Nach Maßgabe des § 558 BGB kann der Vermieter im laufenden Mietverhältnis die Miete erhöhen. Er muss die Mieterhöhung allerdings begründen, indem er dem Mieter nachweist, dass er künftig keine höhere Miete zahlen wird, als es den ortsüblichen Mieten entspricht.
Inhalt: Mieterhöhung ohne Mietspiegel
1. Ausgangspunkt: Fehlender Mietspiegel
2. Ohne Mietspiegel haben Vermieter ein echtes Problem
3. So geht’s trotzdem mit der Mieterhöhung
4. Orientierungshilfen zur Bestimmung der ortsüblichen Miete
5. Schrittfolge der Ermittlung der ortsüblichen Mieten
a. Alle verfügbaren Daten erfassen
b. Unübliche Mieten aussondern
1. Ausgangspunkt: Fehlender Mietspiegel
Als weitere Alternative erlaubt das Gesetz, zum Nachweis der ortsüblichen Mieten auch ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorzulegen (§ 558a II 3 BGB). Aber auch der Sachverständige ist letztlich darauf angewiesen, vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde zu ermitteln.
2. Ohne Mietspiegel haben Vermieter ein echtes Problem
In der Praxis werden Vermieter insbesondere dann, wenn es keinen Mietspiegel gibt, mit dem Problem konfrontiert, dass in der Gemeinde kaum vergleichbare Wohnungen existieren, anhand derer Mieten sich die ortsüblichen Vergleichsmieten erfassen lassen.
Der Vermieter darf die Vergleichswohnungen auch nicht beliebig auswählen. Die Wohnungen müssen tatsächlich vergleichbar sein. Die Vergleichbarkeit ist anhand bestimmter Vergleichskriterien zu erfassen. Es geht also nicht an, wenn der Vermieter Wohnungen mit besonders hohen Mieten präsentiert, um auf diesem Weg die ortsüblichen Mieten möglichst hoch anzusetzen und die eigene Miete danach auszurichten.
Die Frage, wie die ortsüblichen Mieten zu ermitteln sind, erweist sich im Hinblick auf die Anforderungen der Rechtsprechung als ein echtes Problem. In der Lebenspraxis dürfte ein Vermieter, der eine einzelne Wohnung vermietet und ab und zu die Miete erhöhen will, vollkommen überfordert sein. Insbesondere im Hinblick darauf, dass Mieter angesichts der sich bietenden Möglichkeiten, Mieterhöhungen gerne bestreiten, scheint es für den Vermieter eine fast unmögliche Aufgabe zu sein, die ortsübliche Miete anhand von Vergleichswohnungen selbst bestimmen zu wollen. Einen echten Ausweg bietet allenfalls ein Mietspiegel. Gibt es keinen, dürfte oft Streit ins Haus stehen.
3. So geht’s trotzdem mit der Mieterhöhung
Ohne Mietspiegel verbleibt dem Vermieter nur, die ortsübliche Miete anhand von Vergleichswohnungen zu bestimmen. Dass dies ein echtes Problem ist, zeigt der folgende Fall aus der Praxis des Vermieteralltags.
4. Orientierungshilfen zur Bestimmung der ortsüblichen Miete
Diese Einzelvergleichsmiete könne punktuell innerhalb der Spanne oder innerhalb eines gewissen Spektrums bestimmt werden. Die Festsetzung der erhöhten Miete bis zum oberen Wert des Spektrums sei nicht zu beanstanden (so bereits BGH VIII ZR 30/09 und VIII ZR 227/10). Soweit kein Mietspiegel existiere, müsse die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete als auch die Einzelvergleichsmiete durch ein vom Gericht einzuholendes Sachverständigengutachten ermittelt werden. Das vom Vermieter vorgelegte (private) Sachverständigengutachten genügte, da es vom Mieter bestritten wurde, dafür nicht.
5. Schrittfolge der Ermittlung der ortsüblichen Mieten
a. Alle verfügbaren Daten erfassen
Zur Ermittlung der Vergleichsmieten sollten möglichst alle verfügbaren Daten erfasst werden. Extrem abweichende Mieten (Luxuswohnungen, Bruchbauten) nach unten und nach oben sollen unberücksichtigt bleiben. Mieten, die 20 Prozent und darüber hinaus vom Mittelwert abweichen, sollen außer Betracht gelassen werden. Dabei müssen Bestandsmieten und Mieten von neu vermieteten Wohnungen im angemessenen Verhältnis vertreten sein.
b. Unübliche Mieten aussondern
Im nächsten Schritt sind aus den verbleibenden Vergleichsmieten unübliche Mieten auszusondern. Nicht alles, was an Mieten tatsächlich bezahlt werde, sei ortsüblich im Sinne des § 558 II 1 BGB (ortsübliche Miete). In der Praxis wird es für angemessen erachtet, die Spanne um das teuerste und billigste Sechstel der Vergleichswohnungen zu reduzieren.
c. Einzelvergleichsmiete ermitteln
Letztlich sind die besondere Lage und Ausstattung der Wohnung des Mieters zu bewerten. Auf dieser Grundlage ist die Wohnung gegenüber den Vergleichsmieten einzuordnen und eine Einzelvergleichsmiete zu ermitteln. Ergibt sich dabei eine Spanne, kann der Vermieter die Miete innerhalb der Spanne erhöhen. Dabei ist nicht Voraussetzung, dass die bisher vom Mieter gezahlte Miete unterhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (BGH Az. VIII ZR 322/04).
6. Typengutachten genügt
Soweit der Mieter ein Sachverständigengutachten vorlegt, genügt ein „Typengutachten“ zum Nachweis der ortsüblichen Miete. Ein solches Typengutachten braucht sich nicht unmittelbar auf die Wohnung des Mieters zu beziehen, sondern kann auch andere, nach Lage und Ausstattung vergleichbare Wohnungen heranziehen (BGH, VIII ZR 122/09 und VIII ZR 276/08).
7. Mietspiegel darf nicht ignoriert werden
In diesem Sinne verweist § 558a III BGB darauf, dass bei Existenz eines qualifizierten Mietspiegels der Vermieter verpflichtet ist, in seinem Mieterhöhungsverlangen die darin enthaltenen Daten auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung unter Verweis auf das Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten begründet. Andernfalls ist sein Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam. Der Grund liegt darin, dass ein qualifizierter Mietspiegel die Vermutung in sich trägt, dass die darin enthaltenen Vergleichsmieten angemessen sind.
19.08.2015 - 08:46
Korrekturhinweis:
Im folgenden Artikel unter “7. Mietspiegel darf nicht ignoriert werden”, meinen Sie
wohl im Text immer “Vermieter”, etc.
https://www.mietrecht.org/mieterhoehung/mieterhoehung-ohne-mietspiegel/
Mit freundlichem Gruß,
H. Aras
19.08.2015 - 08:58
Hallo Hidir,
danke für die Korrektur, ich habe den Artikel entsprechend angepasst.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.11.2015 - 18:15
Mein Vermieter hat mehrere Häuser und gibt in den Vergleichsmieten 3 Häuser an in den schon mehrmals Mieterwechsel war und nach jedem Wechsel aufwendig saniert wurde nebst Einbauküche.
Wir wohnen 26 Jahre im Haus und mussten alles selbst bezahlen. Ist das rechtens?
10.11.2015 - 12:25
Hallo Christel,
die Vergleichswohnungen müssen natürlich auch vergleichbar sein. Legen Sie z.B. auf eigene Kosten neuen Teppich über alte Dielen, dann gilt als Standard immer noch die Dielung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.01.2016 - 14:21
Seit 1974 wohne ich in dieser Wohnung. Der Standard dieser Wohnung wurde von mir verbessert (ca € 20.000,00) und damit mein Wohnwert verbessert. Vom Vermieter wurde nichts gemacht, Neue Mieterhöhung (durchschnittlicher Mietpreis von 3 Vergleichswohnungen mit besserer Ausstattung) von € 85,00 zum 01. März 2016, möchte ich verweigern. Ich habe die Vergleichswohnungen besichtigt und auch andere Wohnungen dieser Größe im Ort mit besserer Austattung und neuerem Baujahr zur Begründung meiner Verweigerung angeben.
Ist das Verweigern rechtens?
Mfg Helmut Winter
05.01.2016 - 17:08
Hallo Herr Winter,
die Auswahl der Wohnungen obliegt dem Vermieter. Es Wohnungen müssen aber tatsächlich vergleichbar sein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.01.2019 - 17:31
Guten Tag,
in welcher Weise kann Herr Winter die ca. 20.000€ aus Eigenmitteln zu seinem Vorteil gegenüber Mieterhöhungen einbringen? Gibt es einen Umkehrschluss zur Renovierung durch den Vermieter, also 11% pro Jahr Mietminderung ?
Danke im Voraus und freundliche Grüsse
26.10.2016 - 09:06
Mein Vermieter vergleicht meine Wohnung mit den Wohnungen aus meinem Haus, was rechtens ist. Jedoch erwähnt er nur die 20% kleineren Wohnungen, obwohl 7 Wohnungen in gleicher Größe vorhanden sind. Kann ich die Vergleichswohnungen ablehnen?
26.10.2016 - 09:53
Hallo Frau Theisebach,
die Wohnungen müssen vergleichbar sein das betrifft zum Beispiel die Ausstattung aber auch die Größe.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.03.2017 - 14:08
Hallo Annette,
am einfachsten ist der Weg über Vergleichswohnungen. Aber alles außer Mietspiegel ist auch immer angreifbar.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.07.2017 - 11:17
Hallo,
wir haben eine Mieterhöhung erhalten und der Vermieter gibt als “Vergleichswohnungen” 3 Wohnungen die Ihm auch gehören an(leider gibt es keinen Mietspiegel bei uns) darf Er das? Muß Er nicht Wohnungen zum Vergleich angeben die jemanden anderem gehören ? Vielen Dank für Ihre Rückantwort,
Gaby
22.07.2017 - 13:16
Hallo Gaby,
natürlich kann der Vermieter auch vergleichbare Wohnungen aus seinem Bestand angeben, warum auch nicht?
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.03.2021 - 15:50
Hallo Herr Hundt,
danke für die hilfreichen Informationen dieser Seite.
Zu Ihrer Antwort “natürlich kann der Vermieter auch vergleichbare Wohnungen aus seinem Bestand angeben, warum auch nicht?” möchte ich anmerken, dass dadurch folgende Praxis möglich ist: der Vermieter nimmt bei Neuvermietungen höhere Preise als zuvor und zieht anschließend diese Wohnungen als Vergleichswohnungen für Mieterhöhungen der anderen Wohnungen heran.
Dadurch ist der Mietpreisspirale keine Grenzen gesetzt (außer durch die Kappungsgrenze).
Oder gibt es eine andere Möglichkeit, mich gegen diese Art der Mieterhöhung zu wehren?
Danke vorab für Ihre Antwort
Bernd
17.03.2021 - 17:53
Hallo Bernd,
Sie haben vollkommen Recht. Die Neuvermietungen spiegeln wiederum den aktuellen ortsüblichen Mietpreis wieder.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.09.2017 - 06:05
Hallo Herr Hundt,
– kann ein Reihenmittelhaus mit einer Doppelhaushälfte verglichen werden?
– kann ein deutlich größeres Grundstück auch zum Ausschluß einer Vergleichswohnung führen?
– kann man Garage bzw. Carport auch zum Vergleich heranziehen, würde eine Doppelgarage gegenüber einem Carport zum Ausschluß einer Vergleichswohnung genügen?
– wie groß darf der Abstand der Baujahre betragen, die vergleichbar sind?
Mfg Babe
20.09.2017 - 08:06
Hallo Denis,
mein Gefühlt sagt, das jeweils ein Punkt (hinzugefügt) wenig schädlich ist, solang der Gesamtvergleich passt. Lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.04.2018 - 23:16
Guten Tag Herr Dennis Hundt,
danke erstmal für diese sehr informative Seite!
Es geht um Mieterhöhung in 3 Neubauten aus 2015 mit je 6 Wohnungen (zwischen 80 und 115 qm) = 18 Mietparteien.
Alle Mieter, die länger als 15 Monate dort wohnen = insgesamt 11 Mietparteien, wurden am 20.03.2018 aufgefordert, zum 30.04. einer Mieterhöhung schriftlich zuzustimmen, die ab 01.06.2018 in Kraft treten soll.
2 Mietparteien haben bereits aus Unwissenheit zugestimmt, die anderen 9 wollen nicht zustimmen.
Unserer Meinung nach haben wir Mieter eine Überlegungsfrist bis 31.05.2018
Korrekt?
Der Vermieter bezieht sich auf einen Mietspiegel und ortsübliche Mieten.
Es gibt für diesen Ort/Gemeinde jedoch keinen Mietspiegel.
Zitat aus dem Schreiben an die Mieter:
„Die ortsüblichen Mieten sind gemäß den Mitspiegeln in dem bewohnten 3-Jahres-Zeitraum (2015-2018) bereits um 12% gestiegen.“
„ …. Die weit unter dem ortsüblichen Miet-Durchschnitt von ca. 11 Euro pro qm liegt.“
Die aktuellen Mieten sind mit 7 Euro pro qm günstig, weil der Bauherr/Vermieter, das Grundstück sehr günstig von der Gemeinde kaufen konnte, jedoch mit der Auflage durch die Gemeinde, günstigen Wohnraum für Familien zu schaffen. Es ist jedoch kein öffentlich geförderter Wohnungsbau.
Des Weiteren steht im Schreiben des Vermieters, dass wir gemäß Mietvertrag Indexmiete § 557b
bereits grundsätzlich dieser Mieterhöhungsmodalität zugestimmt haben. Dieser Erhöhung nun aber noch schriftlich zustimmen müssen § 558 BGB.
Soweit stimmig steht im Mietvertrag.
In dem Schreiben wird noch von steuerrechtlichen Anforderungen seitens des Finanzamts und eingeforderten Auflagen hinsichtlich relativer Ortsmindestmieten und Wirtschaftlichkeitsanforderungen, die zu erfüllen sind, gesprochen.
Ist das relevant?
A Wie gehen wir als Mieter nun vor?
1. Lehnen wir eine Zustimmung ab, weil die Überlegungsfrist um einen Monat nicht stimmt?
Müssen wir bis 30.04. antworten?
2. Fordern wir ein Gutachten an?
3. Fordern wir 3 Vergleichswohnungen an?
Die es so nicht gibt. Nur diese o.g. 18 eigenen Whg. was ja per se erlaubt wäre.
Könnte der Vermieter jetzt auf die 2 Wohnungen verweisen, wo der Mieterhöhung bereits zugestimmt wurde? Wobei es ja 3 vergleichbare Wohnungen sein müssten. Aber ginge das?
B. Kommen wir um eine Mieterhöhung herum? Oder verzögern wir diese nur?
Bitte bringen Sie ein wenig Licht ins Dunkel.
Vielen Dank und liebe Grüße
Dankbare Mieter
Müller, Meier, Schulze u.w.
30.04.2018 - 08:15
Hallo Dankbare Mieter,
ich würde empfehlen, dass Sie sich zusammenschließen und von einem Anwalt beraten lassen. Ich kann Ihnen bei Ihren komplexen Fragen in Form eines Kommentars leider nicht helfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.07.2018 - 06:29
Hallo dankbare Mieter,
wie ist ihre “Geschichte” ausgegangen? Ich habe ein ganz ähnliches Problem (fehlender Mietspiegel, statt dessen Durchschnittspreis bei Neuvermietungen angegeben und diese als Mietspiegel “verkauft”, außerdem unzureichende Überlegensfrist)
Mir würden Ihre Erfahrungen helfen, eine angemessene Entscheidung zu treffen und wäre Ihnen daher für eine Antwort sehr dankbar!
Viele Grüße!
Brigitta
26.10.2018 - 06:25
Hallo Herr Hundt,
gestern flatterte mir eine Mieterhöhung ins Haus. Da es für unser kleines Städtchen mit etwas über 15000 Einwohner keinen Mietspiegel gibt, nimmt der Vermieter als Grundlage für seine Forderung den einfachen Mietspiegel der 20 km entfernten Großstadt mit einer Einwohnerzahl von ca. 125 000. Nun ist der Wohnungsmarkt der Großstadt eigendlich mit dem unseres kleinen Städchens zu vergleichen? was sagen Sie dazu?
26.10.2018 - 10:27
Hallo litteljohn,
recherchieren Sie, für welche Region der Mietspiegel genau gilt und weisen Sie den Vermieter darauf hin. 20 km können “Welten” sein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.01.2019 - 17:03
Guten Tag,
meine Eltern besitzen eine Eigentumswohnung, die seit 2010 vermietet wird. Die Miete wurde seit dem Einzug des Mieters nicht erhöht. Nun wollten wir eine Mieterhöhung durchführen, allerdings gibt es in der Gemeinde keinen Mietspiegel. Ich habe jetzt mehrmals gelesen, dass man sich drei vergleichbare Wohnungen suchen und den Mittelwert der Kaltmiete als „Mietspiegel“ errechnen soll. Dies müssen wir natürlich belegen, damit der Mieter das selbst auch prüfen kann. Wo nehme ich denn diese vergleichbaren Wohnungen her? Reicht es, wenn ich zum Beispiel beim Immobilienmarkt (Immowelt etc) Wohnungen in der Größe und Ausstattung in dem Ort raussuche und mit der dort angegebenen Miete rechne und von den Inseraten ein Screenshot mache und die Ausdrucke dem Mieterhöhungsschreiben beifüge?
Wir haben generell Probleme mit dem Mieter, daher soll natürlich auch alles richtig sein, damit es nicht noch mehr Probleme gibt.
Ich freue mich auf Rückmeldung.
Liebe Grüße
Christina
26.01.2019 - 13:47
Hallo Christina,
in der Tat brauchen Sie zugriff auf vergleichbare Wohnungen. Das ist nicht einfach. Angebotspreise genügen nicht, nein.
Wenn Sie schwierige Mieter haben, sollten Sie die Erhöhung ohnehin besser an eine Hausverwaltung oder an einen Anwalt übergeben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.01.2020 - 17:26
Hallo,
haben Sie die Mieterhöhung durchgesetzt? Wie?
Ich habe das gleiche Problem und mich würde interessieren, ob es geklappt hat.
Besten Dank,
Martin
29.03.2019 - 12:08
Hallo Herr Hundt,
ich habe eine Mieterhöhung zum 1.5. bekommen, deren Begründung sich nur auf einen Mietspiegel aus dem Internet bezieht, nicht auf einen qualifizierten Mietspiegel der Gemeinde (den es auch nicht gibt). Außerdem wurde mir nur eine Frist bis 28.2. eingeräumt – das Schreiben erhielt ich am 11.2.19
Soweit ich weiß, habe ich bis 31.4. Zeit zu anworten, stimmt das?
Wenn die Begründung fehlt, ist das Schreiben dann überhaupt rechtskräftig, d.h. muss ich widersprechen oder reicht der Hinweis, dass ich eine korrekte Begründung (3 Vergleichswohnungen) benötige?
Vielen Dank für Ihre Antwort
30.03.2019 - 18:28
Hallo Claudl,
ich würde den Vermieter darauf hinweisen, das er nur gewisse Möglichkeiten hat, die Miete nach dem BGB zu erhöhen / die Erhöhung zu begründen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.05.2019 - 15:59
Als privater Vermieter ist man doch der Blöde, ich tue mir das nicht mehr an. Ich werde die Wohnung verkaufen.
22.07.2019 - 14:21
Hallo Herr Hundt,
wie sieht es eigentlich mit dem Datenschutz aus. Zusätzlich zu der Schwierigkeit, genau die gleiche Wohnung von Baujahr und -weise, Austattung, Renovierungszustand und Lage zu finden, hiervon auch noch den aktuellen Mietpreis herauszufinden, wenn man nun selbst nur eine Wohnung vermietet, ist es doch ein Ding der Unmöglichkeit den Namen des Mieters, den man ja scheinbar angeben muss, ohne dessen schriftliche Zustimmung an den eigenen Mieter herauszugeben. Und das ganze dann gleich in dreifacher Weise. Wie soll denn das bitte funktionieren. Gibt es hier private Kleinvermieter die dieses Kunststück schon fertiggebracht haben?
Vielen Dank.
MfG
Desillusionierter Idealist
07.01.2020 - 22:17
Hallo Desillusionierter Idealist,
haben Sie hierzu eine Antwort erhalten, bzw. Lösung gefunden?
Viele Grüße
14.02.2020 - 12:40
Guten Tag,
was zählt denn, wenn im Mietspiegel aufgrund fehlender Mietwerte, keine Angabe vorhanden sind? Kann dann auf Basis der Vergleichsmiete, z.B. Miethöhen im gleichen Haus, erhöht werden?
23.06.2020 - 21:16
Hallo Herr Hundt,
für ein älteres EFH auf 7.000qm Grundstück in Niedersachsen existieren weder ein Mietspiegel noch vergleichbare Mietobjekte.
Die Mieterin hatte mit dem ehem. Eigentümer, der vor 2 Jahren verstorben ist, ursprünglich eine Kaltmiete von 2500 DM vereinbart, für Grundstück + Haus (100qm Wfl.) + Nebengebäude. Nebenkostenvorauszahlungen wurden nie erhoben, Nebenkosten nicht bezahlt. Die Miete wurde schrittweise über 2.000 DM und 1.500 DM auf zuletzt 250 € im Jahr 2004 ermäßigt. Damals bestand wohl auch eine mündliche Vereinbarung, dass sich die Mieterin selbst um die Grundstückspflege + notwendige Renovierungen kümmert. Seit mind. 10 Jahren hat sie aber nachweislich nicht mehr in Haus und Grundstück investiert.
Da aufgrund fehlender Daten eine Mieterhöhung wohl trotz des extrem niedrigen Mietzinses nicht möglich ist, fragen sich die Erben nun, ob sie zumindest die Nebenkosten zusätzlich mit der Mieterin abrechnen können, indem sie nun erstmals für 2019 eine NK-Abrechnung erstellen und auf deren Grundlage ab sofort NK-Vorauszahlungen einfordern?
Im Mietvertrag ist im Passus “Die Betriebskosten sind in der Miete enthalten – nicht enthalten” weder das nicht Zutreffende gestrichen noch das Zutreffende gekennzeichnet worden. Heißt das im Zweifelsfall, dass die NK bereits in den 250 € enthalten sind, zumal weitere Angaben zu den Betriebskosten fehlen und natürlich auch keine Abschlagszahlungen vereinbart wurden?
24.06.2020 - 14:10
Hallo Problembär,
ich denke Sie liegen mit Ihrer Einschätzung richtig. So eine verfahrene Situation löst sich oft nur mit einem Mieterwechsel oder mit einem neuen Mietvertrag (einvernehmlich).
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.04.2021 - 00:09
Hallo, ich wohne in einem Reihenhaus und der Vermieter möchte nun die Miete erhöhen und hat 3 Vergleichswohnungen vorgelegt. Ein Mietspiegel für die Gemeinde liegt vor, die Mieterhöhung soll zwar im Bereich der Vergleichswohnungen aber über dem ortsüblichen Mietspiegel für Wohnungen liegen.
Meine Frage: ist der Vermieter bei Häusern an den Mietspiegel gebunden? Diese sind schließlich nicht in §558 BGB eingeschlossen. Vielen Dank für die Rückmeldung.
03.04.2021 - 11:29
Hallo Hakan,
siehe oben “7. Mietspiegel darf nicht ignoriert werden”.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.08.2021 - 11:32
Guten Tag,
wenn es keinen Mietspiegel in der Gemeinde gibt, aber einen Grundstücksmarktbericht kann man diesen für eine Mieterhöhung heranziehen?
10.08.2021 - 12:04
Hallo Claudia,
das Gesetz definiert die Begründungsmöglichkeiten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.11.2021 - 10:35
Guten Tag, meine Frage ist: Wenn ich ein Haus kaufe das vermietet ist und die Miete aber weit unter der Orts üblichen Miete liegt, kann ich dann die Miete auf das der anpassen? Gibt es dafür eine Gesetzgebung oder einen Paragraphen. Es gib leider keinen Mietspiegel für die Region. Aber die Miete ist weit unter dem der Orts üblichen Mieten dort. Wenn ich diese Objekt kaufen würde ich ordentlich drauf zahlen. Danke für die Hilfe. MfG Mario
15.11.2021 - 16:26
Hallo Mario,
wie Sie die Miete ohne vorhandenen Mietspiegel anpassen, lesen Sie oben im Artikel.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.05.2023 - 22:18
Hallo Herr Hundt,
meine Eigentumswohnung ist Baujahr 1971, allerdings wurde das Haus im Jahre 2001 saniert mit Waermedaemmung, neuer Zentralgasheizung und ausserdem die Wohnung mit neuen Fenstern, Heizkoerpern, Bodenbelaegen etc. renoviert. Ein Mietspiegel liegt vor, kann man als Grundlage das Jahr 2001 nehmen oder muss das Baujahr 1971 verwendet werden?
12.05.2023 - 07:09
Hallo Frank,
Sie sind im Mietspiegel an das ursprüngliche Baujahr gebunden. Modernisierungen wirken sich über die wohnwerterhöhenden Merkmale aus.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.10.2023 - 16:21
Hallo,
ich habe vor einem Jahr ein Haus mit 2 Mietwohnungen, welche vermietet sind erworben. Der Mietpreis der Kaltmiete liegt bei 150 Euro für 74 qm. Nun möchte ich die Miete um 20% erhöhen. Leider liegt kein Mietspiegel vor und auch das Finden von Vergleichswohnungen ist kaum machbar. Da eim Quadratmeterpreis von 2 Euro jedoch niemals der ortsüblichen Miete entspricht, möchte ich die Miete erhöhen. Der neue Mietpreis würde dann 2,43 Euro, bei Beachtung der 20%, betragen. Die Mieten wurden seit 6 bzw. 20 Jahren nicht erhöht. Welche Möglichkeiten habe ich, die Mieterhöhung durchzusetzen?
20.10.2023 - 17:47
Hallo Sabine,
neben dem Artikel oben, würde ich Ihnen als erstes empfehlen, die Mieterhöhung einvernehmlich mit dem Mieter zu beschließen. Dazu brauchen Sie keine Begründung, eine einfache schriftliche Zustimmung mit den definierten Eckdaten genügt. Bei einem guten Verhältnis zum Mieter sehe ich hier keine Schwierigkeiten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.10.2023 - 13:30
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir beabsichtigen als Vermieter nach 10 Jahren die Miete (derzeit 7,19 € / qm) unserer vermieteten ETW von 80 qm um ca. 10% zu erhöhen.
Grund dafür sind zum einen die gestiegenen Nettokaltmieten in der Stadt bzw. in diesem Stadtteil
/ Quartier (bei Neuvermietungen vergleichbarer Wohnungen inzwischen bei 10,00 € / qm) sowie auch die sich jährlich erhöhenden Betriebskosten. Hier haben wir inzwischen ein Defizit von 120 €, welches wir selbst tragen müssen.
Wir sind uns nicht ganz sicher wie wir mit einer hohen Sicherheit für einen erfolgreichen Vollzug am besten vorgehen sollten.
Der Mietspiegel der Stadt gibt hier verschiedene Zahlen zur aktuellen Situation. U.a. liegt der durchschnittliche Mietpreis bei 7,27 / qm.
Weiterhin gibt der Mietspiegel der Stadt aus 09/23 gibt Werte für Wohnungen der Größen von 30, 60 und 100 qm aus.
Ist es zulässig einen gemittelten Wert aus 2 bzw. den 3 Größen für die Größe von 80 qm für eine Mieterhöhung zur verwenden?
Die Miete wird auch für die verschiedenen Stadteile angegeben und weicht deutlich von einander ab.
Kann auch dieser Wert ggf. verwendet werden oder ist hier grundlegend nur der globale Wert entscheidend und damit verwendbar?
Über eine kurze Antwort würden wir uns sehr freuen.
Vielen Dank.
Freundliche Grüße
Familie Ullmann aus Cottbus ( OT Stadtmitte)
26.10.2023 - 21:22
Hallo Familie Ullmann,
haben Sie ein gutes Verhältnis zu den Mietern? Wenn ja, gestalten Sie die Mieterhöhung einvernehmlich. Ich kenne den Cottbusser Mietspiegel nicht, kann aber sagen, das jeder Wohnung nach Lage, Größe und Ausstattung ein fester Wert zugeordnet werden kann.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.11.2023 - 19:07
Sehr geehrter Herr Hundt,
der Vermieter hat in unserem Haus, bestehend aus 24 Wohnungen, eine Mieterhöhung um pauschal 50€ mittels eines einvernehmlichen Vertrages unternommen. Die meisten haben unterschrieben, so dass die Miete bei fast allen nun von 370€ auf 420€ gestiegen ist.
Da wir erst vor zwei Jahren eingezogen sind, war unsere Miete bereits 390€ und bei Verhandlungen haben wir den Wunsch geäußert (uns einverstanden erklärt), ebenfalls 420€ Miete zahlen zu wollen, wie die meisten, und nicht 440€ wie Vermieter pauschal (50€ +) gewünscht hat.
Darauf ist der Vermieter nicht eingegangen und hat uns eine Preiserhöhung um 20% (78€) geschickt, verlangt also 468€. Als Vergleich nennt er jedoch 3 Wohnungen aus dem Haus neben an mit Miethöhe von 475€ und nicht die aus unserem Haus mit 420€.
Kann ich mich an die Mieten in unserem Haus richten und nicht an die des Nebenhauses (auch wenn das Gebäude vielleicht vergleichbar ist)?
Oder anders gefragt, wenn ich dem Vermieter 3 Wohnungen aus unserem Haus vorliege, bei den er grade die Miete erhöht hat und die Kappungsgrenze nicht ausgeschöpft hat, kann ich so die Mieterhöhung um volle 20% abwehren?
29.11.2023 - 10:59
Hallo Artur,
eine schwierige Situation. Sofern die Wohnungen im Nachbarhaus vergleichbar sind, steht es dem Vermieter frei, diese als Vergleichswohnungen heran zu ziehen. Das ist auch günstigere Wohnungen gibt, spielt leider keine Rolle.
Viele Grüße
Dennis Hund