Manche Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete ist schlicht unwirksam, weil sie formelle Fehler enthält und die Vorgaben des Gesetzes nicht berücksichtigt (§§ 557, 558 ff BGB). Viele Fehler lassen sich vermeiden. Dazu sollte das Mieterhöhungsschreiben nach einer Checkliste erstellt und überprüft werden.

1. Vereinbarter Ausschluss der Mieterhöhung

Mietvertraglich kann die Mieterhöhung ausgeschlossen sein. Dies ist oft bei Zeitmietverträgen der Fall. Diese sind während der Dauer des Mietverhältnisses nicht kündbar. Meist ist auch eine bestimmte Miete vereinbart, die während der Dauer des Mietvertrages nicht erhöht werden kann.

2. Vereinbarung einer Staffelmiete oder Indexmiete

Ist mietvertraglich eine Staffelmiete (§ 557a BGB) oder eine Indexmiete (§ 557b BGB) vereinbart, gelten andere Voraussetzungen zur Mieterhöhung, als wenn der Vermieter eine allgemeine Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete vornehmen möchte.

3. Mieterhöhung wegen Modernisierung

Hat der Vermieter das Objekt modernisiert, kann er statt der Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete die Miete nach § 559 BGB auch wegen der Modernisierung erhöhen und den Kostenaufwand bis zu 11 Prozent auf den Mieter umlegen.

4. Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten

Hat der Mieter eine Betriebskostenpauschale vereinbart, kann der Vermieter gestiegene Betriebskosten auf den Mieter umlegen (§ 560), ohne den formalen Weg der Mieterhöhung im Sinne des § 558 BGB gehen zu müssen.

5. Mieterhöhung nur bei frei finanziertem Wohnraum

Die Mieterhöhung nach § 558 ff BGB betrifft frei finanzierten Wohnraum. Hat der Mieter eine Sozialwohnung gemietet und entfällt die öffentliche Bindung, kann der Vermieter den Mietzins auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach den Regeln des freifinanzierten Wohnbaus anheben. Besteht die Sozialbindung, gelten andere Regeln.

6. Mieterhöhung und Nebenkostenerhöhung

Erhöht der Mieter die Miete zusätzlich neben einer Erhöhung der Nebenkosten, muss er klar trennen und dem Mieter deutlich machen, um welchen Betrag die Miete und um welchen Betrag die Nebenkosten steigen.

7. Ausgangsmiete richtig bestimmen

Grundlage der Mieterhöhung ist normalerweise die Kaltmiete, soweit der Mieter Nebenkostenvorauszahlungen leistet. Die Nebenkosten bleiben außer Betracht. Ist eine Bruttomiete vereinbart, die die Nebenkosten enthält, kann die Miete auf dieser Grundlage erhöht werden. Ist eine Warmmiete vereinbart, muss der Vermieter die in der Miete enthaltenen Energiekosten herausrechnen, da er insoweit zumindest teilweise zur verbrauchsabhängigen Abrechnung verpflichtet ist.

8. Absenderangabe auf Vermieterseite

Nur der Vermieter selbst kann als Vertragspartner die Miete erhöhen. Sind mehrere Vermieter mietvertraglich als solche bezeichnet, sollten alle Vertragsparteien die Mieterhöhung erklären. Soweit ein Vermieter für einen anderen Vermieter in Vertretung handelt, sollte er auf das Vertretungsverhältnis hinweisen und im Idealfall eine schriftliche Vollmacht beifügen.

Hat der Vermieter die Immobilie gerade gekauft, kann er die Miete erst dann erhöhen, wenn er als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Der bloße Abschluss eines notariellen Kaufvertrages genügt nicht.

Hat der Vermieter die Immobilie geerbt, muss er mindestens einen Erbschein oder ein notarielles Testament vorweisen, um seine Eigentümerstellung nachzuweisen. Im Idealfall wartet er die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ab. Dann sind die Verhältnisse klar.

Steht auf Vermieterseite einer Erbengemeinschaft, genügt es, wenn einer der Erben als Vertreter im Namen der Erbengemeinschaft die Mieterhöhung erklärt.

Ist die Vermieterseite eine BGB-Gesellschaft, muss die Mieterhöhung durch alle Gesellschafter zusammen oder durch den vertretungsberechtigten Gesellschafter erfolgen.

9. Mieterhöhung durch einen Bevollmächtigten

Erklärt der Vermieter die Mieterhöhung nicht selbst, sondern beauftragt einen Bevollmächtigten (Hausverwalter, Rechtsanwalt, Hauseigentümerverein) muss er eine Originalvollmacht beilegen. Die Kopie genügt nicht. Fehlt die Vollmacht, kann der Mieter das Schreiben unverzüglich zurückweisen. Die Mieterhöhung ist dann unbegründet.

10. Empfängerangabe auf Mieterseite

Sind mehrere Parteien als Mieter mietvertraglich bezeichnet, muss die Mieterhöhung gegenüber allen Mietern erklärt werden. Im Idealfall erhält jeder Mieter ein eigenes Mieterhöhungsschreiben. Sofern ein Ehepaar Mieter ist, genügt es, wenn das Schreiben an das Ehepaar adressiert ist.

11. Schriftform der Mieterhöhung

Jede Mieterhöhung muss schriftlich formuliert werden (§ 558 a I BGB). Eine mündliche oder telefonische Mieterhöhung genügt nicht. Auf eine an sich zulässige E-Mail oder ein Telefax sollte aus Beweisgründen verzichtet werden. Auch wenn das Gesetz die persönliche Unterschrift des Vermieters nicht erfordert, sollte das Mieterhöhungsschreiben immer unterzeichnet werden.

12. Jahressperrfrist beachten

Nach § 558 BGB kann der Vermieter frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung eine weitere Mieterhöhung geltend machen. Die Mieterhöhung selbst kann aber erst nach 15 Monaten verlangt werden.

13. Höchstgrenze der Mieterhöhung beachten

Der Vermieter kann die Mieterhöhung allenfalls bis zur Höhe der ortsüblichen Miete verlangen (§ 558 BGB). Die ortsübliche Miete wird nach bestimmten Vergleichskriterien bestimmt. Die ortsübliche Miete ist die Miete, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gezahlt wird.

14. Mieterhöhung begründen

Der Vermieter muss sein Mieterhöhungsverlangen begründen (§ 558a BGB). Zur Begründung kann er unter anderem auf einen Mietspiegel, die Auskunft aus einer Mietdatenbank, auf das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder auf drei vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde verweisen.

15. Vergleichswohnungen korrekt angeben

Begründet der Vermieter die Mieterhöhung mit dem Verweis auf Vergleichswohnungen, muss er diese identifizierbar beschreiben. Sie müssen zudem als Vergleichsobjekte tatsächlich geeignet sein.

16. Verweis auf Mietspiegel inhaltlich ausfüllen

Es genügt nicht, einfach auf einen Mietspiegel zu verweisen. Der Vermieter muss die zur Mieterhöhung anstehende Wohnung in die Kategorien des Mietspiegels einordnen und dem Mieter die Überprüfung ermöglichen, inwieweit das Mieterhöhungsverlangen tatsächlich der ortsüblichen Miete entspricht.

Dabei ist auch die Wohnungsgröße des Mieters zu berücksichtigen.

Eine Kopie des Mietspiegels sollte dem Mieterhöhungsschreiben beigefügt werden. Sofern der Mietspiegel nicht allgemein zugänglich ist und vom Mieter nicht gekauft werden kann, muss er sogar beigefügt werden.

17. Kappungsgrenze beachten

Auch wenn die ortsüblichen Mieten eine hohe Mietsteigerung begründen können, darf der Vermieter die Miete innerhalb von 3 Jahren um höchstens 20 Prozent erhöhen. In bestimmten Gemeinden ist die Kappungsgrenze per gesetzlicher Verordnung auf 15 Prozent herabgesetzt (z.B. Berlin).

18. Mieter zur Zustimmung zur Mieterhöhung auffordern

Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen. Im Idealfall stimmt er ausdrücklich zu. Eine Zustimmung kann auch darin bestehen, dass er die erhöhte Miete vorbehaltslos zahlt. Schweigen gilt als Ablehnung.

Dem Mieterhöhungsschreiben sollte eine vorgefertigte Zustimmungserklärung beigefügt werden, die der Mieter lediglich unterscheiden und innerhalb einer bestimmten Frist an den Vermieter zurücksenden muss. Das Schreiben sollte mit dem Hinweis verbunden werden, dass der Vermieter andernfalls die Zustimmung des Mieters einklagen muss.

19. Mieter über die Zustimmungsfrist informieren

Der Mieter hat das Recht, das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zu prüfen. Dazu hat er den restlichen Monat, in dem er das Mieterhöhungsschreiben erhält und zwei weitere Monate Zeit (§ 558b I BGB). Erst danach kann der Vermieter klagen. Die Klage muss binnen 3 Monaten erhoben werden.

20. Mieter über die Zahlungsfälligkeit der erhöhten Miete informieren

Der Vermieter sollte informiert werden, dass er nach der Zustimmung zur Mieterhöhung die erhöhte Miete nach Ablauf der Überlegungsfrist, also ab dem dritten Monatsersten nach Zugang der Mieterhöhungserklärung bezahlen muss. (Beispiel: Zugang im März, Fälligkeit der neuen Mieter zum 1. Juni).

21. Sonderkündigungsrecht des Mieters einkalkulieren

Ist die Mieterhöhung wirksam begründet, steht dem Mieter ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht zu (§ 561 BGB). Dieses Sonderkündigungsrecht ist dann relevant, wenn eine vereinbarte Mieterhöhung in einem Zeitmietvertrag erfolgt oder der Mieter eine über die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten hinausgehende längere Kündigungsfrist vereinbart hat. Ist die Wohnung nur schwierig vermietbar, fährt der Vermieter vielleicht besser, wenn er auf die Mieterhöhung verzichtet oder die Miete nur moderat erhöht und den Mieter in der Wohnung hält.