Nach dem Gesetz kann der Vermieter die Miete im laufenden Mietverhältnis bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen (§ 558 BGB).

Details zur Mieterhöhung sind im Haupttext “Mieterhöhung nach § 558 BGB: Ortsübliche Vergleichsmiete“ nachzulesen. In diesem Artikel hier geht es um die Art der Begründung, mit der der Vermieter die Miete erhöhen kann, nämlich die Vorlage eines Sachverständigengutachtens.

Vorab: Die erhöhte neue Miete darf den Mietzins, der in derselben Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart wurde, nicht übersteigen. Der Vermieter muss beweisen, dass es also Vergleichswohnungen gibt, in denen eine höhere Miete verlangt wird.

Will der Vermieter die Miete erhöhen, muss er dem Mieter nachvollziehbar Wege aufzeigen, wie dieser die Mieterhöhung selbst überprüfen kann. Letztlich ist der Vermieter beweispflichtig. Den endgültigen Beweis braucht er erst in einem eventuellen Prozess zu führen, in dem er den Mieter auf dessen Zustimmung zur Mieterhöhung notfalls verklagt.

Der Vermieter hat mehrere Möglichkeiten, sein Mieterhöhungsverlangen zu begründen. Insbesondere kann er dazu auf das Gutachten eines Sachverständigen (dazu dieser Text) verweisen (alternativ: Verweis auf einen Mietspiegel, Auskunft aus einer Mietdatenbank, Verweis auf drei vergleichbare Wohnungen).

1. Vorgehen bei Mieterhöhung auf Vergleichsmiete

Vorab ist zu bestimmen, wie die ortsübliche Miete festgestellt wird.

Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um einen repräsentativen Querschnitt von Mieten, die für vergleichbaren Wohnraum üblicherweise bezahlt werden (BayObLG RE WuM 1981, 100). Maßgebend ist dabei der Zeitraum der letzten vier Jahre, ab dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens.

Zur Erfassung der Struktur der Wohnungen sind mehrere Vergleichsmerkmale zur Bestimmung der ortsüblichen Mieten heranzuziehen. Nach der Strukturerfassung der Wohnung des Mieters kommt es auf den Nachweis an, dass in derselben Gemeinde für vergleichbare Wohnräume höhere Mieten bezahlt werden. Der Vermieter muss dem Mieter nachweisen, dass die für diese vergleichbaren Wohnungen gezahlten Mieten tatsächlich gezahlt werden.

Diesen Nachweis kann er führen, indem er u.a. auf ein Sachverständigengutachten, alternativ einen Mietspiegel, auf eine Mietdatenbank oder auf drei vergleichbare Wohnungen verweist. Der Verweis auf eine dieser Möglichkeiten dient zur Begründung der Mieterhöhung.

2. Gutachten dient der Begründung des Mieterhöhungsverlangens

Also konkret: Der Vermieter kann zur Begründung, dass sein Mieterhöhungsverlangen auf dem Niveau ortsüblicher Mieten liegt, gemäß § 558a II 4 BGB auf das Gutachten eines Sachverständigen verweisen.

Allerdings dient auch ein solches Gutachten nur zur Begründung der Mieterhöhung. Es erbringt noch keinen endgültigen Beweis dafür, dass die erhöhte Miete tatsächlich der ortsüblichen Miete entspricht (LG Düsseldorf WuM 1990, 393). Bestreitet der Mieter, dass die Mieterhöhung ortsüblich ist, muss der Richter entscheiden. Hierzu kann er ein weiteres Gutachten eines gerichtlich bestellten Sachverständigen in Auftrag geben oder einen Mietspiegel oder eine Mietdatenbank beiziehen.

3. Anforderungen an die Person des Sachverständigen

Nach dem Gesetz muss der Sachverständige ausdrücklich für den Wohnungsmarkt öffentlich bestellt und vereidigt sein (§ 558a II Nr. 3 BGB). Das Gutachten eines nicht öffentlich bestellten Sachverständigen genügt nicht (z.B. Gutachten einer Universität oder eines wissenschaftlichen Instituts). Allerdings genügt es, wenn der Sachverständige für Grundstücks- oder Gebäudeschätzungen (Mietpreisbewertungen) öffentlich bestellt und vereidigt ist (BGH RE WuM 1982, 177). Die Bestellung durch die IHK ist nicht notwendig (BayObLG ZMR 1987, 426). Der Vermieter kann auch einen ortsfremden Sachverständigen beauftragen (BayObLG RE WuM 1987, 312).

Auch ein Makler kann als Sachverständiger bestellt werden, sofern er öffentlich bestellt und vereidigt ist. Allerdings ist er befangen und dann ungeeignet, wenn er mit der zu begutachtenden Wohnung oder in demselben Gebäude als Makler beauftragt ist.

4. Anforderungen an die Qualität des Gutachtens

a. Schriftform, Begründung

Das Gutachten ist schriftlich zu erstellen und mit Gründen zu versehen. Der Mieter muss nachvollziehen können, dass als Maßstab die ortsübliche Vergleichsmiete maßgebend ist und seine Wohnung in das örtliche Mietpreisgefüge eingeordnet wurde (BGH WuM 2010, 504). Mietverträge für Neuvermietungen zählen nicht. Nur die in den letzten 4 Jahren vor Zugang des Erhöhungsverlangens vereinbarten Mieten können Grundlage sein.

Es genügt nicht, wenn das Gutachten lediglich auf die Berufserfahrung des Sachverständigen und seine Kenntnis des Wohnungsmarktes verweist (OLG Karlsruhe RE WuM 1983, 133). Erst recht genügt es nicht, wenn der Sachverständige lediglich einen angemessenen Mietzins behauptet (BVerfG WuM 1986, 239).

b. Begründungsintensität

Die Begründungsintensität ergibt sich aus dem Begründungszweck. Deshalb muss der Sachverständige nicht alle Fakten mitzuteilen, die für die von ihm für das Gutachten benutzten Wohnungen relevant sind. Es genügt, wenn er anhand entsprechender Fakten plausibel macht, dass ihm aus seiner beruflichen Tätigkeit ausreichend viele Vergleichswohnungen in der Gemeinde bekannt sind (LG Gießen WuM 1994, 28; OLG Karlsruhe ZMR 1983, 243).

Der Sachverständige riskiert jedoch, dass sein Gutachten unbrauchbar ist, wenn er keine konkreten Vergleichsobjekte bezeichnet und nicht zu erkennen gibt, dass ihm Vergleichswohnungen in ausreichender Zahl bekannt sind (OLG Karlsruhe ZMR 1983, 243). In der Regel sollte er also die Adressen der Vergleichswohnungen und die maßgeblichen Mietpreise offen legen.

Auch wenn es im Einzelfall genügen kann, dass der Sachverständige die Vergleichswohnungen nicht offen legt, kann der Mieter den Beweiswert des Gutachtens dadurch erschüttern, dass er die Vergleichbarkeit seiner Wohnung mit den angeblich zugrunde gelegten Vergleichswohnungen mit Fakten infrage stellt (LG München WuM 2003, 97).

Klar sollte sein, dass sich ein qualifiziertes Gutachten dadurch auszeichnet, dass es möglichst viele Details aufgeführt und die Entscheidungsfindung des Sachverständigen aufzeigt. Dazu gehört, dass die Vergleichswohnungen mit der Wohnung des Mieters tatsächlich vergleichbar sind. Die Vergleichbarkeit ist anhand bestimmter Vergleichsmerkmale festzustellen (§ 558 II BGB). (Details siehe im Text: “Mieterhöhung nach § 558 BGB: Ortsübliche Vergleichsmiete“). Je mehr Vergleichsmerkmale im Gutachten enthalten sind, desto qualifizierter ist das Gutachten.

Älter als 2 Jahre sollte das Gutachten nicht sein (LG Berlin WuM 1998, 229).

c. Besichtigung der Mieterwohnung

Der Sachverständige braucht die zu begutachtende Wohnung nicht unbedingt zu besichtigen. Ausnahmsweise genügt die Besichtigung einer typgleichen Wohnung in einer Wohnanlage (BGH WuM 2010, 504). Hat er die Wohnung jedoch besichtigt, erhöht sich die Qualität seines Gutachtens.

5. Gutachten ist als Parteigutachten nicht erstattungspflichtig

Das Gutachten, das der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens vorlegt, ist prozessual als Parteigutachten zu verstehen. Bestreitet der Mieter inhaltlich das Gutachten, holt das Gericht regelmäßig ein weiteres Gutachten (Gerichtsgutachten) eines anderen Sachverständigen ein oder kann auch den Mietspiegel zur Entscheidungsfindung heranziehen (LG Düsseldorf WuM 1985, 363).

Verweist der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf ein Sachverständigengutachten, kann er die dafür notwendigen Kosten dem Mieter nicht in Rechnung stellen. Die Begründung ist nach dem Gesetz seine Aufgabe und Voraussetzung der Mieterhöhung. Die Kosten sind auch in einem eventuellen Prozess nicht erstattungsfähig.

6. Recht des Mieters auf Gutachtenvorlage

Der Vermieter muss das Gutachten vollständig und mindestens als Kopie dem Mieterhöhungsschreiben beifügen. Die Möglichkeit der Einsichtnahme des Mieters in das Gutachten genügt nicht (OLG Braunschweig WuM 1982, 272). Wurde in einem gerichtlichen Verfahren eines anderen Vermieters ein Gerichtsgutachten erstellt, zu dem die zu begutachtende Wohnung vergleichbar ist, kann der Vermieter darauf verweisen (LG München WuM 1986, 223).

7. Reaktion des Mieters

Der Mieter kann zunächst prüfen, ob die Angaben des Sachverständigen in seinem Gutachten nachvollziehbar und korrekt sind. Verfügt der Mieter über bessere Information, kann er das Gutachten substantiiert bestreiten. Verweigert er daraufhin seine Zustimmung zur Mieterhöhung, muss ihn der Vermieter auf Zustimmung verklagen. Im Prozess wird das Gutachten inhaltlich überprüft.

Das weitere Verfahren richtet sich nach § 558 b (Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung, Zustimmungsklage des Vermieters), § 559b (Geltendmachung der Mieterhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung) und § 561 (Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung).