Die Höhe der Miete spielt im Gewerbemietrecht eine besonders starke Rolle. Erzielt der Unternehmer zu wenig Umsatz, kann er durch die Miete übermäßig belastet werden. Erzielte Unternehmer unerwartet gute Umsätze, fühlt sich der Vermieter angesichts der vereinbarten Miete vielleicht benachteiligt. Die Miethöhe kann im Gewerbemietrecht weitgehend frei vereinbart werden.

Risiko des Mieters: Wird eine Umsatzmiete vereinbart, ergeben sich in der Regel keine Probleme. Ist hingegen eine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart, die die fortlaufende Erhöhung der Mieten zur Folge haben, trägt der Mieter das volle Risiko, dass die vereinbarte aktuelle Miete seinen wirtschaftlichen Gegebenheiten entspricht.

Risiko des Vermieters: Haben die Parteien, beispielsweise im Hinblick auf die Existenzgründung des Mieters oder im Hinblick auf die Erhöhung der Vermietungschancen eines in einer eher schlechten Lage gelegen Objekts eine geringe Miete vereinbart, trägt der Vermieter das Risiko, dass die vereinbarte Miete der wirtschaftlichen Entwicklung des Mieters und des geschäftlichen Umfeldes im Verlauf des Mietverhältnisses nicht mehr entspricht.

Zeigt sich dann also im Laufe des Mietverhältnisses, dass sich die vereinbarte Miete zu Lasten des Mieters erheblich über die markt- oder ortsübliche Miete hinaus entwickelt hat oder umgekehrt die vertraglich geschuldete Miete zu Lasten des Vermieters der marktüblichen Miete wesentlich hinterherhinkt, besteht Anpassungsbedarf.

Wegfall der Geschäftsgrundlage erfordert extreme Äquivalenzstörung

Die Rechtsprechung lehnt jedoch eine Vertragsanpassung aus dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) regelmäßig ab.

Im gewerblichen Mietrecht trägt der Mieter das Verwendungsrisiko sowie der Vermieter das Entgeltrisiko (BGH NZM 2006, 56). Es liegt im Risikobereich des Mieters, Gewinne zu erzielen und als Unternehmer die Erfolgsaussichten seines Geschäfts in der gewählten Lage in dem gewählten Objekt einzuschätzen. Auch Leerstände gehen grundsätzlich zu Lasten des Mieters (OLG Düsseldorf GuT 2006, 25).

Der Bundesgerichtshof erkennt eine Äquivalenzstörung zwischen Leistung und Gegenleistung ausnahmsweise dann an, wenn das Äquivalenzverhältnis so extrem aus dem Gleichgewicht geraten ist, dass die vereinbarte Miethöhe in einem krassen Missverhältnis zum Nutzungswert der Gewerberäume steht, mit der Folge, dass es der jeweils betroffenen Partei nicht zuzumuten ist, an der ursprünglichen Regelung im Mietvertrag festgehalten zu werden. Voraussetzung ist zudem, dass die Entwicklung auf Umstände zurückzuführen ist, die keine der Parteien vorausgesehen hat (BGH NZM 2005, 429, allerdings im Hinblick auf Wohnraum).

Inhalt einer Marktmietklausel

Um dieses Risiko einzugrenzen, können Mieter und Mieter mietvertraglich eine sogenannte Marktmietklausel vereinbaren. Es handelt sich dabei um eine nach § 1 II 2 PrKG erlaubte Spannungsklausel.

Auf der Grundlage einer solchen Klausel verpflichten sich die Parteien gegenseitig, nach Ablauf einer bestimmten Mietdauer die Höhe der Miete zu überprüfen und gegebenenfalls bei einer entsprechenden Veränderung der Umstände über die Höhe der Miete auf der Grundlage der dann maßgeblichen Gegebenheiten neu zu verhandeln. Sofern eine Einigung nicht zu Stande kommt, kann vereinbart werden, dass dann ein neutraler Dritter (z.B. ein Sachverständiger der Industrie- und Handelskammer oder eines Immobilienfachverbandes) über die neue Miethöhe entscheidet und beide Parteien dessen Entscheidung als verbindlich anerkennen.

Entwurf (unverbindlich, im Einzelfall anpassungsbedürftig) einer Marktmietklausel:

… 1. „Die Parteien verpflichten sich, nach einer Mietdauer von …xxx… Jahren, auf Wunsch einer Vertragspartei über eine Neufestsetzung der Miete zu verhandeln. Wünscht eine Partei Verhandlungen, muss sie diese bis 3 Monate vor Ablauf des Kalenderjahres schriftlich der anderen Partei mitteilen.

2. Grundlage der Verhandlungen ist die bei einer Neuvermietung zu erzielende ortsübliche Marktmiete vergleichbarer Objekte im Hinblick u.a. auf Lage, Umsatz, Kundenfrequenz, Qualität der Bausubstanz oder andere Umstände, die die ursprünglich vereinbarte Miete bedingen.

3. Können sich die Parteien über die neue Miete nicht innerhalb einer Frist von …xxx… Wochen einigen, ist die neue Miete nach den zuvor genannten Kriterien von einem Sachverständigen zu ermitteln. Der Sachverständige ist von der örtlich zuständigen Industrie- und Handelskammer (alternativ Immobilienfachverband ABC) zu benennen. Die Entscheidung des Sachverständigen als Schiedsgutachter ist für jede Partei verbindlich. Lediglich bei einer offensichtlichen unbilligen Entscheidung bleibt der Rechtsweg offen. Die Kosten für die Beauftragung des Sachverständigen tragen beide Parteien jeweils zur Hälfte.“ …