Geht dem Mieter die Kündigung des Mietverhältnisses zu und wird diese mit Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Ziffer 2 BGB begründet, so sollte zunächst geprüft werden, ob der Kündigende Eigenbedarf überhaupt geltend machen kann und, ob die Person, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird, überhaupt zu dem privilegierten Personenkreis gehört.

Mehr zu den rechtlichen Grundlagen BGB: Eigenbedarf im BGB: Grundlagen zur Eigenbedarfskündigung im BGB

Dieser Artikel soll einen groben Überblick zur Eigenbedarfskündigung geben und den Lesern hilfreiche Links zu weiteren, ausführlichen Artikeln auf Mietrecht.org bieten.

Wer kann Eigenbedarf geltend machen?

Grundsätzlich ist die Kündigung des Mietverhältnisses durch den/die Vermieter auszusprechen. Dabei kann es sich bei dem Vermieter um eine Privatperson oder aber um eine Gesellschaft (Personen- oder Kapitalgesellschaft) handeln.

Privatpersonen

Privatpersonen können Eigenbedarf grundsätzlich für sich, Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts geltend machen (sog. gesetzlicher Personenkreis). Der gesetzliche Personenkreis wird inzwischen durch die Rechtsprechung des BGH relativ weit gefasst. So gehören neben den Eltern, den Ehegatten sowie den eigenen Kindern auch Neffen/Nichten zu dem gesetzlichen Personenkreis, sofern es sich um leibliche Neffen/Nichten handelt – BGH VIII ZR 159/09. Selbst der Schwager gehört zum gesetzlichen Personenkreis, wenn zu ihm ein besonders enger Kontakt besteht – BGH VIII ZR 247/08.

Gesellschaften

Bei einer Gesellschaft als Vermieter können stellt sich die Situation etwas anders dar. Macht eine GbR für einen Gesellschafter Eigenbedarf geltend, so ist dies grundsätzlich möglich, selbst wenn dieser Gesellschafter der GbR bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht angehörte. Hier hat der BGH seine Rechtsprechung, Eigenbedarf könne für einen Gesellschafter einer GbR nur dann geltend gemacht werden, wenn dieser bei Abschluss des Mietvertrags bereits Gesellschafter der GbR war, explizit aufgegeben – BGH VIII ZR 74/11.

Eine KG oder OHG kann hingegen weder für sich noch für den gesetzlichen Personenkreis Eigenbedarf geltend machen – BGH VIII ZR 122/06. Selbiges gilt für eine GmbH oder eine GmbH & Co. KG – BGH VIII ZR 210/10.

Mehr unter: Eigenbedarf für eine GmbH möglich?

Muss man die Eigenbedarfskündigung begründen?

Grundsätzlich ist die Entscheidung des Eigentümers über seinen Wohnbedarf von den Gerichten zu achten, wenn er vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat. Ob dies der Fall ist, muss das Gericht hingegen prüfen. Hierzu muss der Eigentümer den Eigenbedarf substantiiert darlegen und, sofern er bestritten wird, beweisen.

Welche Reaktionsmöglichkeiten hat der Mieters?

Dem Mieter steht im Falle einer Eigenbedarfskündigung die Möglichkeit des Widerspruchs gemäß § 574 BGB zur Seite. Grundsätzlich muss der Widerspruch schriftlich und vor allen Dingen begründet spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter gegenüber ausgesprochen werden, § 574b BGB.

Begründet werden kann der Widerspruch damit, dass die Beendigung des Mietverhältnisses eine besondere Härte für die Mieter selbst oder aber seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts bedeuten würde. Hierbei ist darauf zu achten, dass das Tatbestandsmerkmal der besonderen Härte sehr restriktiv durch die Rechtsprechung ausgelegt wird und in der Regel finanzielle Aspekte keine Rolle spielen. Des weiteren kann der Widerspruch auch damit begründet werden, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, § 574 Absatz 2 BGB. Relevant ist dieser Grund vor allen in Großstädten, in denen Wohnraum knapp ist.

Allerdings führt dieser Grund nicht dazu, dass die Eigenbedarfskündigung unwirksam ist oder aber das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert wird, sondern nur dazu, dass das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit verlängert wird oder aber dem Mieter eine längere Räumungsfrist zugebilligt wird.

Mehr unter: Eigenbedarfskündigung: Die Rechte der Mieter im Überblick

Fazit

Bei der Eigenbedarfskündigung treffen zwei sehr unterschiedliche Interessen, nämlich die des Vermieters, das Mietverhältnis zu beenden, und die des Mieters, das Mietverhältnis nach Möglichkeit zu erhalten, aufeinander.

Beide Interessen müssen sorgfältig gegeneinander abgewogen werden, damit ein interessengerechtes Ergebnis erzielt werden kann. Da bei dieser Vorgehensweise sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite eine Vielzahl von Stolperfalle auftreten können, sollte vor dem Gang zum Rechtsanwalt nicht gescheut werden.