltung zu verbieten. Pauschale Argumente und die Lebenserfahrung genügen nicht. Insbesondere genügt es nicht, auf die potenziell mögliche Verschmutzung des Hauses oder die übermäßige Abnutzung der Wohnung zu verweisen. Vielmehr muss der Vermieter darlegen, dass und in welcher Weise das Treppenhaus, die Wohnung, der Garten oder die Grünanlagen oder andere Mieter durch das konkrete Tier beeinträchtigt werden können.
- Rasse und Größe des Tieres,
- Verhalten und Anzahl der Hunde,
- weitere Tiere in der Wohnung,
- soziales Umfeld der Wohnung sowie der Immobilie (Einfamilienwohnhaus oder Mietskaserne, Stadtwohnung oder Wohnung auf dem Land, einfaches Mietshaus oder Luxusambiente),
- Anfälligkeit der Wohnung (Zerkratzen der teuren Holzvertäfelung durch eine Katze oder Verbeißung durch einen jungen Hund),
- persönliche Verhältnisse des Mieters, insbesondere Alter, berechtigte Interessen und bei der Haltung von aggressiven Hunden Zuverlässigkeit des Mieters,
- persönliche Verhältnisse des Vermieters und der Mitbewohner (eventuelle Tierallergie),
- Anzahl weiterer Tiere und Hunde im Haus,
- bisherige Handhabung des Vermieters (Gleichbehandlungspflicht aller Mieter) sowie
- besondere Bedürfnisse des Mieters (Blindenhund, Therapiezwecke, soziale Vereinsamung).
10.08.2014 - 21:17
Sehr geehrter Herr Hundt,
mein Vermieter besteht darauf, dass ich sowohl ein Zwergkaninchen als auch einen Irish Setter aus der Mietwohnung entferne. Nach meiner Ansicht findet sich dafür keine rechtliche Grundlage weder auf Grund des Mietvertrages noch durch das Verhalten der beiden Tiere.
Ich vermute, dass es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommen wird. Daher suche ich einen Anwalt, der die Materie sehr genau kennt (v.a. auch die aktuelle Rechtsprechung u.a. des BGH).
Ich bitte Sie mir unverbindlich mitzuteilen, ob Sie Interesse an diesem Fall haben bzw. mir sagen können, wie ich mich weiter verhalten soll. Evtl. Dokumente (z. B. bisherige Korrespondenz) würde ich Ihnen dann zugänglich machen.
Bitte klären Sie mich auch über die von Ihnen beanspruchten Kosten auf, bevor Sie in irgendeiner Weise für mich tätig werden.
Mit freundlichen Grüßen
Gunnar Zab
11.08.2014 - 12:08
Guten Tag Herr Zab,
ich kann und darf Sie leider nicht beraten. Suchen Sie am besten einen Fachanwalt für Mietrecht in Ihrer Nähe.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.09.2016 - 11:48
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich bin total verzweifelt!
Ich wohne nun seit über 8 Jahren hier in meiner Wohnung (Deutschland) und bin mit meinem Kater und meiner Familie (Mann und Kind) hier eingezogen!
Leider verstarb unser Kater dieses Jahr im Mai im Alter von 20 Jahren! Nach seinem Tod und auch dem Auszug meiner Tochter (noch bevor der Kater starb), war es hier so ruhig, so dass mein Mann und ich sehr darunter litten! Daraufhin haben wir uns im Juni diesen Jahres dazu entschieden einen Kater aus der Tierrettung aufzunehmen!
Dies taten wir jedoch ohne unseren Vermieter erneut um Erlaubnis zu fragen, da wir ja bereits mit seiner Erlaubnis mit unserem alten Kater eingezogen waren und 8 Jahre hier lebten ohne das es irgendwelche Beschwerden oder Probleme gab! Dummerweise dachten wir uns nichts dabei und dachten auch nicht, dass man nun auf uns zukommen würde und uns (mündlich) darauf hinweist, dass wir keine Katze halten dürfen!
In den 8 Jahren in denen wir nun mit dem alten Kater hier lebten, gab es nie Beschwerden! Wir hatten nie in irgendeiner Form ärger mit Nachbarn oder dem Vermieter!
Mein Vermieter kam nun auf mich zu – er fing mich noch vor der Arbeit ab – und teilte mir mit, dass die Katze weg müsse (die neue), da die Nachbarin drunter zu ihm gesagt habe, dass wenn wir tagsüber arbeiten sind, aus unserer Wohnung geraschel und „gepolter“ zu hören sei!
Und er uns den alten Kater mit dem wir eingezogen seien, nur erlaubt hätte, weil es der Kater meiner (damals noch kleinen) Tochter gewesen sei! Und er dem Kind sein Haustier nicht verweigern wollte! Allerdings muss ich anmerken, dass der Vertrag des Katers auf meinen Namen lief, da sie ja noch gar nicht Vertragsfähig war um einen Kater zu adoptieren!
Nun ist meine Tochter aber bereits vor 2 Jahren ausgezogen und unser verstorbener Kater blieb bei uns bis er im Mai 2016 an Altersschwäche starb!
Wie schon erwähnt holten wir uns im Juni 2016 wieder einen neuen Kater ins Haus, der mit 4-5 Tagen (2014) gefunden wurde, weil man ihn in einem Karton ausgesetzt mit seinen Geschwistern hatte! Daraufhin haben die Tierschützer in per Hand mit der Flasche aufgezogen und er war bis Juni 2016 (in einem Gehege) bei ihnen in der Obhut bis wir ihn zu uns nahmen! Alle anderen Geschwister von ihm sind schon lange adoptiert! Da er auf einem Auge schielt, war er nicht so leicht zu vermitteln! Uns stört dieses Manko aber nicht, da er so lieb und zutraulich ist! Er hat nun endlich sein zu Hause gefunden und ist in der kurzen Zeit wahnsinnig anhänglich geworden und wir können ihn nicht wieder hergeben, da wir befürchten müssen, dass er sehr darunter leidet!
Allerdings möchten wir auch nur ungern aus der Wohnung raus, da wir diese damals zu einem echt guten Mietzins anmieten konnten und viele Tausende EURO in die Wohnung gesteckt haben um sie schön zu machen, da sie bei Einzug nicht mehr ganz so gut war!
Außerdem wäre ein Umzug für mich aus gesundheitlichen Gründen (schwere Depressionen inkl. Panikattacken, Bandscheibe, chronische Urtikaria) und auch aus finanzieller Sicht (zurzeit nur 1 Gehalt) eine extreme Herausforderung! Um nicht zu sagen finanziell unmöglich!
In unserem Mietvertrag ist keine Individualregelung zur Tierhaltung, sondern eine formalmäßige die wie folgt lautet:
>> Die Mieter sind verpflichtet – sofern erforderlich – für das Halten von Haustieren die erforderliche Genehmigung des Vermieters einzuholen. Die Mieter haben dafür Sorge zu tragen, dass Haustiere sich nicht ohne Aufsicht auf den Fluren, Treppen, in den Außenanlagen oder anderen Gemeinschaftseinrichtungen aufhalten! <<
Bei unserem alten Kater (verstorben), wie auch dem neuen Kater handelt es sich um reine Hauskatzen die nicht ins freie gelassen wurden oder jetzt werden!
Da ich seit Freitag nur noch am weinen bin und ständig breche, weil mir die Situation Angst macht und ich total überfordert und überrannt bin, musste ich ihnen heute schreiben! Da diese Situation nun einen depressiven und urtikarischen ( kann durch seelenstress ausgelöst werden) Schub bei mir ausgelöst hat! Ich weiß nicht mal wie ich morgen arbeiten soll! Da ich aber schon am Freitag meine Arbeit abgebrochen habe, weil ich nur noch geweint habe und mich nicht fassen konnte, muss ich irgendwie morgen funktionieren!
Vielleicht können sie mir vorab einen Rat geben, damit ich evtl. etwas beruhigter bin, wie ich mich am besten Verhalte!
– Können sie mir bitte sagen, was nun auf mich zukommen kann?
– Wäre es den in unserem Fall überhaupt erforderlich gewesen, wie in dem Passus des Mietvertrages ausgewiesen, da wir ja bereits seit 8 Jahren mit Kater hier gewohnt haben, den Vermieter erneut zu fragen?
– Kann man uns kündigen? Müssen wir dieser dann folge leisten?
– Kann der Vermieter tatsächlich auf die Abschaffung des neuen Katers beharren?
Ich würde mich über eine Rückmeldung ihrerseits sehr freuen um etwas mehr Klarheit in meinen Kopf und die Situation zu bringen!
Mit freundlichem und hoffnungsvollem Gruß
26.09.2016 - 13:49
Hallo BirSti,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen hier leider nicht ähnlich umfassend antworten und daher nur die rechtliche Beratung durch einen Anwalt empfehlen.
Tut mir leid, dass ich hier in Kommentar-Form nicht mehr für Sie tun kann.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.03.2020 - 13:19
Hallo,
Wir möchten gerne einen Mietvertrag unterzeichnen und sind verwundert, dass der Vermieter pro Haustier eine Erhöhung der Miete um 7€ fordert. Ist das rechtens?
Vielen Dank für Ihre Hilfe.
20.03.2020 - 20:04
Hallo Ramona,
wie der Vermieter die Miete am Anfang intern berechnet ist m.E. seine Sache. Solange er die gesetzlichen Anforderungen beachtet. Eine derartige Klausel im Mietvertrag ist ggf. unwirksam.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.09.2020 - 17:16
Sehr geehrte Damen und Herren,
das Urteil des BGH Urt.v.14.11.2007, VIII ZR 340/06 Fundstelle: WuM 2008, 23 bezieht sich auf das allgemeine Tierhaltungsverbot. Wie ist die Sachlage, wenn im Mietvertrag unter den Klauseln bzgl der Kleintierhaltung und der entscheidungspflichtige Tiere, im Feld „Zusätzliche Vereinbarungen: keine Tierhaltung“ handschriftlich vermerkt wurde. Sind solche handschriftlichen Bemerkungen von dem Urteil ebenfalls betroffen?
Viele Grüße
Stanislaus Mika
15.09.2020 - 06:20
Hallo Stanislaus,
die Bemerkung ändert i.d.R. nicht. Hier geht es um die Frage, ob es sich um eine Individualvereinbarung handelt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.11.2022 - 13:22
Guten Tag, Herr Hundt!
Seit zwei Jahren wohne ich in meiner jetzigen Mietwohnung. Damals hatte ich keine Haustiere wusste aber, dass die Vormieterin Katzen hatte. Auf Nachfrage hieß es, ich dürfe keine Haustiere haben. So wurde es auch im Mietvertrag festgehalten; dieser verbietet die allgemeine Tierhaltung. Kurz nach meinem Einzug wurde mir mündlich von den Vermietern das Halten einer Katze gestattet, da die Wohnung in einem relativ schlechten allgemein Zustand war (Boden kaputt, Türstöcke zerkratz und die Farbe blättert ab uvm.). Bis heute habe ich kein Haustier, würde aber nun gern den Hund aus dem Bekanntenkreis übernehmen, da dieser ansonsten ins Tierheim muss. Der Hund ist zehn Jahre alt, ruhig, gut erzogen und ist ein Schäferhund-Husky-Mi. Er würde mich zur Arbeit begleiten, wäre also ca 10h am Tag nicht daheim, wodurch Störungen und Beeinträchtigungen minimiert sind.
Nun zu meiner Frage: habe ich die Möglichkeit, durch die unwirksame Klausel und die damals mündlich erteilte Genehmigung der Katzenhaltung eine Haltung des Hundes zu erwirken? Auch die Nachbarn aus dem Haus haben bereits ihr Einverständnis gegeben.
28.11.2022 - 13:43
Hallo Caro,
hier gehen wir darauf ein, welchen Folgen ein vollständiges Verbot hat: https://www.mietrecht.org/tierhaltung/grundsaetzliches-tierverbot-im-mietvertrag-ist-nicht-zulaessig/
Viele Grüße
Dennis Hundt