Die Schönheitsreparaturen beschäftigen den Mieter wie kaum ein anderes mietrechtliches Thema. Oft kann jedoch ein Mieter, der mit den differenzierten von der Rechtsprechung aufgestellten Kriterien für die Wirksamkeit von formularmäßigen Schönheitsreparaturklauseln nicht vertraut ist, nicht erkennen, ob er auf Grund seines Mietvertrages verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen auszuführen. Tut er dies bei Zweifeln am Bestehen einer Renovierungspflicht nicht, läuft er Gefahr, seine mietvertraglichen Pflichten zu verletzen, sich ggf. schadensersatzpflichtig zu machen und riskiert schlimmstenfalls eine Kündigung seitens des Vermieters.

Führt der Mieter die Schönheitsreparaturen hingegen aus, um dies zu vermeiden und auf der sicheren Seite zu sein, kann es passieren, dass er eine nicht geschuldete Leistung erbringt und nicht unerhebliche Ausgaben hat, zu denen er nicht verpflichtet ist.

Damit der Mieter zuverlässig beurteilen kann, ob er auf Grund seines Mietvertrages verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen auszuführen, haben wir folgende Checkliste bereitgestellt, an Hand derer der Mieter das Bestehen einer Renovierungspflicht feststellen kann. Beantworten Sie Schritt für Schritt folgende Fragen:

Hinweis: Der folgenden Prüfung können nur formularvertragliche, nicht hingegen individualvertragliche Schönheitsreparaturklauseln unterzogen werden

1. Enthält Ihr Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel?

Wenn nein: Sie sind weder während des Mietverhältnisses noch bei Ihrem Auszug verpflichtet, die Wohnung zu renovieren. Die Verpflichtung zur Durchführung erforderlicher Schönheitsreparaturen trifft den Vermieter.

Wenn ja: Fahren Sie mit Frage 2 fort.

2. Um welche Art von Schönheitsreparaturklausel handelt es sich?

Die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel, auf die es für das Bestehen einer Renovierungspflicht entscheidend ankommt (vgl. dazu unter 3.), hängt von ihrer Art und ihrer Formulierung ab. Beantworten Sie daher zunächst folgende Fragen:

a) Wird Ihnen mit der Klausel ausschließlich die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses übertragen?

Wenn ja: Fahren Sie mit Frage 2b), wenn nein mit Frage 2c) fort.

b) Enthält die Schönheitsreparaturklausel einen Fristenplan?

Wenn ja: Lesen Sie zur Wirksamkeit der Klausel unter 3a) und 3b).

Wenn nein: Lesen Sie unter 3c) weiter.

c) Werden Sie durch die Schönheitsreparaturklausel ausschließlich zur Endrenovierung beim Auszug verpflichtet?

Wenn ja: Lesen Sie zur Wirksamkeit der Klausel unter 3d).

Wenn nein: Fahren Sie fort mit Frage 2d).

d) Verlangt die Schönheitsreparaturklausel von Ihnen sowohl eine Renovierung während des laufenden Mietverhältnisses als auch bei dessen Ende?

Wenn ja: Lesen Sie zur Wirksamkeit der Klausel unter 3e).

Wenn nein, haben Sie eine der vorangegangenen Fragen nicht richtig beantwortet!

3. Ist die Schönheitsreparaturklausel wirksam?

Je nach Art und Ausgestaltung der Schönheitsreparaturklausel hängt deren Wirksamkeit von der Beantwortung der folgenden Fragen ab. Beantworten Sie daher diejenige(n) Frage(n), zu der Sie unter 2. geschickt worden sind.

a) Enthält die Schönheitsreparaturklausel einen weichen oder einen starren Fristenplan?

Dies zu beantworten, ist nicht ganz leicht. Machen Sie sich daher zunächst mit folgenden Grundsätzen vertraut:

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH sind Schönheitsreparaturklauseln mit Fristenplänen nur dann wirksam, wenn sie den Mieter nicht verpflichten, die Schönheitsreparaturen nach Fristablauf in jedem Fall durchzuführen, sondern erkennen lassen, dass eine Renovierung nur geschuldet ist, wenn der Zustand der Wohnung diese auch erfordert. Der Fristenplan darf lediglich den Charakter einer Richtlinie haben, von der im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann. Ist dies der Fall, liegt ein sog. weicher Fristenplan vor.

Unwirksam hingegen ist eine Klausel, wenn der Fristenplan verbindlichen Charakter hat und der Mieter verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen nach Fristablauf ohne Berücksichtigung des Abnutzungsgrades der Räume und unabhängig davon, ob tatsächlich Renovierungsbedarf besteht oder nicht, in jedem Fall durchzuführen. Solche Fristenpläne werden als starr bezeichnet.

Ob ein Fristenplan als weich oder starr einzuordnen ist, hängt entscheidend von der genauen Formulierung ab. Die Rechtsprechung hat sich mit den unterschiedlichsten Klauseln befasst, so dass es eine umfangreiche Kasuistik gibt. An Hand folgender Signalwörter können Sie erkennen, ob es sich bei Ihrem Fristenplan um einen weichen und damit wirksamen oder um einen unwirksamen starren handelt.

 Signalwort weich/starr

Spätestens	starr
Mindestens	starr
Innerhalb	starr
innerhalb der üblichen Fristen	starr
in der Regel	weich
Regelmäßig	weich
im Allgemeinen	weich
Üblicherweise	weich

Eine ausführliche Übersicht über einzelne oft verwendete Klauseln mit Fristenplänen und deren Einordnung als weich oder starr finden Sie im Artikel: „Schönheitsreparaturen: Fristen im großen Überblick“.

Kommen Sie zu dem Ergebnis, dass ein starrer Fristenplan vorliegt, ist die Schönheitsreparaturklausel insgesamt unwirksam mit der Folge, dass Sie nicht verpflichtet sind, die Wohnung zu renovieren. Die Verpflichtung zur Durchführung erforderlicher Schönheitsreparaturen trifft den Vermieter.

Liegt ein weicher Fristenplan vor, fahren Sie fort mit Frage 3b).

b) Wie lang sind die in der Klausel enthaltenen Fristen und wann beginnen sie zu laufen?

Auch eine Schönheitsreparaturklausel mit einem weichen Fristenplan kann unwirksam sein, wenn die Fristen zu kurz bemessen sind (aa)) oder zu früh beginnen (bb)).

aa) Prüfen Sie daher, ob Sie nach der Schönheitsreparaturklausel verpflichtet sein sollen,

Küchen, Bäder und Duschen in kürzeren Abständen als alle drei Jahre,

Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten in kürzeren Abständen als alle fünf Jahre oder andere Nebenräume in kürzeren Abständen als alle sieben Jahre zu renovieren.

Ist dies der Fall, ist die Schönheitsreparaturklausel insgesamt unwirksam. Sie müssen keine Renovierung durchführen und zwar auch nicht in längeren Abständen.

Fristen von drei, fünf und sieben Jahren für die o.g. Räumlichkeiten führen jedenfalls dann nicht zur Unwirksamkeit der Klausel, wenn der Mietvertrag vor dem 26.09.2007 abgeschlossen worden ist.

Mit Urteil vom 26. 09. 2007 – VIII ZR 143/06- hat der BGH zwar ausgeführt, dass er die Erforderlichkeit einer Verlängerung der Fristen etwa auf 5, 8 und 10 Jahre nicht ausschließe. Eine entsprechende Entscheidung des BGH, nach der eine Schönheitsreparaturklausel mit Fristen von 3, 5 und 7 Jahren unwirksam ist, gibt es jedoch bislang nicht. Mieter sollten daher noch von der Wirksamkeit dieser Fristenintervalle ausgehen und keine Pflichtverletzung wegen unterlassener Schönheitsreparaturen riskieren.

bb) Sind die Fristen von ihrer Länge her nicht zu beanstanden, muss sich allerdings die Prüfung anschließen, wann die Fristen zu laufen beginnen.

Schönheitsreparaturklauseln mit Fristenplänen sind nämlich nur dann wirksam, wenn die Fristen nicht vor dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Prüfen Sie – falls Ihnen Ihre Wohnung unrenoviert übergeben worden ist- sorgfältig, ob sich aus der Formulierung der Klausel Anhaltspunkte dafür ergeben, dass die Fristen auch einen vorvertraglichen Abnutzungszeitraum von der letzten Renovierung bis zum Ende des Mietverhältnisses mit dem vorherigen Mieter mit einbeziehen sollen.

Wenn ja, hat dies die Unwirksamkeit der gesamten Klausel zur Folge, so dass eine Renovierungspflicht nicht besteht.

Etwas anderes gilt nur, wenn Sie die Renovierungspflicht des Vormieters vertraglich übernommen haben.

Wenn nein, prüfen Sie unter 3f), ob sonstige Wirksamkeitshindernisse vorliegen.

c) Lässt die Klausel deutlich erkennen, dass die Schönheitsreparaturen nur geschuldet sind, wenn und soweit sie nach dem Grad der Abnutzung erforderlich sind?

Wenn nein, ist die Schönheitsreparaturklausel insgesamt unwirksam mit der Folge, dass nicht Sie, sondern der Vermieter verpflichtet ist, die erforderlichen Renovierungsmaßnahmen durchzuführen.

Wenn ja, prüfen Sie unter 3f), ob sonstige Wirksamkeitshindernisse vorliegen.

d) Macht die Schönheitsreparaturklausel Ihre Renovierungspflicht davon abhängig, dass die Schönheitsreparaturen im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses auf Grund des Zustandes der Räume notwendig sind?

Wenn nein, führt dies zur vollständigen Unwirksamkeit der Klausel, so dass Sie selbst dann keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen, wenn diese tatsächlich objektiv erforderlich sind.

Wenn ja, prüfen Sie unter 3f), ob sonstige Wirksamkeitshindernisse vorliegen.

e) Liegt eine Unwirksamkeit beider Klauseln auf Grund des Summierungseffektes vor?

Trifft eine Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen nach einem Fristenplan mit einer Endrenovierungspflicht zusammen, führt dies auf Grund des sog. Summierungseffektes grds. zur Unwirksamkeit beider Klauseln.

Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gibt es allerdings, deren Vorliegen hier zu prüfen ist:

Tritt die Endrenovierungspflicht nicht als selbständige Pflicht zusätzlich neben die Pflicht zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen, sondern bestimmt die Klausel, dass die Verpflichtung zur Endrenovierung nur dann bestehen soll, wenn zuvor die Fristen für die turnusmäßigen Schönheitsreparaturen „unerledigt” abgelaufen sind, führt dies nicht zur Unwirksamkeit auf Grund des Summierungseffektes, da hierdurch nur klargestellt wird, dass der Mieter spätestens bis zum Ende des Mietverhältnisses nachzuholen hat, wozu er ohnehin bereits früher verpflichtet ist. In solch einem Fall hängt die Wirksamkeit beider Klauseln davon ab, ob die Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen insb. die Fristenpläne wirksam sind.

Greift die Ausnahme, springen Sie zurück zu Frage 3a) und fahren mit der Überprüfung der Wirksamkeit der Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen fort.

Greift die Ausnahme nicht, sind Sie weder während des laufenden Mietverhältnisses, noch beim Auszug zum Renovieren verpflichtet.

f) Liegt ein sonstiges Wirksamkeitshindernis vor?

Schönheitsreparaturklauseln können aus den unterschiedlichsten Gründen unwirksam sein. Auch wenn sich nach der Beantwortung der vorangegangenen Fragen noch keine Unwirksamkeit ergeben hat, bedeutet dies nicht, dass die Klausel zwangsläufig wirksam ist. Nicht alle in Betracht kommenden Wirksamkeitshindernisse können hier aufgeführt werden. Die wichtigsten sind jedoch erfasst. Unterziehen Sie daher die in Ihrem Vertrag enthaltene Klausel an Hand der folgenden Kriterien einer weiteren Wirksamkeitsprüfung:

aa) Bestimmungen zur Qualität und Ausführungsart der Schönheitsreparaturen

(1) Verlangt die Schönheitsreparaturklausel von Ihnen, die Renovierungsmaßnahmen durch einen Fachhandwerker /Fachbetrieb auszuführen zu lassen?

Wenn ja, führt dies zur vollständigen Unwirksamkeit der Klausel, so dass Sie selbst dann keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen.

Beachte: Da der Mieter das Recht zur Selbstvornahme haben muss, steht es einer derartigen unwirksamen Fachhandwerkerklausel gleich, wenn der Mieter nach der Klausel im Mietvertrag verpflichtet ist „ die Schönheitsreparaturen in der Wohnung ausführen zu lassen“, ohne dass ein ausdrücklicher Hinweis erfolgt, wer diese auszuführen hat.

Wenn nein, prüfen Sie weiter unter f) aa) (2).

(2) Verpflichtet die Schönheitsreparaturklausel Sie, die Wände und Decken in bestimmten Farbtönen zu streichen bzw. zu tapezieren?

Schönheitsreparaturklauseln enthalten nicht selten die Verpflichtung des Mieters

helle, deckende und neutrale Farben zu verwenden. Betrifft diese Vorgabe die Durchführung der Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses, führt diese Farbwahlbestimmung zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel mit der Folge, dass Sie nicht etwa die Farbe frei wählen können, sondern gar nicht zur Renovierung verpflichtet sind.

Bezieht sich die Farbwahlbestimmung hingegen ausschließlich auf die Verpflichtung zur Endrenovierung, hat diese -sofern Ihnen bei der Farbwahl ein gewisser Spielraum gelassen wird- nicht die Unwirksamkeit der Klausel zur Folge.

Erweist sich die Farbwahlklausel als wirksam oder enthält Ihr Mietvertrag eine solche nicht, fahren Sie mit der Prüfung unter f) bb) fort.

bb) Bestimmungen zum Gegenstand der Schönheitsreparaturen

Die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel kann sich auch daraus ergeben, dass der Mieter zu Renovierungsmaßnahmen verpflichtet wird, bei denen es sich gar nicht um Schönheitsreparaturen handelt. Gegenstand von Schönheitsreparaturen können nämlich nur solche Renovierungsarbeiten sein, mit denen die durch normales Wohnen im Laufe der Zeit aufgetretenen Abnutzungserscheinungen innerhalb der Wohnung behoben werden.

Zu darüber hinausgehenden Instandhaltungsarbeiten kann der Mieter durch eine Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet werden. Der zulässige Umfang der auf den Mieter übertragbaren Renovierungsarbeiten wird § 28 Abs. 4 S.3 der II. Berechnungsverordnung entnommen. Eine formularvertragliche Erweiterung über den dort beschriebenen Inhalt hinaus ist unzulässig.

Enthält die Schönheitsreparaturklausel auch nur einen Reparaturgegenstand, der nicht als Schönheitsreparatur i.S.d. § 28 Abs.4 S.3 II. BerechnungsVO angesehen werden kann, führt dies zur vollständigen Unwirksamkeit der Klausel, auch wenn sie im Übrigen Schönheitsreparaturen umfasst, die an sich wirksam auf den Mieter hätten abgewälzt werden können.

Der folgenden Auflistung können Sie entnehmen, zu welchen Renovierungsmaßnahmen Ihr Vermieter Sie wirksam verpflichten kann und welche Arbeiten nicht wirksam auf Sie abgewälzt werden können.

Renovierungsmaßnahme Zulässigkeit

Streichen, Tapezieren oder Kalken von Wänden und Decken	Ja
Ausbessern bzw. Verschließen von Löchern, die durch Dübel, Schrauben oder Nägel entstanden sind	Ja
Streichen von auf Putz liegenden Versorgungsleitungen wie Gas- und Wasserrohren	Ja
Streichen bzw. Lackieren von Holzverkleidungen, wenn diese Teil der Wand sind	Ja
Streichen bzw. Lackieren von Einbauschränken, wenn sie die Funktion einer Wandverkleidung haben	Ja
Streichen der Fußböden	Ja
Streichen der Zwischenräume und der Innenseite der äußeren Flügel bei Doppelfenstern	Ja
Streichen von Heizkörpern, einschließlich der Rohre	Ja
Streichen der gesamten Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen	Ja
Streichen der Außentüren und Fenster jeweils von außen	Nein
Das Streichen der Falze der Fenster	Nein
Streichen auf Balkon, Loggia und Terrasse sowie in Gemeinschaftseinrichtungen wie Keller oder Treppenhaus	Nein
Gründliche Reinigung des Teppichfußbodens	Ja
Erneuerung des Teppichbodens	Nein
Grundreinigung des Parketts	Ja
Abschleifen und Versiegeln eines Parkettfußbodens	Nein

4. Ist die Durchführung der Schönheitsreparaturen zu dem in der Klausel vorgesehenen Zeitpunkt auf Grund des Zustandes der Mietwohnung auch tatsächlich objektiv erforderlich?

Auch wenn die in einer Schönheitsreparaturklausel vorgesehenen Fristen abgelaufen sind oder die Klausel eine Endrenovierungspflicht vorsieht und das Mietverhältnis beendet ist, muss dies nicht zwangsläufig bedeuten, dass Sie auch in jedem Fall die Schönheitsreparaturen auszuführen haben. Eine Renovierungspflicht besteht nur, wenn und soweit die Renovierung nach dem Grad der Abnutzung der Mieträume objektiv erforderlich ist. Regelt eine Schönheitsreparaturklausel etwas anderes, ist sie unwirksam.

Prüfen Sie daher, bevor Sie die Schönheitsreparaturen ausführen, ob der Zustand der Räume deren Durchführung erfordert.

Wenn ja, müssen die Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß ausgeführt werden. Hierauf hat der Vermieter einen Anspruch.

Wenn nein, haben Sie trotz wirksamer Schönheitsreparaturklausel keine Renovierungsarbeiten durchzuführen.