Die Untervermietung ist eigentlich eine einfache Angelegenheit. Dennoch kann sie ungeahnte Komplikationen nach sich ziehen. Gut ist, die Gegebenheiten anhand einer Checkliste vorab zu prüfen.

Wir haben in diesem Artikel 16 wichtige Punkte für die Untervermietung eines Zimmer oder der gesamtem Wohnung zusammengetragen. Nutzen Sie unsere Liste um (teuer) Fehler bei der Untervermietung zu vermeiden. Viele der 16 Punkte sind zu weiteren, ausführlichen Artikeln verlinkt.

Viele der angerissenen Themen haben wir auf Mietrecht.org bereits ausführlich in einem separaten Artikel behandelt.

1. Erlaubnispflicht prüfen (Zimmer oder Wohnung)

Jede Untervermietung ist erlaubnispflichtig. Die Untervermietung ohne die Erlaubnis des Vermieters begründet ein fristloses Kündigungsrecht.

Soll die gesamte Wohnung oder soll nur ein einzelner Raum untervermietet werden? Wird die gesamte Wohnung vermietet, richtet sich die Rechtslage nach § 540 BGB.

Wird nur ein einzelner Raum vermietet, ist § 553 BGB maßgebend. Nur in diesem Fall und wenn es sich um Wohnraum handelt, hat der Mieter einen Rechtsanspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung. Wird die Erlaubnis verweigert, kann sie der Mieter einklagen oder das Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist kündigen.

Der gewerbliche Mieter hat keinen Anspruch auf Untervermietung. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Mieter ein Sonderkündigungsrecht hat, wenn der Vermieter die Untervermietungserlaubnis ohne nachvollziehbare Gründe im Sinne des Gesetzes verweigert.

2. Berechtigtes Interesse prüfen

Wünscht der Mieter einen einzelnen Raum in seiner Wohnung unterzuvermieten, muss er ein berechtigtes Interesse darlegen. Ohne ein solches Interesse darf der Vermieter die Erlaubnis verweigern.

Ein berechtigtes Interesse ist nicht erforderlich, wenn ein Familienangehöriger in die Wohnung des Mieters einzieht. Der Personenkreis ist klar abzugrenzen.

Ein Besucher gilt dann als Untermieter, wenn er seinen Lebensmittelpunkt wenn auch vorübergehend in die Wohnung verlegt und diesen Umstand nach außen durch seine Lebensführung kundtut.

3. Wann ist berechtigtes Interesse entstanden?

Ist das Bedürfnis nach der Untervermietung nach dem Abschluss des Mietverhältnisses mit dem Hauptmieter entstanden? Lag der maßgebliche Umstand bereits vorher vor, kann der Vermieter die Erlaubnis ablehnen, da der Mieter auf diese Weise den Inhalt des Mietvertrages einseitig zu seinen Gunsten verändern könnte.

Mehr unter: Berechtigtes Interesse zur Untervermietung notwendig?

4. Gibt es Gründe, die Erlaubnis zu verweigern?

Liegen Ablehnungsgründe vor, um die Erlaubnis zu verweigern? Dies kann der Fall sein, wenn die Wohnung übermäßig belegt würde oder in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Beispiel: Untermieter ist als Störenfried bekannt oder hat den Vermieter früher bedroht oder betrogen.

5. Wird die Person des Untermieters konkret benannt?

Der Mieter ist verpflichtet, den Vermieter über die Person des Untermieters zu informieren. Verweigert der Mieter die Information, braucht der Vermieter nicht zuzustimmen.

6. Dauer des Untermietverhältnisses klären

Für Mieter: Soll der Untermietvertrag zeitlich befristet oder zeitlich unbefristet abgeschlossen werden? Ein zeitlicher Mietvertrag ist von keiner Partei vorzeitig kündbar.

7. Widerrufsrecht prüfen

Soll die Erlaubnis zur Untervermietung zeitlich befristet werden oder will sich der Vermieter für den Fall eines wichtigen Grundes ein Widerrufsrecht vorbehalten, muss er dies ausdrücklich vereinbaren. Beispiel für einen begründeten Widerruf: Der Mieter plante von vornherein eine Weitervermietung der gesamten Wohnung und ließ den Vermieter hierüber im Unklaren. Eine freie Widerruflichkeit ist nicht möglich.

8. Zieht Untermieter mit Familienangehörigen ein?

Für Mieter: Der Wohnraum kann möbliert mit Einrichtungsgegenständen des Mieters unmöbliert oder zu einem vorübergehenden Zweck vermietet werden. Daraus ergeben sich unterschiedliche Kündigungsfristen.

Zieht der Untermieter mit einem Familien- oder Haushaltsangehörigen ein, steht ihm bei der möblierten Untervermietung das Mieterschutzrecht zur Seite, mit der Folge, dass die Kündigung nur  wegen eines berechtigten Interesses möglich ist (§§ 549 II 2, 573c III BGB).

9. Welche Nutzung verfolgt der Untermieter?

Der Untermieter darf die Räumlichkeiten nur zu dem in Mietvertrag mit dem Hauptmieter vorgesehenen Nutzungszweck nutzen. In der Regel dient die Wohnung Wohnzwecken.

Gewerbliche oder anstößige Zwecke braucht der Vermieter von Wohnraum nicht zu dulden.

Insbesondere ist dies zu berücksichtigen, wenn es sich um eine Eigentumswohnung handelt und die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung Einschränkungen macht.

Die Untervermietung an Touristen ist im Regelfall nicht möglich und liegt außerhalb des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache.

10. Untermietzuschlag möglich?

Sofern dem Vermieter die Untervermietungserlaubnis nur zuzumuten ist, wenn der Mieter einen Untermietzuschlag zahlt, kann der Vermieter seiner Erlaubnis davon abhängig machen. Im sozialen Wohnungsbau sind die Zuschläge begrenzt.

11. Nebenkostenabrechnungsschlüssel überprüfen

Durch den Einzug des Untermieters ändert sich möglicherweise der Abrechnungsschlüssel für die Nebenkosten. Beispiel: Abrechnung der Müllgebühren oder eines Teils des Energieverbrauchs nach der Personenzahl im Hauptmietvertrag. Dieser Umstand ist im Untermietvertrag zu berücksichtigen.

12. Umlage / Vereinbarung: Telefon, Internet und Fernsehen

Soll der Untermieter Telefon, Internet und Fernsehen mitbenutzen, ist eine entsprechende Kostenregelung zu vereinbaren.

13. Hauptmietverhältnis einbeziehen

Der Mieter ist anzuhalten, mit dem Untermieter parallel laufende Kündigungsfristen zu vereinbaren, so dass er im Fall der Kündigung des Hauptmietverhältnisses zugleich auch das Untermietverhältnis kündigen kann. Insbesondere gilt dies, wenn der Untermieter einen zeitlich befristeten Untermietvertrag abschließen möchte.

14. Kaution vereinbaren

Soll der Untermieter eine Kaution leisten, ist diese ausdrücklich zu vereinbaren.

15. Hausordnung einbeziehen

Der Untermieter muss sich verpflichten, die Hausordnung einzuhalten, auf der auch das Hauptmietverhältnis beruht.

16. Untermietzins steuerlich berücksichtigen

Einnahmen aus dem Untermietverhältnis sind für den Mieter einkommensteuerpflichtig. Sie sind im Rahmen einer Einkommensteuererklärung zu deklarieren, zumindest dann, wenn der Mieter damit seine persönlichen Steuerfreibeträge überschreitet.