Immobilien sind nicht für die Ewigkeit gebaut. Sie bedürfen der fortdauernden Unterhaltung und Modernisierung. Andernfalls sind sie kaum vermietbar. Will der Vermieter modernisieren, muss er die vom Gesetz vorgegebene Form und Frist berücksichtigen. Das Gesetz spricht von der „Modernisierungsankündigung“ (§ 555c I 1 BGB).
Fehler bestraft das Gesetz damit, dass die mit der Modernisierung meist verbundene Mieterhöhung erst mit einer zeitlichen Verzögerung umgesetzt werden kann.
1. Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen
Die Modernisierung ist zunächst von den Erhaltungsmaßnahmen zu unterscheiden. Erhaltungsmaßnahmen sind Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten. Sie dienen der Erhaltung und der Wiederherstellung der Immobilie.
Auch Erhaltungsmaßnahmen muss der Vermieter dem Mieter „rechtzeitig“ ankündigen (§ 555a II BGB). Eine konkrete Frist nennt das Gesetz nicht. Eine Frist wäre auch wenig praktikabel. Muss die Heizung gewartet werden (Instandhaltung), wäre es dem Vermieter nicht zuzumuten, den voraussichtlichen und vom Vermieter zeitlich nicht näher beeinflussbaren Besuch der Heizungsbaufirma vorher ankündigen zu müssen.
Ist die Heizung ausgefallen, muss sie im Winter sofort repariert werden (Instandsetzung). Auch für diesen Fall erklärt das Gesetz den Verzicht auf die Ankündigung, da die Erhaltungsmaßnahme der sofortigen Durchführung bedarf (§ 555a II BGB).
Die Ankündigungspflicht entfällt darüber hinaus, wenn die Erhaltungsmaßnahme keinen Einfluss auf die Wohnqualität des Mieters hat.
2. Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen
Beispiel: Der Vermieter will beginnend zum 25. Juli 2014 modernisieren. Dann muss er den Mieter spätestens am 25. April 2014 informieren.
Die Ankündigungspflicht betrifft Arbeiten im Innenbereich der Wohnung des Mieters als auch Außenarbeiten. Der Mieter soll die auf ihn zukommenden Auswirkungen abschätzen können (LG Hamburg WuM 1992, 121). Auch kann er nur so sein Sonderkündigungsrecht prüfen. Die Ankündigung wird aufgefordert, wenn der Vermieter keine Mieterhöhung plant (LG Berlin GE 1990, 763):
2.1. Mieterhöhung bei ordnungsgemäßer Modernisierungsankündigung
Erhält der Mieter das Modernisierungsankündigungsschreiben fristgerecht, ist er verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahme zu dulden (§ 555d I BGB). Er kann nicht widersprechen und auch nicht auf Unterlassung klagen.
Hat der Vermieter die Modernisierung ordnungsgemäß angekündigt, kann er die jährliche Nettokaltmiete um 11 Prozent seiner Aufwendungen erhöhen. Der Mieter ist verpflichtet, die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens erstmals zu bezahlen (§ 559b II 1 BGB). Voraussetzung ist ferner, dass die Arbeiten vor der Mieterhöhung abgeschlossen sein müssen. Erhöhungserklärungen des Vermieters, die vor dem Arbeitsabschluss abgegeben werden, sind nach dem Wortlaut des Gesetzes unwirksam (§ 559b I BGB).
Der Mieter kann seiner Duldungspflicht entgehen, indem er das Mietverhältnis außerordentlich kündigt. Dieses gesetzliche Sonderkündigungsrecht besteht nach Zugang der Modernisierungsankündigung (§ 555e BGB) sowie nach Zugang der Mieterhöhungserklärung des Vermieters (§ 561 BGB).
2.2. Mieterhöhung bei fehlender oder nicht form- oder fristgerechter Modernisierungsankündigung
Um den Vermieter anzuhalten, den Mieter form- und fristgerecht über eine Modernisierungsmaßnahme zu informieren, sieht das Gesetz für den Fall einer fehlerhaften Modernisierungsankündigung strenge Rechtsfolgen vor.
§ 559 II 2 BGB verschiebt den Zeitpunkt der Mieterhöhung um zusätzliche 6 Monate zu Gunsten des Mieters nach hinten, wenn der Vermieter …
- Die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme vollständig unterlassen hat,
- die Modernisierungsankündigung gemäß § 555c BGB nicht form- oder fristgerecht erfolgt ist,
- die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte Erhöhung um mehr als 10 Prozent überschreitet (§ 559b II Nr. 2 BGB).
Der Vermieter wird also finanziell bestraft. Statt nach 3 Monaten kann er die Mieterhöhung erst nach 9 Monaten einfordern. Sofern ein größeres Mehrfamilienhaus saniert wird, können die Auswirkungen erheblich sein und eine Zwischenfinanzierung unabdingbar machen.
Beispiel: Der Vermieter will beginnend zum 25. Juli 2014 modernisieren. Dazu hätte er den Mieter spätestens am 25. April 2014 informieren müssen. Seine Modernisierungsankündigung geht dem Mieter erst nach Ablauf der Dreimonatsfrist am 30. April 2014 zu.
Wenn der Vermieter mit dem Abschluss der Modernisierungsarbeiten am 30. August 2014 dann am 30.8.2014 die Mieterhöhung erklären wollte, hätte er bei ordnungsgemäßer Ankündigung der Modernisierungsankündigung die Miete zum 1. November 2014 erhöhen können. Da seine Ankündigung am 30. April verspätet erfolgte, verschiebt sich die Mieterhöhung über die 3 Monate hinaus um 6 Monate und wird erst zum 1. Mai 2015 (also nach 9 Monaten) wirksam.
Auch in diesen Fällen kann der Mieter von seinem gesetzlichen Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen (§§ 555d, 561 BGB).
3. Auf den Zugang kommt es an
Geht das Modernisierungsankündigungsschreiben dem Mieter außerhalb dieser Frist zu, muss der Mieter die Modernisierungsmaßnahme zwar auch dulden (Ausnahme: Härtefall im Sinne des § 555d II BGB). Allerdings kann der Vermieter die Mieterhöhung erst mit einer sechsmonatigen Verspätung umsetzen (siehe dazu oben 2.2.).
Der Zugang ist problemlos, wenn der Vermieter dem Mieter das Schreiben persönlich übergibt. Wird es hingegen mit der Post übersandt, wird das Kündigungsschreiben wirksam, wenn es in den Machtbereich des Mieters gelangt und er unter gewöhnlichen Umständen davon Kenntnis nehmen kann. Auf den Zeitpunkt der tatsächlichen Kenntnisnahme kommt es nicht an.
Nach allgemeinem Vertragsrecht geht ein Brief mit dem Einwurf in den Briefkasten zu, wenn und sobald mit der Leerung durch den Empfänger (Mieter) zu rechnen ist. Wird das Schreiben am letzten Tag der Frist spät abends um 23 Uhr in den Briefkasten des Mieters eingeworfen, geht es erst am nächsten Tag zu und ist damit unter Umständen verfristet. Üblicherweise braucht der Mieter nämlich nicht damit zu rechnen, dass ihm zu diesem Zeitpunkt noch Post zugeht. Die allgemeine Postlaufzeit endet in den Nachmittagsstunden. Wird das Schreiben einem Familienangehörigen übergeben, so ist es in diesem Augenblick zugegangen.
Der Vermieter ist gut beraten, eine Modernisierungsankündigung nicht am letzten Tag der Frist zuzustellen. Er trägt das Risiko einer verlängerten Postlaufzeit. Verzögerungen gehen zu seinen Lasten. Um den Nachweis des Zugangs zu führen, sollte die Ankündigung per Brief auf dem Postweg und die Zustellung per Einwurf-Einschreiben erfolgen. Ein Einschreiben mit Rückschein empfiehlt sich nicht, da der Mieter die Entgegennahme verweigern kann.
13.11.2014 - 17:22
Hallo Herr Hundt
ich bin auf der Suche, wo dies im BGB steht.
“3. Auf den Zugang kommt es an
Geht das Modernisierungsankündigungsschreiben dem Mieter außerhalb dieser Frist zu, muss der Mieter die Modernisierungsmaßnahme zwar auch dulden (Ausnahme: Härtefall im Sinne des § 555d II BGB). Allerdings kann der Vermieter die Mieterhöhung erst mit einer sechsmonatigen Verspätung umsetzen (siehe dazu oben 2.2.)”
Ist hier eine schriftliche Ankündigung von 3 Monaten immer erforderlich (ob mit oder ohne Mietserhöhung)
Wenn ich hier etwas übersehen habe, würde ich mich freuen, wenn Sie mir sagen können, wo ist dies finde.
M.f.G.
Michael Busch
17.11.2014 - 08:57
Hallo Herr Busch,
die relaventen BGB Paragrafen sind: “§ 555c – Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen” und “§ 555d – Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist”.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.10.2017 - 07:17
Wie sieht es denn gesetzlich aus, wenn der Vermieter zum 01.01.17 gewechselt wurde und dieser direkt eine Mieterhöhung ansetzt unter der Voraussetzung , dass die Heizungsanlage im Sommer ausgetauscht wird? Ist bisher nicht erfolgt, aber jetzt scheint das Ganze zu starten ohne das der Vermieter und ein konkretes Datum genannt hat – also ohne Vorankündigung an welchem genauen Termin …Gilt da auch eine Verschiebung von 6 Monaten oder gilt hier immer noch die Ankündigung von Januar für den Sommer?
13.01.2018 - 20:14
Guten Abend,
können sich aus der Nichtdurchführung einer ordnungsgemäß angekündigten Modernisierungsmaßnahme Schadenersatzansprüche ergeben ? Zum Beispiel wenn Mieter aufgrund der angekündigten Mieterhöhung ausziehen und diese Mieterhöhung bzw. diese Modernisierungsmaßnahme dann nie kommt.
Mit freundlichen Grüßen,
Leon Süß
15.01.2018 - 14:29
Hallo Leon,
ich würde so eine Sachlage immer rechtlich einschätzen lassen – eine pauschale Antwort ist nicht möglich, es kommt auf den Einzelfall an.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.01.2018 - 15:26
Schönen guten Tag,
ich habe die Tage ein Schreiben meiner Vermieterin erhalten. Es sollen im gesamten Haus die Fenster ausgetauscht werden.
Dass hatte Sie bereits Ende letzten Jahres mündlich angesprochen.
Eingang des Ankündigung: 21.01.2018
Beginn der Modernisierung: 01.03.2018
Somit wurde die 3-Monatsfrist ja nicht eingehalten. Ist mir bewusst. Ich habe auch absolut kein Problem damit, da ich es ja schon länger wusste.
Aber es wird denn ja interessant, dass ich die Mietkostenerhöhung um 6 Monate nach hinten schieben kann.
Meine eigentliche Frage: Meine Vermieterin möchte jetzt ein Unterschriebenes Exemplar zurück. Kann ich dies einfach unterschreiben, ohne Sie darauf aufmerksam zu machen, dass Sie die Frist nicht eingehalten hat? Oder müsste ich dass jetzt schon ansprechen, damit ich am Ende die 6 Monate aufschieben kann?
Nicht dass ich am Ende das unterschreibe und damit meine Zustimmung gebe.
Mit freundlichen Grüßen
Lukas
25.01.2018 - 11:30
Hallo Lukas,
warum wollen Sie das nicht erwähnen – irgendwann werden Sie die Vermieterin doch ohnehin damit konfrontieren?
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.01.2018 - 17:40
Hallo Dennis,
erstmal vielen Dank für die Antwort.
An sich ist es kein Problem dass jetzt mit anzusprechen.
Wollte ihr jetzt einfach erstmal das unterschriebene Exemplar zurückgeben.
Habe nur Angst, dass wenn ich dass einfach unterschrieben zurückgebe, dass ich damit meine Einverständnis gebe und somit die nicht eingehaltene Frist akzeptiere.
Mit freundlichen Grüßen
Lukas Niemeyer
15.04.2018 - 18:10
Hallo Herr Hundt,
einfach mal ein DANKE für diese komprimierten, super umfangreichen und sehr verständlichen Informationen. Sie – die Infos als auch Sie – helfen mir damit gerade sehr weiter!
Viele Grüße aus NRW
KB
15.04.2018 - 18:35
Hallo KB,
danke für Ihre Lob.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.09.2018 - 11:57
Hallo,
Bei uns wurde die Modernisierung zwar fristgerecht angekündigt, die damit verbundene Mieterhöhung allerdings erst nach Beginn der Modernisierung. Der Vermieter kündigt also im August, in Mitten der Modernisierungsmaßnahmen an, dass er die Miete zum Dezember erhöhen wird. Somit ist gegen BGB §55c verstoßen. Darf der Vermieter die Mieterhöhung trotzdem mit Modernisierungsbegründung durchsetzten?
29.09.2018 - 22:54
Guten Tag Herr Hundt,
ich fürchte, ich habe ein etwas Komplexeres Problem.
Bei mir wurden „Modernisierungsarbeiten“ durchgeführt.
Alte, marode, einfachverglaste Fenster aus den 60er Jahren wurden gegen heute übliche Fenster mit Zweifachverglasung ersetzt.
Die Arbeiten sind laut Hausverwaltung seit Ende März beendet. Die schriftliche Info darüber samt Mieterhöhung zum 01.06. ist auf den 23. April datiert.
Ich habe jetzt erst durch Recherche erfahren, dass deutliche Formfehler vorliegen bzw. lagen.
1. wurde die Modernisierungsmaßnahme nicht fristgerecht angekündigt.
2. wurde nicht auf die „künftigen Betriebskosten“ (wie in §555c. Abs. 1 S. 3 zwingend(?) gefordert) hingewiesen.
3. wurden, da die Fenster marode waren, zum Großteil Instandsetzungsarbeiten durchgeführt. Jedoch wurden 11% der gesamten Kosten als Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt
4. wurden Reperaturkosten, die durch Schäden beim Einbau der neuen Fenster entstanden sind, ebenso als Modernisierungskosten ausgewiesen.
5. wurden erst Mitte April und sogar Mitte Mai noch Arbeiten durchgeführt, die laut Rechnung von Ende März schon abgegolten waren. (Dies beschränkte sich auf besagte Schönheitsreperaturen)
Das eigentliche Problem ist, dass ich seit dem 01.06. die neue Miete zahle. Schriftlich habe ich dieser Erhöhung nie zugestimmt.
Meine Frage an Sie: ist es aufgrund einer oder mehrerer der oben genannten Fehler möglich, der stillschweigend akzeptierten Mieterhöhung nachträglich, im besten Falle sogar rückwirkend, zu widersprechen und somit Zuviel gezahlte Miete zurückzufordern?
Außerdem würde mich noch interessieren, welche Kosten ich genau als „Modernisierungskosten“ akzeptieren muss. (Reparaturkosten die durch die Modernisierungsarbeiten verursacht wurden, Arbeitszeit der Fenstermonteure, oder nur die Differenz zwischen neuen einfachverglasten und den nun tatsächlich eingebauten Fenstern?
Ich bedanke mich jetzt schon Mal für ihre Bemühungen und freue mich auf eine Antwort!
Beste Grüße
GK
04.10.2018 - 16:16
Hallo GK,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann hier leider nur allgemein bleiben: Mehrere Zahlungen können als Zustimmung ausgelegt werden. Ihren Einzelfall sollten Sie rechtlich prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.10.2018 - 20:54
Hallo,
folgender Fall: Vermieter hat eine Modernisierungsmaßnahme ohne Ankündigung durchgeführt. Brief ist am 01.10.2018 im Briefkasten gewesen, Miete soll aber zum 01.12.2018 erhöht werden. Kann also laut Gesetz erst zum 01.01.2019 greifen, zusätzlich gab es keine Ankündigung, somit ist die Mieterhöhung erst zum 01.07.2019 wirksam, richtig soweit?
Jetzt wird’s interessant: Ich bin noch in der Staffelmiete, letzte Mieterhöhung war zum 01.03.2018, somit ist eine Mieterhöhung erst zum 01.03.2019 möglich. Meine Fragen:
1. Darf man dann trotzdem die Miete wegen Modernisierungsmaßnahmen erhöhen oder ist das durch die Staffelmiete nicht mehr möglich?
2. Werden die 9 Monate durch die fehlende Ankündigung auf die Zeit nach der Staffelmiete drauf gerechnet, wäre somit eine Erhöhung erst zum 01.12.2019 möglich?
Vielen Dank und beste Grüße,
Max Bachmann
01.02.2019 - 12:27
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir hatten letztes Jahr auch eine energetische Modernisierung der Heizungsanlage.
Die Ankündigung erfolgte im April 2017 zum Juni 2017, war demzufolge verspätet. Die Arbeiten wurden aber erst im Mitte 2018 aufgenommen. Im Herbst 2018 wurde die Anlage in Betrieb genommen, aber Malerarbeiten der Heizrohre und Schönheitsreparaturen (spachteln, streichen etc.) stehen noch aus.
Nun haben wir gestern, 31.01.19 die Mieterhöhung zum 01.04.19 im Briefkasten gehabt.
Jetzt stellt sich für uns die Frage, ob die Ankündigung aus 2017 überhaupt rechtens war, da die Arbeiten erst deutlich später begonnen haben, und nicht wie angekündigt im Juni 2017.
Und da die Arbeiten noch nicht abgeschlossen sind, jetzt schon erhöht werden kann!?
Vielen Dank
SN
25.11.2019 - 17:03
Hallo,
wie verhält es sich im folgenden Fall: Modernisierungsmassnahmen wurden fristgerecht angekündigt,jedoch wurden dann die Modernisierungsmaßnahmen schon fast einen Monat vorher begonnen.
Ist die Frist dann noch eingehalten?
Grüße und Danke.
08.01.2020 - 19:35
Hallo,
wenn die Modernisierung beziehungsweis der Badumbau auf Wunsch des Mieters erfolgen soll, muss der Vermietung diese Maßnahme auch schriftlich ankündigen ( egal ob vor der 3 Monatefrist mündlich darüber verhandelt wurde) und muss er die Fristen dazu einhalten? Also mindestens 3 Monate vorher?
Vielen Dank
JM
08.01.2020 - 21:49
Hallo Joachim,
in so einen Fall würde ich die Modernisierung mit einer einvernehmlichen Mieterhöhung verbinden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.04.2020 - 14:27
Guten Tag,
ich habe heute am 2.4.20 ein Schreiben für eine Energetische Modernisierung der Fassade bekommen.
In dem Schreiben wird der Aufbau des Gerüst für den 16.4.2 angekündigt und der Abbau für den 8.5.20.
Von einer Mieterhöhung ist die Rede und eine Aufschlüssung der Kosten liegt ebenfalls nicht vor.
Ist dieses Vorgehen Rechtens ?
03.04.2020 - 08:44
Hallo Simon,
Ihr Vermieter muss den gesetzlich definierten Ablauf einhalten. Lassen Sie die Mieterhöhung im Zweifel rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.04.2020 - 16:46
Hallo,
der Vermieter hat die Modernisierungsankündigung mit der dreimonatigen Ankündigungsfrist zugestellt. Jetzt haben sich Umstände ergeben, die einen früheren Beginn der Baumaßnahme möglich machen würden. Umfang, Dauer usw. sollen sich nicht ändern. Ist der Ausschluss der Dreimonatsfrist mit einer Modernisierungsvereinbarung nach § 555 f BGB möglich?
Viele Grüße!
CM
18.04.2020 - 09:42
Hallo, ist es korrekt, dass man als Vermieter bei Modernisierungsarbeiten pauschal 30% der Kosten abziehen kann, die als Instandhaltungsanteil der Kosten geleistet wurden/wären? Damit erspart man sich ggf. Diskussionen mit den Mietern, was denn nun genau Instandhaltung und was genau Modernisierung war.
Ein Beispiel könnte sein, dass man neue Kellerfenster einbauen ließ oder alte, aber noch funktionierende, Gas-Kombi-Etagenheizungen gegen neuwertige Brennwertanlagen austauschen ließ. Ein Mieter könnte sagen, dass der Austausch von bestimmten Teilen der alten Etagenheizungen oder deren Reparatur auch hätte stattfinden können, statt eine kostspielige neue Anlage zu platzieren. Dann möchte der Mieter die mögliche Reparatur ggf als Instandsetzung von den Modernisierungskosten abziehen und dafür die Höhe der hypothetischen Instandsetzungskosten (die nicht stattfanden) wissen.
Viele Grüße
Felix
05.06.2020 - 18:32
Hallo,
das Mietshaus in dem wir wohnen wird zur Zeit gedämmt (seit ca. 3 Wochen). Die Modernisierungsmaßnahmen wurden nicht schriftlich angekündigt. Es kam lediglich eine WhatsApp-Nachricht, dass das Gerüst am nächsten Tag aufgestellt wird.
Müssen wir die Modernisierungsmaßnahmen trotzdem dulden oder können wir wegen der fehlenden Ankündigung eine Mietminderung geltend machen?
05.06.2020 - 19:07
Hallo Anna,
hier eine Hilfe: Mietminderung wegen Baugerüst (vor dem Fenster, Balkon, Terrasse)
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.10.2020 - 19:26
Hallo,
wie lange ist denn so eine Ankündigung gültig – also wenn sich die Arbeiten aufgrund des ausgelasteten Handwerks verschieben – und erst 18 Monate später stattfinden ?
19.10.2020 - 21:12
Hallo Dofner,
die Rechtsprechung geht immer von “Angemessenheit” aus. 18 Monate sind wohl nicht mehr angemessen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.02.2021 - 17:29
Guten Tag,
ich wohne in einem Hochhaus mit 32 Mietparteien.
Das Haus wurde im September von einem Kölner Immobilienhai aufgekauft.
Dieser versucht seitdem das Haus durch Drohungen, Beleidigungen, Nötigung und Ignorieren von Mietmängeln zu entmieten, da er die Wohnungen als Eigentumswohnungen verkaufen will.
Viele Mieter haben sich einschüchtern lassen und sind bereits ausgezogen.
Nun lässt er bereits seit November 20 die freien Wohnungen modernisieren, um sie teuer verkaufen zu können.
Wir restlichen Mieter sind seitdem dem massiven Baulärm (Haus ist auch noch sehr hellhörig) schonungslos ausgelefert. So beginnen die Arbeiten wie Abstemmen, Hämmern, Bohren morgens um 7 Uhr und gehen bis 20 Uhr und manchmal sogar darüber hinaus. Auch Sonntags wurde schon gebohrt und gehämmert.
Die Bauarbeiter sind Polen, die hier in den leerstehenden Wohnungen hausen müssen.
Corona-Schutzmaßnahmen werden nicht eingehalten und ob diese Leute überhaupt legal hier arbeiten, kann ich mir nicht wirklich vorstellen.
Die Maßnahmen zur Modernisierung wurden von der neuen Vermieterin nicht schriftlich angezeigt, sondern einfach begonnen.
Auf meine Ankündigung der Mietminderung, wurde ich mit fristloser Kündigung bedroht und genötigt und dass ich die Baumaßnahmen hinnehmen müsse. Auch mein Gesundheitszustand interessiere nicht.
Aus gesundheitlichen Gründen kann ich z.B. nur tagsüber schlafen und bin aufgrund meiner Krankheiten, meiner Pflegebedürftigkeit und Corona quasi in meiner Wohnung gefangen.
——-
Kann ich diese Baumaßnahmen und die massive Lärmbelästigung – aufgrund der Nichtankündigung der Bauarbeiten – irgendwie sofort stoppen und wenn ja, wie?
Kann bzw. muss meine Stadt nicht hier irgendwie eingreifen können?
Eine richtige Antwort erhält man leider nicht von den Verantwortlichen.
Ist es zulässig, dass hier Bauarbeiter 12-13 Stunden am Tag ununterbrochen arbeiten dürfen?
Was ist mit dem Arbeitsschutzgesetz?
Steht es mir zu, zumindest die Miete durch diese Lärmbelästigung, Staub und Dreck um 20% zu kürzen?
Es handelt sich nicht um Maßnahmen der Energieeffizienz für die Allgemeinheit oder Energie-Arbeiten am Haus, sondern nur um Verschönerungsmaßnahmen. (neues Bad, neue Fliesen, Laminat usw.) innerhalb der leer stehenden Wohnungen.
Ich habe mittlerweile schon Tinitus, bin nervös. völlig übermüdet, reagiere aggressiv und habe schon Gedanken, die ich hier lieber nicht schreiben möchte.
Um Antwort wird gebeten.
Vielen Dank!
02.02.2021 - 19:48
Hallo Guido,
danke für das Teilen Ihrer unschönen Situation. Ich sehe für Sie leider – bis auf eine Mietminderung – keinen Ausweg. Tut mir leid.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.02.2021 - 13:55
Ich habe keine Modernisierungsankündigung erhalten, somit wurde mir mein Recht auf Sonderkündigung nach §555e BGB verwehrt. Was kann ich tun? Ich habe einen zeitlichen Mietvertrag und möchte aus diesem raus. einstweiliger Rechtsschutz ist zwar beantragt, wenn der Vermieter weiter modernisieren möchte, muss er die Ankündigung nach §555c BGB form und fristgerecht machen. Aus meiner Sicht hat der Vermieter dadurch aber wertvolle Monate gewonnen, in denen ich weiterhin an den Mietvertrag gebunden bin.
20.02.2021 - 11:38
Hallo Luisa,
wenn Sie die Modernisierung zur Mündung nutzen wollen, lassen Sie sich dazu am besten rechtlich beraten. Die fehlende Ankündigung fällt dem Vermieter bei einer möglichen Mieterhöhung wieder auf die Füße.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.05.2021 - 23:17
Sehr geehrter Herr Hundt,
bei mir wurde vor den Modernisierungsarbeiten eine Mieterhöhung weder mündlich noch schriftlich angekündigt. Nach Abschluss der Arbeiten flatterte dann eine saftige Mieterhöhung ins Haus.
Nach § 555c Abs. 1 S.2 Nr.3 BGB ist die zu erwartende Mieterhöhung nur dann rechtzeitig vor Beginn der Modernisierungsarbeiten anzukündigen, “sofern eine Erhöhung nach § 559 verlangt werden soll”.
Hat der Vermieter mit dem Verzicht der Ankündigung der Mieterhöhung sein Recht auf diese Mieterhöhung verwirkt?
Viele Grüße und vielen Dank
FL
02.05.2021 - 14:53
Hallo Frank,
ich kann es kaum kürzer fassen, als Sie es im BGB lesen:
“§ 559b Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung
(2) Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn
1. der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht nach den Vorschriften des § 555c Absatz 1 und 3 bis 5 angekündigt hat oder”
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.10.2021 - 09:59
Sehr geehrter Herr Hundt,
das erste Schreiben, welches die im aktuellen Herbst/Winter zu erfolgenden Modernisierungsmaßnahmen (Anbau Balkon) sowie die anschließende Mieterhöhung ankündigte, erfolgte im Juni 2021. Das Sonderkündigungsrecht ist somit (Oktober) bereits verstrichen. In einem zweiten Schreiben informierte die Hausverwaltung jüngst über die Verzögerung (bei der baurechtlichen Genehmigung) und die jahreszeitbedingte Verschiebung der Maßnahmen in das Frühjahr 2022. Wir planen einen Umzug und haben bereits eine neue Wohnung gefunden, welche zeitnah bezogen werden kann. Ist ein Sonderkündigungsrecht auch im Fall des zweiten Schreibens (Verschiebung) in vollem Umfang anwendbar oder bezieht sich dieses lediglich auf die erfolgte Erstinformation jener Maßnahmen durch die Hausverwaltung?
Vielen Dank für eine kurze Einschätzung!
Mit freundlichen Grüßen
SE
05.10.2021 - 11:07
Hallo Stefan,
das BGB ist hier ziemlich eindeutig: § 555e Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen
(1) Nach Zugang der Modernisierungsankündigung kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.10.2021 - 15:42
Danke Herr Hundt für die umgehende Antwort! Insofern es um die Erstinformation geht, ist die Regelung im BGB auch klar formuliert. Die Frage bezog sich jedoch auf das zweite Schreiben der HV, welche eine Verschiebung der Modernisierungsmaßnahmen in den Frühling 2022 (ohne Datum) ankündigt. Dieses ging im September 2021 ein. Ist der benannte §555e erneut auch auf diese Ankündigung der Verschiebung anwendbar? – also Eingang der Kündigung bei der HV bis Ende Oktober und Auszug bis Ende November?
21.11.2021 - 18:19
Hallo Herr Hundt,
ich habe einfache Frage, In der vermieteten Wohnung wird eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt, Gesamtkosten 5000€. Die Modernisierungsmieterhöhung wird nach vereinfachten Verfahren durchgeführt (Mieterhöhung monatlich würde ca.20€ betragen).
Frage:
Wie soll die Ankündigung der Modernisierung aussehen ( was muss alles drin stehen, evtl gibt es ein Formular)? Ich weis dass diese Ankündigung 3 Monate von Anfang der Arbeiten zu erfolgen hat (kann man mit den Mietern darüber reden, dass die Arbeiten früher durchgeführt werden können und was das für Auswirkungen auf das Datum hat, ab dem die Mieterhöhung gezahlt werden muss. Normalerweise, wenn ich es richtig verstanden habe, muss sie ca.6Monaten nach der Ankündigung der Modernisierung gezahlt werden, wenn der Modernisierung 1 Tag gedauert hat, und das Schreiben der Mieterhöhung wegen Modernisierung noch an dem desselben Tag eingegangen ist).
Wäre für Ihre Antwort sehr dankbar.
Mfg, V.Hemke
22.11.2021 - 09:58
Hallo V.Hemke,
danke für Ihre (schwierige) Frage. Ich kann Ihnen hier leider nicht den gesamten Prozess der Modernisierungsmieterhöhung erklären. Sie finden dazu sehr viele Informationen online oder Sie beauftragen jemanden der sich auskennt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.01.2022 - 13:34
Guten Tag,
unser Haus wurde verkauft und jetzt kommt eine Mieterhöhung von 20% laut Mietspiegel. Ausserdem wird das Dach energetisch saniert. Hier kommt nochmals ein Aufschlag von knapp 100 Euro dazu.
Ist das möglich? Wir haben nun eine Mieterhöhung von 140 Euro.
Die Ankündigung der Modernisierungsmassnahmen wurde uns am 3,01,22 persönlich überreicht, und am 17,1,22 wurde begonnen. Also 14 Tage vor Beginn, was ja wie ich hier gelesen habe auch nicht rechtens ist. Auf dem Schreiben ist aber kein Datum drauf.
Den Parkplatz können wir gerade auch nicht nutzen.
Danke für Ihre Rückmeldung.
Beste Grüsse
Brigitte Mettler
19.01.2022 - 13:41
Hallo Brigitte,
die beiden Mieterhöhungen nacheinander wirksam werden zu lassen ist durchaus möglich, erst auf die Vergleichsmiete dann eine Modernisierung folgen lassen. So kann der Vermieter die maximale Mieterhöhung ausreizen. Wie sie gelesen haben, verändern sich die Fristen, wenn die Modernisierung nicht korrekt angekündigt wurde. Wenn Sie Ihren Stellplatz nicht nutzen können, sollten Sie prüfen, ob eine Mietminderung möglich ist. Ich denke davon können Sie ausgehen. Lassen Sie sich in der Angelegenheit Zweifel bitte rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
31.03.2022 - 12:39
Hallo Herr Hundt,
ich habe eine Mieterhöhung gem. §559 erhalten, die Moderniserung des Aufzugs wurde am 22.12.21 allgemein und am 4.02.22 konkrekt ankündigt.
eine Änkündigung der Mieterhöhung gab es vor Beginn der Maßnahme nicht.
Die Bauarbeiten wurden vom 14.-28.2.22 durchgeführt, eine Mietminderung fand wegen nicht nutzbarkeit des Aufzugs nicht statt.
am 30.3.22 kam eine Mieterhöhung nach §559 bei der 8% der Gesamtkosten umgelegt werden.
Es wird gesagt das der Stromverbrauch optimiert wurde, konkrete Zahlen werden nicht benannt. Die Mieterhöhung soll zum 1.6.2022 wirksam werden.
Fragen:
Müssten die Kosten nicht ggf nach Instandsetzung und Modernisierung getrennt aufgeführt werden?
Wird die Mieterhöhung wegen nachträgliche ankündigung nicht erst zum 1.9.22 fällig?
Wie soll ich auf den Vermieter zugehen? Kann ich Belegeinsicht fordern?
31.03.2022 - 13:03
Hallo Tilo,
Sie sind auf der richtigen Spur und schon tief im Thema. Ich würde die Mieterhöhung prüfen lassen. Es kommt hier ganz speziell auf die Details an (war der alte Aufzug defekt, warum wurde ein neuer Aufzug eingebaut? Instandhaltung geht zu Lasten des Vermieters.). Ich kann Ihnen hier per Kommentar aufgrund der Komplexität nicht wirklich helfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.05.2022 - 06:50
Hallo Herr Hundt,
mein Vermieterin verfasste eine nicht formgerechte Modernisierungsankündigung, da sie die jährliche Miete mit veralteten 11 statt 8 Prozent ansetzte. Darauf schrieb ich einen Widerruf. Anschließend erhielt ich einen neue, korrigierte Modernisierungsankündigung. Habe ich nun immer noch Anspruch auf eine um 6 Monate verzögerte erste Bezahlung der Modernisierungsmiete oder wird sie durch die korrigierte Modernisierungsankündigung der Vermieterin wirkungslos?
Viele Grüße
Robert Kelchen
30.12.2023 - 12:37
Guten Tag,
wir haben am 28.12.2023 ein Schreiben erhalten, dass in unserer Hauseinfahrt / Durchfahrt Sanierungsarbeiten durchgeführt werden. Das Schreiben ist von den Vermietern des Nachbarhauses (eine Genossenschaft), da deren Gebäude unsere Einfahrt überdacht und dieser teil saniert werden soll. Die Bauarbeiten beginnen am 8.1.2024 und Enden voraussichtlich am 16.2.2024.
Gilt hier auch die Frist von drei Monaten? Es sind ja nicht unsere Vermieter, aber uns betrifft es, da unser Parkplatz und auch der Zugang nicht nutzbar ist und wir mit dem Auto nicht herausfahren können.
Was in unserem Fall dazukommt, dass wir in der Zeit umziehen – natürlich unser Problem, dass zu organisieren, aber kanpp zwei Wochen vor Beginn ein Schreiben zu erhalten ist ja doch recht kurzfristig?!
Herzlichen Dank für eine kurze Rückmeldung.
IK
02.01.2024 - 19:32
Hallo IK,
der Gesetzgeber hat bei den 3 Monaten m.E. nur den Ausschluss einer Mieterhöhung für Arbeiten am eigenen Haus im Sinn.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.04.2024 - 18:13
Wir sind Mieter und voraussichtlich dieses Jahr sollen alle Wohnungen in dem Mehrfamilienhaus, in dem wir wohnen, einen Balkon (8 m²) erhalten. Wir haben einen Indexmietvertrag und sind uns bewusst, dass unser Vermieter die Kosten der Modernisierung nicht auf uns prozentual umlegen kann.
Da mit Fertigstellung des Balkons und dessen Zugang von der Wohnung aus eine Änderung des Mietvertrages nötig ist (hälftige Fläche des Balkons muss in den Mietvertrag aufgenommen und entsprechend aufgerechnet werden), fragen wir uns, ob das
1.) in dem Sinne eine “Mieterhöhung” darstellt, wenn 4 m² wegen des hälftigen Balkons zzgl. zu zahlen sind und
2.) ob generell dann überhaupt eine Indexmieterhöhung in dem Jahr der Modernisierung stattfinden darf, wenn zeitgleich auch mehr Miete wegen einer höheren Quadratmeterzahl der Wohnung gefordert wird.
Vielen Dank im Voraus
16.04.2024 - 21:30
Hallo Günther,
m.E. meine klassische Mieterhöhung nach z.B. §558 oder §559 BGB. Ihr zweiter Punkt ist m.M.n. Verhandlungssache.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.04.2024 - 17:02
Lieber Herr Hundt,
was mich und meine Frau umtreibt ist folgendes.
Unser Vermieter wird wohl nach der bevorstehenden Modernisierungsmaßnahme (Balkonanbau erstmalig) mehr Miete haben wollen, da die Balkonfläche zu mindestens einem Viertel oder maximal der Hälfte angerechnet wird.
Nun die Frage dazu, da wir einen Indexmietvertrag haben: Kann der Vermieter dann im gleichen Jahr der Erhöhung der Miete wegen der zusätzlichen Balkonfläche auch unseren Indexmietvertrag an den aktuellen Verbraucherpreisindex anpassen oder ist des dann nicht möglich.
Wir freuen uns auf Ihre Antwort.
Julius & Sarah
01.05.2024 - 11:30
Hallo Julius,
eine Erhöhung aufgrund einer Modernisierung ist mit der Indexmiete nicht möglich. Über die Erhöhung aufgrund der Fläche müssen Sie m.E. ohnehin eine einvernehmliche Lösung finden. Hier sollten Sie dann auch eine Regelung für eine parallele Erhöhung der Indexmiete treffen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.05.2024 - 09:07
Hallo Herr Hundt,
da haben Sie eventuell etwas missverstanden.
Dass uns der Vermieter die Miete nicht wegen des neuen Balkons und den damit für ihn entstandenen Kosten erhöhen kann ist klar, da wir ja einen Indexmietvertrag haben, der ein solches Vorgehen verbietet.
Dennoch vergrößert sich ja mit dem Balkon die “Wohn- bzw. Nutzfläche”. Entsprechend muss der Mietvertrag um Fläche X m² ergänzt werden und wir zahlen dann logischerweise mehr Miete, weil die Balkonfläche dann zur Wohnung gehört.
Jetzt ist uns eben unklar, ob es nach dieser Anpassung des Mietvertrages, aus der ja eine höhere Miete resultiert, weil mehr “Wohn- bzw. Nutzfläche” durch den Balkon zur Verfügung steht, der Vermieter auch noch zusätzlich unsere derzeitige Indexmiete an den derzeitigen Wert des Preisindex anpassen darf oder ob ihm das in diesem Zusammenhang nicht erlaubt ist.
Viele Grüße
Julius
02.05.2024 - 09:13
Hallo Julius,
ich habe Sie schon verstanden, nur sieht m.W. der Gesetzgeber für diese (unfreiwilliger) Flächenvergrößerung keine Möglichkeit der Erhöhung vor. Daher einvernehmlich. Noch besser wäre eine Vorab-Regelung gewesen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.05.2024 - 09:42
Hallo Herr Hundt,
in unserem Indexmietvertrag steht
“Die vorstehende Quadratmeterangabe dient (in Anlehnung an das Urteil d. BGH v. 10.11.2020 – VIII ZR 306/09) ausdrücklich nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr ausschließlich aus der benannten Aufzählung der vermieteten Räume. Zwischen den Vertragsparteien besteht deshalb Einigkeit darüber, dass eine genaue Vermessung der Mieträume nicht erfolgt ist und dass es einer solchen auch nicht bedarf.”
Für uns heißt das im Umkehrschluss, dass die Wohnung anhand der bloßen Raumanzahl auf Ihren Mietpreis kommt und nicht anhand der Größe in m². Kann der Vermieter dann überhaupt eine mietvertragliche Änderung wegen anteiliger Balkonfläche erwirken oder würde es trotz des bevorstehenden Balkonanbaus einfach bei den bestehenden Konditionen für uns bleiben?
Viele Grüße
02.05.2024 - 11:32
Hallo Julius,
grundsätzlich sind wir uns sicher einig, dass die Fläche und der Mehrwert durch den Balkon eine Mietanpassung rechtfertigen würde. Wenn Sie die Anpassung trotzdem vermeiden wollen, sollten Sie sich ggf. rechtlich beraten lassen. Lassen Sie uns hier gerne wissen, wie die Sache ausgegangen ist.
Viele Grüße
Dennis Hundt