Mietrecht ist nicht gleich Mietrecht. Werden Räumlichkeiten als Geschäftsräume vermietet und als solche genutzt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts weitgehend nicht anwendbar. Denn: der Gesetzgeber hat bei der Gestaltung des Mietrechts vornehmlich den Mieter von Wohnraum im Blickpunkt.

1. Das Mietrecht sichert den Lebensmittelpunkt des Mieters

Wohnraummietrecht ist Mieterschutzrecht. Demzufolge sind die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters im Wohnraummietrecht sehr eingeschränkt. Eine Ausnahme besteht bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters. Auch in diesem Fall geht es darum, dass der Vermieter ein Interesse daran hat, die Räumlichkeiten zu Wohnzwecken zu nutzen. Dann werden die Interessen von Wohnraummieter und Vermieter als gleichwertig betrachtet.

Dieses Interesse ist allerdings bei der Vermietung von Geschäftsräumen kein maßgeblicher Kündigungsgrund. Dies zeigt sich auch darin, dass § 580a BGB die Kündigungsfristen bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume abweichend von denen des Wohnraummietrechts regelt.

Das Gesetz schützt den Mieter in seinem Vertrauen darauf, dass er seinen Lebensmittelpunkt und den seiner Familie in der von ihm angemieteten Wohnung dauerhaft begründen und dort wohnen kann. Dieses Ziel ist nur erreichbar, wenn er gegenüber einer willkürlichen Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter geschützt wird.

Deshalb bestimmt das Gesetz in § 573 BGB, dass der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nur kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorweisen kann.

2. Die Eigenbedarfskündigung gibt es nur im Wohnraummietrecht

Ein s berechtigtes Interesse des Vermieters, das Wohnraummietverhältnis vorzeitig aufzulösen, ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs. In diesem Fall kann der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis ausnahmsweise kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst oder einen Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt. Nur in einem solchen Fall wird sein Interesse als Eigentümer des Objekts höher bewertet als das Interesse des Mieters.

3. Im Gewerbemietrecht ist keine Eigenbedarfskündigung möglich

Diesen Mieterschutz gibt es im Gewerbemietrecht nicht. Eine Eigenbedarfskündigung des gewerblichen Vermieters kommt daher nicht in Betracht. Dies ist auch dann maßgebend, wenn der Vermieter die Räume für eigene unternehmerische Zwecke benötigt. Er bleibt an den Mietvertrag mit dem Mieter gebunden und kann den Mietvertrag allenfalls im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsfrist ordentlich kündigen. Ist der Mietvertrag befristet vereinbart, muss er den Ablauf des vereinbarten Mietzeitraumes abwarten.

Gleiches gilt auch, wenn der Vermieter die Geschäftsräume für Wohnzwecke nutzen möchte. Auch dann wird sein Interesse nicht geschützt. Der Charakter der Geschäftsräume besteht fort.

Will sich der Vermieter das Recht vorbehalten, das Gewerberaummietverhältnis wegen eines eventuell bestehenden Eigenbedarfs außerplanmäßig zu kündigen, muss er dies im Mietvertrag einvernehmlich mit dem Mieter ausdrücklich vereinbaren. Da im Gewerbemietrecht Vertragsfreiheit besteht, wäre eine solche Vereinbarung problemlos möglich. Insbesondere ist dies bei einem befristeten Mietvertrag relevant.

4. Sonderkündigungsrecht nach Zuschlag in der Zwangsversteigerung

Der Vermieter kann ausnahmsweise in der Zwangsversteigerung ein Sonderkündigungsrecht ausüben. Ersteht er ein solches Objekt in der Zwangsversteigerung, kann er gemäß § 57a ZVG das Mietverhältnis, auch wenn es befristet vereinbart wurde, nach dem Zuschlag mit der gesetzlichen Frist ordentlich kündigen. Dabei muss er allerdings beachten, dass er die Kündigung zum ersten möglichen Termin ausspricht und nicht zuwartet. Der Grund dafür besteht darin, für das zu versteigernde Objekt möglichst hohe Gebote zu erzielen. Daher müssen bestehende Mietverträge aufgelöst werden können

Bei der Kündigung ist die Kündigungsfrist des § 580a II BGB zu berücksichtigen. Danach die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres möglich. Beispiel: Die Kündigung des neuen Eigentümers eines Geschäftsraumes, die nach der Erteilung des Zuschlags bis zum 3.7.2014 erklärt wird, wird zum Ablauf des 31.12.2014 wirksam.

5. Abgrenzung von Wohnraum- und Gewerbemietverhältnis

Aufgrund des Umstandes, dass die Eigenbedarfskündigung nur bei Wohnraummietverhältnissen möglich ist, kommt es darauf an, ob es sich im Einzelfall um ein Gewerbemietverhältnis oder ein Wohnraummietverhältnis handelt. Maßgeblich ist dann der Vertragszweck. Geschäftsräume sind Räume, die zu geschäftlichen oder freiberuflichen Zwecken vermietet werden. Es zählt jede Tätigkeit, die auf wirtschaftlichen Erwerb ausgerichtet ist (BGH WuM 1985, 288).

Dabei kommt es nicht darauf an, wie der Vertrag überschrieben ist (OLG Frankfurt ZMR 2011, 119). Die Eigennutzung der Mieträume zu Wohnzwecken ist gegenüber der Nutzung für gewerbliche Interessen abzugrenzen. Dies ist nicht immer ganz einfach, vor allem nicht bei Mischmietverhältnissen, bei denen sowohl eine gewerbliche als auch eine wohnraummäßige 6.

6. Einzelfälle aus der Praxis

• Hat der Mieter zunächst einen Gewerbemietvertrag abgeschlossen und mietet im Verlauf des Mietverhältnisses weitere Geschäfts- und Wohnräume hinzu, ändert dieser Umstand nichts an der ursprünglichen Zweckvereinbarung (OLG Düsseldorf ZMR 2002, 589). Der Vermieter kann keine Eigenbedarfskündigung erklären.

• Haben die Mietvertragsparteien ein Vertragsformular über Wohnraum benutzt, obwohl sie überwiegend ein Gewerberaummietverhältnis begründen wollten, haben sie dennoch keinen Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen (KG Berlin ZMR 2000, 338).
• Umgekehrt steht die Bezeichnung eines Mietvertrages als Geschäftsraummietvertrag dem Abschluss eines tatsächlich gewollten Wohnraummietvertrages nicht entgegen, insbesondere dann nicht, wenn die Parteien dadurch die Mieterschutzvorschriften des Wohnraummietrechts umgehen wollten. Dann gilt das in Wahrheit tatsächlich Gewollte (LG Berlin WuM 1996, 396). Eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter wäre möglich.

• Findet sich im Vertrag die Formulierung, dass „die Räumlichkeiten nach Belieben des Mieters als Büro, Studio oder als Wohnung benutzt werden“, soll die Bezeichnung als Geschäftsraummietvertrag nicht maßgebend sein, wenn die Mieter die Räume tatsächlich zu Wohnzwecken nutzen (LG Essen WuM 1990, 506). In diesem Fall wäre die Eigenbedarfskündigung des Vermieters möglich.