Für Untermietverhältnisse besteht im Verhältnis zwischen Hauptmieter (Untervermieter) und Untermieter regelmäßig keine Pflicht zur Nebenkostenabrechnung. Dies ergibt sich aus dem Gesetz, aber auch leicht nachvollziehbar aus den Umständen.
Inhalt: Pflicht zur Nebenkostenabrechnung für Untermieter?
1. Das Gesetz entlastet von der Pflicht zur Nebenkostenabrechnung
2. Pflicht zur Nebenkostenabrechnung wäre umständebedingt unverhältnismäßig
a. Hauptvermieter steht nicht im Vertragsverhältnis zum Untermieter
b. Hauptmieter könnte abrechnen, muss es aber nicht
c. Abrechnung nach der Wohnfläche
d. Vereinbarung einer Warmmiete
e. Der Untervermieter sollte den Energieverbrauch kalkulieren
1. Das Gesetz entlastet von der Pflicht zur Nebenkostenabrechnung
Der Vermieter, sei es der Hauptvermieter oder der Untervermieter (Hauptmieter) kann in Bezug auf die Nebenkosten regelmäßig eine Inklusivmiete vereinbaren, die sich aus der Kaltmiete und allen anfallenden Nebenkosten zusammensetzt. Für die nichtverbrauchsbedingten Nebenkosten ist dies problemlos möglich. Lediglich den Energieverbrauch muss der Vermieter zumindest in Familienwohnhäusern verbrauchsbedingt abrechnen.
Ausnahme:
Eine Inklusivmiete, die auch den Energieverbrauch des Mieters einbezieht, ist ausnahmsweise erlaubt, wenn es sich um ein Zweifamilienwohnhaus handelt, in dem der Vermieter selbst eine Wohnung bewohnt. In diesem Fall erklärt das Gesetz nämlich die Heizkostenverordnung für nicht anwendbar. Damit entfällt die Verpflichtung des Vermieters, den Energieverbrauch des Mieters zumindest anteilig verbrauchsabhängig abzurechnen (§ 2 HeizkostenV).
Begründung der Ausnahme:
Die Intention des Gesetzgebers in § 2 HeizkostenV besteht darin, dass bei Zweifamilienhäusern der Aufwand für die Installation von Messeinrichtungen, Ablesung des Verbrauchs und die Abrechnung der Nebenkosten unverhältnismäßig hoch ist und dem Vermieter nicht zugemutet werden kann. Gleiches wird man auch für das Verhältnis zwischen Hauptmieter als Untervermieter und Untermieter annehmen müssen. Dann kann es auch nicht darauf ankommen, dass sich die untervermieteten Räumlichkeiten in einem Mehrfamilienhaus befinden.
Konsequenz:
Diesen Gedanken bringt der Gesetzgeber zudem auch in § 11 HeizkostenV zum Ausdruck. Danach ist der Heizkostenverordnung nicht anzuwenden auf Räume, bei denen das „Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs und die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist“. Insbesondere trifft dies auch für untervermietete Einzelzimmer zu (Schmid Handbuch der Mietnebenkosten RN.6069).
2. Pflicht zur Nebenkostenabrechnung wäre umständebedingt unverhältnismäßig
Auch die Umstände entlasten den Hauptmieter von der Pflicht zur Nebenkostenabrechnung.
a. Hauptvermieter steht nicht im Vertragsverhältnis zum Untermieter
Da der Untermieter zum Hauptvermieter nicht in einem Vertragsverhältnis steht, braucht der Hauptvermieter in der Nebenkostenabrechnung das Untermietverhältnis nicht gesondert abzurechnen. Er hat auch keinen Anspruch gegen den Untermieter auf Zahlung von Nebenkosten. Die vertragliche Beziehung des Untermieters regelt sich ausschließlich im Untermietverhältnis (Hauptmieter – Untermieter).
Soweit der Vermieter mit dem Hauptmieter nicht in einem Zweifamilienwohnhaus wohnt, muss er dessen Energieverbrauch entsprechend der Heizkostenverordnung zu mindestens 50 % verbrauchsabhängig abrechnen. Für den Restanteil gilt ein im Mietvertrag zu vereinbarender Umlageschlüssel.
Die Nebenkostenabrechnung, die der Hauptvermieter dem Hauptmieter erteilt, hat im Verhältnis des Hauptmieters zum Untermieter keine unmittelbare Bedeutung. Sie gibt dem Hauptmieter lediglich eine Orientierungshilfe über den Nebenkostenaufwand. Wie er diesen Aufwand an den Untermieter weitergibt, bestimmt sich nach den Vereinbarungen im Untermietverhältnis.
b. Hauptmieter könnte abrechnen, muss es aber nicht
Da der Energieverbrauch nur über entsprechende Erfassungsgeräte erfasst werden kann, müsste der Untervermieter selbst eigenständig Erfassungsgeräte installieren, um den Energieverbrauch seines Untermieters zu erfassen. Dies wird regelmäßig nicht in seinem Interesse liegen und auch seine technischen Möglichkeiten übersteigen. Will der Hauptmieter dies tun, bleibt es ihm unbenommen, soweit er dies vertraglich entsprechend vereinbart hat. Verpflichtet ist er dazu ansonsten nicht.
c. Abrechnung nach der Wohnfläche
Eine praktikable Möglichkeit bestünde allenfalls darin, den Energieverbrauch des Untermieters anteilig auf die Wohnfläche des Untermieters abzustellen und danach abzurechnen. Dann aber kann es zu Ungerechtigkeiten kommen, da der tatsächliche Energieverbrauch, insbesondere soweit Räume gemeinschaftlich genutzt werden, nicht unbedingt sachgerecht erfasst werden kann.
Ausgangspunkt sollte dann der Umlegungsmaßstab sein, den der Hauptmieter mit dem Hauptvermieter vereinbart hat. Dies kann die Wohnfläche sein, die Personenzahl in der Wohnung oder der umbaute Raum.
d. Vereinbarung einer Warmmiete
Einfacher ist es, die Untermiete als Pauschalmiete (Warmmiete) zu vereinbaren, so dass sich die Untermiete aus der Grundmiete und einem Pauschalbetrag für die Nebenkosten zusammensetzt.
Diesen Pauschalbetrag muss der Untervermieter im Hinblick auf seine eigene Nebenkostenvorauszahlung im Voraus entsprechend einkalkulieren, so dass die Pauschale einigermaßen realitätsgerecht ist und er nicht etwa draufzahlt, aber vom Untermieter auch nicht zu viel vereinnahmt. Bei Vereinbarung einer Warmmiete gelten sämtliche Nebenkosten als mit der Untermiete bezahlt. Damit ist das Risiko verbunden, dass sich der Untermieter vielleicht wenig motiviert sieht, an der Einsparung des Energieverbrauchs mitzuwirken.
e. Der Untervermieter sollte den Energieverbrauch kalkulieren
Wie die Bezugsgröße festgelegt wird, richtet sich danach, mit welchem Energieverbrauch des Untermieters zu rechnen ist. Nutzt der Untermieter auch die Küche und das Bad, kann der Warm- und Kalkwasserverbrauch nach der Personenzahl aufgeteilt werden. Die Heizenergie könnte nach der untervermieteten Wohnfläche zuzüglich eines gewissen Zuschlags für gemeinsam genutzte Räume erfasst werden.
3. Vermieter kann Untermietzuschlag fordern
Nimmt der Mieter einen Untermieter in seine Räume auf, kann der Vermieter die Erhöhung der Kaltmiete verlangen (§ 553 II BGB). Voraussetzung ist, dass mit der Aufnahme einer dritten Person tatsächlich ein Untermietverhältnis begründet wird. Die Aufnahme des Ehepartners oder Lebenspartners ist jedenfalls nicht als Untervermietung anzusehen.
Einen Anspruch auf Erhöhung der Nebenkosten gegenüber dem Hauptmieter kann der Hauptvermieter damit begründen, dass der Energieverbrauch steigt und damit höhere Vorauszahlungsbeträge begründet sind.
Für Sozialwohnungen ist die Höhe des Untermietzuschlag ist gesetzlich geregelt. Sie beträgt seit 1.1.2002 2,50 € und bei 2 oder mehr Personen 5 € (§ 26 III NMV 70). Erkennt der Mieter eine gerechtfertigte Mieterhöhung nicht an, gilt die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung als verweigert. Der Anspruch des Mieters besteht in diesem Fall nicht. Insbesondere hat er kein Sonderkündigungsrecht. Klagt der Mieter auf Erlaubnis, bemisst sich der Streitwert nach dem dreifachen Jahresbetrag des zulässigen Untermietzuschlages (LG Hamburg WuM 1992, 264).
Bei der Aufnahme von Familienangehörigen, Lebensgefährten, Hausangestellten oder Gästen kann der Zuschlag nicht erhoben werden.
09.10.2015 - 11:19
Hallo, ich war Untermieter eines Zimmers in einer Wohnung für 4 Monate. Im Mietvertrag wurde eine Miete inklusive Nebenkosten festgehalten. Bin ich verpflichtet dem Hauptmieter eine Nebenkostennachzahlung zu zahlen?Wenn ja, auch für die komplette Wohnung oder muss der Hauptmieter dies auf das Zimmer aufschlüsseln?
Mit freundlichen Grüßen
18.01.2023 - 18:53
Wenn im Vertrag die Abrechnung der Nebenkosten vereinbart war – muss das bei unzumutbarem Aufwand (keine Einzelzähler für Strom, Wasser oder Wärme vorhanden) eingehalten werden? Mein Vater hatte im Sommer in seinem Eigenheim in vier Zimmern eine ukrainische Familie aufgenommen und wohl leider einen Standardvertrag für eine abgeschlossene Wohnung kopiert. Nun fordert das Jobcenter die Nebenkostenabrechnung für das abgelaufene Jahr an …
19.01.2023 - 01:02
Hallo Olaf,
“unzumutbarem Aufwand” ist vielleicht Ansichtssache. Verträge sind grundsätzlich einzuhalten. Bei nicht verbrauchsabhängiger Heizkostenabrechnung steht dem Mieter ein Kürzungsrecht zu (15%).
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.01.2023 - 10:43
Dankeschön!
12.04.2023 - 00:46
Hallo,
ich habe als Hauptmieter einen Untermieter der meine privaten Verträge zu Strom und Wlan einsehen will wegen den Nenenkosten
Bin ich dazu verpflichtet? ( Betriebskosten ja das weiß ich)
Ich würde mich auf eine schnelle Antwort freuen. Vielen Dank
12.04.2023 - 08:09
Hallo Otto,
Strom und Internet werden bei der Untermiete m.E. zu Nebenkostenpositionen. Das haben Sie vermutlich auch so vereinbart.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.02.2023 - 14:56
Hallo, ich habe ein WG Zimmer gemietet, das Mietverhältnis ist inzwischen beendet, nun will die Hauptmieterin (Die selbst im Mietverhältnis zur eigentlichen Vermieterin steht) die Hälfte meiner Kaution einbehalten. Die Nebenkostenabrechnung kam und es gibt einiges nachzuzahlen. Bin ich als ehemalige Mieterin eines Zimmers verpflichtet mich an Ihrer Nebenkostenabrechnnung zu beteiligen?
28.02.2023 - 21:44
Hallo Michaela,
schauen Sie in den Mietvertrag, ob Sie dort die Abrechnung der Nebenkosten vereinbart haben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.03.2023 - 10:08
Hallo Herr Hundt,
Muss man als Untermieter die Nebekostenerhöhung bezahlen? Auf dem Vertrag haben wir folgenden vereinbart:
*die Monatliche Pauschale für die Nebenkosten beträgt: X€. Die Abrechnung der Betriebskostenvorauszahlung richtet sich nach dem Hauptmietvertrag.*
*Nebenkostenpauschale: der zu zahlenden Mietzins beträgt monatlich und unter BERÜCKSICHTIGUNG der Vorauszahlungen bzw. Pauschalen insgesamt x€*
*Ändert sich die Höhe der Miete oder der Vorauszahlungen/ Pauschalen im Mietvertrag, so kann der Hauptmieter die Änderungen auch im Verhältnis zum Untermieter nach Darlegung entsprechend geltend machen*
Vielen Dank im Voraus für ein Feedback.
Viele Grüße
10.03.2023 - 11:24
Hallo Danielle,
ich kann sie nur bitten, die Wirksamkeit der Klausel rechtlich prüfen zu lassen. Das geht zum Beispiel hier: https://www.mietrecht.org/beratung/mietvertragsklausel-pruefen/
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.08.2023 - 15:10
Hallo Herr Hundt,
als Hauptmieterin einer Mietwohnung untervermiete ich zwei vollmöblierte Zimmer. Ich wohne selbst mit in der Wohnung.
Die Kündigungsfrist ist vertraglich vereinbart, für beide Parteien etwas sozialer als das Gesetz besagt, also vier Wochen zu Monatsende.
Nun haben meine beiden Untermieter sich zusammengetan, behaupten, die hätten die gleiche Rechte wie ich, als Hauptmieterin. Speziell geht es um Besucher über Nacht. Sie bestehen auf die 60 Tage “frei” jemandem in ihrem Zimmer beherbergen zu dürfen. Tierhaltung z. B. eine Katze müßte ich auch hinnehmen. Nun haben sie per gemeinsamer Erklärung, welche ich damals nur kurz zur Gesicht bekommen habe und heute soll es wohl so drin stehen, dass sie gemeinschaftlich erklärt haben, dass die Kündigungsfrist einen Monat beträgt, ab dem Tag der Zustellung und nicht ab Monatsende. Das haben sie alles aus dem Internet und angeblich der RA bei Mieterbund hat es auch so bestätigt.
Ich kann dies aber so nicht akzeptieren. Diese unschöne Situation hat unserem Verhältnis mächtig schaden zugefügt.
Können Sie bitte hier Klarheit schaffen?
Freundliche Grüße
16.08.2023 - 21:25
Hallo Eva,
auch zwei Untermieter zusammen können Vereinbarungen eines Vertrages nicht verändern.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.05.2024 - 19:28
Guten Tag,
ich befinde mich gerade in der Situation, dass ich als Untermieterin mit der Hauptmieterin einen Vertrag habe über die Kaltmiete und einen pauschalen Nebenkostenbetrag zzgl. jährlicher Abrechnung. Nun wurde mir gerade mitgeteilt, dass die Hauptmieterin sowohl den Vertrag für Strom als auch den für Gas gekündigt hat. Sie sagt, dass ich mich ab nächstem Monat selbst um diese Verträge kümmern muss und diese auch selbst neu abschließen.
Hat sie dazu ein Recht? Und wenn ja, kann sie diese Veränderung zum nächsten Monat gültig machen?
Vielen Dank für eine Antwort!
Lilli
09.05.2024 - 12:25
Hallo Lilli,
ist die Versorgung mit Strom und Gas (Wärme) im Mietvertrag definiert, kann Ihre Vermieterin das nicht eigenmächtig ändern.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.05.2024 - 15:36
Guten Tag,
ich plane meine gesamt Wohnung für knapp 10 Monate unterzuvermieten. Nun stellt sich mir die Frage, wie ich das mit den Nebenkosten mache. Ich habe gelesen, dass bei der Untervermietung der ganzen Wohnung eine Inklusivmiete mit allem (Heizung, Wasser, Strom etc.) nicht möglich sei, stimmt das? Also müsste ich die Nebenkostenvorauszahlung wie sie in meinem eigenen Mietvertrag ist in den Untermietvertrag übernehmen und eine Nebenkostenvorauszahlung mit dem Untermieter vereinbaren und dann, wenn ich die Nebenkostenabrechnung von meinem Vermieter bekommen habe, nochmal die Nebenkosten entsprechend nach dem Verbrauch von mir bzw. dem Untervermiter aufteilen? Gibt es keinen einfacheren Weg als das?
Vielen Dank für die Antwort!
19.05.2024 - 16:52
Hallo Justin,
in der Praxis würden die meisten Untervermieter wohl eine Inklusivmiete inkl. Heizkosten vereinbaren und das Risiko einer Nachzahlung selbst tragen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.05.2024 - 10:23
Ich dachte, bei der Vermietung der ganzen Wohnung geht eine Inklusivmiete nicht?
24.05.2024 - 16:19
Hallo Justin,
“geht nicht” und wird in der Praxis trotzdem so gelebt, sind leider zwei verschiedene Dinge.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.07.2024 - 18:45
Guten Tag ,
ich habe eine Frage zu den Untermietverträgen.
Meine Tochter hat in Ihrer Studentenwohnung (sie ist Hauptmieter), eine Untermieterin mit aufgenommen. Diese hat ein Zimmer zur alleinigen Nutzung, alle anderen Räume ( 2x Badezimmer, Küche und Ess-Wohnzimmer, Kellerraum) sind zur gemeinsamen Nutzung. Der Untermietvertrag Enthält eine Netto Miete plus eine Nebenkostenvorauszahlung.
Jetzt nach 7 Monaten zieht die Untermieterin aus. Die Untermieterin möchte jetzt eine zum Ende des Mietverhältnisses eine ordentliche Abrechnung/Aufstellung der Nebenkosten (Vorauszahlung und Endabrechnung inkl. der nachweislichen Belege also für Strom, Wasser Müllgebühren etc. ) haben.
Wie soll das erstellt werden?
Dies bekommt der Hauptmieter doch erst vom Vermieter im nächsten Jahr.
Kann der Untermieter dies jetzt schon so detailliert zum Auszug verlangen?
Danke für die Antwort
MfG
Michael
08.07.2024 - 07:08
Hallo Michael,
die Hauptmieterin kann über das Jahr 2024 erst abrechnen, wenn die Nebenkostenabrechnung des Vermieters vorliegt. Das kann bis Ende 2025 dauern.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.07.2024 - 16:33
Hallo,
ich Wohne aktuell zur Untermiete und Zahle 500 Euro kalt sowie 200 Euro Nebenkostenpauschale.
Allerdings ist mir jetzt zu Ohren gekommen, dass der Hauptmieter nur 100 Euro Nebenkosten an den Hauptvermieter zahlt und somit 100 Euro in seine Tausche steckt.
Ist das zulässig?
23.07.2024 - 19:46
Hallo Vanessa,
über die Nebenkosten(Vorauszahlung) wird für gewöhnlich abgerechnet. Schauen Sie, was Sie im Mietvertrag vereinbart haben. Mein erster Gedanke ist, dass in Ihren Nebenkosten vermutlich auch schon Strom und Internet enthalten ist, was in den Nebenkosten der Wohnung nicht enthalten ist. Vielleicht erklärt das schon ihre Frage.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.07.2024 - 09:09
Danke für die Antwort,
Nein, Strom und Internet habe ich selbst angemeldet und zahle ich separat
Hier ist es wirklich so, dass der Hauptvermieter 100 Euro Nebenkostenpauschale bekommt und 100 Euro sich der Hauptmieter einsteckt.
24.07.2024 - 11:07
Hallo Vanessa,
grundsätzlich spricht nichts gegen einen angemessenen Aufschlag. Hier sehe ich kein Problem und es herrscht Verhandlungsfreiheit. Ich frage mich, warum man dies als Nebenkostenpauschale deklariert und nicht einfach in der Kaltmiete anpreist. Das wäre meines Erachtens logischer.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.09.2024 - 22:36
Guten Tag Herr Dennis Hundt,
meine Frage zur Thematik Untermietvertrag. Es wäre schön, wenn Sie mir hier eine Unterstützung geben könnten, um zu erfahren, ob ich als Untermieter einen Anspruch auf eine Nebenkostenabrechnung habe.
Sachverhalt:
In meinem Untermietvertrag 01.10.2023 bis 31.08.2024 (Mietshaus mit 9 Wohnungen) sind Kaltmiete und Nebenkostenpauschale (für eine Wohnung mit ca. 60 qm) einzeln aufgeführt. Diese Trennung (Kaltmiete und Nebenkostenpauschale) habe ich entsprechend in den monatlichen Überweisungen der Gesamtmiete an den Untervermieter/Hauptmieter auch so deklariert.
Diese Wohnung wurde auch zur gleichen Zeit von einer zweiten Untermieterin (mit eigenem Vertrag “Warmmiete” vom 01.07.2023 bis 31.08.2024) bewohnt, so dass alle Räume der gesamten Wohnung von den 2 Untermietparteien als WG genutzt wurden. Küche, Bad und Flur wurden gemeinsam genutzt. Das qm-Verhältnis für die privaten Räume der aufgeführten Untermieterinnen lag nahezu gleich bei ca. je 20qm.
Beide Untermietverträge waren bis zum 31.08.2024 befristet, so dass beide Untermieter die Wohnung verlassen mussten – was auch geschehen ist.
Da ich monatlich 200Euro als Nebenkosten zahlte und auch die Mituntermieterin ein ähnliches Nebenkostenentgelt zahlte (allerdings in der Warmmiete integriert) halte ich die ca. 350€ Nebenkosten, die der Untermieter/Hauptmieter für die “kleine” Wohnung hier monatlich vereinnahmte für doch hoch.
Das Mietshaus war ein Altbau Baujahr ca. 1900 in HH, nicht gepflegt und veraltet, hatte keine Tiefgarage, keinen Garten, keinen Aufzug. Die Wohnung befand sich im EG.
Auf meine Frage, ob ich eine Nebenkostenabrechnung erhalten könne, wurde meine Bitte vom Untervermieter/Hauptmieter lapidar verneint, mit der Begründung, dass er selbst keine Abrechnung vom Eigentümer der Wohnung erhalte – was ich allerdings bezweifle.
Meine Frage: Steht mir gesetzlich ein Anspruch zu, von meinem Untervermieter/Hauptmieter der Wohnung eine Nebenkostenabrechnung zu verlangen, um festzustellen, ob mir Rückzahlungen aus der Nebenkostenpauschale zustehen? Bei Einzug und Auszug wurden die Ablesewerte Gas und Wasser (in der Wohnung) dem Untervermieter/Hauptmieter zugestellt. Die Werte des verbrauchten Stroms konnten nicht abgelesen werden, da sich der Stromzähler nicht in der Wohnung befand und ich als Untermieter keinen Zugang hatte.
Ich wünsche einen schönen Abend.
Liebe Grüße
Dorothee Backhaus
24.09.2024 - 20:27
Hallo Dorothee,
hier eine Hilfe: Nebenkostenvorauszahlung oder Nebenkostenpauschale – Was ist der Unterschied?
Viele Grüße
Dennis Hundt