Viele Mietverträge enthalten mittlerweile standardisiert sogenannte „Kleinreparaturklauseln.“ Diese bedeuten für den Mieter, dass er für einen kleinen begrenzten Teil der Instandhaltungspflichten auf die Mietsache, die sonst normalerweise den Vermieter treffen, die Kosten zu tragen hat.

Hierunter fallen jedoch nicht generell sämtliche Arten von Instandhaltungen, sondern nur kleinere Reparaturen an Gegenständen, die dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Ist die Kleinreparaturklausel wirksam, muss der Mieter kleinere Schäden bis zur Höhe der vereinbarten Betragsgrenze zahlen-unabhängig davon, welche Ursache diese Schäden hatten.

Bis wohin geht aber nun diese Grenze eigentlich und ab wann muss der Vermieter selbst wieder die Kosten für die Reparatur übernehmen?

Bis wohin zahlt also der Mieter und ab welcher Grenze zahlt wieder der Vermieter?

Mietverträge müssen sowohl einen Höchstbetrag pro „angefallener“ Kleinreparatur, als auch eine jährliche Höchstgrenze für den Fall, dass mehrere Kleinreparaturen pro Jahr anfallen eindeutig festlegen.

Die Rechtsprechung, die bisher zu den Höchstbeträgen der einzeln angefallenen Kleinreparaturen ergangen ist, sieht die Betragsgrenzen der Kleinreparaturen im Einzelfall  im Bereich zwischen 75 € und 125 € angesiedelt.(das AG Brandenburg stimmte  in seinem Urteil vom 06.03.2008, Az: 31 C 306/07 der Betragsgrenze für eine Einzelreparatur von 100,00 € zu, während das AG Bremen in einem Urteil vom 24.05.2007, Az: 21 C 269/05: 200,00 € pro Kleinreparatur als unangemessen ansah).

Beläuft sich also die einzelne „Kleinreparatur“ bis maximal auf die Höhe des mietvertraglich festgelegten Höchstwerts pro Reparatur im Einzelfall, ist der Mieter prinzipiell zur Kostentragung verpflichtet.

Vorsicht: Dies gilt nur, wenn die Kleinreparaturklausel insgesamt wirksam ist und die einzelne Reparatur nicht die Jahreshöchstgrenze überschreitet!

Ist die Reparaturrechnung höher als die Betragsgrenze im Einzelfall, muss sich der Mieter überhaupt nicht an den Kosten beteiligen. Die Kosten der Kleinreparatur sind vollständig vom Vermieter zu übernehmen.

Weiterhin gilt:

Der Mietvertrag muss ferner einen Jahreshöchstbetrag für den Fall festlegen, dass pro Jahr mehrere Kleinreparaturen anfallen.

Die Grenzen für diesen Jahreshöchstbetrag liegen zwischen 6 % und 8% der Jahreskaltmiete(BGH, Urteil vom 06.05.1992, VIII, ZR 129/91: 6 % der Jahreskaltmiete; OLG Stuttgart, Urteil vom 12.02.88, Az: 2 U 159/87: 8 % der Jahreskaltmiete).

Wurden dem Mieter innerhalb eines Zeitraums von einem Jahr bereits mehrere Kleinreparaturen in Rechnung gestellt, muss der Vermieter genau darauf achten, dass die Jahreshöchstgrenze nicht durch die aktuelle Rechnung überschritten wird.

Wichtig:

Bleibt die aktuell in Rechnung gestellte Kleinreparatur zwar von ihrer Einzelbetragsgrenze her in dem vom Mietvertrag vorgegebenen Rahmen, überschreitet sie jedoch insgesamt die Jahreshöchstgrenze, muss auch diese voll vom Vermieter getragen werden!