Viele Kündigungserklärungen sind allein aus formalen Gründen unwirksam. Sinnvoll ist es daher, auf eine Vorlage bzw. ein Muster zurückzugreifen.

Aber auch dann müssen einige formale Gegebenheiten berücksichtigt werden. Eine Vorlage allein genügt nicht, um eine wirksame Kündigung herbeizuführen.

Auch kommt es darauf an, ob Sie als Mieter oder als Vermieter die Kündigung erklären. Kündigen Sie als Vermieter, sollten Sie in der Kündigungserklärung den Mieter darauf verweisen, dass Sie der Fortsetzung des Mietverhältnisses widersprechen, falls der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit dennoch fortsetzt.

I. Befristetes Mietverhältnis

Ein befristetes Mietverhältnis endet von selbst und automatisch mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit. Es bedarf keiner Kündigung.

Eine Ausnahme besteht darin, wenn mietvertraglich eine Verlängerungsklausel vereinbart ist. Dann verlängert sich das Mietverhältnis automatisch um einen gewissen Zeitraum, wenn es nicht vorher von einer Partei gekündigt wird. In diesem Fall muss die Kündigung erklärt werden. Dabei ist eine vereinbarte Kündigungsfrist, beispielsweise 3 Monate zum Jahresende, einzukalkulieren.

II. Unbefristetes Mietverhältnis

Haben die Parteien mietvertraglich keine Kündigungsfrist vereinbart, kann das Mietverhältnis gemäß § 580a II BGB spätestens zum dritten Werktag eines Quartals zum Ende des nächsten Quartals gekündigt wird (6 Monate). Der Samstag muss bei der Berechnung der Kündigungsfrist als Werktag in der Regel mitgezählt werden.

Haben die Parteien mietvertraglich eine abweichende Kündigungsfrist vereinbart, beispielsweise 6 Monate Kündigungsfrist zum Jahresende, muss diese berücksichtigt werden.

III. Weitere Hinweise für eine Kündigung

Beachten Sie bei der Formulierung Ihrer Kündigungserklärung und deren Handhabung außerdem folgende Grundsätze. Hier finden Sie zudem eine ausführlichen Checkliste für eine Kündigung eines Gewerbemietvertrages.

1. Ihre Kündigung ist nicht begründungspflichtig.2
2. Ihre Kündigung muss gegenüber allen im Mietvertrag bezeichneten Mietern / Vermietern erklärt werden.
3. Sie haben nach 30 Jahren ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht  (§ 544 BGB). Dies gilt nicht für Kettenmietverträge oder für die Dauer der Lebenszeit von Vermieter oder Mieter abgeschlossene Mietverträge.
4. Ihre Kündigung wird nur mit Einhaltung der Kündigungsfrist und rechtzeitigem Zugang in den Empfangsbereich der Gegenseite wirksam.
5. Ihre Kündigung muss einer empfangsberechtigten Person ausgehändigt werden.
6. Der Zugang Ihres Kündigungsschreibens muss beweisbar sein (Quittierung auf einer Kopie des Kündigungsschreibens, Zustellung durch Beauftragung eines Gerichtsvollziehers, Einwurf-Einschreiben, ein normaler Postbrief begründet die Vermutung, dass das Schreiben dem Empfänger rechtzeitig zugegangen ist). Ein Einwurf-Einschreiben mit Rückschein ist riskant. Mehr unter: Kündigung eines Mietvertrag: Einschreiben, normaler Brief oder Gerichtsvollzieher?
7. Ist der Empfänger unbekannt verzogen, kommt die öffentliche Zustellung in Betracht.
8. Ein Untermieter kann nur vom Hauptmieter gekündigt werden, § 940 a II ZPO gewährt keine einstweilige Räumungsverfügung!
9. In der Zwangsversteigerung hat der Ersteher ein Sonderkündigungsrecht.