Vermietern und Mietern ist der Begriff der Schönheitsreparaturen aufgrund der zahlreichen Rechtsprechung geläufig. Welche einzelnen Verpflichtungen sich aber für ihr Mietverhältnis tatsächlich daraus ergeben, ist meist für beide Parteien nicht so eindeutig.

Aus diesem Anlass soll hier, zumindest für die Frage der Renovierung der Heizkörper und Heizkörperrohre, Abhilfe geschaffen werden.

Denn ob und wie der Mieter bei tatsächlich anfallenden Schönheitsreparaturen die Heizungen und die Heizungsrohre in der Mietwohnung renovieren muss – dass heißt streichen, lackieren oder lediglich reinigen – hängt von bestimmten Voraussetzungen ab, die Ihnen nachfolgend erläutert werden.

I. Bestandteil der Schönheitsreparaturen

Die erste Voraussetzung für eine entsprechende Verpflichtung ist, das die Renovierung der Heizkörper überhaupt Bestandteil der Schönheitsreparaturverpflichtung ist.

Oftmals sind die Heizkörper und Heizkörperrohre unter den zu renovierenden Mietwohnungsbestandteilen im Mietvertrag ausdrücklich genannt. Doch auch wenn dies nicht so ist, fällt das Streichen der Heizkörper einschließlich Heizrohre unter die zu leistenden Schönheitsreparaturen.

Dies ergibt sich aus der gesetzlichen Definition des Begriffs „Schönheitsreparaturen“ in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV, wonach diese nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen umfassen.”

Über Streich- und Lackierarbeiten hinausgehende Arbeiten, wie die Reparatur einer defekten Heizung oder der komplette Austausch derselben, fällt demgegenüber regelmäßig nicht unter die Schönheitsreparaturen und kann insoweit auch nicht vom Vermieter verlangt werden.

Denn unter den Schönheitsreparaturen versteht man, vereinfacht gesagt, lediglich die Beseitigung alles dessen, was sich beim normalen Wohnen im Laufe der Zeit abgenutzt hat und in der Regel mit Farbe, Tapete und etwas Gips erneuert werden kann. Dass heißt eben, dass fast ausschließlich eine malermäßige Beseitigung der Spuren des vertragsmäßigen Wohngebrauchs geschuldet ist. Darüber hinausgehende Reparaturen und handwerkliche Leistungen sind keine Schönheitsreparaturen, die dem Mieter auferlegt werden können.

II. Wirksame Abwälzung der Verpflichtung

Die zweite Voraussetzung ist das die Schönheitsreparaturverpflichtung – die gesetzlich dem Vermieter obliegt – wirksam auf den Mieter abgewälzt wurde. In der Regel erfolgt dies im Mietvertrag unter Verwendung eines flexiblen Fristenplanes für den regelmäßigen Zeitpunkt auszuführender Schönheitsreparaturen.

Bewertet wird die Wirksamkeit der einzelnen Abwälzungsklauseln überwiegend nach den  Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) gemäß den §§ 305-310 BGB, anhand der Frage, ob der Mieter durch die Klausel unangemessen benachteiligt wird, denn die meisten Mietverträge sind Formularmietverträge, dass heißt solche die ganz oder teilweise aus Mustern gefertigt wurden und der mehrfachen Verwendung dienen. Bei den sehr seltenen mietvertraglichen Individualvereinbarungen ist die rechtliche Bewertung eine völlig andere und kann nur für den jeweiligen Einzelfall abgegeben werden.

So stellt beispielsweise eine zu kurze Frist für Lackierarbeiten am Holzwerk, den Heizkörpern und den Versorgungsleitungen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar ( Landgericht Köln 1. Zivilkammer, Urteil vom 20. März 1997, Az: 1 S 63/96).

III. Tatsächlicher Renovierungsbedarf

Als dritte Voraussetzung gilt, was generell bei Formularmietverträgen für die Wirksamkeit der vertraglichen Abwälzung Voraussetzung ist:

Die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen muss sich nach dem Grad der Abnutzung der Wohnung bemessen.

Dass heißt, dass auch für den Fall des Streichens des Heizkörpers und der Heizrohre ein einfacher Zeitablauf des Fristenplanes für die Verpflichtung zur Durchführung nicht ausreicht. Vielmehr müssen die Heizkörper und Heizkörperrohre auch tatsächlich  in  renovierungsbedürftigem Zustand sein; was beispielsweise durch abblätternde Farbe oder  ähnliches erkennbar ist.

In den meisten Fällen ist dies aber bei Ablauf der vertraglichen Renovierungsfristen noch nicht der Fall.

IV. Ausführungsart der Renovierung

Wenn alle Voraussetzungen vorliegen und der Mieter tatsächlich die Heizkörper und die Heizkörperrohre streichen oder lackieren muss, hat er die Ausführung fachmännisch in mittlerer Art und Güte zu erbringen.

Dass heißt für die Praxis, der Mieter muss besondere, hitzebeständige Lacke und Farben verwenden, sowie eine ordentliche Arbeit, ohne Farbnasen, Farbläufer und sonstige Mängel wie Pinselhaare im Anstrich, hinterlassen.

V. Fazit

Für den Mieter, der die Renovierung der Heizkörper durchführen muss, wird dies in Eigenleistung, wohl eher nur von handwerklich begabten in der erwarteten Form möglich sein. Anderenfalls muss wohl oder übel ein Handwerker beauftragt werden. Im Regelfall fehlt es aber einer Renovierungsbedürftigkeit, so dass ein einfaches Putzen der Schönheitsreparaturverpflichtung genüge tut.

Schönheitsreparaturen behandelt das BGB nicht ausdrücklich. Jedoch ergibt sich aus der Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, dass Schönheitsreparaturen grundsätzlich dem Vermieter zur Last fallen.

Schönheitsreparaturen umfassen die malermäßige Beseitigung von Spuren des vertragsmäßigen Wohngebrauchs. 

Zur Definition des Begriffs „Schönheitsreparaturen“ kann eine Norm aus dem Recht der öffentlich geförderten Wohnungen herangezogen werden, nämlich § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV):

„§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV: Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“

Nur die in § 28 II. BV aufgezählten malermäßigen Arbeiten sind Schönheitsreparaturen, die durch den Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden können.

Darüber hinausgehende Reparaturen und handwerkliche Leistungen – auch das Erneuern des Teppichbodens oder das Abschleifen der Dielen, das Erneuern von Fliesen oder von Mauerwerk – sind keine Schönheitsreparaturen, die dem Mieter auferlegt werden können.

Von Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsmaßnahmen zu unterscheiden, die infolge einer Beschädigung der Mietsache notwendig werden. Hierunter fallen alle Verschlechterungen der Mietsache, die nicht auf die übliche Abnutzung durch vertragsgemäßen Mietgebrauch zurückzuführen sind.

Wenn eine Klauseln in Formularmietverträgen oftmals unzulässig sind, weil sie widersprüchlich oder unklar formuliert sind oder den Mieter unangemessen benachteiligen (siehe oben Abschnitt II. 4.).

Soweit eine Mietvertragsklausel zu Schönheitsreparaturen unzulässig ist, bleibt der Mietvertrag als Ganzes zwar bestehen, die Schönheitsreparaturen können dann auf den Mieter aber nicht abgewälzt werden. Die Renovierungsverpflichtung trifft in diesem Fall den Vermieter.