Bei der Prüfung der Frage, ob eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters wirksam ist, werden die Interessen des Mieters nur sehr eingeschränkt berücksichtigt. Es wird lediglich überprüft, ob der Vermieter vernünftige nachvollziehbare Gründe für seinen Nutzungswunsch hat.

Eine Abwägung der Interessen des Vermieters mit denjenigen des Mieters findet zunächst nicht statt. Damit der Mieter nicht vollkommen schutzlos ist, gesteht das Gesetz ihm jedoch ein Widerspruchsrecht zu.

Wir zeigen in diesem Artikel, unter welchen Voraussetzungen das Widerspruchsrecht des Mieters besteht, welche Anforderungen an die Erklärung des Widerspruchs zu stellen sind und welche Rechtsfolgen eintreten, wenn der Mieter einen wirksamen Widerspruch erklärt hat.

Außerdem stellen wir Ihnen ein Muster zur Verfügung, dass als Vorlage für eine Widerspruchserklärung dienen kann.

1. Voraussetzungen des Widerspruchsrechts

Gemäß § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Jeder Mieter sollte sich umgehend nach Erhalt der als wirksam eingestuften Kündigung Klarheit darüber verschaffen, ob ein Widerspruch gegen die Kündigung voraussichtlich Erfolg haben wird.

Um dies bejahen zu können, muss zunächst eine Härte festgestellt werden können. Eine Härte können alle Nachteile darstellen, die dem Mieter infolge der Vertragsbeendigung entstehen. Die Nachteile können gesundheitlicher, persönlicher, familiärer, finanzieller oder wirtschaftlicher Art sein. Zu beachten ist aber, dass der Nachteil eine gewisse Intensität aufweisen muss. Bloße Unannehmlichkeiten reichen nicht aus. Die üblichen mit dem Umzug verbundenen Beschwernisse, wie Wohnungssuche, Umzugskosten und Arbeitsaufwand reichen nicht aus (vgl. LG Berlin, Urteil vom 23.06.1989 – 64 S 160/89). Der Eintritt der Nachteile muss nicht mit absoluter Sicherheit feststehen. Es genügt, wenn sie mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind (vgl. LG Bochum, Beschluss vom 16.02.2007 – 10 S 68/06).

Das Gesetz nennt in § 574 Abs.2 BGB ein Beispiel für eine Härte. Danach liegt eine Härte vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Dieser Härtefall kann erst dann angenommen werden, wenn der Mieter alle ihm möglichen und zumutbaren Bemühungen vorgenommen hat, Ersatzwohnraum zu beschaffen. Dieser muss allerdings angemessen sein, was der Fall ist, wenn der Wohnraum mit dem bisherigen in etwa vergleichbar ist.

Findet der Mieter angemessenen Ersatzwohnraum, kann eine Härte auch dann angenommen werden, wenn dieser nur zu unzumutbaren Bedingungen, wie z.B. einer unverhältnismäßig hohen Miete angemietet werden kann oder der Mieter die angemessene Miete nicht aufbringen kann.

Der fehlende Ersatzwohnraum stellt jedoch nur ein Beispiel für eine Härte dar.

Die folgende Auflistung gibt einen Überblick über weitere Nachteile, die eine Härte darstellen können:

• Krankheit, die durch einen Umzug verschlechtert wird (vgl. BGH, Urteil vom 20. 10. 2004 – VIII ZR 246/03) oder eine Räumung oder die Beschaffung von Ersatzwohnraum erschwert bzw. unmöglich macht,
• Prüfungsvorbereitungen, die durch einen Umzug gestört werden (vgl. LG Aachen, Urteil vom 27.02.1985 – 7 S 182/84),
• Schwangerschaft (vgl. LG Stuttgart, Urteil vom 06.12.1990 – 16 S 378/90),
• Suizidgefahr, die besteht, wenn der Mieter bei bereits stark angegriffener psychischer Verfassung noch den Belastungen eines Wohnungswechsels ausgesetzt würde (vgl. LG Oldenburg, Urteil vom 07.02.1991 – 16 S 1020/90),
• erhebliche vertraglich nicht geschuldete und noch nicht abgewohnte Aufwendungen für die Erhaltung oder Verbesserung der Mietsache im Einverständnis mit dem Vermieter, wenn mit einer Kündigung nicht zu rechnen war (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 31. 3. 1971 – 1 ReMiet 2/70),
• lange Mietdauer, die zu einer besonderen Verwurzelung des Mieters in seiner Umgebung geführt hat (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 03.07.1970 – 1 REMiet 1/70),
• ein doppelter Umzug innerhalb kurzer Zeit, der deshalb erforderlich wird, weil Ersatzwohnraum zwar bereits gefunden, aber noch nicht bezugsfertig ist (vgl. AG Dortmund, Urteil vom 07. 10. 2003 – 125 C 6414/03), und zwar auch dann, wenn dem Schutzbedürfnis des Mieters, der eine Ersatzwohnung fest in Aussicht hat, durch eine nach § 721 ZPO zu gewährende Räumungsfrist entsprochen werden kann (vgl. OLG Oldenburg, Rechtsentscheid vom 23.06.1970 – 5 UH 1/70).

Keine Härte begründet insbesondere:

• das hohe Alter des Mieters allein, ohne dass besondere Umstände, wie Krankheit, Verwurzelung in der Umgebung o.ä. hinzutreten (vgl. LG Bochum, Beschluss vom 16.02.2007 – 10 S 68/06),

• die lange Mietdauer allein, ohne erschwerende Umstände, wie z.B. eine Verwurzelung in der Umgebung (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 03.07.1970 – 1 REMiet 1/70).

Das Vorliegen einer Härte begründet jedoch keinesfalls automatisch auch ein Widerspruchsrecht des Mieters. Das Gesetz verlangt in § 574 Abs.1 BGB, dass die Härte auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Es bedarf daher einer umfassenden Interessenabwägung. Nur wenn sich ergibt, dass das Interesse des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses gegenüber dem Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses überwiegt, steht dem Mieter das Widerspruchsrecht zu. Ins Verhältnis zu setzen sind hierbei die Nachteile, die für den Mieter im Falle einer Vertragsauflösung entstehen, und diejenigen, die der Vermieter erleidet, wenn das Mietverhältnis fortgesetzt wird.

Wie diese Interessenabwägung ausfällt, ist eine Frage des Einzelfalls, über die notfalls ein Gericht zu entscheiden hat.

Wichtig für den Mieter ist es in diesem Zusammenhang, darauf zu achten, dass die Interessen des Vermieters gemäß § 574 Abs.3 BGB nur insoweit Beachtung finden, als sie im Kündigungsschreiben angegeben sind, es sei denn, sie sind nachträglich (nach Abgabe der Kündigungserklärung) entstanden.

Nur im Ausnahmefall sind Vermieter nach einem Widerspruch des Mieters mit der Fortsetzung des Mietverhältnisses einverstanden. In der Regel kommt es daher zu einer Überprüfung und einer Interessenabwägung durch ein Gericht im Räumungsrechtsstreit. Eines gesonderten Antrags des Mieters, im Rahmen des Räumungsprozesses über die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu entscheiden, bedarf es gem. § 308a Abs.1 ZPO nicht.

2. Inhalt, Form und Frist der Widerspruchserklärung

Liegen die Voraussetzungen für das Widerspruchsrecht vor, muss der Mieter den Widerspruch gegenüber dem Vermieter erklären. Mit dieser Erklärung muss der Mieter erkennbar zum Ausdruck bringen, dass er die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt. Eine Begründung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Nur auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter gem. § 574b Abs.1 S.2 BGB jedoch über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft erteilen. Dieser Aufforderung sollte der Mieter unbedingt nachkommen, da ihm sonst in einem etwaigen Räumungsprozess selbst dann, wenn er diesen gewinnt, die Kosten (teilweise) auferlegt werden können (vgl. § 93b Abs.2 ZPO). Es empfiehlt sich allerdings trotzdem, den Widerspruch von Anfang an auch ohne Aufforderung des Vermieters mit einer Begründung zu versehen, damit der Vermieter in der Lage ist, die Interessenabwägung selbst vorzunehmen und sich darüber klar zu werden, ob er sich mit einer Fortsetzung des Mietverhältnisses einverstanden erklärt.

Das Gesetz schreibt in § 574b Abs.1 S.1 BGB für den Widerspruch die Schriftform vor. Die Widerspruchserklärung muss eigenhändig mit Namensunterschrift unterzeichnet werden (vgl. § 126 Abs.1 BGB). Sind mehrere Mieter am Mietverhältnis beteiligt, müssen alle Mieter unterschreiben.

Sobald der Mieter erwägt, der Kündigung gem. § 574 BGB zu widersprechen, sollte er prüfen, ob er eine Frist einzuhalten hat. Gem. § 547b Abs.2 S.1 BGB kann der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nämlich ablehnen, wenn der Mieter ihm den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat. Diese Frist ist allerdings nicht immer einzuhalten. Gem. § 547b Abs.2 S.2 BGB kann der Mieter den Widerspruch dann auch noch später im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären, wenn der Vermieter ihn nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen hat. Rechtzeitig bedeutet in diesem Fall viele Tage vor Fristablauf, damit der Mieter noch genügend Zeit hat, von seinem Widerspruchsrecht Gebrauch zu machen.

3. Rechtsfolgen des Widerspruchs

Der Mieter hat einen Fortsetzungsanspruch

Fällt die Interessenabwägung zu Gunsten des Mieters aus, führt dies weder zur Unwirksamkeit der Kündigung noch zur automatischen Fortsetzung des Mietverhältnisses. Der Mieter hat im Falle eines wirksamen Widerspruchs jedoch gemäß § 574a Abs. 1 BGB einen Anspruch gegen den Vermieter, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Für die Fortsetzung des Mietverhältnisses bedarf es einer Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter. Kommt diese nicht zu Stande, kann sie durch Urteil ersetzt werden (vgl. § 574a Abs.2 S.1 BGB).

In der Fortsetzungsvereinbarung, die eine Änderung des Mietvertrages darstellt, sollte Folgendes geregelt werden:

• die Tatsache, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird,
• die Dauer der Fortsetzung,
• ggf. veränderte Vertragsbedingungen.

Die Fortsetzung erfolgt in der Regel befristet

Haben die Parteien sich darüber geeinigt, dass das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit fortgesetzt wird, oder ist dies durch Urteil bestimmt worden, kann der Mieter eine weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses gem. § 574 c Abs.1 BGB nur verlangen, wenn dies durch eine wesentliche Änderung der Umstände gerechtfertigt ist oder wenn Umstände nicht eingetreten sind, deren vorgesehener Eintritt für die Zeitdauer der Fortsetzung bestimmend gewesen war.

Eine unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses kann nur selten beansprucht werden. Gem. § 574 a Abs.1 BGB kann der Mieter die Fortsetzung nämlich nur solange verlangen, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Einen Fortsetzungsanspruch hat der Mieter grds. nur bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die Härte voraussichtlich entfallen sein wird oder die Vermieterinteressen überwiegen werden. Nur wenn ungewiss ist, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, auf Grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet, kann eine Fortsetzung auf unbestimmte Zeit verlangt werden (vgl. § 574 a Abs.2 BGB, der nach überwiegender Ansicht nicht nur für die gerichtliche, sondern auch die einvernehmliche Fortsetzung gilt).

Eine Fortsetzung auf unbestimmte Zeit kann außerdem dann beansprucht werden, wenn die Umstände, die die Härte begründen, nicht nur vorübergehender Natur sind (vgl. OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 06. 03. 1969 – 8 W 324/68). Der schlechte Gesundheitszustand eines alten Menschen oder dessen Verwurzelung in der Umgebung kann einen solchen Fall darstellen (AG Bergheim, Urteil vom 27. 05.1994 – 27 C 134/94).

Kündigt der Vermieter das durch Urteil auf unbestimmte Zeit fortgesetzte Mietverhältnis, kann der Mieter erneut die Fortsetzung auf unbestimmte Zeit verlangen (vgl. § 574c Abs.2 BGB). Der Vorteil für den Mieter gegenüber einer erneuten Ausübung des Widerspruchsrechts aus § 574 BGB besteht darin, dass er nicht darzulegen und zu beweisen braucht, dass die erneute Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine ungerechtfertigte Härte bedeutet. Etwas anderes gilt gem. § 574 Abs.2 S.2 BGB nur, wenn sich die Umstände, die für die Fortsetzung bestimmend gewesen waren, wesentlich verändert haben, was allerdings der Vermieter darzulegen und zu beweisen hat. In diesem Fall kann der Mieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nur nach § 574 BGB verlangen. Erfolgte die Fortsetzung auf unbestimmte Zeit durch eine Einigung der Vertragsparteien, ist ein weiterer Widerspruch stets nur unter den Voraussetzungen des § 574 BGB möglich.

Der Mieter muss u.U. Änderungen der Vertragsbedingungen hinnehmen

Hat der Mieter dem Grunde nach einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses, muss er sich allerdings darauf einstellen, dass diese u.U. zu geänderten Vertragsbedingungen erfolgt. § 547 a Abs.1 S.2 BGB bestimmt nämlich, dass der Mieter nur eine Fortsetzung unter einer angemessenen Änderung der Bedingungen verlangen kann, wenn es dem Vermieter nicht zuzumuten ist, das Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen fortzusetzen.

Hauptanwendungsfall dieser Regelung ist die Höhe der Miete. Liegt diese beispielsweise unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann der Vermieter in der Regel eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, und zwar ohne, dass die Voraussetzungen der §§ 558 ff. BGB vorliegen (vgl. LG Mannheim, Urteil vom 17.04.1975 – 4 S 23/75).