Eine berechtigte Frage, die sich Mietern und Vermietern gleichermaßen stellt.

Toilettenspülung und Schwimmerventil gehören vermeintlich zu den Gegenständen, die einem häufigen Zugriff durch den Mieter ausgesetzt sind und naturgemäß einem schnelleren Verschleiß unterliegen.

Im Rahmen eines Mietverhältnisses könnten sie daher unter die sogenannte „Kleinreparaturregelung“ fallen.

Kleinreparaturen sind unter bestimmten Voraussetzungen und bis zu einer bestimmten Höhe vom Mieter zu tragen.

In jedem Fall muss überhaupt eine wirksame mietvertragliche Vereinbarung bestehen, um die Kosten der Kleinreparaturen überhaupt auf den Mieter umlegen zu können.

Was sagt nun aber die Rechtsprechung konkret dazu?

Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Wedding vom 28.10.2010, Az: 6a C 5/10 die sich genau mit dieser Thematik befasste, z.B. fallen jedenfalls Toilettenspülkästen mit Vorwandkonstruktionen gerade nicht unter die Kleinreparaturklausel!

Das Amtsgericht begründete seine Entscheidung damit, dass es sich bei dem „Innenleben“ des Spülkastens aufgrund der Verkleidung der Vorwandkonstruktion gerade nicht um solche Installationsgegenstände handelt, die dem direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

Diese direkte Zugriffsmöglichkeit des Mieters wird aber regelmäßig in Kleinreparaturklauseln festgelegt und ist auch Voraussetzung dafür, dass die Klausel überhaupt wirksam ist.

Unter die Definition des „Innenlebens“ des Spülkastens fasste das Amtsgericht u.a. Saugglocke, Schwimmerventil, Dichtungen sowie den Verbindungsschlauch.

Das Amtsgericht sah hier aufgrund der Verkleidung einen direkten Kontakt des Mieters nur bei dem Spülknopf als gegeben an.

Demgegenüber nicht maßgeblich sei nach Ansicht des Gerichts, ob es einen wesentlichen Unterschied in der Handhabung oder auch Reparatur der Spülkästen mache, ob sie verkleidet sind.

Fazit:

Die Begründung des Amtsgerichts ist durchaus nachzuvollziehen und deckt sich mit den allgemeinen Anforderungen an die Voraussetzungen, die die Rechtsprechung an eine Umlagefähigkeit von Kleinreparaturen auf den Mieter stellt.

Das Gericht sah auch keinen maßgeblichen Unterschied in der Tatsache, dass es ich bei dem Spülkasten im konkreten Fall um einen mit einer „Vorwandkonstruktion“ handelte.

Auch bei Spülkästen ohne entsprechende Verkleidung hat der Mieter regelmäßig keinen direkten Zugriff auf das „Innenleben“ des Spülkastens.

Offen gelassen hat das Gericht, wie es sich bei dem Spülknopf verhält, da hier ein direkter Kontakt prinzipiell gegeben ist.

Wichtig zu wissen ist, dass das Amtsgerichts Wedding einen Einzelfall entschieden hat welcher nicht generell auf andere Fälle übertragen werden kann.

Tendenziell wird es sich dennoch so verhalten, dass Schwimmerventile sowie Dichtungen etc. im Inneren von Toilettenkästen eher nicht unter eine Kleinreparaturklausel fallen, während für den Spülknopf der Anwendungsbereich für eine Kleinreparaturregelung aufgrund des direkten Zugriffs grundsätzlich eröffnet ist.