Der Vermieter ist nach der Heizkostenverordnung verpflichtet, den Energieverbrauch des Mieters für Heizungswärme und Warmwasser zu mindestens 50 % nach dem Verbrauch des Mieters abzurechnen.
Um diese gesetzliche Vorgabe zu erfüllen und den Verbrauch zu erfassen, muss der Vermieter in den Räumlichkeiten des Mieters entsprechende Erfassungsgeräte installieren § 4 HeizkostenV).
Zugleich verpflichtet die Heizkostenverordnung den Mieter, die Anbringung der Verbrauchserfassung Geräte zu dulden (§ 4 II 2 HeizkostenV). Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung ist, den Mieter zu einem verbrauchsbewussten Energieverbrauch anzuhalten.
1. Kosten der Verbrauchserfassung sind umlagefähige Nebenkosten
Die Verbrauchserfassung ist unabdingbar für die Erstellung der Heizkostenabrechnung. Die dafür anfallenden Kosten sind nach § 2 Ziffer 4a BetrKV/§ 7 II HeizkostenV im Rahmen der Heizkosten- und Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegbare Nebenkosten. Bei der Umlegung sind einige Details relevant, die mithin die Kostenbelastung bestimmen.
2. Vermieter bestimmt, was installiert wird
Der Vermieter kann nach eigenem Ermessen Wärmezähler, elektrische Heizkostenverteiler und Verdunstungsgeräte installieren (§ 4 II 4 HeizkostenV). Er ist nicht verpflichtet, die technisch optimale und wirtschaftlich absolut günstigste Lösung zu wählen (LG Hamburg WuM 1992, 246).
3. Eigentümer kann Verbrauchserfassungsgeräte kaufen oder mieten
Der Vermieter hat als Eigentümer hat die Wahl, ob er die Erfassungsgeräte selbst kaufen oder mieten will. Dabei muss er die Vorgaben des § 4 HeizkostenV beachten. Werden die Erfassungsgeräte gemietet, sind die Kosten ohne Weiteres in der Heizkostenabrechnung umlegbar.
Kauft der Vermieter die Verbrauchserfassungsgeräte, handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 559 BGB, deren Kosten er durch die Erhöhung der Jahresmiete um 11 % der für die jeweilige Wohnung aufgewendeten Kosten auf die Mieter umlegen kann.
4. Kosten der Verbrauchserfassung müssen angemessen sein
Der Vermieter muss daher, wenn er die Verbrauchserfassungsgeräte anschafft, den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. Die Anschaffung überteuerter Geräte oder von technisch aufwändigen Geräten, deren Mehrkosten nicht in Relation zum Nutzen stehen, ist unwirtschaftlich (Schmid Mietrecht 2. Aufl. S. 850).
5. Kosten der Verbrauchserfassung im Detail
Die Verbrauchserfassungskosten sind insbesondere die Kosten für den Wärmemessdienst. Dazu gehören vor allem der Austausch der Messampullen in den Verdunstungsröhrchen sowie die Kosten für die Ablesung des Verbrauchs und die Erstellung der Heizkostenabrechnung. Auf die Art der Messgeräte und die Durchführung der Berechnung und der Aufteilung kommt es dabei nicht an.
Auch die Eichkosten sind übliche Kosten der Verbrauchserfassung. Im Rahmen von Eichserviceverträgen, die der Vermieter mit der Messedienstfirma häufig abschließt, werden diese Kosten auf die Mieter umgelegt. Muss ein Gerät ausgetauscht werden, kann der Vermieter die dafür erforderlichem Kosten umlegen, wenn die Austauschkosten nicht höher als die Eichkosten sind (Wall WuM 1998, 67).
Verbrauchserfassungskosten sind nicht umlegungsfähig, wenn wegen des Ausfalls der Wärmezähler überhaupt nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden kann (LG Hannover WuM 1991, 540).
Soweit der Mieter schuldhaft die Ablesetermine versäumt hat, können zusätzliche Kosten auf ihn umgelegt werden (AG Hamburg WuM 1996, 348). Die Ablösefirma kann gegen den Mieter keine Aufwendungsersatzansprüche stellen, da sie nur zum Vermieter in vertraglichen Beziehungen steht. Eine Ankündigung gegenüber dem Mieter, er müsse für einen eventuellen zweiten Termin den Fahr- und Zeitaufwand direkt an die Ablesefirma bezahlen, ist nicht begründet (LG München WuM 2001, 190).
Instandsetzungskosten und Kosten für Ersatzbeschaffungen für defekte Messgeräte muss der Vermieter selbst tragen (AG Nürnberg WuM 1990, 524).
Inkassokosten und sonstige Servicedienstleistungen der Messdienstfirma, die nichts mit der Heizkostenabrechnung zu tun haben, braucht der Mieter nicht zu bezahlen (AG Langen WuM 1996, 31).
Der Kostenaufwand für eine Zwischenablesung infolge eines Mieterwechsel ist nicht umlagefähig, da es an der Voraussetzung der fortlaufenden Entstehung fehlt (BGH WuM 2008, 85). Mietvertraglich kann die Kostenpflicht aber auf den Mieter übertragen werden.
6. Beurteilungsmaßstäbe der Verbrauchserfassungskosten
Problematisch sind Heizkostenverteiler mit Funktechnik. Sie sind oft mit sehr hohen Kosten verbunden. Grundsätzlich sind die Kosten für die Anmietung der Funkanlage unlegbar. Immerhin ermöglicht die Funkablesung eine gleichzeitige Ablesung in allen Mietwohnungen, ohne dass die einzelne Wohnung betreten werden muss. Auch braucht sich der Mieter nicht für die Ablesung bereitzuhalten.
Dennoch sollte sich der Kostenrahmen bei Funkablesungen im Rahmen halten. In einem Fall des LG Berlin (WuM 2004, 340; ähnlich LG Köln NZM 2005, 453) ging es um Kosten für das gesamte Haus von 24.500 €. Das Gericht beanstandete die Verbrauchserfassungskosten als überhöht und reduzierte sie auf 2.380 bzw. 697 €. Die Entscheidung beruhte auf dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit.
7. Heizspiegel sind nur bedingt anwendbar
Bei einem Heizspiegel handelt es sich nur um einen unverbindlichen Vergleich. Die Notwendigkeit der Heizkosten kann nur für die jeweilige Heizungseinheit und nicht allgemein festgestellt werden. Vor allem kommt es auf die Höhe der jeweiligen Kosten nach dem Wortlaut der Heizkostenverordnung nicht an (Schmid Mietrecht 2.Aufl. S. 865).
05.12.2013 - 15:56
Weil eine neue Mietpartei ihren Jahreswasserverbrauch angezweifelt hat, habe ich als Vermieter nach 14 Jahren erstmals für mein Mietshaus (drei Wohnungen) die Kaltwasserzwischenzähler austauschen lassen. Als geeicht wurden diese 1998 neu diese eingebaut. Nacheichungen gab es nicht.
In allen Jahren zuvor waren die jeweiligen Verbrauchswerte Grundlage für die Betriebskostenabrechnung.
Die Kosten für einen neuen Zwischenzähler betrugen 84 €. Diese 84 € habe ich auf 6 Jahre verteilt und folglich mit 14 € erstmals als NK für 2012 berechnet. Die MP weigert sich diese Austauschkosten zu zahlen. Wer ist im Recht?
10.07.2017 - 12:29
Der Mieter ist hier im Recht, das es sich beim Austausch der Geräte um eine Modernisierung der Messgeräte handelt nach BGB 559 . Hätten Sie die Messgeräte zur Verbrauchserfassung gemietet, könnte Sie die dadurch entstehenden Kosten nach der Heizkostenverordnung §7.2 auch abrechnen.
07.09.2018 - 11:27
Kaltwasserzähler sind auf 6 Jahre geeicht. Gem. Rechtslage müssen diese also nach 6 Jahres neu geeicht oder ausgetauscht werden. Diese Kosten sind voll umlagefähig.
Siehe auch im Artikel: “Muss ein Gerät ausgetauscht werden, kann der Vermieter die dafür erforderlichem Kosten umlegen, wenn die Austauschkosten nicht höher als die Eichkosten sind (Wall WuM 1998, 67).”
22.04.2020 - 17:59
Mein Vermieter hat versäumt bei meinem Einzug den Mieterwechsel an den Energiedienstleister zu melden. Meine NK-Abrechnung beinhaltet nun die ganzjährige Abrechnung auf den Namen der Vormieterin (Ich bin zum 01.05. eingezogen), bei der er Pi mal Daumen meinen möglichen Verbrauch rausgerechnet hat. Eine nachträgliche Anpassung sei wohl mit hohen Kosten verbunden und er möchte die nächste Abrechnung abwarten und anhand des sich daraus ergebenen Verbrauch überprüfen und auf das Vorjahr übertragen/anpassen. Habe gesagt, dass ich das nicht Ok finde und eine eigene und saubere Abrechnung möchte. Wird leider ignoriert. Darf er das?
23.04.2020 - 06:29
Hallo Katarzyna,
der Vermieter ist an die Heizkostenverordnung gebunden und muss – sofern noch möglich – nach Verbrauch abrechnen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.11.2018 - 02:18
Heizung / Warmwasser / Kaltwasser
Ist es richtig, die Kosten für Gerätemiete und Verbrauchserfassung an den Verbrauch zu koppeln ?
Der Aufwand für Miete und Erfassung ist doch fix und völlig unabhängig vom Verbrauch.
Eine Koppelung an die Wohnungsgröße ist dagegen in Ordnung.
24.07.2019 - 16:14
Hallo, ich sehe das genauso, habe aber noch nichts Stichhaltiges gefunden.
Bei uns im Haus (20 Parteien) werden diese Kosten gemäß Verbrauch, Heizung 70%, WW 100%, abgerechnet.
22.10.2020 - 12:54
Irgendwo im Internet habe ich gelesen, dass die Kosten für die Abrechnung der Betriebskosten – also das erstellen der Auflistung und Umlage des Verbrauchs nicht umlagefähig ist, finde aber die Stelle nicht mehr Wieder. War diese Information richtig?
23.10.2020 - 09:28
Hallo Dieter,
Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig, mehr dazu hier: https://www.mietrecht.org/nebenkosten/betriebskostenverordnung/
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.10.2020 - 19:11
Hallo,
Sind die Kosten für die HKV- Zähler Abrechnung in Höhe von 181€ (3 Parteien Haus insgesamt 288qm, unsere Wohnung ist 120qm groß, Baden Württemberg) gerechtfertigt? Der Vermieter hat innerhalb von zwei Jahren die Kosten von 94€, im nächsten Jahr -111€ auf 181€ erhöht.
Danke im Voraus
14.12.2020 - 12:09
Alle Jahre wieder kommt der Ableser ins Haus, selbst in Coronazeiten, denn eine Verbrauchserfassung kann der Mieter nicht selbst machen. Die Ablesefehler sind zu hoch, auch wenn man die Wasseruhr abfotografiert ist diese, aufgrund von Manipulationsmöglichkeiten, ausgeschlossen, so die jetzige Ablesefirma, deren Subunternehmer und die Hausverwaltung.
Bei diversen anderen Anbietern von Wasser, Strom und Gas scheint es aber möglich zu sein.
Den Markt in Deutschland scheinen sich einige wenige große Service Anbieter für Verbrauchsermittlung zu teilen. Ich habe bei 3 Erfahrungen. Bei 2 von Ihnen war die Verbrauchserfassung von 6 Wasseruhren nicht einmal 20 Euro. Die Wartungskosten waren tatsächlich 0,– Euro, nur der Wechsel einer neuen Uhr kostete.
Nun der 3. Hier kostet die Verbrauchserfassung von einer Wasseruhr zwischen 60 – 100 Euro. Die Wartungskosten betragen 25 – 60 Euro pro Jahr. Alle 5 Jahre gibt es eine neue Wasseruhr. Der Verbrauch liegt bei 100m³. Die Wasserrechnung beträgt mit diesen Nebenkosten rund 400 Euro.
Es sind 34 Wohnungen. Die Ablesekosten der 34 Wasseruhren beträgt 1.100,– Euro. Der Verteilungsschlüssel ist der Verbrauch.
Gibt es eine Deckelung für die Wartungskosten und die Verbrauchserfassung?
14.12.2020 - 13:39
Hallo Werner,
der Vermieter muss grundsätzlich wirtschaftlich handeln.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.12.2020 - 22:50
Hallo Dennis,
und das heißt? Du weißt es auch nicht oder?
Die Verträge macht die Verwaltung und die wird vom Aufsichtsrat überwacht (Baugenossenschaft). Ich kann da gar nichts machen. Meine Frage, gibt es eine Deckelung der Kosten? Das ist ein großes Problem für sehr viele Mieter. Ich habe mich schon an die Verbraucherzentrale und an den NDR gewandt (Markt). Die Interessiert das nicht! Ich soll mir einen Anwalt nehmen oder die Wohnung wechseln. Da fällt einem nichts mehr zu ein.
Das Problem gibt es auch für Vermieter, wenn sie keine Mehrheit haben, wird bestimmt wie abgerechnet wird und wer abrechnet. Wie soll dann also ein Vermieter und Eigentümer von vielen Wohneinheiten “wirtschaftlich” handeln???
Und es kommt bald ein neues Problem, wenn Mieter “Zugangsfreiheit” bekommen und den Kabelanschluß nicht mehr zahlen müssen. Der Vermieter bleibt dann auf den Kosten sitzen, wenn er im WEG keine Mehrheit hat.Ist ja schon heute so, wenn es z.B. um den Stromanbieter (allg. Strom) geht. Es geht nicht um Wirtschaftlichkeit, sondern darum, was bestimmt wird.
15.12.2020 - 14:08
Hallo Werner,
in der Tat bin ich nicht so tief im Thema. Lassen Sie sich in der Sache im Zweifel bitte rechtlich beraten. Tut mir leid, dass ich hier nicht besser helfen kann.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.12.2020 - 22:51
Hallo,
in einem Mieterforum hatte ich angenommen, daß sich jemand schon mal mit dem Thema beschäftigt hat oder es Netzwerke gibt.
Bitte keine Empfehlung, ich könne mich an einen Anwalt wenden, danke.
Wie heißt es im Forum:
“Wir hoffen Ihnen mit Mietrecht.org die nötigen Informationen zu liefern, die Sie für die Lösung Ihrer Probleme benötigen.”
17.12.2020 - 13:31
Hallo Werner,
ja, tatsächlich können wir hier nicht alle Fragen und Probleme des Mietrechts beleuchten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.12.2020 - 13:10
Boah Werner, so ne Leute wie du echt schwer zu ertragen..
29.10.2021 - 09:10
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich bin Mieterin, und nicht im Stande die Heizkostenabrechnung zu prüfen.
Die Abrechnung erfolgt in Einheiten, die werden vom ganzen Haus als Durchschnitt berechnet.
Eine Einheit wird mit 0.06679€ berechnet, finde aber nicht herraus, wie viel Kubikmeter Gas ich da
durch verbraucht habe. Nur das Haus als Gesamtverbrauch ist in der Abrechnung zu finden.
Wenn aber nun die Tonnen an CO² Wert mit berechnet wird, weiß ich nicht ob das stimmt.
Habe bisher keine Formel zur Umrechnung der Einheiten in m³ gefunden.
Kann mir jemand weiter helfen?
Recht herzlichen Dank im Voraus
Martina K.
24.04.2022 - 13:57
Bei einem Vermieterwechsel wurde vom “alten” Vermieter in der Betriebskostenrechnung (Januar – Oktober) die Verbrauchserfassung für die Heizungsanlage abgerechnet. So weit, so gut. Durch den neuen Vermieter wurde nun für die Monate November-Dezember nochmals die Verbraucherfassung in vollem Umfange mit in die BK-Abrechnung genommen. Damit haben wir nach meinem Verständnis durch den Vermieterwechsel zweimal die vollen Verbraucherfassungskosten berechnet bekommen. Ist das rechtens?
Vielen Dank im Voraus.
Heiko R.
27.09.2022 - 10:34
Wie sieht es den aus wenn man ablese Geräte in einer Mietwohnung hat aber trotzdem nach Quadratmeter abgerechnet wird. von meiner Vermieterin bekomme ich jedes mal was anderes zuhören. Entweder sagt er laut Gesetz wenn in einer renovierten Wohnung keine Uhren mehr eingebaut werden dürfte er auf Quadratmeter berechnen und dann wenn 25% der Wohnungen keiner zu Hause ist von denn anderen Mietern dürfte er auch auf Quadratmeter berechnen? Würde gerne wissen wie denn das Gesetz das sieht.
02.12.2022 - 11:34
Abrechenbarkeit zulässig?
Wir beziehen seid März 2022 Gas über Heizkostenverteiler (davor Abrechnung eigenständig ohne Vermieter) und haben jetzt von unserem Vermieter eine Abrechnung bis zum 30.06.2022 bekommen in dem die kompletten Kosten der Verbrauchsabrechnung für den Zeitraum 0.7.21 bis 30.06.22 abgerechnet werden + Mietkosten für die Geräte. Der Anteil an Mietkosten, Betriebsstrom der Geräte und Verbrauchsabrechnung liegt damit deutlich über den Kosten für Gas. Ist das zulässig? Vor allem unter dem Aspekt dass wir erst seit März so Gas beziehen ?
02.12.2022 - 11:37
Hallo Annkatrin,
danke für Ihren Beitrag. Ich verstehe leider nicht so recht, wie du bereits vor März 2022 Kosten angefallen sein sollen.
Viele Grüße
Dennis Hundt+
03.12.2022 - 20:02
Die Geräte wurden schon im November eingebaut, im März wurde aber erst beschlossen über die Verteiler abzurechnen. Der Vermieter hat neben unserem Haus noch mehrere Wohnungen und rechnet alle Wohnungen immer von Juli bis Juni des Folgejahres ab. Jetzt haben wir eine Rechnung bekommen für den Zeitraum bis zum 30.06. Hier ist jetzt die Frage ob dann auch nur anteilig die Kosten für die Miete ab März zulässig sind und ob es zulässig ist die Kosten der Verbrauchsabrechnung komplett abzurechnen obwohl es hier im Endeffekt nur um einen Zeitraum von vier Monaten geht oder hier auch nur eine anteilige Abrechnung möglich ist ?
12.04.2023 - 16:58
1.Situation: Ich bin Mieter in einem 2 Familienhaus. Der Vermieter bewohnt das 1. Obergeschoss140m² , ich bewohne die Wohnung EG mit 93,6m2.
Frage: die Abrechnungsgebühr von dem Ableseunternehmen (Warmwasser, Heizöl, Gemeinstrom) betrug lt. Abrechnung 2019 €293,00 und 2022 €440,00 gegenüber 1.393€ Ölkosten für das gesamte Haus. Sind diese Kosten nicht zu hoch bzw. welche Maßstäbe werden hier angewendet?
Diese Kosten werden auf die Heizkosten aufaddiert. Da ich im EG gewohntermaßen
trotz Sparsamkeit mehr Heizkosten verursache bezahle ich den Löwenanteil an Nebenkosten. §7 der HeizkostenVO unterscheidet doch klar und unmissverständlich zwischen Verbrauchsabhängige Kosten und übrigen Kosten die nach Wohn und – oder Nutzflächen umzulegen sind oder hab ich da was falsch verstanden.??
Für Ihre klärende Antwort bedanke ich mich im Voraus
12.04.2023 - 20:54
Hallo Jürgen,
Der Vermieter muss grundsätzlich wirtschaftlich handeln. Die Leistungen eines Dritten muss also Markt üblich sein. Bei einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus, ist dieser nicht an die Heizkostenverordnung gebunden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.04.2023 - 16:12
Hallo Herr Hundt
Danke für Ihre Bewertung.
Was sind “Markt üblichen Kosten” für den Abrechnungsservice bei einem 2Familienhaus?? wo kann ich Vergleiche einsehen. Ich bin also der Willkür von Vermieter und Abrechnungsfirma ausgesetzt! oder welche Möglichkeit habe ich?? Der Mieterbund sagt dass 15% der gesamten Heizkosten für die Abrechnungskosten angemessen sind. ist das ein Maßstab?
Danke im Voraus für Ihre Antwort
mit freundlichen Grüßen
Jürgen Eberhardt Krämer
13.04.2023 - 19:34
Hallo Jürgen,
die Marktüblichkeit ergibt sich über Vergleichsangebote. Was würden andere Abrechnungsdienstleister in Rechnung stellen? Das ist die Frage.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.04.2023 - 20:46
Sehr geehrter Herr Hundt
als Mieter hat man keine Rechte ein Angebot von irgendeinem Abrechnungsdienstleiter einzuholen. Man bekommt keine Antwort. fertig!
Für Versicherungen, Banken, usw. gibt es Vergleichsportale nur nicht bei Abrechnungsdiensten. Was für eine heilige Kuh sind diese Abrechnungsfirmen
vielen Dank für ihre klärende Antwort
viele Grüße
Jürgen Eberhardt Krämer
15.02.2024 - 16:59
Hallo Herr Krämer, ich schlage mich mit dem selben Problem herum.
Mieter in einem 6 Parteienhaus und ständig steigenden Erfassungskosten der HK-Abrechnungen.
Habe im Netz auch nichts verwertbares gefunden.
Gruß M.Beyer
29.05.2023 - 11:52
Sehr geehrter Herr Hundt,
mein frisch renoviertes 2-Familienhaus möchte ich bald vermieten. An die neuen Heizkörper habe ich selber Heizkostenverteiler mit Funk gekauft und installiert und erfasse die Verbrauchswerte mit der ebenfalls von mir installierten Hausautomatisierung. Bin ich berechtigt, meine Ausgaben für Material und Arbeitszeit über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umzulegen, oder gilt hier die in Ihrem Artikel beschriebene Modernisierungsmaßnahme gemäß § 559 BGB? Könnte ich in diesem Fall die Kosten dann ersatzweise durch eine Mieterhöhung wieder hereinholen?
Viele Grüße
Chris
29.05.2023 - 20:48
Hallo Chris,
hier eine Hilfe: Eigenleistung bei den Nebenkosten: Vermieter übernimmt Arbeiten selbst (z.B. Reinigung, Gartenpflege)
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.05.2023 - 13:30
Vielen Dank!
27.11.2023 - 16:21
Hallo Herr Hundt,
unsere Hausverwaltung hat mir nach langem Hin-und Her endlich die Rechnung des Ablesedienstes für die “Verbrauchserfassung Heizung” 2021 zukommen lassen. In den Jahren 2016-2020 hat sich dieser Betrag immer um ca. 61 Euro erhöht. Die Rechnung für 2021 ist dann gleich um 1361 ,– Euro (Eintausenddreihunderteinundsechzig) höher gewesen als die von 2020. In der Rechnung gibt es die Position 183 Stück Heizkostenverteiler – kurz -HKV-E02 ablesen/erfassen und abrechnen zu je 4,45 Euro . Die HKV werden per Funk übermittelt. Dann gibt es eine weitere Position Grundpreis je Erfassungsgerät 183 Stück zu je 4,45.
Jetzt frage ich mich: WAS ist das für ein Grundpreis pro HKV.
Die HKV sind von uns als Mieter gemietet. Der Mietbetrag wird in der Heizkostenabrechnung extra ausgewiesen.
Schon danke vorab.
MfG
Heide Linda
29.11.2023 - 10:56
Hallo Heide Linda,
danke für Ihren Beitrag. Das ist aus der Entfernung für mich schwer zu beurteilen. Im Zweifel muss man beim Dienstleister nachfragen oder in den entsprechenden Vertrag schauen.
Viele Grüße
Dennis Hundt