Mieterhöhungen treten nicht von selbst oder automatisch in Kraft. Der Mieter muss der Mieterhöhung ausdrücklich zustimmen. Schweigt der Mieter oder stimmt er dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht zu, muss der Vermieter den Mieter auf Erteilung der Zustimmung gerichtlich verklagen.
Er muss also eine Zustimmungsklage bei Gericht einreichen, wenn er sein Mieterhöhungsverlangen durchsetzen will. Vermieter und Mieter sollten die Gegebenheiten kennen, um den Verfahrensverlauf einschätzen zu können.
Wir zeigen hier, was der Vermieter bei einer Zustimmungsklage zu beachten hat, wo die Risiken liegen und was die Konsequenzen für Mieter und Vermieter sind.
Inhalt: Die Zustimmungsklage bei einer Mieterhöhung
- Ausschließliche Zuständigkeit der Amtsgerichte
- Verweigerung der Zustimmung begründet Zulässigkeit der Zustimmungsklage
- Klagefrist ist Ausschlussfrist
- Reduzierung der Mieterhöhung bleibt möglich, eine Erhöhung ist ausgeschlossen
- Zahlungsklage erfordert Verurteilung zur Zustimmung
- Mieter kann noch im Prozess die Mieterhöhung beanstanden
- Feststellung der Vergleichsmiete durch das Gericht
- Vermieter kann Mieterhöhungsverlangen im Prozess korrigieren
1. Ausschließliche Zuständigkeit der Amtsgerichte
Zuständiges Gericht ist immer das örtliche Amtsgericht. Nach dem Gesetz sind den Amtsgerichten Wohnraummietstreitigkeiten unabhängig von der Höhe des Streitwertes ausschließlich zugewiesen (§ 23 I 2 b GVG). Urteile der Amtsgerichte sind allerdings erst ab einem Streitwert von mindestens 601 Euro berufungsfähig.
Vor den Amtsgerichten benötigen die Parteien nicht unbedingt einen Anwalt und können sich selbst vertreten. Angesichts der Komplexität der Rechtsmaterie ist dies wenig empfehlenswert.
2. Verweigerung der Zustimmung begründet Zulässigkeit der Zustimmungsklage
Der Vermieter kann die Zustimmungsklage erst einreichen, wenn die Überlegungsfrist des Mieters abgelaufen ist. Vorher ist die Klage unzulässig. Allerdings kann er die Klage bereits ausnahmsweise vor Ablauf der Überlegungsfrist einreichen, wenn der Mieter seine Zustimmung endgültig und eindeutig abgelehnt hat (LG Mannheim NZM 1999, 957). Mehr unter: Frist zur Zustimmung einer Mieterhöhung.
3. Klagefrist ist Ausschlussfrist
Sinn der dreimonatigen Klagefrist ist es, den Parteien nochmals Gelegenheit zu einer außergerichtlichen Einigung über die Mieterhöhung zu gewähren. Um Rechtssicherheit herbeizuführen, stellt das Gesetz die Klagefrist nicht zur Disposition der Parteien. Selbst wenn der Vermieter dem Mieter eine längere Überlegungsfrist einräumt, muss er den Ablauf der Klagefrist berücksichtigen. Dies bedeutet, dass er spätestens nach Ablauf von 5 Monaten Klage einreichen muss (LG München WuM 1994, 383).
Zur Fristwahrung genügt es, die Klageschrift bei Gericht einzureichen. Voraussetzung ist aber, dass die Zustellung “demnächst“ erfolgt (§ 167 ZPO). Dazu ist erforderlich, dass der Vermieter die Gerichtsgebühren bei der Gerichtskasse eingezahlt hat. Nur dann kann die Zustellung erfolgen.
4. Reduzierung der Mieterhöhung bleibt möglich, eine Erhöhung ist ausgeschlossen
Der Vermieter kann bis zur Klageeinreichung sein Mieterhöhungsverlangen herabsetzen. Eine neue Überlegungsfrist für den Mieter wird dadurch nicht in Gang gesetzt.
Umgekehrt ist eine nachträgliche Erhöhung ausgeschlossen. Insoweit müsste der Vermieter sein ursprüngliches Mieterhöhungsverlangen stornieren und die Mieterhöhung erneut an den Mieter herantragen, so dass für den Mieter die Überlegungsfrist von zwei Monaten von vorne beginnt (LG Stuttgart NJW 1974, 1252).
5. Zahlungsklage erfordert Verurteilung zur Zustimmung
Die Zustimmungsklage ist auf die „Abgabe einer Willenserklärung“ des Mieters, nämlich dessen Zustimmung zur geforderten Mieterhöhung des Vermieters, gerichtet. Sie kann noch nicht mit einer Zahlungsklage verbunden werden, da zu diesem Zeitpunkt noch unklar ist, inwieweit der Mieter nach seiner Verurteilung zur Zustimmung zur Mieterhöhung auch noch die Zahlung verweigern wird. Klagen auf zukünftige Leistungen sind im Prozessrecht nur ausnahmsweise zulässig. Erst wenn der Mieter die Zahlung verweigert, kann der Vermieter Zahlungsklage einreichen.
6. Mieter kann noch im Prozess die Mieterhöhung beanstanden
Stellt der Richter fest, dass die vom Vermieter geforderte Mieterhöhung unterhalb oder bis maximal in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, wird es den Mieter zur Zustimmung zur Mieterhöhung verurteilen. Das gerichtliche Urteil ersetzt die Zustimmung des Mieters und verpflichtet ihn, die erhöhte Miete zu zahlen.
Der Mieter kann sich auch noch im Gerichtsverfahren darauf berufen, dass das Mieterhöhungsverlangen fehlerhaft sei. Das Gericht darf den Sachvortrag des Mieters nicht als verspätet zurückweisen, da ein wirksames Erhöhungsverlangen eine von Amts wegen zu prüfende Prozessvoraussetzung ist (BayObLG RE WuM 1982, 105). Dies soll sogar dann noch möglich sein, wenn der Mieter vom Amtsgericht zur Zustimmung verurteilt wurde oder der Mieterhöhung teilweise zugestimmt hat (BayObLG RE WuM 1989, 484).
7. Feststellung der Vergleichsmiete durch das Gericht
Wird nach dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens beim Mieter ein neuer Mietspiegel veröffentlicht, kann das Gericht die ortsübliche Vergleichsmiete selbst bestimmen, sofern für die Bestimmung verlässliche Kriterien (z.B. ein älterer Mietspiegel) vorliegen (BVerfG WuM 1992, 48). Die Verwendung eines älteren, höchstens zwei Jahre alten Mietspiegels ist nicht zu beanstanden (§ 558 c III BGB).
8. Vermieter kann Mieterhöhungsverlangen im Prozess korrigieren
Stellt sich im Rahmen der Zustimmungsklage vor Gericht heraus, dass das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters unvollständig begründet ist, gesteht ihm das Gesetz zu, Mängel zu berichtigen (§ 558 b III 1 BGB). In diesem Fall läuft die Überlegungsfrist zu Gunsten des Mieters erneut (§ 558 b III 2 BGB). Da insoweit der Mieter zur Klage keine Veranlassung gegeben hat, trägt der Vermieter die Kosten des Verfahrens, wenn der Mieter im Prozess dem nachgeholten und nunmehr wirksamen Erhöhungsverlangen zustimmt (LG Augsburg WuM 1991, 597).
19.12.2017 - 01:03
Hallo!
Im dritten Abschnitt “Klagefrist ist Ausschlussfrist” steht:
“Das Gesetz schreibt nämlich vor, dass der Mieter die Klage in dieser Frist einreichen „muss“.”
Statt “Mieter” müsste in diesem Satz jedoch “Vermieter” stehen.
Schönen Gruß,
R.
19.12.2017 - 10:50
Hallo R.,
danke für den Hinweis – ist korrigiert.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.12.2021 - 13:24
Mit anderen Worten: so lange der Mietpreis unter dem Mietspiegel liegt kann der Vermieter immer erhöhen!?
Dadurch steigt doch der Mietspiegel und der nächste kann wieder erhöhen!? Kommt nur mir das wie eine Endlosspirale vor?
Und mit jeder Drehung ist das Geld wieder etwas weniger wert… wie lange das wohl noch so gut geht?
03.12.2021 - 17:42
Hallo Crusader1400,
richtig, solange die Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, ist eine Mieterhöhung möglich. Dies ist allerdings keine Erfindung der letzten Jahre, sondern fest im BGB verankert.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.12.2017 - 20:05
Hallo Herr Hundt,
mich würde interessieren wer die Kosten der Klage zahlt (Vermieter oder Mieter)?
und entscheidet das Gericht nur positiv zu Gunsten des Vermieters wenn diese unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, oder entscheidet das Gericht auch Positiv bei einer 20% Erhöhung dieser Vergleichsmiete wenn die 20% noch im Rahmen der Kappungsgrenze liegt!
Danke für Ihre Hilfe
Freundliche Grüße,
Feit
21.02.2018 - 20:28
Hallo Herr Hundt,
schade, dass Sie die Frage von Feit nicht beantwortet haben:
->Mich würde auch interessieren wer die Kosten der Klage zahlt (Vermieter oder Mieter)?
22.02.2018 - 18:47
Hallo Frau Kant,
die Kosten trägt in der Regel der Verlierer. Zum Teil werden die Kosten auch zwischen den Parteien aufgeteilt. Wenn der Vermieter die Kappungsgrenze überschreitet, würde ich als Mieter immer eine Teilzustimmung bis Betrag X abgeben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.06.2018 - 18:30
Hallo Herr Hundt,
Inwieweit kann der Vermieter OHNE weitere Gründe und OHNE notwendige Zustimmung des Mieters die Miete innerhalb der Mietspanne erhöhen?
Bsp: Miete liegt aktuell bei 610 €, durchschnittliche Vergleichsmiete liegt bei 578,50€ und die Miete soll bis zur oberen Grenze der Mietspanne erhöht werden.
Vgl dazu den Entscheid des Bundesgerichtshofs vom Mai 2011
Zur Auslegung eines Mietspiegels – VIII ZR 227/10 –
Hier wurde gesagt, dass eine weitere Erhöhung der Miete innerhalb der Spannbreitenregelung immer einer gesonderten Begründung bedarf, da sonst jeder Vermieter zu seinen Gunsten die obere Grenze der Spanne ausnutzen würde, während jeder Mieter regelmäßig den unteren Wert ansetzen würde.
Mit besten Grüßen
08.06.2018 - 14:51
Hallo Christopher,
der Vermieter müsste die wohnwerterhöhenden Merkmale für die Berechnung offenlegen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.01.2019 - 23:59
Hallo Herr Hundt,
entstehen dem Vermieter auch schon Kosten, wenn er die Zustimmungsklage einreicht und dann nach Festellung einer fehlerhaften Begründung wieder zurücknimmt?
Prüft das Gericht überhaupt, ob die Zustimmungsklage berechtigt ist, oder wird das erst während der Verhandlung festgestellt.
14.03.2019 - 10:45
Wie ist es, wenn der Mieter die Miete in der Höhe bezahlt und somit eine stillschweigende Zustimmung durch die Zahlung gibt? Ist die Klage dann auch rechtens?
15.03.2019 - 07:58
Hallo Manuela,
die Rechtsprechung geht erst bei mehrmaliger Zahlung von einer Zustimmung aus.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.08.2020 - 14:04
Und leider wurde diese These vom BGH letztes Jahr einkassiert.
01.04.2020 - 05:17
Hallo Herr Hundt,
wie sollte sich ein Vermieter verhalten, wenn er mit Verweis auf den Mietspiegel eine rechtlich korrekte Mieterhöhung (mit Verweis auf den Mietspiegel) geschrieben hat, doch ggf. einzelne Begründungsbausteine (Errechnung der konkreten Vergleichsmiete mit dem konkreten Quadratmeterpreis) fehlen?
Bis zum letztmöglichen Klagetermin sind aber keine zwei Monate mehr Zeit.
Mir scheint das beste eine neue Wasserdichte Mieterhöhung zu schreiben, mit Wirkungstermin in drei Monaten?
Wäre das auch so in Ihre Sinne?
01.04.2020 - 08:33
Hallo Andreas,
lassen Sie Ihre ursprüngliche Mieterhöhung im Zweifel anwaltlich auf deren Wirksamkeit prüfen. Per Kommentar kann ich Ihnen hier leider nicht helfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.09.2020 - 23:34
Frage: wenn der Zustimmungsklage statt gegeben wird, d.h. Mieter wird dazu verurteilt, Zustimmung zu erteilen. Ab wann ist dann die erhöhte Miete fällig. Ab dem im Erhöhungsverlangen genannten Termin oder erst ab Zustimmung durch den M / bzw. Verurteilung?
23.02.2021 - 10:35
Unsere Verwaltung hat die Frist zur Einreichung der Zustimmungsklage versäumt. Was sind die Folgen?
Ist das ein Pflichtversäumnis der HV?
Ist die HV schadensersatzpflichtig? Wenn ja in welcher Höhe?
Die HV stellt es jetzt so dar, dass ich ja mich über jeden “geglückten” Fall einer Erhöhung freuen könnte. Dabei kamen Vorschlag, Formulierung und Begründung des Erhöhungsverlangens unaufgefordert von der HV.
Kann der Mieter erneut eine Mieterhöhung bekommen oder gibt es jetzt irgendwelche “Schon”-Fristen?
23.02.2021 - 11:12
Hallo MB,
lassen Sie sich am besten rechtlich beraten, wie Sie ggf. gegen Ihre Hausverwaltung und den Mieter vorgehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.05.2022 - 17:31
Wenn die Klage vor Gericht scheitert, sind dann auch evtl. Anwaltskosten des Mieters vom Vermieter zu zahlen?
02.07.2023 - 20:06
Sehr geehrter Herr Hundt,
Sie kündigen in obigem Beitrag an,
was die Konsequenzen für Mieter und Vermieter nach einer Zustimmungsklage sind.
Leider hört der sonst so ausführliche Beitrag so früh auf, dass die Frage, ob und wann nach einer stattgebenden Erhöhungsklage dem Mieter wegen der Verurteilung zur Erhöhung von 20 % des Mietzinses über rund 1,5 Jahre (also mehr als 2 Monatsmieten) gekündigt werden kann und zwar fristlos oder doch jedenfalls fristgemäß und zwar auch dann, wenn nur 10 % des ausgeurteilten Betrages nicht binnen 2 Monaten (§ 569 III Nr. 3 BGB) ausgeglichen worden sind.
Mit freundlichen Grüßen
Börries Hammerstein