Fordert der Vermieter im Hauptmietverhältnis vom Mieter in der Jahresabrechnung eine Nebenkostennachzahlung, liegt es aus Sicht des Hauptmieters im Verhältnis zum Untermieter nahe, die Nebenkostennachzahlung auch auf den Untermieter aufteilen zu können. Inwieweit dies tatsächlich möglich ist, richtet sich nach den vertraglichen Gegebenheiten.
Auch der Untermieter verursacht Nebenkosten, vor allem auch Heizkosten. Im Verhältnis zum Vermieter (Eigentümer) ist zunächst der Hauptmieter allein und ausschließlich verpflichtet, sämtliche im Hauptmietvertrag vereinbarten und in der Jahresabrechnung berechneten Nebenkosten und damit auch eine Nebenkostennachzahlung zu bezahlen.
Inhalt: Nebenkostennachzahlung bei der Untervermietung
1. Vertragsverhältnis Vermieter – Hauptmieter – Untermieter
2. Nebenkostennachzahlung nur nach Vereinbarung
2.1. Untervermietung der gesamten Wohnung
2.2. Untervermietung einzelner Räumlichkeiten
1. Vertragsverhältnis Vermieter – Hauptmieter – Untermieter
Der Vermieter (Eigentümer) hat gegen den Untermieter des Mieters keinen Zahlungsanspruch. Beide stehen in keinem vertraglichen Verhältnis zueinander.
Eine vertragliche Beziehung besteht jeweils nur zwischen
- Vermieter (Eigentümer des Objekts) und Hauptmieter (Hauptmietverhältnis) sowie
- zwischen Hauptmieter und Untermieter (Untermietverhältnis).
Die Abrechnung der Nebenkosten kann nur im jeweiligen Vertragsverhältnis entsprechend der vereinbarten Konditionen erfolgen.
2. Nebenkostennachzahlung nur nach Vereinbarung
2.1. Untervermietung der gesamten Wohnung
Nutzt der Untermieter die gesamte Wohnung, ist regelmäßig vereinbart, dass er dann auch die im Hauptmietverhältnis vereinbarte Nebenkostenregelung übernimmt und somit auch verpflichtet ist, neben den laufenden Nebenkosten eine eventuelle Nebenkostennachzahlung zu übernehmen
Dann kann der Hauptmieter die ihm vom Vermieter erteilte Jahresnebenkostenabrechnung nebst einer damit einhergehenden Nebenkostennachzahlung vollständig an den Untermieter weiterreichen.
2.2. Untervermietung einzelner Räumlichkeiten
Werden nur einzelne Räumlichkeiten untervermietet, kann der Hauptmieter eine Nebenkostennachzahlung mit seinem Untermieter nur abrechnen, wenn eine entsprechende Vereinbarung besteht.
a. Warmmiete/Inklusivmiete
Die Vereinbarung einer Warmmiete ist in Untermietverhältnissen ausnahmsweise vom Gesetz (§§ 2, 11 HeizkostenV) erlaubt. Die Ausnahmeregelung trägt dem Umstand Rechnung, dass die Erfassung des individuellen Verbrauchs des Untermieters nur mit einem unverhältnismäßig hohen technischen Aufwand möglich wäre.
In diesem Fall kann der Hauptmieter den Untermieter an der Nebenkostennachzahlung nicht beteiligen. Er trägt die Nachzahlung ausschließlich allein. Insbesondere trägt er das Risiko, dass der Untermieter einen hohen Energieverbrauch tätigt.
b. Kaltmiete mit Nebenkostenpauschale
Haben Hauptmieter und Untermieter eine Kaltmiete nebst einer Nebenkostenpauschale vereinbart, deckt diese Pauschale sämtliche Nebenkosten und auch die Heizkosten ab.
Auch in diesem Fall kann der Hauptmieter die Nebenkostennachzahlung nicht auf den Untermieter aufteilen. Mit der Zahlung der Pauschale hat der Untermieter alle Nebenkosten bezahlt.
c. Kaltmiete mit individueller Abrechnung der Nebenkosten
Die individuelle Abrechnung der Nebenkosten setzt die Vereinbarung eines bestimmten Umlegungsmaßstabes voraus. Dies kann die Wohnfläche oder die Personenzahl in den untervermieteten Räumlichkeiten sein. Eine Erfassung des individuellen Verbrauchs des Untermieters dürfte mangels technischer Möglichkeiten regelmäßig ausscheiden.
Eine anstehende Nebenkostennachzahlung ist dann entsprechend des vereinbarten Verteilungsschlüssels auch auf den Untermieter umzulegen.
Beispiel:
Wohnfläche: 100 m². Untervermietete Fläche: 20 m². Vereinbarter Umlageschlüssel: Wohnfläche. Nebenkostenanteil des Untermieters: 20 %. Nebenkostennachzahlungsforderung des Vermieters: 500 €, Kostenanteil des Untermieters: 100 € (20 %).
24.05.2016 - 15:33
Wie verhält es sich mit Gemeinschaftsflächen (Küche, Bad, Flur)? Müssten die nicht zusätzlich gemäß Personenzahl umgelegt werden?
Beispiel:
Wohnfläche: 100 m².
Gemeinschaftsfläche: 40 m².
3 Bewohner mit einer untervermieteten Fläche von je 20 m².
Der Anteil je Bewohner an der Gemeinschaftsfläche beträgt 40/3=13,3 m², der Nebenkostenanteil folglich 33,3 %.
04.07.2016 - 16:45
Mit welchen Paragraphen lassen sich Punkt 2.2 a&b belegen? Genau dieser Fall liegt bei mir vor und ich wäre sehr dankbar wenn Sie mir die Rechtsgrundlage hierzu schildern könnten!
Liebe Grüße,
Christine Knoth
06.07.2016 - 12:31
Hallo Christine,
im Artikel wird auf §§ 2, 11 HeizkostenV verwiesen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.01.2017 - 22:29
Eine Frage: was ist, wenn im Untermietvertrag vermerkt ist “die Pflichten des Hauotmietvertrags werden übernommen” zuzüglich zur pauschalen Kaltmiete… Kann dies der Grund dafür sein, dass der Untermieter sich an einer Nachzahlung beteiligen muss?
16.01.2017 - 13:46
Hallo Anna,
war der Hauptmietvertrag den als Anlage beigefügt? Das Mieterrecht stellt ja relativ hohe Anforderungen an die Umlage der Nebenkosten auf den Mieter. Zum Bespiel die Benennung der einzelnen Nebenkostenarten oder der Verweis auf die Betriebskostenverordnung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.06.2017 - 19:13
Hallo!
Heute habe ich die Nachricht von meinem Zwischenvermieter bekommen, dass ich Nebenkosten (Strom, Wasser; Heizung) nachzahlen soll. Ich hatte ein Zimmer in einer 2- Zimmerwohnung von 1.1.-30.9.16 gemietet. Eine Ablesung der Stände erfolgte weder bei Ein- noch Auszug. Im Mietvertrag hieß es ” Der monatliche Mietzins (inkl. Nebenkosten) beträgt 390 €. Darin inbegriffene Betriebskosten Vorauszahlung 27 €.” Sonst steht nichts zu Neben- und Betriebskosten im Vertrag. Auch nicht was in Neben- und Betriebskosten enthalten ist.
Der Zwischenvermieter fordert die Hälfte (1 Zimmer) von 9/12(Anteil Jahr) der Nachzahlung ein.
Ist diese Forderung gerechtfertig?
01.03.2018 - 23:41
Hallo,
zuerst danke für die bereitgestellten Informationen.
Meine Frage: gilt in einer Wohngemeinschaft bei der nur die privaten Zimmer im Mietvertrag ausgenommen sind (auch) als Untervermietung einer gesamten Wohnung?
Hintergrund: bisher haben wir in der WG Nachzahlungen durch die Anzahl der Mieter geteilt, da die privat genutzten Räume fast gleich groß sind und wir ansonsten alle Räume gemeinsam nutzen.
Einer meiner Mieter bekommt ALG II, wir haben eine erwartete Nachzahlungsforderung an Nebenkosten, und das Amt will jetzt von mir, der Hauptmieter, eine Verbrauchsabrechnung — da wir keine Pauschalmiete vereinbart haben.
Das Amt sträubt sich also (obwohl aus den vorher vorgelegten Unterlagen klar war, dass auch in der Vergangenheit nur eine Verbrauchsabrechnung durch den Vermieter vorlag) den Anteil der Nachzahlung zu übernehmen.
Aus meiner Sicht ist es unverhältnismäßig zu fordern, dass in einer WG die gemeinsam genutzt wird eine eigene Abrechnung zu erstellen.
Liebe Grüße
02.03.2018 - 20:57
Hallo, ich habe eine Frage bezüglich der Abrechnung von Stromnachzalungen im Untermietverhältnis mit eine Inklusivvertrag.
Folgende Situation:
Untermieter mietet 1 Zimmer einer Wohnung mittels Inklusivvertrag. In diesem steht: ‘…alle vom Hauptmieter zu zahlenden Nebenkosten sind darin(im Mietzins) enthalten.’ Für das Zimmer existiert KEIN separater Stromzähler. Nun fordert der Hauptmieter vom Untermieter eine Stromnachzahlung.
Ist dies rechtens?
Mir ist bewusste das allgemein das Wort ‘Nebenkosten’ die Stromkosten nicht einschließt. Allerdings kann der Untermieter ohne eigenen Stromzähler keinen Vertrag mit den Stadtwerken schließen. Im Untermietvertrag sind Stromkosten mit keiner Silbe erwähnt.
Danke im Voraus
Liebe Grüße
28.10.2018 - 22:11
Ich stelle gerade einen Untermietvertrag zusammen, um bald mit einem Kumpel zusammen zuziehen, meine Vorstellung bezüglich der Nebenkosten wäre, da wir jeweils eine Person sind und unsere Zimmer ähnliche Größe haben, dass wir alle Nebenkosten durch zwei teilen, und auch Nebenkosten Nach- bzw. Rückzahlung durch zwei geteilt gemeinsam übernehmen. Ist dass rechtlich umsetzbar, und wenn ja, auf was muss ich achten damit der Untermietvertrag rechtens ist?
30.10.2018 - 11:37
Hallo Benjamin,
ich würde mich an Ihrer Stelle eine Vorlage suchen und keinen eigenen Vertrag erstellen. Grundsätzlich ist die Umlage der Nebenkosten nach der Anzahl der Personen möglich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.12.2018 - 12:55
Hallo, ich hätte eine Frage zu Nebenkostenabrechnungen in WGs:
Unsere Hauptmieterin hat eine Nebenkostenabrechnung mit einer sehr hohen Nachzahlungsforderung bekommen. Alle anderen Mieter haben bei ihr einen Untermietvertrag, in dem vermerkt ist, dass die Miete das jeweilige Zimmer, sowie die Mitbenutzung von Bad, Küche, Flur und Abstellkammer beinhaltet.
Bezüglich der Miete steht im Untermietvertrag:
1. Die Nettomiete beträgt monatlich 281 Euro.
2. Die Vorauszahlung auf die Nebenkosten beträgt monatlich 94 Euro.
3. Ändern sich die Miete oder die Vorauszahlungen des Hauptmietvertrages, so gelten die Änderungen auch im Verhältnis des Hauptmieters zum Untermieter. Der Hauptmieter kann die erhöhte Zahlung vom Untermieter erst verlangen, wenn er die Erhöhung im Hauptmietvertrag schriftlich nachweist.
4. Die Abrechnung der Nebenkostenvorauszahlungen richtet sich ebenfalls nach den Vorschriften des Hauptmietvertrages.
Nun haben wir in den einzelnen Zimmern Heizungszähler, die angeben, dass unsere Hauptmieterin ihr Zimmer doppelt so viel geheizt hat wie ich meines, sie weigert sich allerdings, die Heizkosten verbrauchsmässig abzurechnen.
Zu welchen Zahlungen kann ich so verpflichtet werden?
Vielen Dank!
06.12.2018 - 14:19
Hallo Lara,
der Hauptmietvertrag wird sicher über die Heizkostenverordnung abgerechnet, verweisen Sie darauf.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.03.2019 - 13:18
Wir haben einen Untermietvertrag mit Kaltmiete und fixen Nebenkosten.
Situation gerade ist: Die Hauptmieter sind kurz nachdem sie die Heizung mit Öl befüllt haben ins Ausland und kommen jetzt (5 Monate später) wieder zurück. In der Zeit habe ich und eine weitere Person als Untermieter mit dem oben genanneten Vertrag je ein Zimmer + Bad, Küche, Esszimmer bewohnt.
Letzte Woche mussten wir feststellen, dass das Öl der Heizung leer ist und haben den Hauptmieter darüber informiert. Seine Reaktion darauf war,
1.dass er uns vorwirft wir haben nicht richtig geheizt und viel zu viel Öl verbraucht
2. dass er sagt er habe kein Geld momentan und will deshalb die Füllung von unserer hinterlegten Kaution bezahlen.
Meine Fragen dazu sind nun:
1. An die Kaution darf er auf keinen Fall?
2. wenn wir Nebenkostenpauschale haben kann der Hauptmieter überhaupt irgendwelche Kosten für die Heizung auf uns anwelzen?
3. Wäre eine Anhebung der Nebenkosten für die Zukunft rechtens? und wenn ja um wie viel und ab wann?
30.03.2019 - 18:43
Hallo Sarah-Anne,
hier eine Hilfe für Sie: https://www.mietrecht.org/nebenkosten/nebenkostenpauschale/
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.04.2020 - 23:46
Folgender Fall:
In meinem Untermietvertrag steht 325€ Miete incl. Nebenkosten. Zuzüglich muss ich jedoch ANTEILIG die Jahresabrechnung von Strom, Wasser und Heizung ( wortwörtlich so im Vertrag) bezahlen.
Gar kein Problem das ganze.
Jetzt kommt die Hauptmieterin(Wir wohnen zu zweit in der WG und es ist ihr einziger Wohnsitz da sie keine Studentin ist sondern eine Frau in den 50ern, ich hingegen habe zwei Wohnsitze und pendle an den Wochenenden und in den Ferien) zu mir und möchte von mir 130€ für die Jahresabrechnung (ges. 260€) und 60 für die Treppenhausreinigung (ges. 120€) haben. Die Treppenhausreinigung ist im Vertrag nirgends explizit erwähnt und das andere Problem wäre, das ich außer meinem Zimmer nur noch Bad und Küche mitbenutzen darf.
Das Wohnzimmer darf und möchte ich auch nicht benutzen. Hinzukommt, dass ich insg. 4 von 12 Monaten in der Heimat verbringe und keinerlei Kosten verursache. Daher die Frage ob ich tatsächlich die Hälfte der Jahresabrechnung übernehmen muss obwohl ich viel weniger Zeit in der Wohnung verbringe, und wenn dann auch auf viel weniger Raum. Und rechtlich denke ich, dass ich die Treppenhausreinigung gar nicht zahlen muss, weil diese ja eindeutig im Vertrag zu stehen hat. Ich wäre dankbar für eine Nachricht,
vielen Dank im Voraus.
09.04.2020 - 13:59
Hallo Jessika,
richtig, es können nur die Kostenpositionen umgelegt werden, die im Mietvertrag benannt sind. Ob Sie viel im Urlaub oder an Ihrem zweiten Wohnsitz sind, spielt m.E. keine Rolle. Am besten ist es, wenn längere Abwesenheiten bereits im Mietpreis berücksichtig werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.09.2020 - 20:11
Ich habe einen Untermietvertrag zum 01.10.2019 bis zum 30.09.2020 geschlossen.
Im Mietvertrag steht:
§2 Miete und Mietnebenkosten
1. Die Nettomiete beträgt monatlich EUR 600
2a. Die Vorauszahlung auf die Nebenkosten beträgt monatlich EUR — (wurde weggestrichen)
2b. Die Nebenkosten werden monatlich pauschal mit EUR 150 abgegolten. Die Heizkosten sind nicht in den Nebenkosten enthalten und müssen über einen gesonderten Versorgungsvertrag abgeschlossen werden.
3. Der zu zahlende Mietzins beträgt demgemäß monatlich und unter Berücksichtigung der Vorauszahlungen bzw. Pauschalen insgesamt EUR 750.
4. Ändert sich die Miete oder die Vorauszahlungen/Pauschalen des Hauptmietvertrages, so gelten die Änderungen auch im Verhältnis des Hauptmieters zum Untermieter. Der Hauptmieter kann erhöhte Zahlungen vom Untermieter erst verlangen, wenn er die Erhöhung im Hauptmietverhältnis schriftlich nachweist.
5. Die Abrechnung der Nebenkostenvorauszahlungen richtet sich ebenfalls nach den Vorschriften des Hauptmietvertrages.
Nun erhielten die Mieter Ihre jährliche Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.01.-31.12.2019. Hier ergibt sich für jeden Mieter ein Guthaben von 296,87 EUR. Da ich ja Drei Monate dieses Zeitraums die Wohnung alleine bewohnt habe, habe ich doch laut §2 Abs. 5 Anspruch auf Eindrittel dieses Guthabens oder sehe ich das falsch? Zwar wurde Abs. 2a nicht ausgefüllt, aber Abs. 2b wurde mit 150 EUR eingetragen. 2a und 2b können ja nur gemeinsam angesehen werden. Demnach habe ich zwar eine Pauschale bezahlt, aber in Hinblick auf 2a ja auch eine Vorauszahlung geleistet. Somit ergibt sich meiner Meinung nach ein Guthaben. Aber sicher bin ich mir nicht und ich möchte gerne wissen, wie hier die Rechtsgrundlage ist.
Vielen Dank vorab
Antonia
15.09.2020 - 06:12
Hallo Antonia,
hier finden Sie einen großen Ratgeber zum Thema Nebenkostenpauschale.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.10.2020 - 14:30
Ich hatte einen Mietvertrag von März bis Juni 2019, dies ist nun bereits über ein Jahr her und ich habe jetzt erst eine Nachricht bekommen eine Nachzahlung zu leisten.
Ich war als Untermieter in der Wohnung und habe nur ein Zimmer angemietet mit Mitbenutzung der restlichen Wohnung.
Der folgende Satz steht in meinem Vertrag “Der zu zahlende Mietzins beträgt monatlich und unter Berücksichtigung der Nebenkostenpauschale insgesamt: …€”
Mehr steht hierzu nicht bzw. ist auch sonst nichts aufgelistet.
Wie ist dies zu interpretieren? Muss ich die Nebenkosten noch nachzahlen oder bin ich rechtlich abgesichert?
13.10.2020 - 16:34
Hallo Kristin.
hier die Lösung: Nebenkostenpauschale: Ratgeber für Mieter und Vermieter
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.06.2022 - 13:54
Hallo, ich habe ein Untermietvertrag von 01.04.2021 und bis 30.06.2022 wird mein Vertrag beendet
Im Mietvertrag steht:
§ 3 (Miete und Nebenkosten)
Die monatliche Kaltmiete beträgt 300,00 Euro. Für die Nebenkosten fällt monatlich
eine Pauschale in Höhe von 0.00 Euro an.
Bezüglich der Abrechnung der Nebenkosten gilt der Hauptmietvertrag. Ändern sich
die betreffenden Posten (Miete, Nebenkosten) im Hauptmietvertrag, kann der
Hauptmieter die Änderungen beim Untermieter geltend machen.
Die Gesamtmiete in Höhe von 300,00 Euro ist monatlich im Voraus zu zahlen. Die
Summe muss jedoch spätestens bis zum dritten Werktag des Monats in Bar zu
bezahlen.
§ 4 (Kaution)
Der Untermieter erbringt eine Kaution in Höhe von 300,00 Euro, welche der Sicherung der Ansprüche des Hauptmieters dient.
Ich habe jetzt eine Nachtschicht bekommen eine Nachzahlung von letzten Jahr zu leisten.
Ich möchte wissen, dass ich die Nachzahlung bezahlen muss oder nicht ?
Vielen Dank
07.06.2022 - 16:01
Hallo Pham,
lassen Sie den Vertrag bitte bei Bedarf rechtlich prüfen. Es sieht so aus, als wenn Sie einen Mietvertrag mit Nebenkostenpauschale, ohne Abrechnung über die Nebenkosten, vereinbart haben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.12.2022 - 18:29
Hallo,
Ich habe in einem WG-Zimmer gewohnt Februar-August 2021 mit befristetem Vertrag. Die Miete war eine Warmmiete und lag bei 550€.
Im Januar 2022 bin ich wieder eingezogen und im September 2022 ausgezogen, wir haben jedoch keinen neuen Vertrag aufgesetzt. Es war auch nie vertraglich festgelegt, dass ich mich bei der Nachzahlung beteiligen muss.
Jetzt soll ich für 2021 und 2022 die Nachzahlung anteilig bezahlen (was ja auch nur geschätzt werden kann, da das Zimmer halb so groß war wie das der Hauptmieterin und ich hauptsächlich in den wärmeren Monaten da gewohnt habe).
Jetzt frage ich mich, ob ich für 2021 und 2022 tatsächlich meinen Beitrag zahlen muss einfach anteilig auf die Monate gerechnet in denen in da war oder ob ich doch nichts zahlen muss. Sind außerdem die Dinge vom ersten Vertrag automatosch für 2022 gültig oder welche Regelungen gelten hier, da ja kein Vertrag zustande kam, gelten mündlich Absprachen? Kann man diese beweisen oder ist es Aussage gegen Aussage? Hat sie überhaupt ein Anrecht, da ja kein Vertrag für 2022 besteht?
Danke schon mal für jede Hilfe!
Liebe Grüße
Madlen
30.12.2022 - 19:32
Hallo Madlen,
sofern Vorauszahlungen gezahlt und über die Nebenkosten abgerecht werden soll, muss dies im Mietvertrag vereinbart werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.03.2024 - 11:11
Hallo,
ich habe mein WG-Zimmer zwischenvermietet und bezüglich der Nebenkosten diesen Absatz in den Vertrag eingefügt:
Die Monatsmiete beträgt 429,43 EUR und ist monatlich im Voraus bis zum drittletzten Tag eines Monats an die Hauptmieterin zu bezahlen. Die Miete setzt sich aus 346,70 EUR Kaltmiete und 82,73 EUR Nebenkosten inklusive 25 EUR Möblierungszuschlag zusammen. Falls im genannten Mietzeitraum höhere Energiekosten anfallen, als mit der vorgesehenen Miete abgedeckt werden, zahlt die Untermieterin die entstandenen Mehrkosten.
Meine WG Mitbewohnner haben die laufenden Verträge, die zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung gegen Mitte der Zwischenmiete gekündigt und wollten neue Verträge abschließen. Der Abschluss neuer Veträge erfolgte aber nicht lückenlos, weshalb die WG in die sehr teure Gas-Grundversorgung gerutscht ist. Meine Zwischenmieterin sagt, dass die Vertragsänderung unvorhersehbar und unverhältnismäßig ist und deshalb ihren Teil der Nachzahlung nicht übernimmt. Greift mein Absatz zu Energie-Mehrkosten auch, obwohl die Verträge während der Zwischenmiete geändert wurden? Muss die Zwischenmieterin in jedem Fall für die Nachzahlung aufkommen?
Danke für Ihre Hilfe.
28.03.2024 - 17:03
Hallo L. Jakobs,
Ihre Klausel ist m.E. sehr unklar formuliert. Es wird nicht wirklich klar, ob es sich überhaupt um eine Vorauszahlung mit folgender Abrechnung handelt.
Ich kann die Wirksamkeit leider nicht bewerten.
Viele Grüße
Dennis Hundt