Die alljährliche Nebenkostenabrechnung kann sowohl vom Eigentümer selber als auch von einer darauf spezialisierten Firma erstellt werden.
Möchte sich der Vermieter/ Eigentümer nicht mit der Erstellung der Betriebskostenabrechnung beschäftigen, so erteilt er einen Auftrag zur Erstellung der Abrechnung an eine Abrechnungsfirma, welche diesen Abrechnungsservice anbietet.
Dabei werden die relevanten Daten der Verbrauchseinheiten und der kalten Nebenkosten an die Firma übergeben, welche daraus eine Nebenkostenabrechnung erstellt.
Die Beauftragung erfolgt somit über den Vermieter, aber trägt am Ende die Kosten der Beauftragung? Diese Frage soll der nachfolgende Artikel beantworten.
Grundsatz zu den Kosten der Abrechnung:
Normalerweise zahlt derjenige die Kosten einer Beauftragung, welcher den Auftrag ausgelöst hat. Im vorliegenden Fall obliegt es dem Vermieter eine jährliche Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Auf welchen Weg er dies durchführt obliegt seinen eigenen Entscheidung. Bedient er sich dafür eines Abrechnungsservices, so muss er auch die Kosten dafür tragen.
Ausnahme: Abrechnungsservice für die Heizkosten
Umlegbar sind ausschließlich die Kosten, welche aus der Betriebskostenverordnung (BetrKV) festgehalten und ersichtlich sind.
Der Katalog der umlegbaren Kosten nach § 2 BetrV stellt dabei eine abschließende Aufzählung dar, welche restriktiv, d.h. sehr streng einzuhalten ist.
Der Katalog des § 2 Nr. 1-17 BetrKV gibt jedoch keine Auskunft darüber, ob der Abrechnungsservice umgelegt werden kann, so dass daraus zu schließen ist, dass die Kosten des Abrechnungsservices nicht auf den Mieter umgelegt werden können und damit keine Ausnahme zum oben genannten Grundsatz vorliegt.
Achtung, genau hinschauen:
Es ist jedoch zu beachten, dass die Formulierungen sehr ungenau sind bzw. falsch verwendet werden.
Der Abrechnungsservice umfasst alle Tätigkeiten, welche mit der Erstellung der gesamten Nebenkostenabrechnung zusammenhängen, d.h. darunter fallen auch die Arbeiten einer Ablesefirma für die Aufschlüsselung der kalten Nebenkosten (Schornsteinfeger, Grundsteuer, Hausstrom etc.). Diese Kosten sind nicht auf den Mieter umlegbar, da es sich um Verwaltungskosten handelt.
Anders verhält es sich jedoch mit den Ablesekosten. Diese umfassen die Datenerfassung der verbrauchsabhängigen Komponenten (Ablesung der Verbrauchseinheiten für Heizung und Warmwasser). Die dabei entstehenden Kosten sind nach der BetrKV umlegbar, da diese Kosten explizit in § 2 Nr. 2,4,5,6 und 8 BetrKV aufgelistet sind.
Fazit zum Abrechnungsservice
Kosten für den Abrechnungsservice, d. h. für die Abrechnung der allgemeinen Betriebskosten, gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten (AG Hamburg 37a C 258/99). Nur die Kosten für die Erstellung der verbrauchs- bzw. verursachungsabhängigen Abrechnung der Heizungs-, Wasser- und Müllkosten dürfen angesetzt werden.
12.04.2018 - 11:38
Sehr geehrter Herr Hundt,
erst einmal Glückwunsch zu Ihrer – für uns Mieter/Vermieter- sehr bereichernden Mietrecht.org Seite.
Nun habe ich auch eine Mieter Frage.
Ich habe meine NKA erhalten und Widerspruch eingelegt.
Konkret handelt es sich dabei um die Positionen „Miete der Messanlagen“ und “Messdienstkosten” von Heizung und Warmwasser.
Bei der Miete der Messanlagen hat der Gebäudeeigentümer die Pflicht uns Mieter (3 Parteien) schriftlich über die Absicht Erfassungsgeräte zu mieten, dessen Mietkosten und die Laufzeit des Vertrages zu informieren, versäumt und somit blieb uns Mietern ein Widerspruchsrecht verwehrt.
Der Hauseigentümer wehrt sich nun mit der Aussage, alle Mieter wären Erstbezug. Dabei sind wir Mieter tatsächlich nach einer Grundsanierung neu eingezogen und der Einbau der Erfassungsgeräte kam 4 – 5 Monate später.
Ausserdem wird nun die Abrechnung wegen der Erfassungsgeräte über ein Abrechnungsunternehmen gemacht. Die Position Messdienstkosten werden mit 240 Euro veranschlagt, obwohl keiner im Haus war um abzulesen (Funkgesteuert).
Ich wäre Ihnen, lieber Herr Hundt, sehr dankbar, wenn Sie mir eine kurze Einschätzung geben könnten, was in meinem Fall denn nun tatsächlich umlagerfähig ist. Vielen Dank schon vorab.
12.04.2018 - 12:03
Hallo Tina,
danke für Ihr Lob. Ich verstehe leider nicht genau, was Sie beanstanden oder nicht zahlen wollen? Die Umlegbarkeit des Abrechnungsservices wird oben beschrieben, m.E. unabhängig davon, ob mit persönlich oder per Funk abgelesen wird.
Lassen Sie die Abrechnung im Zweifel prüfen oder sprechen Sie sich mit einem Anwalt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.04.2018 - 12:53
Lieber Herr Hundt,
danke für Ihre schnelle Antwort und sorry für die unklare Ausführung.
Meine Frage: Kann der Vermieter die Heizkostenverteiler (Miete der Messanlagen) umlegen, obwohl er uns nicht über deren Anmietung in Kenntnis gesetzt hat. Somit sind diese Mietkosten bei den NK doch nicht umlagefähig- oder sehe ich das falsch. Beste Grüße
12.04.2018 - 13:19
Hallo Tina,
prüfen Sie, ob die Umlage im Mietvertrag vereinbart wurde.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.07.2018 - 14:12
Sehr geehrter Herr Hundt
meine Frage ist, ob bei die einem Eigentümerwechsel entstandenen zusätzlichen Ablesekosten für Heizverteiler auf den Mieter umlegbar sind.
Mit freundlichen Grüßen
Sabine Schmauch
14.07.2018 - 11:04
Hallo Sabine,
der Mieter kann schlecht mit einem Vorgang belastet werden, mit dem er nichts zu tun hat.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.10.2018 - 09:05
Sehr geehrter Herr Hundt,
kann ich als Vermieter die Gebühren für die Verbrauchserfassung in vollem Umfang anrechnen, auch wenn der Mieter nur zwei Monate in der Wohnung gewohnt hat? Denn die Gebühren für eine Erstellung der Verbrauchserfassung bleiben bei der Firma Ista immer gleich, egal wie lange ein Mieter in der Wohnung gewohnt hat.
LG Martina Ortmann
15.10.2018 - 09:34
Hallo Martina,
hier eine Hilfe: Wer trägt die Nutzerwechselgebühr in der Nebenkostenabrechnung?
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.10.2018 - 17:48
Sind zusätzliche Ablesetermine von säumigen MIeter auf alle Mietparteien umzulegen?
Danke
10.01.2019 - 01:51
Sehr geehrter Herr Hundt,
muss ich als Mieter die Kosten tragen wenn die Messgeräte der Heizungen ausgetauscht werden? Es gab für den Austausch auf digitale Messgeräte keine Begründung (Zugang für Messdienst wurde gewährt). Die Kosten in Höhe von ca. 300€ empfinde ich nicht als gerechtfertigt.
Beste Grüße, Julia Prosswimmer
10.01.2019 - 06:56
Hallo Julia,
hier ein Artikel zum Thema: Miete oder Kauf der Heizkostenverteiler umlegbar oder nicht?
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.02.2019 - 22:22
Hallo Herr Hundt,
ich wohne zur Miete in einem 3 Familienhaus und habe eine Gasetagenheizung. Der Gasanschluß ist auf mich angemeldet. Nun möchte mein Vermieter die alte Zentralheizung für die 2 anderen Wohnungen gegen eine neue austauschen und meine Wohnung (80 qm) mit daran anschließen. Damit bin ich nicht einverstanden. Ich komme im Jahr mit ca. 350,00 € für meine Etagenheizung aus. Wenn ich an die Zentralheizung angeschlossen werde , wird der Verbrauch nach den Röhrchen und nach den Quadratmetern der Wohnfläche berechnet. Daraus folgt für mich, das sich meine Kosten sehr stark erhöhen werden. Mein Vermieter streitet dies ab. Was kann ich tun, um meine Etagenheizung zu behalten?
Die Wohnung unter mir hat 68 qm Wohnfläche und die Heizkostenabrechnung für 2018 ergab einen Betrag von 900 ,00 € .
Beste Grüße
Astrid Diegler
27.02.2019 - 07:17
Hallo Astrid,
ich kann Ihnen mit einem Urteil helfen: 26.09.2002 – 67 S 84/02. Ein ähnlicher Fall, in dem der Mieter den Anschluss nicht dulden musste.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.04.2019 - 13:05
Sehr geehrter Herr Hundt,
ist der Vermieter verpflichtet, einen Wechsel des Abrechnungs-Services anzukündigen (Unzufreidenheit, hohe Kosten vermeiden)?
11.12.2021 - 11:15
Sehr geehrte Damen und Herren,
meine Frage bezieht sich auf den Ableseservice als Bestandteil der Betriebskostenabrechnung.
Ich habe als Mieter eine Nutzerselbstablesung vorgenommen und diese der Immobilienverwaltung zukommen lassen. Ist es in diesem Fall legitim, den Ableseservice trotzdem in Rechnung zu stellen?
Viele Dank und
mit freundlichen Grüßem
R. Scharfenberg
20.06.2022 - 17:06
Ista Wollten für das Ablesen der Heizung für 113 qm 204€ haben, mein Vermieter gibt seit 2019 immer andere qm an .Mal sind es 90 dann 96 ,,dann 100 ,,usw..seit 2020 erhalte ich Zahlung Ista die mein Vermieter mir aufbrummen möchte,dies hätte er aber laut BGB. Nachträglich im Mietvertrag Eintragen müssen,, ist aber nicht geschehen..Was gilt hier .darf der Vermieter einfach die Ista kosten den Mieter ohne seiner Zustimmung aufsetzen ?
20.06.2022 - 20:07
Hallo Stefan,
ich kann Ihnen leider nur schwer folgen. Grundsätzlich können nur die Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden, deren Umlage im Mietvertrag vereinbart wurde.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.09.2022 - 16:23
Hallo,
wir sind am 20.9.21 in eine neue Wohnung eingezogen,.Nun kam die für uns erste Nebenkostenabrechnung. Ich habe folgende Punkte in der Abrechnung entdeckt, zu denen ich gerne jeweils eine Handlungsempfehlung hätte:
– Der Vormieter gibt auf meine Rückfrage an, nur Esszimmer, Wohnzimmer und Bad beheizt zu haben. Es gibt aber einen Ablesewert bei Einzug für das Arbeitszimmer, dafür den Wert 0 für Esszimmer und Wohnzimmer für die Zeit ab 1.1.2021.
– Ein 16qm Esszimmer und ein 30 qm Wohnzimmer sind durch einen 2,5 m breiten Durchgang miteinander verbunden. Für die 16qm sollen doppelt soviel Heizkosten entfallen sein wie auf das 30qm Wohnzimmer, während gefühlt kein Unterschied zwischen diesen beiden Raumtemperaturen vorlag. Auf die 16qm entfallen 37% der Heizkosten der 110qm-Wohnung. Ist vielleicht der Faktor falsch registriert? Die Ablesefirma sagt, sie hätte damals ein Aufmass gemacht und das berechnet…
– Es gibt 4 Stromzähler. 3 Wohnungen und Allgemeinstrom. Der Vermieter nutzt allerdings auch zwei Kellerräume. In einem Raum betreibt er einen mannshohen Gefrierschank bei -21 Grad, in dem er Wildfleisch lagert (er ist Jäger). Seit 2022 nutzt er sporadisch den anderen Raum als Home Office. Dort sind 7 Deckenstrahlerlampen mit je 75-100 Watt im Einsatz, sowie Bürotechnik. In diesem Raum ist auch ein Heizkörper ohne Messgerät. Was in der Garage betrieben wird, entzieht sich meiner Kenntnis.
Er ist weder bei den Strom- noch bei den Heizungs- und anderen Kosten mit in der Verteilung inbegriffen.
– Der Allgemeinstrom sei nur bis zum 31.10.2021 erfasst worden. Dann gelten für uns dort nur 43 von 304 Tagen, anstatt 103 von 365 Tagen, oder?
Wie soll ich hier vorgehen
Mit bestem Gruß
–
26.09.2022 - 19:44
Hallo Oliver,
Grundsätzlich würde ich den abgelesenen Werten der Heizkostenverteiler vertrauen. Ihre Ausführen kann ich schlecht beurteilen.
Die Nutzung des Vermieters im Keller sollte sich in der Heiz- und Nebenkostenabrechnung widerspiegeln.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.01.2023 - 13:08
Hallo,
habe meine Mieterabrechnung bekommen.
Es ist ein Haus mit 7 Parteien.
Da ist einmal bei Betriebskosten der Abrechnungsservice Kaltwasser ( 32,90 € ) und einmal bei Heizkosten der Abrechnungsservice Heizkosten ( 281,08 € ) aufgeführt.
Kann der Vermieter diesen Service auf die Mieter umlegen?
19.01.2023 - 00:54
Hallo Ines,
die Kosten für die Erstellung der Abrechnung von (Warm)Wasser- und Heizkosten sind umlagefähig.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.09.2023 - 23:58
Hallo Herr Hundt
gibt es eine Regel wonach die Höhe des Betrags für Abrechnungsleistung in Rechnung gestellt werden? Ich wohne in einem Haus mit drei Wohneinheiten wobei eine Wohnung leer steht. Im EG mit 93,6 m² wird von mir bewohnt und die Vermieterin mit 111m² im 1OG. Die gesamten Heizölkosten betrugen 1.562,00€ die Abrechnungskosten wurde mit 532,00€ in Rechnung gestellt und zwar nicht auf die Wohn und Nutzfläche umgelegt sondern auf meinen Heizölverbrauch addiert.
Für Ihre werte Einschätzung bedanke ich mich im Voraus
Eberhardt Krämer
15.09.2023 - 13:53
Hallo Jürgen,
die Kosten sind m.E. nach der Heizkostenverordnung (50 bis 70% nach Verbrauch) abzurechnen, siehe: § 7 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme (Heizkostenverordnung).
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.09.2023 - 15:16
Hallo Herr Hundt
danke für Ihre Antwort die aber meine Frage vom 14.09. leider nicht beantwortet. Warum können (wollen) Sie meine Frage nicht beantworten?
Juergen
18.09.2023 - 19:56
Hallo Jürgen,
auch der Leerstand muss mit den 30 bis 50% berücksichtigt werden – diese Kosten trägt dann entsprechend der Vermieter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.06.2024 - 18:25
Grüß Sie, ich habe eine Frage,
Der Hausmeister mäht nur 3-4 mal im Jahr den Rasen sonst macht er nichts, in der Nebenkostenabrechnung werden Hausmeisterkosten und Gartenpflege abgerechnet und am ende noch Abrechnungsgebühr obwohl bei uns nichts abgelesen wird. Müssen wir das bezahlen?
Mit freundlichen Grüßen
Brigitte Zwietz
01.06.2024 - 19:21
Hallo Brigitte,
hier eine Hilf zur weiten Frage: Heizkostenabrechnung: Ist der Abrechnungsservice auf Mieter umlegbar?
Wenn der Hausmeister nur wenig leistet, dann können auch nur wenige Stunden abgerechnet werden, sodass die Nebenkosten für die Dienstleitung entsprechend gering ausfallen sollte.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.09.2024 - 14:58
Schönen Guten Tag,
hätte auch eine Frage, auf der Nebenkostenabrechnung ist eine Position aufgeführt, Abrechnungsservice, die auf uns Mieter umgelegt wurde. Das liegt doch beim Vermieter, oder ist das falsch?
Zudem wurde uns Mietern die Abrechnung 2023 letzte Woche am 18.09.2024 erst in den Briefkasten gesteckt.
Würde mich über eine Rückmeldung freuen.
Vielen Dank und Gruß
Janine Brockmann
24.09.2024 - 20:22
Hallo Janine,
mit der ersten Frage befasst sich der Artikel oben. Über das Kalenderjahr 2023 muss der Vermieter bis Ende 2024 abrechnen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.11.2024 - 12:46
Hallo Herr Hundt,
ich wohne in eiinem 2 Parteien Mietshaus. Muß jeder Mieter die vollständige Rechnungssumme
der Kosten der Abrechnungsfirma Brunata ( bei mir über 1000 Euro ) tragen ?
MfG C. Streich
10.11.2024 - 13:57
Hallo Claudia,
beide Mieter zahlen nicht die vollen Heizkosten für das gesamte Haus, sondern der Vermieter muss die Gesamtkosten gemäß Heizkostenverordnung auf die Mietparteien verteilen. Dies erfolgt in der Regel anteilig nach Verbrauch und Wohnfläche.
Viele Grüße
Dennis Hundt