In kaum einem anderen Land ist der Anteil der Mieter so hoch wie in Deutschland. Dies hat zur Folge, dass auch die Kündigung eines Mietverhältnisses zum Kreis der am häufigsten vorgenommenen Rechtsgeschäfte gehört.

Dass eine Wohnungskündigung in einer Vielzahl der Fälle unkompliziert und reibungslos verläuft, darf jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass es sowohl im Vorfeld und bei der Umsetzung der Kündigung als auch bei der Abwicklung des Mietverhältnisses im Zusammenhang mit der Beendigung des Mietverhältnisses eine Menge zu beachten gibt. Vermeintlich unbedeutende Fehler können gravierende finanzielle und organisatorische Auswirkungen haben.

Mit Hilfe der folgenden 10 Tipps versetzen wir Sie in die Lage, typische Fehler von vornherein zu vermeiden und die Kündigung und Abwicklung Ihres Mietverhältnisses so unkompliziert wie möglich zu gestalten.

Tipp 1: Überdenken Sie Ihre Entscheidung, das Mietverhältnis zu beenden, gut

Viele Mieter kündigen ihr Mietverhältnis voreilig. Schon die Aussicht auf eine neue Arbeitsstelle in einer anderen Stadt oder auf die Anmietung einer komfortableren Wohnung veranlasst viele Mieter, ihren derzeitigen Mietvertrag zu kündigen. Stellt sich später heraus, dass sich der Arbeitsplatzwechsel oder der Abschluss des neuen Mietvertrages nicht realisieren lässt, kommen erhebliche Probleme auf den Mieter zu.

Ist die Kündigung dem Vermieter erst einmal zugegangen, kann sie einseitig nicht mehr rückgängig gemacht werden. Beharrt der Vermieter- wozu er berechtigt ist- darauf, dass das Mietverhältnis durch die Kündigung beendet ist, muss der Mieter die Wohnung räumen, auch wenn dies von ihm nicht mehr gewollt ist.

Unser Tipp lautet daher: Kündigen Sie erst, wenn Sie sich sicher sein können, dass sich Ihre Vorstellungen, die Sie zur Kündigung veranlassen, auch realisieren lassen, und Ihnen spätestens mit Ablauf des Mietverhältnisses anderweitiger Wohnraum zur Verfügung steht.

Tipp 2: Prüfen Sie, zu welchem Termin Sie das Mietverhältnis beenden möchten, welche Fristen gelten und wann die Kündigungserklärung dem Vermieter zugehen muss

Viele Mieter kündigen ihr Mietverhältnis zu früh oder zu spät, weil sie nicht überdenken, zu welchem Zeitpunkt die Kündigung den Vermieter erreichen muss, damit das Mietverhältnis zum gewünschten Zeitpunkt beendet werden kann. Dies kann erhebliche finanzielle Folgen haben. Endet das Mietverhältnis später als eigentlich gewünscht, muss der Mieter u.U. eine doppelte Miete, nämlich sowohl für die alte Mietwohnung als auch für eine bereits neu angemietete Wohnung entrichten.

Tritt die Beendigung des Mietverhältnisses hingegen verfrüht ein, kann es vorkommen, dass der Mieter die Wohnung räumen muss, ohne eine neue beziehen zu können.

Jeder Mieter sollte sich daher im Vorfeld einer Kündigung folgende drei Fragen stellen:

• Zu welchem Zeitpunkt soll das Mietverhältnis beendet werden?
• Welche Kündigungsfristen gelten?
• Zu welchem Zeitpunkt muss das Kündigungsschreiben dem Vermieter spätestens zugegangen sein, damit das Mietverhältnis zu dem gewünschten Termin beendet werden kann?

Wie diese Rückwärtsrechnung zu erfolgen hat, zeigt folgendes Beispiel:

Mieter M hat bereits eine neue Wohnung angemietet, die er am 01.01.2014 beziehen kann. Um nicht doppelt Miete zahlen zu müssen, möchte er sein altes Mietverhältnis zum 31.12.2013 beenden. Durch einen Blick ins Gesetz stellt M fest, dass er das Mietverhältnis gem. 573c Abs.1 S.1 BGB durch eine Kündigung, die seinem Vermieter V am dritten Werktag eines Monats zugegangen ist, zum Ablauf des übernächsten Monats beenden kann. M rechnet vom Ende des Monats Dezember zurück und kommt zu dem Ergebnis, dass der Zugang seines Kündigungsschreibens bei V am dritten Werktag des Monats Oktober 2013 erfolgt sein muss, um den nahtlosen Übergang vom alten zum neuen Mietvertrag herzustellen.

Durch einen Blick in seinen Kalender stellt M fest, dass Freitag, der 4. Oktober 2013 der dritte Werktag des Monats ist, da Donnerstag, der 3. Oktober 2013 als Feiertag nicht mitzählt.

Im Regelfall gilt für unbefristete Mietverhältnisse die dreimonatige Kündigungsfrist des § 573 c Abs.1 S.1 BGB. Der Mieter sollte allerdings stets prüfen, ob die Voraussetzungen des § 549 Abs.2 Nr.2 BGB vorliegen, unter denen es dem Mieter gem. § 573c Abs.3 BGB möglich ist, das Mietverhältnis zum Ablauf eines jeden Monats zu kündigen, wenn die Kündigungserklärung dem Vermieter spätestens bis zum 15. dieses Monats zugeht. Diese kurze Kündigungsfrist gilt immer dann, wenn der vermietete Wohnraum Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und vom Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten ist, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt (vgl. hierzu ausführlich den Artikel: „Kündigungsrecht und Kündigungsfrist für Mieter und Vermieter von möbliertem Wohnraum“).

Tipp 3: Beachten Sie das Schriftformerfordernis für die Kündigung

Viele Kündigungen führen nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses, weil die Form nicht eingehalten wird. Gem. § 568 Abs.1 BGB bedarf die Kündigung nämlich der Schriftform. Diese ist nur gewahrt, wenn dem Vermieter ein Schriftstück zugeht, das eigenhändig durch Namensunterschrift unterzeichnet ist. Eine Kündigung per E-Mail, SMS oder Fax ist unwirksam.

Tipp 4: Stellen Sie sicher, dass die Kündigung von allen Mietern gegenüber allen Vermietern ausgesprochen wird

Sind auf Mieter- oder Vermieterseite mehrere Personen beteiligt, muss die Kündigung von allen und gegenüber allen Mietvertragsparteien schriftlich ausgesprochen werden. Die Kündigung durch nur einen Mieter oder gegenüber nur einem von mehreren Vermietern genügt nicht, auch wenn der bzw. die anderen mit ihr einverstanden sind. Erfolgt die Kündigung nicht einheitlich in einem gemeinsamen Kündigungsschreiben aller Mieter oder werden verschiedenen Vermietern getrennte Kündungsschreiben übermittelt, muss sichergestellt werden, dass die einzelnen Kündigungsschreiben dem Vermieter in einem engen zeitlichen Zusammenhang zugehen.

Tipp 5: Stellen Sie den rechtzeitigen Zugang der Kündigung sicher

Die Kündigung wird erst wirksam, wenn sie dem Vermieter zugegangen ist. Auch für die Einhaltung der Kündigungsfrist ist der Zeitpunkt des Zugangs und nicht derjenige der Abgabe der Kündigungserklärung entscheidend. Zugegangen ist die Kündigung dem Vermieter, wenn sie derart in den Machtbereich des Vermieters gelangt ist, dass dieser unter normalen Umständen von ihr Kenntnis nehmen konnte. Auf die tatsächliche Kenntnisnahme kommt es dagegen nicht an. Gibt es Anhaltspunkte dafür, dass der Vermieter den Zugang der Kündigung bestreiten wird, sollte die Kündigung mittels eines Einschreibens versandt werden, um diesen später beweisen zu können.

Hinweis: Nutzen Sie unseren Kündigungskalender für eine Wohnung.

Tipp 6: Verschaffen Sie sich frühzeitig Klarheit darüber, ob Sie am Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchführen müssen

In den meisten Mietverträgen sind Schönheitsreparaturklauseln enthalten, mit denen dem Mieter die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses oder auch nur zum Ende des Mietverhältnisses übertragen wird. Viele Mieter glauben, dass sie auf Grund einer solchen Klausel beim Auszug stets zur Renovierung verpflichtet sind. Dies ist jedoch keineswegs der Fall. Jeder Mieter sollte – bevor er Schönheitsreparaturen durchführt- folgende drei Dinge prüfen:

• Enthält der Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel?
• Ist diese wirksam?
• Ist die Durchführung der Schönheitsreparaturen im konkreten Fall auf Grund des Zustandes der Wohnung erforderlich?

Enthält der Mietvertrag keine Schönheitsreparaturklausel, ist der Vermieter selbst verpflichtet, die Renovierungsmaßnahmen zu ergreifen.

Aber auch eine unwirksame Klausel kann keine Verpflichtung des Mieters begründen. Die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel zu erkennen, ist für den Mieter nicht immer leicht. Zur Überprüfung werden die Artikel: „Schönheitsreparaturen bei Auszug: Wann muss der Mieter renovieren?“ und „Schönheitsreparaturen: Fristen im großen Überblick“

empfohlen. Zusammenfassend soll an dieser Stelle jedoch gesagt werden, dass eine Schönheitsreparaturklausel stets nur dann wirksam ist, wenn sie für den Mieter unmissverständlich erkennen lässt, dass die Renovierungspflicht des Mieters nicht zwangsläufig, sondern nur dann besteht, wenn und soweit die Renovierung nach dem Grad der Abnutzung der Räume erforderlich ist. (Siehe auch: unwirksame Schönheitsreparaturklauseln)

Tipp 7: Achten Sie genau darauf, was im Übergabeprotokoll steht und gehen Sie bei der Übergabe der Wohnung keine neuen Verpflichtungen ein

Wirken Sie darauf hin, dass über die Übergabe der Wohnung ein Protokoll angefertigt wird. Dies ist später besonders wichtig, wenn es darum geht, wer für evtl. Schäden an der Wohnung aufzukommen hat. Sind im Zeitpunkt der Übergabe keine Schäden vorhanden und deshalb auch keine im Übergabeprotokoll vermerkt, kann der Vermieter den Mieter später nur schwer für Schäden haftbar machen. Denn der Vermieter ist es, der beweisen muss, dass diese im Zeitpunkt der Übergabe bereits vorhanden waren.

Ist die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag nicht wirksam auf den Mieter übertragen worden, versuchen es viele Vermieter, dies bei der Übergabe der Wohnung nachzuholen. Viele Mieter lassen sich in dieser Situation von ihrem Vermieter schnell überreden, die Schönheitsreparaturen dennoch durchzuführen, was der Vermieter in seinem Protokoll vermerkt. Verlangt der Vermieter anschließend die Durchführung der Schönheitsreparaturen vom Mieter, hat dieser schlechte Karten. Der BGH hat nämlich mit Urteil vom 14. 01. 2009 – VIII ZR 71/08- entschieden, dass eine Endrenovierungspflicht auch noch bei der Wohnungsübergabe durch eine Abrede im Übergabeprotokoll begründet werden kann. Hierbei handelt es sich dann regelmäßig um eine Individualvereinbarung mit der Folge, dass auch die strengen Anforderungen, die an die Wirksamkeit von formularmäßigen Schönheitsreparaturklauseln gestellt werden, nicht gelten.

Der Mieter sollte deshalb standhaft bleiben und keine weiteren Verpflichtung anlässlich der Übergabe übernehmen.

Tipp 8: Klären Sie frühzeitig, ob sie Ihrem Vermieter oder einem Nachmieter Einrichtungsgegenstände, die Sie nicht mehr benötigen, überlassen können

Grds. ist der Mieter verpflichtet, die Wohnung zum Ende des Mietverhältnisses vollständig zu räumen und alle Einrichtungsgegenstände, mit denen er die Wohnung versehen hat, zu entfernen.

Nicht selten kommt es jedoch vor, dass Einrichtungsgegenstände in der neu angemieteten Wohnung nicht mehr zu gebrauchen sind oder ein Verbringen dorthin mit unverhältnismäßigem Aufwand oder erheblichen Kosten verbunden ist. Z. B. im Falle einer vom ausziehenden Mieter angeschafften Einbauküche empfiehlt es sich daher oftmals, diese gegen ein Entgelt dem Vermieter oder einem Nachmieter zu überlassen. Der Mieter sollte frühzeitig mit seinem Vermieter klären, ob dieser ein Interesse an Einrichtungsgegenständen hat oder Kontakt zu einem Nachmieter aufnehmen.

Tipp 9: Für Eilige: Fragen Sie Ihren Vermieter, ob er Sie gegen Stellung eines Nachmieters vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlässt

Einige Mieter haben es mit dem Umzug so eilig, dass selbst die dreimonatige Kündigungsfrist des § 573c BGB zu lang erscheint. In diesem Fall sollte es ein Mieter nicht unversucht lassen, den Vermieter zu einer vorzeitigen Auflösung des Vertrages gegen Stellung eines Nachmieters zu veranlassen. Eine solche Vertragsauflösung kann nur einvernehmlich durch den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages erfolgen (hier finden Sie eine Vorlage für einen Mietaufhebungsvertrag). Enthält der Mietvertrag keine Nachmieterklausel, die den Vermieter zu einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses gegen Stellung eines Nachmieters verpflichtet, hat der Mieter hierauf grds. zwar zumindest dann, wenn der Mieter die Möglichkeit der Kündigung mit der Frist des § 573c Abs.1 BGB hat, keinen Anspruch (zum Anspruch des Mieters auf Abschluss eines Aufhebungsvertrages vgl. den Artikel: „Mietvertrag: Drei Nachmieter stellen und früher ausziehen?“). Oft stehen die Chancen des Mieters jedoch gar nicht schlecht, dass sich der Vermieter, ohne dazu verpflichtet zu sein, freiwillig bereit erklärt, den bisherigen Mieter aus dem Vertrag zu entlassen und entweder denselben Vertrag mit einem vom bisherigen Mieter gestellten Nachmieter in der Weise fortzusetzen, dass dieser in den laufenden Vertrag eintritt oder mit diesem einen neuen Mietvertrag zu schließen. Der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages ist auch dann noch möglich, wenn die Kündigung bereits ausgesprochen, die Kündigungsfrist jedoch noch nicht abgelaufen ist.

Tipp 10: Zahlen Sie Miete bis zum Ablauf der Kündigungsfrist

Dieser so banal klingende Rat ist keinesfalls so selbstverständlich, wie es scheinen mag. Unter Mietern ist nämlich der Irrglaube verbreitet, die Mietzahlungen für die letzten drei Monate könnten mit dem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, die in der Regel ebenfalls drei Monatsmieten beträgt, verrechnet werden. Eine derartige Aufrechnung ist jedoch nicht zulässig, da die Mietzahlungen bereits fällig sind, der Mieter die Kaution hingegen erst eine angemessene Zeit nach der Beendigung des Mietverhältnisses zurückverlangen kann, wenn der Vermieter in der Lage ist zu übersehen, ob er die Kaution zur Befriedigung offener Forderungen benötigt. Stellt der Mieter die Mietzahlungen für die letzten drei Monate ein, läuft er Gefahr, dass der Vermieter zusätzlich zu seiner Forderung Verzugszinsen geltend macht. Mehr unter: Mietkaution abwohnen.

Anmerkungen:

* Die Bestätigung der Kündigung durch den Vermieter ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung für die Kündigung.

** Ohne eigenhändige Unterschrift ist die Kündigung unwirksam.