Jedes Gebäude muss in gewissen Abständen saniert werden. Dies liegt regelmäßig auch im Interesse des Mieters. Schließlich möchte kein Mieter in einem baufälligen Haus leben. Die Zeit der Vornahme der Sanierungsmaßnahmen ist für den Mieter jedoch in der Regel weniger schön. Nicht nur die mitunter erheblichen Lärmbelästigungen sind zu erdulden. Oft lässt es sich noch dazu nicht vermeiden, dass zur Durchführung der Sanierungsmaßnahmen ein Baugerüst errichtet wird. Befindet sich dieses nun genau vor dem Fenster, dem Balkon oder der Terrasse des Mieters, kann die Aussicht und damit der Wohnwert der Wohnung erheblich eingeschränkt sein.

Viele Mieter sind für die Zeit der Beeinträchtigung nicht bereit, den vollen Mietzins zu zahlen und mindern die Miete. Manchmal zu Recht, manchmal aber auch zu Unrecht. Denn nicht jede Beeinträchtigung durch ein Baugerüst löst zugleich auch ein Minderungsrecht des Mieters aus.

In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Voraussetzungen für eine Mietminderung wegen eines störenden Baugerüsts erfüllt sein müssen und unter welchen Umständen Ausschlussgründe eingreifen.

Unser Überblick über Beispiele aus der Rechtsprechung erleichtert es außerdem, die oft schwer zu ermittelnde Höhe der Mietminderung besser einzuschätzen.

1. Eine Mietminderung kommt nur in Betracht, wenn das Baugerüst zu einer nicht unerheblichen Minderung des vertragsgemäßen Gebrauchs führt

Nach der Lektüre des § 536 Abs.1 BGB, der sehr abstrakt beschreibt, dass der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten hat, wenn die Mietsache einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht unerheblich mindert, sind viele Mieter oft nicht schlauer als vorher und wissen nicht, ob in ihrem konkreten Fall nun eine Mietminderung in Betracht kommt. Um dies herauszufinden, muss ein Vergleich angestellt werden zwischen der tatsächlich infolge des Baugerüsts vorhandenen sog. Istbeschaffenheit der Mietsache und der vom Vermieter geschuldeten sog. Sollbeschaffenheit. Ergibt dieser Vergleich eine Abweichung zum Nachteil des Mieters, und ist die hiermit einhergehende Minderung des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht unerheblich, kommt – sofern kein Ausschlussgrund eingreift (siehe dazu unten unter 2.) – eine Minderung in Betracht.

Entscheidend sind daher folgende zwei Fragen:

• Welche Beschaffenheit schuldet der Vermieter? (dazu unter a))

und

• Wann ist eine Minderung des vertragsgemäßen Gebrauchs erheblich? (dazu unter b))

a) Diese Beschaffenheit schuldet der Vermieter

Der Vermieter schuldet eine ausreichende Belichtungs- und Belüftungsmöglichkeit

Zur ordnungsgemäßen Beschaffenheit jeder Mietwohnung zählt es, dass diese ausreichend belüftet und mit Tageslicht beleuchtet werden kann. Gesetzlich festgelegt ist dies zwar nur durch öffentlich-rechtliche Vorschriften. So ist z.B. nach den Bauordnungen der Länder eine ausreichende Belüftungs- und Belichtungsmöglichkeit Voraussetzung für eine rechtmäßige Errichtung eines Gebäudes mit Aufenthaltsräumen (vgl. § 44 Abs.2 HBauO).

Im Mietrecht gilt in erster Linie diejenige Beschaffenheit als geschuldet, die die Mietparteien vereinbaren. In der Regel werden jedoch Vereinbarungen über den ausreichenden Lichteinfall ebenso wenig getroffen wie über die Möglichkeit der Belüftung. Der sonst geltende Grundsatz, dass im Falle fehlender Vereinbarung auf die Tauglichkeit der Mietsache zum üblichen oder gewöhnlichen Gebrauch abzustellen ist, so dass der Vermieter einen Standard schuldet, der bei vergleichbaren Mietsachen vorhanden ist, kann hier nur schlecht zur Anwendung kommen, da die Belüftungsmöglichkeit und vor allem die Lichtverhältnisse je nach der Lage des Mietobjekts und dessen Bauweise so stark variieren, dass allenfalls ein kleinster gemeinsamer Nenner i.S. eines stets geschuldeten Mindestmaßes aber keine übliche Beschaffenheit festgestellt werden kann.

Als geschuldete Beschaffenheit wird man daher bzgl. der Belichtungs- und Belüftungsmöglichkeit diejenige ansehen müssen, die das Mietobjekt im Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufwies. Wird nun ein Baugerüst errichtet und führt dies zu einer Einschränkung des bisherigen Lichteinfalls und / oder zu einer Behinderung der Frischluftzufuhr z.B. durch den Einsatz von Planen, liegt eine Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache vor.

Zur Beschaffenheit der Mietsache gehören auch bestimmte Aussichts- und Einblickverhältnisse

Auch bestimmte Sichtverhältnisse bzw. der Ausblick gehören zu der vom Vermieter geschuldeten Beschaffenheit. Das gleiche gilt für die Einblicksituation von außen in das Mietobjekt.

Auch hier gilt der zuvor geschilderte Grundsatz, dass die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gegebenen Verhältnisse maßgebend für die Bestimmung der geschuldeten Beschaffenheit sind. Kommt es durch die Errichtung eines Baugerüstes zu einer Verschlechterung dieser Verhältnisse z.B. dadurch, dass der Blick durch das Gerüst versperrt bzw. die Sicht beeinträchtigt wird, liegt hierin eine Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch. Das Gleiche gilt, wenn die Privatsphäre des Mieters dadurch beeinträchtigt wird, dass Bauarbeiter auf dem Gerüst herumlaufen und Einblick in die Mietwohnung haben (vgl. KG Berlin, Urteil vom 08.01.2001 – 8 U 5875/98).

Balkon und Terrasse müssen benutzbar sein

Ist ein Balkon oder eine Terrasse mitvermietet, versteht sich von selbst, dass diese(r) auch ohne ausdrückliche Vereinbarung nutzbar sein muss, und zwar in der Regel in dem zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses möglichen Umfang. Eine noch größere Bedeutung als im Inneren der Wohnung haben hier die Sichtverhältnisse und der Schutz der Privatsphäre des Mieters. Befindet sich direkt vor dem Balkon oder vor oder auf der Terrasse ein Baugerüst, ist der Wohnwert in der Regel gemindert.

b) Die Schwelle der Erheblichkeit muss überschritten sein

Nicht immer erreicht die Beeinträchtigung, die durch die Einschränkung der Belichtungs- und Belüftungsmöglichkeit, der Aussicht und die eingeschränkte Nutzbarkeit von Balkon bzw. Terrasse entsteht, jedoch ein solches Maß, dass sie die Schwelle der Erheblichkeit überschreitet, was zur Annahme eines Minderungsrechts erforderlich ist. Ob die Beeinträchtigung als lediglich unerhebliche oder aber als eine das Minderungsrecht begründende erhebliche anzusehen ist, hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab.

Nicht nur für die Bemessung der Höhe des Minderungsbetrages (vgl. dazu unter 3.), sondern bereits für die Beantwortung der Frage, ob die Minderung der Gebrauchstauglichkeit erheblich ist oder nicht, spielen jedoch in der Regel folgende allgemeine Faktoren u.a. eine Rolle:

• Die Dauer der Beeinträchtigung,
• die Art und der Umfang des Baugerüstes sowie dessen Entfernung zur Wohnung des Mieters,
• die Art der betroffenen Räume.

Befindet sich das Baugerüst beispielsweise direkt vor dem Wohnzimmerfenster, dem Balkon oder der Terrasse, wird man eine Erheblichkeit sehr viel eher annehmen können, als in solchen Fällen, in den lediglich das Bad oder die Küche betroffen sind. Auch ein Baugerüst, das sich vor dem Nachbargebäude in einiger Entfernung zur Wohnung des Mieters befindet, wird seltener eine als erheblich anzusehende Beeinträchtigung darstellen als eines, das sich unmittelbar am eigenen Gebäude vor den Fenstern der eigenen Wohnung befindet. Dementsprechend hat das LG Berlin mit Urteil vom 31.10.2006 – 63 S 194/06 – entschieden, dass ein zur Minderung berechtigender Mangel der Mietsache nicht vorliegt, wenn ein Baugerüst am Nachbargebäude aufgestellt ist, das allenfalls die Küche und die Speisekammer verdunkelt.

Wie entscheidend neben der Art der betroffenen Räume insbesondere die Entfernung des Baugerüstes zur Wohnung des Mieters ist, zeigt die Tatsache, dass von einigen Gerichten allein die Existenz eines direkt vor den Fenster einer Wohnung aufgebauten Baugerüsts wegen der damit verbundenen Einsehbarkeit der Wohnung und der Erhöhung der Einbruchsgefahr einen nicht unerheblichen Mangel darstellt, der zur Minderung der Miete auch dann berechtigt, wenn keine weiteren Beeinträchtigungen dargelegt wurden (vgl. AG Wiesbaden, Urteil vom 25.06.2012 – 93 C 2696/11 (42); KG Berlin, Urteil vom 08.01.2001 – 8 U 5875/98).

Ob und in welchem Umfang der Mieter die Beeinträchtigungen tatsächlich zu spüren bekommt, ist allerdings nicht entscheidend für die Einstufung einer Gebrauchsminderung als erhebliche oder unerhebliche. Verbringt der Mieter beispielsweise den Großteil des Tages berufsbedingt außer Hauses, steht dies der Annahme der Erheblichkeit nicht entgegen. Entscheidend ist die objektive Minderung der Gebrauchstauglichkeit und nicht der Umstand, ob und inwieweit der Mieter dieser tatsächlich ausgesetzt ist (vgl. AG Regensburg, Urteil vom 16.04.1991 – 4 C 275/91).

2. Ausschlussgründe für eine Mietminderung trotz erheblicher Gebrauchsbeeinträchtigung

Ist die Tauglichkeit der Mietsache durch ein Baugerüst nicht unerheblich gemindert, darf nicht vergessen werden, dass eine Mietminderung dennoch nicht in Betracht kommt, wenn ein Ausschlussgrund vorliegt, der dazu führt, dass der Mieter trotz des Mangels die volle Miete zahlen muss. Folgende Ausschlussgründe sollten beachtet werde:

a) Die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Mieters vom Mangel im Zeitpunkt des Vertragsschlusses lässt das Minderungsrecht entfallen

Hatte der Mieter bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses Kenntnis davon, dass es während der Mietdauer zu Sanierungsmaßnahmen kommen würde, die die Errichtung eines Baugerüstes erfordern, entfällt sein Minderungsrecht gem. § 536b S.1 BGB. Das Gleiche gilt gem. § 536b S.2 BGB, wenn ihm dies im Zeitpunkt des Vertragsschlusses infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist, es sei denn, der Vermieter hat dem Mieter den Mangel arglistig verschwiegen.

Grobe Fahrlässigkeit, die vorliegt, wenn die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in besonders schwerem Maße verletzt worden ist und der Mieter auch ganz naheliegende Überlegungen nicht angestellt oder das nicht beachtet hat, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen, wird man in der Regel annehmen können, wenn der Mieter die bereits eingerüstete Wohnung anmietet, ohne sie vorher besichtigt zu haben.

Das Erfordernis der groben Fahrlässigkeit wird in der Rechtsprechung allerdings – zumindest in Bezug auf Beeinträchtigungen durch Lärmimmissionen – verbreitet derart abgeschwächt, dass die Gerichte in vielen Fällen bereits die Vorhersehbarkeit der späteren Störungsquelle ausreichen lassen, um das Minderungsrecht entfallen zu lassen, was im Ergebnis dazu führt, dass bereits leichte Fahrlässigkeit zum Ausschluss des Minderungsrechts führt (vgl. KG, Urteil vom 03. 06. 2002 – 8 U 74/01).

Der Mieter sollte sich daher darauf einstellen, dass ihm bereits dann, wenn er zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses lediglich mit einer künftigen Errichtung eines Baugerüstes rechnen musste, das Minderungsrecht aberkannt wird.

Der Ausschluss des Minderungsrechts wegen grob fahrlässiger Unkenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss greift allerdings nicht ein, wenn der Vermieter dem Mieter den Mangel im Zeitpunkt des Vertragsschlusses arglistig verschwiegen hat. Unterlässt der Vermieter es, den Mieter über solche Umstände aufzuklären, die für den Entschluss des Mieters zum Vertragsschluss erkennbar von entscheidender Bedeutung sind und deren Mitteilung der Mieter nach der Verkehrsauffassung erwarten darf, liegt ein arglistiges Verschweigen vor.

b) Die vorbehaltlose Annahme der Mietsache in Kenntnis des Mangels führt zum Ausschluss des Minderungsrechts

Ebenfalls nicht zur Minderung berechtigt ist der Mieter immer dann, wenn er den Mangel im Zeitpunkt der Übergabe kennt und die Mietsache annimmt, ohne sich bei der Übergabe sein Minderungsrecht wegen dieses Mangels vorzubehalten (vgl. § 536b S.3 BGB). War das Baugerüst also bei der Übergabe der Wohnung bereits vorhanden, kann der Mieter die Miete nicht mindern, wenn er seinem Vermieter gegenüber bei der Übergabe nicht erklärt hat, dass er sich vorbehalte, wegen der Beeinträchtigungen durch das Baugerüst die Miete zu mindern. Zu den Einzelheiten dieses Ausschlussgrundes lesen Sie den Artikel: „Keine Mietminderung möglich: Ausschlussgründe für Mietminderung.“

c) Erfolgt die Einrüstung zum Zwecke einer Maßnahmen zur energetischen Modernisierung, besteht drei Monate lang kein Mietminderungsrecht

Das Gesetz verpflichtet den Mieter gem. § 555d BGB, Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters zu dulden. Dies bedeutet grds. jedoch nicht, dass der Mieter auch die damit einhergehenden Einschränkungen der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache kompensationslos hinnehmen muss und die Miete nicht mindern darf. In bestimmten Fällen ist dies jedoch der Fall. Um Vermieter dazu zu motivieren, Maßnahmen zu Gunsten des Klimaschutzes zu ergreifen, schließt das Gesetz das Minderungsrecht des Mieters in § 536 Abs.1a BGB für die Dauer von drei Monaten aus, wenn die Beeinträchtigungen Folge einer Maßnahme sind, die einer energetischen Modernisierung dient.

Es muss eine Maßnahme zur energetischen Modernisierung vorliegen

Eine Maßnahme zur energetischen Modernisierung ist gem. § 555b Nr.1 BGB eine solche, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird. Sie liegt daher immer dann vor, wenn

(1) Endenergie, d.h. solche Energie eingespart werden soll, die der Verbraucher nutzen kann wie z.B.

– Strom aus der Steckdose
– Erdgas oder Biogas für Heizungsanlagen oder
– Wärmeenergie für die Warmwasserbereitung

und

(2) die Einsparung der Mietsache selbst dient, was nur der Fall ist, wenn die Einsparungen dem betroffenen Wohnhaus selbst und nicht nur der Allgemeinheit zugute kommen, was z.B. der Fall ist, wenn der Strom einer auf dem Dach errichteten Fotovoltaikanlage in das allgemeine Stromnetz eingespeist wird.

Typische Maßnahmen zur energetischen Modernisierung, die in der Regel mit der Errichtung eines Baugerüstes verbunden sind, sind Maßnahmen zur Verbesserung der Wärmedämmung des Daches, aber auch der Außenwände oder der Fenster.

Ergibt diese Prüfung, dass es sich um eine Maßnahme zur energetischen Modernisierung handelt, bedeutet dies jedoch noch nicht zwangsläufig, dass das Recht des Mieters, wegen der Beeinträchtigung durch das Baugerüst die Miete zu mindern, vollständig ausgeschlossen ist.

Nicht selten kommt es nämlich vor, dass parallel zur Durchführung der energetischen Modernisierung auch noch andere -in der Regel Erhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 555a BGB- durchgeführt werden, für die der Ausschlussgrund des § 536 Abs.1a BGB nicht eingreift.

Wird das Baugerüst z.B. errichtet, um zum einen das Dach zu dämmen, und zum anderen sonstige nicht der Einsparung von Endenergie dienende Arbeiten an der Fassade vorzunehmen, kommt ein Ausschluss des Minderungsrechts nur bzgl. derjenigen Beeinträchtigungen in Betracht, die für den Mieter deshalb entstehen, weil das Gerüst zur Dämmung des Daches erforderlich ist.

Theoretisch klingt dies einleuchtend. In der Praxis bringt diese Differenzierung jedoch erhebliche Schwierigkeiten mit sich, da eine Zuordnung der Beeinträchtigungen der Gebrauchstauglichkeit zu den unterschiedlichen Maßnahmen erfolgen muss.

Im Streitfall kann das Gericht die Anteile gem. § 287 ZPO schätzen und so bestimmen, welche Anteile zu einer Minderung führen und welche nicht (vgl. BT-Drucks 17/10485 S.18).

Führt die Maßnahme zur energetischen Modernisierung selbst unmittelbar auch zu einer Instandhaltung oder Instandsetzung des Gebäudes, liegen also nicht zwei oder mehrere, sondern eine einheitliche Maßnahme mit mehreren Wirkungen vor, erfolgt die geschilderte Aufteilung nach wohl überwiegender Auffassung nicht. In diesem Fall ist das Minderungsrecht des Mieters bzgl. aller Beeinträchtigungen dieser einheitlichen, nicht teilbaren Maßnahme ausgeschlossen, auch wenn sie Anteile enthält, die an sich nicht dem Minderungsausschluss unterfallen. Unerheblich soll dabei auch sein, welchen Anteil die energetische Wirkung an der Gesamtmaßnahme hat. Eine solche einheitliche sowohl energetisch wirksame als auch der Instandhaltung bzw. Instandsetzung dienende Maßnahme liegt z.B. vor, wenn der Vermieter alte reparaturbedürftige Fenster durch neue Isolierglasfenster austauscht.

Der Minderungsausschluss erfolgt nur für die Dauer von drei zusammenhängenden Monaten

Das Gesetz versagt dem Mieter das Minderungsrecht nur für einen begrenzten Zeitraum von drei Monaten.

Bzgl. des Fristbeginns trifft das Gesetz keine eindeutige Aussage, so dass einerseits auf den Baubeginn (vgl. Eisenschmidt, in: Schmidt- Futterer, Mietrecht, § 536 Rn. 66ff.), andererseits aber auch auf den Zeitpunkt des erstmaligen Auftretens von Beeinträchtigungen für den Mieter (vgl. Hinz, NZM 2013, 209 (217)) abgestellt werden kann. Auch hier bleibt abzuwarten, wie die Rechtsprechung entscheiden wird.

Nahezu einheitlich beantwortet wird hingegen die Frage des Fristlaufs. Hier ergibt sich aus der Gesetzesbegründung(vgl. BT-Drucks 17/10485 S. 17), dass das Minderungsrecht für einen zusammenhängenden Zeitraum von drei Monaten ausgeschlossen ist. Hat die Frist einmal begonnen, läuft sie weiter, auch wenn die Baumaßnahmen unterbrochen werden oder es störungsfreie Phasen für den Mieter gibt.

d) Der Ausschlussgrund der unterbliebenen Mängelanzeige greift in vielen Fällen nicht ein

Gem. § 536 Abs.2 S.2 BGB verliert der Mieter sein Minderungsrecht, wenn er seiner Pflicht nicht nachkommt, dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzuzeigen, soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte. Besteht der Mangel der Mietsache allerdings darin, dass das Gebäude mit einem Baugerüst versehen ist, wird dieser Ausschlussgrund nur selten eingreifen. Eine Mängelanzeige ist nämlich entbehrlich, wenn der Vermieter den Mangel bereits kennt oder dieser ihm nach den Umständen bekannt sein musste (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 14. 11. 2001 – XII ZR 142/99).

Hat der Vermieter die Baumaßnahmen selbst veranlasst, wird er in der Regel auch Kenntnis von der Einrüstung des Hauses haben oder diese Kenntnis zumindest haben müssen. Erfolgt die Errichtung auf Initiative eines Miteigentümers, kann- zumindest im Falle von Wohnungseigentum- nichts anderes gelten, da dieser in der Regel ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer vorausgehen muss (vgl. § 21 Abs.1, 3, 5 Nr.2 WEG).

3. Die Höhe der Mietminderung hängt von dem Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung ab

Die Einschränkungen, die mit der Einrüstung eines Wohnhauses verbunden sind, sind von Fall zu Fall unterschiedlich groß. Gerade von dem Maß der Beeinträchtigung hängt jedoch die Höhe des Minderungsbetrages ab. Aus diesem Grund kann keine allgemeingültige Aussage über die Höhe der Mietminderung getroffen werden. Als Kriterien, die für die Bemessung der Höhe des Minderungsbetrages stets relevant sind, können jedoch diejenigen herangezogen werden, die bereits unter 1b) für die Beantwortung der Frage, ob die Minderung der Gebrauchstauglichkeit erheblich ist oder nicht genannt wurden.

Neben den bereits genannten Faktoren können außerdem folgende weitere Umstände bei der Festlegung der Minderungsquote eine Rolle spielen:

• Ist die Gebrauchstauglichkeit von Terrasse oder Balkon eingeschränkt oder aufgehoben, hängt die Höhe der Minderungsquote von der Jahreszeit ab, in der die Einrüstung erfolgt. Geschieht dies im Frühling oder Sommer, sind die Einschränkungen in der Regel größer und die Minderungsquote ebenfalls höher als im Falle einer Durchführung der Arbeiten im Herbst oder Winter.
• Der Grad der Beeinträchtigung der Aussicht sowie der Belichtung und Belüftung wird insbesondere dadurch beeinflusst, ob das Gerüst zusätzlich mit einer Plane verhängt ist, und wenn ja, ob diese licht– oder luftdurchlässig ist.
• Die von den Gerichten immer wieder angeführte erhöhte Einbruchsgefahr kann nur dann Berücksichtigung finden, wenn sich die betroffene Wohnung nicht im Erdgeschoss befindet.
• Wird ein Gerüst errichtet, um eine Modernisierungsmaßnahme durchzuführen, und führt diese zu einer Wohnwertminderung, richtet sich die Höhe der Mietminderungsquote nach einer Entscheidung des AG Hamburg-Altona (vgl. Urteil vom 08.05. 1985 – 318a C 564/84) auch nach dem Interesse des Vermieters an der Modernisierungsmaßnahme. Liegt die Maßnahme auch im Interesse der Allgemeinheit an der allgemeinen Verbesserung der Wohnraumsituation, fällt die Minderungsquote geringer aus, als es der Fall wäre, wenn die Modernisierung allein im Verwertungsinteresse des Vermieters als Grundstückseigentümer liegt.

Mietminderungstabelle: Mietminderung wegen Baugerüst

Die folgende Tabelle soll Mietern ebenso wie Vermietern dabei helfen, die Höhe der Minderungsquote einzuschätzen: