Ein reibungsloser Zu- und Abfluss des Wassers ist heutzutage eine Selbstverständlichkeit. Auch unangenehme Gerüche können durch die Verwendung eines speziellen Abflussrohres mit einem Geruchsverschluss – auch Siphon genannt- vermieden werden. Umso einschneidender sind daher die Beeinträchtigungen für Mieter, wenn das Siphon defekt oder verstopft ist.
Ein Handwerker ist schnell bestellt und die Reinigung oder der Austausch des Siphons ebenso schnell vollzogen. Die Frage, wer für die entstandenen Kosten aufzukommen hat, kann allerdings zu einer längeren und unschönen Auseinandersetzung zwischen Mieter und Vermieter führen, die das Verhältnis der Vertragsparteien belastet. Wie in vielen Fällen, könnten auch diese Konflikte durch eine bessere Kenntnis der Rechtslage vermieden werden.
Mit diesem Beitrag klären wir Sie darüber auf, wer die Kosten für die Reinigung oder den Austausch des Siphons zu tragen hat.
Ohne vertragliche Vereinbarung gilt: Der Vermieter trägt grds. die Kosten für jede Reparatur
Ohne abweichende vertragliche Vereinbarung besteht unabhängig vom Gegenstand der Reparatur und der Höhe der Reparaturkosten immer eine Kostentragungspflicht des Vermieters. Dies folgt aus § 535 Abs.1 S.2 BGB, wonach es dem Vermieter nicht nur obliegt, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen, sondern auch, sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Auf Grund dieser Erhaltungspflicht obliegt es dem Vermieter ohne abweichende Vereinbarung nicht nur, sämtliche Reparaturen durchzuführen (bzw. durchführen zu lassen), sondern auch die Kosten hierfür zu tragen. Etwas anderes gilt nur, wenn der Reparaturbedarf dadurch entsteht, dass der Mieter die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs schuldhaft überschreitet. In diesem Fall macht er sich schadenseratzpflichtig und hat die Kosten selbst zu tragen.
Durch eine Klausel im Mietvertrag können die Kosten für Kleinreparaturen auf den Mieter abgewälzt werden
Um nicht für jede Reparatur, die im Laufe eines Mietverhältnisses ansteht, aufkommen zu müssen, nehmen die meisten Vermieter sog. Kleinreparaturklauseln in den Mietvertrag auf, mit denen die Kostentragungspflicht auf den Mieter abgewälzt wird. In diesen Klauseln ist allerdings im Regelfall nicht jeder einzelne Gegenstand konkret aufgeführt, für dessen Reparatur der Mieter die Kosten zu tragen hat. Oft werden die Gegenstände verallgemeinert beschrieben oder es ist sogar nur abstrakt von der Verpflichtung die Rede, die Kosten für Kleinreparaturen zu tragen.
Eine typische und auch wirksame Kleinreparaturklausel lautet in gegenständlicher Hinsicht beispielsweise:
„Der Mieter ist verpflichtet, die Kosten für das Beheben kleiner Schäden an Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser, Abwasser und Gas, den Heiz-, Koch- und Kühleinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Bedienungseinrichtungen für Roll- und Fensterläden zu tragen………………“ (es folgt eine doppelte betragsmäßige Beschränkung, auf die hier nicht näher einzugehen ist).
Die Reinigung oder der Austausch des Siphons stellt keine Kleinreparatur dar, für deren Kosten der Mieter herangezogen werden kann
Die Kleinreparatur ist zwar nicht gesetzlich definiert. Zur Begriffsbestimmung wird jedoch nach allgemeiner Auffassung auf § 28 Abs.3 S.2 der II. Berechnungsverordnung zurückgegriffen. Diese Vorschrift zählt genau diejenigen Gegenstände auf, die auch in standardmäßig verwendeten Kleinreparaturklauseln aufgelistet sind, und bestimmt, dass die kleinen Instandhaltungen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden umfassen. Die in § 28 Abs.3 S.2 der II. BerechnungsVO aufgelisteten Gegenstände haben gemeinsam, dass es sich um solche handelt, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Hieraus wird allgemein der Schluss gezogen, dass Reparaturen nur dann als Kleinreparaturen angesehen werden können, wenn sie an Gegenständen vorgenommen werden, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Der Sinn einer Kleinreparaturklausel besteht nämlich u.a. darin, den Mieter zu einem sorgfältigen Umgang mit der Mietsache anzuhalten. Aus diesem Grund ist eine Belastung des Mieters mit den Kosten für Reparaturmaßnahmen auch nur dann zumutbar, wenn der Mieter es in der Hand hat, durch einen schonenden Umgang mit den Installationsgegenständen auf die Entstehung und den Umfang des Reparaturbedarfs Einfluss zu nehmen.
Auf das Siphon treffen die vorstehenden Erwägungen, die eine Kostenbelastung des Mieters rechtfertigen würden, jedoch nicht zu. Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg hat mit Urteil vom 31.08.2011 – 212 C 65/11- entschieden, dass ein Abflussrohr nicht dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt ist. Im Rahmen einer gewöhnlichen Nutzung der Mietsache – so das Gericht- unterliegt ein Abwasserrohr nicht der dauerhaften Einwirkung des Mieters. Die bloße Möglichkeit, mit dem betroffenen Gegenstand in Berührung zu kommen, reicht nämlich nicht aus, um eine Kostentragungspflicht begründen zu können. Erforderlich ist vielmehr ein häufiger, quasi alltäglicher (ordnungsgemäßer) Zugriff des Mieters auf den konkreten Bestandteil. Dies ist bei einem Abflussrohr nicht der Fall. Außerdem ist es dem Mieter nicht möglich, den Verschleiß desselben durch besonders sorgsame und pflegliche Behandlung zu verringern.
Etwas anderes gilt, wenn der Mieter den Reparaturbedarf schuldhaft durch Überschreiten des vertragsgemäßen Gebrauchs herbeigeführt hat. In diesem Fall ist er nicht auf Grund einer Kleinreparaturklausel, sondern infolge der hierdurch entstehenden Schadensersatzverpflichtung verpflichtet, die Reparaturkosten zu tragen.
Fazit:
Der Mieter kann durch eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag nicht wirksam verpflichtet werden, die Kosten für die Reinigung oder den Austausch des Siphons zu tragen.
Eine Kostentragungspflicht des Mieters besteht nur dann, wenn er den Reparaturbedarf schuldhaft durch Überschreiten des vertragsgemäßen Gebrauchs herbeigeführt hat.
07.11.2016 - 06:33
Mich würde interessieren, wie es sich beim Austausch eines defekten Schlauches einer herausziehbaren Handbrause verhält, welche sich in der Armatur des Waschbeckens befindet. Der Schlauch ist porös geworden und tropft (laut Fachmann eine Alterserscheinung). Sind die Kosten für denTausch bei vertragsgemäßem Gebrauch vom Mieter zu tragen?
Vielen Dank im voraus für Ihre Hilfe!
09.11.2016 - 10:34
Hallo Beate,
dieser Artikel hier könnte Ihnen helfen: Duschkopf: Wann liegt eine Kleinreparatur vor, die der Mieter zahlen muss?
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.01.2018 - 20:54
Liegt noch ein vertragsmäßiger Gebrauch vor, wenn der Duschkopf infolge Verkalkung ersetzt werden muss, weil der Mieter es versäumt hat, ihn rechtzeitig zu entkalken?
Der Mietvertrag enthält eine Klausel, wonach …”die Reinigung der Mietsache Aufgabe des Mieters ist”. Der Duschkopf gehört zur Mietsache.
27.03.2018 - 16:22
Gilt das auch in der Küche? Bei mir muss der gesamte Siphon in der Küche ausgetauscht werden. Die Küche ist von Mietern in den 90ern angeschafft worden und ich bin inzwischen die die dritte Mieterin, die diese Küche übernommen hat. Heute Nacht stand dann die gesamte Küche Unterwasser, da die Spülmaschine lief und deren Abwasser ja über den nun defekten Siphon abläuft. Der Handwerker hat den Dichtungsring ausgetauscht, aber sofort gesehen, dass dies nicht reicht und die gesamten Rohre unter dem Waschbecken der Küche ausgetauscht werden müssen
04.10.2018 - 12:22
Meine Mutter wohnt seit 26 Jahren in einer Mietwohung – vor zwei Tagen begann der Dichtungsring des Rohres das von der Toilette zum Boden führt stark zu tropfen. Mit Einverständnis des Vermieters (email) wurde der Klempner gerufen, der die Dichtung ausgetauscht hat. Die Dichtung war über die Jahre hart und porös geworden. Wir haben in dem Mietvertrag keine Kleinreparaturklausel.
Können Sie mir sagen, wer die Klempnerrechnung in diesem Falle bezahlen muss – Mieter oder Vermieter?
Über eine Rückmeldung würde ich mich sehr freuen.
04.10.2018 - 15:19
Hallo Conny,
für die Instandhaltung der Mietsache ist grundsätzlich der Vermieter verantwortlich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.10.2018 - 17:17
Das war aber schnell, vielen Dank für die Information Dennis – mal sehen wie der Vermieter darauf reagiert.
27.11.2018 - 16:44
Im Oktober lief das Wasser im Waschbecken unseres Bades nicht mehr ab. Ich baute den Siphon aus kaufte einen Neuen, da unser schon 20 Jahre alt war und erneuerte den selben. Leider war der Schaden nicht behoben. Unsere Mietverwaltung beauftragte eine Installationsfirma.Diese behob den Schaden mit einer 5m langen Spirale.Nun kam die Rechnung definiert als Kleinreparatur. In unserem Mietvertrag werden Kleinreparaturen mit einem Wert von 100,00€ bemessen.Die Ursache des Schadens lag aber im Zuflußbereich zum Fallrohr innerhalb von festem Mauerwerk.Ich machte die Verwaltung aufmersam das ich diesen Schaden nicht als Kleireparatur betrachte, obwohl die Rechnung nur 70,00€ betrug.
Nun wurde uns eine Zahlfrist mit Androhung eines Rechtsanwalt gesetzt.
Ich würde mich freuen, wenn Sie uns einen Rat geben würden, wie wir uns verhalten sollten.
02.05.2019 - 19:27
Ich habe in meiner Küche die Spüle ausgetauscht. Der neue Syphon wurde von einem Wasserinstallateur in Nachbarschaftshilfe zusammengesteckt und an das bestehende Abflussrohr angeschraubt.
Meine Frage: Hätte ich das offiziell von einer Firma in Rechnung erledigen lassen müssen oder darf man das auch selbst, in diesem Fall als Nachbarschaftshilfe?
04.10.2019 - 22:03
Hallo, inwiefern greift Erhaltungspflicht der Vermieters auch wenn es sich um den Siphon der Küchenspüle handelt? Die Küche wurde kostenlos vom Vormieter übernommen.
Vielen Dank!
08.10.2019 - 08:58
Hallo Anna,
wenn Sie die Küche übernommen haben, ist es Ihre Küche und Sie sind für die Instandhaltung verantwortlich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.04.2022 - 19:48
“Eine Kostentragungspflicht des Mieters besteht nur dann, wenn er den Reparaturbedarf schuldhaft durch Überschreiten des vertragsgemäßen Gebrauchs herbeigeführt hat.”
Was genau würde das bedeuten bei einem Syphon im Badezimmer? 🤔
26.04.2022 - 10:35
Hallo Anja,
wenn Sie am Siphon rütteln und schütteln oder z.B. Farbreste im Waschbecken entsorgen, dann zählt dieses Verhalten sicher nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.10.2020 - 00:08
In unserer Spüle lief das Wasser nicht mehr ab (wir wohnen jetzt 17 Jahre in der Wohnung). Von der Hausverwaltung wurde eine Rohr- und Kanalreinigungsfirma beauftragt.
Diese kam und hat mit einer Spirale das Rohr gereinigt (nicht das vom Spülbecken zum Abfluss, sondern das in der Wand).
Nun bekamen wir eine Rechnung über 240 €. Müssen wir das zahlen, oder der Wohnungseigentümer ?
30.10.2020 - 08:01
Hallo B. Martin,
hier wird Ihre Frage beantwortet: Rohrverstopfung in Mietwohnung – Wer zahlt?
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.01.2021 - 10:54
Hallo, unser Abfluss in der Küche unter der Spüle ist undicht und tropft. Es handelt sich um die Stelle, an dem der Siphon in das Wandabflussrohr gesteckt wird. Da wir die Küche vor drei Jahren selbst eingebaut haben, gehört der Siphon zu unsrer Sache, aber das Wandabflussrohr zur Mietsache.
Wer trägt jetzt hierbei die Kosten?
Vermieter oder Mieter?
Vielen Dank!
28.01.2021 - 14:20
Hallo Nicole,
wenn es an der Anschlussstelle tropft, dann ist der Siphon vermutlich nicht korrekt angeschlossen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.01.2022 - 14:03
Ich habe aktuell diesen Fall mit der Reparatur des siphon am Waschbecken. Die Hausverwaltung hat mir eine Rechnung geschickt, die nur ganz knapp unter der Grenze der Kleinreparatur liegt.
Wenn ich jetzt der Rechnung widersprechen würde (und mich auf das Gerichtsurteil bzw dem Gesetz berufe) laufe ich Gefahr, dass bei der nächsten Betriebskostenabrechnung der Nebenkostensatz erhöht wird und ich dann mehr Miete zahlen muss. Leider ist der Typ der Hausverwaltung ziemlich durchtrieben.
Er hatte schon Wohnungsübergaben durchgeführt, indem er den scheidenden Mieter dabei ausgesperrt hat.
Wie verhalte ich mich da am besten? Eigentlich bin ich doch mit dem Widerspruch im Recht.
08.01.2022 - 14:36
Hallo Simone,
wenn Sie mehr Nebenkosten vorauszahlen, dann müssen diese höheren Vorauszahlungen auch in der Nebenkostenabrechnung berücksichtig werden. Es sind nur Vorauszahlungen, die mit den tatsächlichen Kosten verrechnet werden. Ich sehe in dieser Sache also keine Gefahr für Sie.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.02.2024 - 12:07
Seit 37 Jahren in der Wohnung. Nun ist das Spühlbecken total verstopft. Muss ich das selber bezahlen?
03.02.2024 - 10:43
Hallo MARIANNE,
in der Regel liegt die Verstopfung im Siphon – das ist m.E klar der Einflussbereich des Mieters und damit auch von diesem zu beseitigen. Liegt die Verstopfung im Rohr, ist i.d.R. der Vermieter verantwortlich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.02.2024 - 13:55
Unsere Hausverwaltung möchte uns für den verstopften Waschmaschinenanschluss die Rechnung zukommen lassen, weil ich unsere allgemeine Hausverwaltung in CC gesetzt habe, aber direkt unsere Hausverwaltung angesprochen habe. Die allgemeine Hausverwaltung war schneller und ging mit der Annahme an, dass das Hauptrohr vorstopft war und hat deshalb jemanden angagiert uns die Verstopfung zu lösen. Wenn der Anschluss und nicht das Rohr verstopft ist, was in diesem Fall auch so war, sendet uns unsere Hausverwaltung die Rechnung zu. Meine Frage ist, tragen wir tatsächlich die Kosten, obwohl die Absprache zwischen allgemeine Hausverwaltung und unser Hausverwaltung eigentlich nie statt gefunden hat?
11.02.2024 - 16:06
Hallo Alexander,
ich verstehe leider nicht, warum Sie zwischen zwei Hausverwaltungen unterscheiden. Liegt der Mangel nicht ohnehin in Ihrem Einflussbereich, sodass Sie daher eh für die Kosten aufkommen hätten müssen?
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.02.2024 - 08:39
Hallo.
Wir sind uns unsicher, wer die Kosten tragen muss. Es handelt sich um den Anschluss eines Unterputzsiphon, der Abfluss der Waschmaschine, die auch ausschließlich für die Waschmaschine genutzt wird. Oft ist zu lesen und auch hier auf der Seite, dass der Vermieter bei Verstopfung die Kosten trägt. Bei unseren Fall hat sich halt die allgemeine Hausverwaltung mit ringeklingt, mit der Annahme, dass das Hauptrohr verstopft ist, dem war aber nicht so. Aus Trotz, will uns unsere Hausverwaltung die Kosten zu senden, weil sie nicht die Möglichkeit hätte, selber eine Kostengünstiges Unternehmen damit beauftragt haben zu können. Es klingt stark danach, dass unsere Hausverwaltung ansonsten die Kosten übernommen hätte und nun aus Trotz so reagiert und uns für die Kosten aufkommen lassen möchte.