Das Gesetz ist eindeutig. Will der Mieter einen Teil seiner Wohnung oder die ganze Wohnung untervermieten, braucht er i.d.R. immer die Zustimmung des Vermieters. Die dafür maßgeblichen Umstände und insbesondere die Konsequenzen infolge der Verweigerung der Zustimmung beurteilen sich nach §§ 540 und 553 BGB.

Wir zeigen hier, was Mieter und Vermieter beachten müssen, wenn es um die Zustimmung des Vermieter für die Untervermieter geht. Dieser Artikel richtet sich an Mieter und Vermieter die sich mit dem Thema der Untervermietung auseinandersetzen.

1. Interessenlage begründet Notwendigkeit der Zustimmung

Der Grund besteht schlicht darin, dass der Vermieter mit dem Mieter einen Mietvertrag vereinbart hat, in dem der Mieter sich oder eine weitere Person als Mieter bezeichnet hat. Nur mit diesen als Mieter bezeichneten Personen war der Vermieter bereit, einen Mietvertrag abzuschließen und ihnen die vermietete Wohnung zu überlassen.

Demzufolge hat der Vermieter ein schutzwürdiges Interesse daran, dass keine andere, ihm vielleicht unbekannte Person als Mieter in die Räumlichkeiten einzieht. Will der Mieter dann eine Person, die im Mietvertrag nicht als Mieter bezeichnet ist, als Untermieter in seiner Wohnung aufnehmen, berührt er die Interessen des Vermieters. Deshalb muss der Vermieter zustimmen.

2. Zustimmung des Vermieters bei Untervermietung eines Wohnungsteils

a. Mieter braucht ein berechtigtes Interesse

Will der Mieter nicht die ganze Wohnung, sondern nur einen Teil seiner Wohnung untervermieten, bestimmt sich die Rechtslage nach § 553 BGB. In diesem Fall hat der Mieter einen gesetzlich anerkannten Anspruch, dass der Vermieter ihm die Zustimmung zur Untervermietung erteilt.

Voraussetzung ist aber, dass der Mieter dafür ein berechtigtes Interesse begründen kann. Typische Fallkonstellationen sind die Änderung der persönlichen, familiären oder beruflichen Verhältnisse. Besteht ein solches berechtigtes Interesse, ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, seine Erlaubnis zur Untervermietung zu erteilen.

b. Keine Erlaubnispflicht bei wichtigem Grund

Der Vermieter kann seine Erlaubnis allerdings und auch nur dann verweigern, wenn in der Person des potentiellen Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, der es dem Vermieter unzumutbar macht, der Untervermietung zuzustimmen.

Dies können personenbedingte Ablehnungsgründe sein (Untermieter stört den Hausfrieden, ist ein stadtbekannter Landstreicher oder ein Sexualstraftäter) oder objektbezogene Ablehnungsgründe (Überbelegung der Mietwohnung) oder gleichwertige Ablehnungsgründe (Vermieter hat das Hauptmietverhältnis gekündigt).

c. Ausnahmen vom Erfordernis der Zustimmung

Auf die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung kommt es ausnahmsweise nicht an, wenn der Mieter eine Person im Rahmen des allgemeinen vertragsgemäßen Gebrauchs in die Wohnung aufnimmt. Dabei handelt es sich um die Aufnahme eines Ehepartners, Geburt eines Kindes, oder einen nahen Angehörigen.

Die Aufnahme eines Lebensgefährten, mit dem der Mieter nicht verheiratet ist oder in eingetragener Lebenspartnerschaft lebt, bedarf jedoch in der Regel der Erlaubnis des Vermieters, auf die der Mieter wiederum einen grundsätzlichen Anspruch hat (BGH ZMR 2004, 100).

d. Mieter kann Erlaubnis einklagen

Verweigert der Vermieter die Zustimmung, kann der Mieter seinen Anspruch auf Untervermietung gerichtlich einklagen. Die Zustimmung wird dann gemäß gerichtlicher Entscheidung ersetzt, so dass der Mieter den Untermieter in die Wohnung aufnehmen kann. Der Vermieter kann die Aufnahme dann nicht mehr verhindern.

Klagt der Mieter, muss die Klage auf die Erteilung einer Erlaubnis zur Aufnahme einer ganz konkreten dritten Person gerichtet sein (KG WuM 1992, 350). Der Mieter hat nämlich nur dann einen Anspruch, wenn er die Person des in Betracht kommenden Untermieters konkret bezeichnet. Ein Anspruch auf eine generelle Erlaubnis zur Untervermietung besteht nicht.

e. Vermieter kann seine Zustimmung von einer Mieterhöhung abhängig machen

Das Gesetz bestimmt, dass der Vermieter seine Erlaubnis von einer angemessenen Erhöhung der Miete abhängig machen kann, wenn ihm nur so die Untermiete zuzumuten ist.

Der Zuschlag kann unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbart werden. Im Regelfall wird ein Betrag in Höhe von ca. 20 % der zwischen dem Mieter und dem Untermieter vereinbarten Miete als angemessen erachtet (BayObLG NJW-RR 1986, 892). Das ansonsten übliche Verfahren zur Mieterhöhung nach § 558 ff BGB braucht nicht eingehalten zu werden.

f. Fristlose Kündigung bei fehlender Erlaubnis

Nimmt der Mieter ohne die Zustimmung des Vermieters einen Untermieter in die Wohnung auf, steht dem Vermieter ein fristloses Kündigungsrecht gemäß § 543 II 1 BGB zu, vorausgesetzt der Vermieter hat den Mieter unter Fristsetzung abgemahnt. In diesem Fall überschreitet der Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und begründet einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung.

Allerdings kann der Vermieter nur dann fristlos (OLG Hamburg 1982, 41) oder ordentlich (BayObLG WuM 1995, 378) kündigen, wenn er die Erlaubnis tatsächlich hat verweigern dürfen. Insoweit kommt es darauf an, ob in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, der den Vermieter berechtigt, die Erlaubnis zu verweigern.

Ferner ist wichtig, dass der Vermieter vor der Kündigung eine Abmahnung mit angemessener Fristsetzung, nach Möglichkeit mit der Androhung der Kündigung, erklärt (LG Heidelberg WuM 1994, 681).

3. Zustimmung des Vermieters bei Untervermietung der ganzen Wohnung

Will der Mieter die ganze Wohnung untervermieten, richtet sich die Rechtslage nach § 540 BGB. Im Wesentlichen gelten die Ausführungen zu § 553 BGB.

a. Kein Anspruch auf Zustimmung

Im Unterschied zur Untervermietung eines Teils der Wohnung gemäß § 553 BGB hat der Mieter in diesem Fall keinen gesetzlichen Anspruch, dass der Vermieter die Erlaubnis erteilt. Auf ein berechtigtes Interesse des Mieters kommt es insoweit nicht an. Selbst wenn er ein solches hat, hat er keinen Anspruch auf die Erlaubnis.

b. Sonderkündigungsrecht bei Verweigerung der Zustimmung

Verweigert der Vermieter seine Zustimmung, kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 540 I 2 BGB). Dieses Sonderkündigungsrecht ist insoweit relevant, als der Mieter auf diesem Wege auch einen für einen längeren Zeitraum befristeten Mietvertrag oder ein über die normale Kündigungsfrist von 3 Monaten hinausgehende Kündigungsfrist umgehen kann.

Allerdings darf der Vermieter seine Erlaubnis verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund besteht (zum wichtigen Grund siehe oben). Insoweit ist auch hier der Mieter verpflichtet, gegenüber dem Vermieter die Person des Untermieters genau zu bezeichnen. Nur so kann der Vermieter beurteilen, ob ihm die Untermiete zuzumuten ist oder nicht.

Auch hier gilt, dass der Mieter Angehörige in die Wohnung aufnehmen darf. Dabei handelt es sich nicht um eine Untervermietung, sondern um die Ausübung des vertragsgemäßen Gebrauchs des Mietobjekts.