Ist die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen worden, muss der Mieter bei seinem Auszug renovieren, wenn die Schönheitsreparaturen zu diesem Zeitpunkt fällig sind. Es gibt kaum einen Mieter, der die Renovierung nicht als lästig und zu aufwändig empfindet und sich nicht über die damit verbundenen Kosten ärgert.

Gerade im Zusammenhag mit einem Umzug gibt es für den Mieter in der Regel so viel zu bedenken und zu regeln, dass für die Schönheitsreparaturen keine Zeit mehr bleibt. Aus diesem Grund, nicht selten aber auch deshalb, weil sich Mieter über ihre Pflichten beim Auszug keine Gedanken machen, kommt es immer wieder vor, dass Mieter ausziehen, ohne die notwendigen Renovierungsarbeiten durchgeführt zu haben. Ebenso häufig müssen Vermieter feststellen, dass die Schönheitsreparaturen zwar durchgeführt wurden, dies aber nicht fachgerecht geschehen ist.

Viele Vermieter bringt dies in eine schwierige Situation. Um keine Mieteinbußen zu erleiden, bemühen sich nämlich die meisten Vermieter noch während des Laufs der Kündigungsfrist um einen Nachmieter und vereinbaren mit diesem, dass das Mietverhältnis bereits kurz nach dem Auszug des alten Mieters beginnt. Um dem neuen Mieter eine fachgerecht renovierte Wohnung übergeben zu können, kommt es immer wieder vor, dass Vermieter die Schönheitsreparaturen selbst durchführen oder von einer Fachfirma durchführen lassen, in der Ansicht, die dafür aufgewendeten Kosten später von dem alten Mieter ersetzt zu bekommen. Hier ist jedoch äußerste Vorsicht geboten. Durch eine übereilte Vorgehensweise kann der Vermieter seinen grds. bestehenden Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen verlieren.

Wir zeigen Vermietern in diesem Artikel, was sie unbedingt beachten sollten, damit sie nicht auf den Renovierungskosten sitzen bleiben.

1. Der Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen unterlassener oder nicht fachgerecht durchgeführter Schönheitsreparaturen erfordert in der Regel eine Nachfristsetzung

Zieht der wirksam zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtete Mieter aus, ohne die fälligen Schönheitsreparaturen durchgeführt zu haben oder erfolgt die Renovierung nicht fachgerecht, verletzt der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag. Fällt dem Mieter außerdem ein Verschulden zur Last, liegen zwar die Voraussetzungen des § 280 Abs.1 BGB vor, wonach der Gläubiger im Falle einer schuldhaften Pflichtverletzung Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen kann. Möchte der Vermieter jedoch gegenüber seinem Mieter den sog. Schadensersatz statt der Leistung geltend machen, der darin besteht, das der Mieter statt der Durchführung der Schönheitsreparaturen den für die Renovierung erforderlichen Geldbetrag erstattet, genügt es grds. nicht, dass der Mieter schuldhaft eine Pflicht aus dem Mietvertrag verletzt hat. § 280 Abs.3 BGB bestimmt nämlich, dass der Gläubiger Schadensersatz statt einer noch möglichen Erfüllung nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281 BGB geltend machen kann. § 281 Abs.1 BGB verlangt von dem Gläubiger eines nicht oder schlecht erfüllten Anspruchs und damit auch von dem Vermieter im Falle der nicht oder nicht fachgerecht durchgeführten Schönheitsreparaturen, dass er seinem Mieter zunächst eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung setzt. Hierdurch soll dem Mieter eine letzte Chance gegeben werden, seine vertragliche Verpflichtung doch noch zu erfüllen. Erst wenn diese Frist erfolglos abgelaufen ist, kann der Vermieter an Stelle der Erfüllung Schadensersatz verlangen.

2. Die Länge der Nachfrist- Was bedeutet angemessen?

Das Gesetz verwendet in § 281 Abs.1 BGB einen sog. unbestimmten Rechtsbegriff und macht es zur Voraussetzung für den Schadensersatzanspruch, dass die Nachfrist, die dem Schuldner zu setzen ist, angemessen ist. Eine konkrete Länge, die als angemessen anzusehen ist, kann der Gesetzgeber nicht angeben, da das Erfordernis der Nachfristsetzung für die unterschiedlichsten Arten von Ansprüchen in den unterschiedlichsten Fällen gilt. Wie lang eine Nachfrist sein muss, um das Erfordernis der Angemessenheit zu erfüllen, ist eine Frage des Einzelfalls. Zu berücksichtigen sind hier in erster Linie der Umfang der geschuldeten Leistung, aber auch weitere Umstände, wie z.B. die Dringlichkeit der Erfüllung aus Sicht des Gläubigers (vgl. BGH, Urteil vom 21.06.1985 -V ZR 134/84). Verallgemeinernd kann gesagt werden, dass die Frist so lang sein muss, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen tatsächlich auch durchführen kann.Allerdings muss sie dem Mieter, der noch nichts zur Erbringung der Leistung unternommen hat, nicht ermöglichen, die Leistung erst anzufangen und vollständig zu erbringen (vgl. BT-Drucks 14/6040, S.138). Die Fristsetzung dient nämlich nur dazu, den Schuldner in die Lage zu versetzen, eine bereits begonnene Leistung zu vollenden. Ohne allerdings auf dieses einschränkende Kriterium einzugehen, hat sich das KG Berlin in seinem Urteil vom 30. 10. 2006 – 8 U 38/06- mit der Angemessenheit der Nachfrist im Falle unterlassener Schönheitsreparaturen beschäftigt. Dazu führt es aus, grundsätzlich sei davon auszugehen, dass eine 14-Tages-Frist zur Vornahme der Renovierung einer kompletten Wohnung ausreiche. Auch wenn dies relativ lang bemessen ist und nicht berücksichtigt, dass die vollständige Erbringung der Leistung einschließlich Vorbereitung gerade nicht ermöglicht werden muss, sollten sich Vermieter hieran orientieren.

3. Zu kurze Frist gesetzt- Das sind die Folgen

Da die angemessene Länge der Nachfrist oft nur schwer genau zu ermitteln ist, geraten viele Vermieter in Sorge, dass sie durch die Setzung einer zu kurzen Frist den Schadensersatzanspruch gefährden. Diese Sorge ist allerdings unbegründet. Erweist sich die Frist als unangemessen kurz, so ist die Fristsetzung damit nicht unwirksam. Vielmehr wird hierdurch eine angemessene Frist in Lauf gesetzt, es sei den der Vermieter hat zum Ausdruck gebracht, dass es ihm gerade auf die Kürze der Frist ankommt (vgl. BT-Drucks 14/6040, S.138).

Schädlich ist es also nur, wenn die Fristsetzung vollständig unterbleibt, und dies auch nur, wenn sie nicht ausnahmsweise entbehrlich ist (siehe dazu unten).

4. Diesen Inhalt muss die Nachfristsetzung haben

Um die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch statt der Leistung zu schaffen, genügt es nicht, dass der Vermieter seinen Mieter schlicht auffordert, „die notwendigen Schönheitsreparaturen auszuführen“ oder „nachzubessern“. Die Nachfristsetzung muss einen bestimmten Inhalt aufweisen, um ihre Funktion, dem Mieter eine letzte Chance zur Erfüllung zu geben, erfüllen zu können. Für eine ordnungsgemäße Nachfristsetzung wegen unterlassener Schönheitsreparaturen ist es daher erforderlich, dass der Vermieter die durchzuführenden Arbeiten im Einzelnen genau bezeichnet (vgl.LG Berlin vom 31. 10. 1986 64 S 216/86). Ist die Durchführung der Schönheitsreparaturen zwar nicht vollständig unterblieben, entspricht diese aber nicht den an eine fachgerechte Renovierung zu stellenden Anforderungen, muss der Vermieter, wenn er Beanstandungen erhebt, im Rahmen der Fristsetzung gem. § 281 BGB die konkreten Mängel darlegen und den beanstandeten Zustand beschreiben, damit der Mieter erkennen kann, inwieweit der Vermieter den Vertrag als nicht erfüllt ansieht (vgl. KG, Urteil vom 22. 01. 2007 – 12 U 28/06). Die bloße Angabe, dass die ausgeführten Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht seien, ist daher unzureichend. Erforderlich ist die Darlegung konkreter Tatsachen, aus denen sich die Mangelhaftigkeit ergibt (vgl. KG, Urteil vom 22. 01. 2007 – 12 U 28/06).

5. In diesen Fällen ist die Setzung einer Nachfrist entbehrlich

Manch ein Vermieter wird sich in bestimmten Fällen zu Recht fragen, was es denn für einen Sinn macht, den Mieter zur Leistung aufzufordern, wenn dieser bereits erklärt oder anderweitig zum Ausdruck gebracht hat, dass er zur Vornahme der Schönheitsreparaturen oder zu einer Nachbesserung nicht bereit ist. Dass die Fristsetzung in solchen und vergleichbaren Fällen nicht immer vom Gläubiger der Leistung verlangt werden kann, hat auch der Gesetzgeber erkannt und in § 281 Abs.2 BGB Gründe benannt, die die Nachfristsetzung entbehrlich machen. Ein Grund, der es dem Vermieter ermöglicht, sofort ohne eine Nachfristsetzung Schadensersatz statt der Leistung zu verlangen, liegt vor, wenn der Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen bzw. die Nachbesserung ernsthaft und endgültig verweigert hat. Der Vermieter sollte aber sorgfältig prüfen, ob eine solche ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung des Mieters tatsächlich vorliegt. Diese braucht zwar nicht ausdrücklich zu erfolgen, sondern kann sich auch aus den Umständen ergeben. Insbesondere wenn der Mieter auszieht, ohne die Schönheitsreparaturen auszuführen, sollte hieraus jedoch nicht voreilig auf eine Erfüllungsverweigerung geschlossen werden. Nach der Rechtsprechung des BGH muss dem Auszug ein bestimmtes Verhalten des Mieters vorangegangen sein. Demnach kann eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung nur angenommen werden, wenn der Mieter durch sein Verhalten vor Vertragsbeendigung eindeutig zum Ausdruck bringt, dass er seinen vertraglich übernommenen Verpflichtungen nicht nachkommen wird und demgemäß das Mietobjekt bei Vertragsende räumt, ohne Anstalten für die Vorbereitung oder Ausführung der Schönheitsreparaturen getroffen zu haben (vgl. BGH, Urteil vom 10.07.1991 – XII ZR 105/90). Ein solches Verhalten, dass es rechtfertigt, den Auszug des Mieters als ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung zu deuten, liegt nach Auffassung des KG (vgl. das Urteil vom 30. 10. 2006 – 8 U 38/06) jedoch nur vor, wenn der Vermieter dem Mieter zuvor konkret mitgeteilt hat, welche Schönheitsreparaturen durchzuführen sind.

6. Formularvertragliche Vereinbarungen, mit denen das Erfordernis der Nachfristsetzung ausgeschlossen oder die Frist verkürzt wird, sind unwirksam

Das Erfordernis der Nachfristsetzung erschwert häufig eine reibungslose und zügige Weitervermietung der noch unrenovierten Wohnung. Daher kommen viele Vermieter auf die Idee, das Erfordernis der Nachfristsetzung vertraglich auszuschließen oder die Länge der Frist in einer Weise festzulegen, dass diese nicht mehr als angemessen angesehen werden kann. Hiermit ist jedoch, zumindest dann, wenn die Vereinbarung formularvertraglich erfolgt, nicht viel gewonnen. Gem. § 309 Nr.4 BGB ist nämlich eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die der Verwender von der gesetzlichen Obliegenheit freigestellt wird, dem anderen Vertragsteil eine Frist für die Leistung oder Nacherfüllung zu setzen, unwirksam. Dieses Klauselverbot gilt nicht nur für den vollständigen Ausschluss des Erfordernisses der Nachfristsetzung, sondern auch für andere Erleichterungen zu Gunsten des Vermieters, wie z.B. die Verkürzung der Frist auf ein nicht mehr angemessenes Maß.

Wichtig: Unwirksam gem. § 309 Nr.4 BGB sind nicht nur solche Vereinbarungen, die die Nachfristsetzung ausdrücklich für entbehrlich erklären. § 309 Nr.4 BGB ist auch dann anwendbar, wenn dies indirekt dadurch geschieht, dass das Recht des Vermieters, Schadensersatz wegen nicht bzw. nicht fachgerecht durchgeführter Schönheitsreparaturen zu verlangen, bereits bei unterbliebener bzw. nicht ordnungsgemäßer Erfüllung den durch den Mieter bestehen soll (vgl. BGH, Urteil vom 26.01.1983 – VIII ZR 342/81).

Individualvereinbarungen, durch die der Vermieter von dem Erfordernis der Nachfristsetzung befreit oder ihm diese erleichtert wird, sind hingegen grds. wirksam.

7. Achtung Verjährung droht schnell

Ist der alte Mieter ausgezogen, die Wohnung durch den Vermieter renoviert und der neue Mieter eingezogen, lassen sich viele Vermieter lange Zeit, ehe sie den Schadensersatzanspruch ihrem Mieter gegenüber geltend machen. Dies ist häufig auf die unzutreffende Ansicht zurückzuführen, der Schadensersatzanspruch würde gem. §§ 195,199 BGB erst nach drei Jahren ab dem Schluss des Jahres seiner Entstehung verjähren. Dies ist jedoch ein Irrglaube. Der Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen unterlassener oder nicht fachgerecht ausgeführter Schönheitsreparaturen unterfällt nämlich der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs.1 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 19. 01. 2005 – VIII ZR 114/04). Danach verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.

Jeder Vermieter, der erwägt, von seinem Mieter Schadensersatz wegen unterlassener oder nicht fachgerecht durchgeführter Schönheitsreparaturen zu verlangen, sollte daher besonders darauf achten, dass er diesen Anspruch vor dem Ablauf der Verjährungsfrist in einer die Verjährung hemmenden Art und Weise (vgl. dazu §§ 203 ff. BGB) geltend macht.

Hierbei ist Folgendes zu beachten:

Anders als § 199 BGB, der den Beginn der dreijährigen Regelverjährungsfrist des § 195 BGB regelt, knüpft § 548 Abs.1 BGB hinsichtlich des Verjährungsbeginns nicht an Entstehung des Anspruchs, sondern an die Rückgabe der Mietsache an den Vermieter an. Es ist daher möglich, und im Falle unterlassender Schönheitsreparaturen am Ende des Mietverhältnisses sogar die Regel, dass die Verjährung zu einem Zeitpunkt zu laufen beginnt, zu dem der Schadensersatzanspruch des Vermieters noch gar nicht entstanden ist. Wie bereits oben dargelegt, entsteht dieser nämlich erst, wenn die vom Vermieter grds. zu setzende Nachfrist abgelaufen ist.

8. Kein Schadensersatz bei fortbestehendem Mietverhältnis

Der Vermieter kann Schadensersatz wegen Nicht- bzw. Schlechterfüllung nur dann verlangen, wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen am Ende des Mietverhältnisses nicht oder nicht fachgerecht ausführt. Geschieht dies während des fortbestehenden Mietverhältnisses, besteht lediglich der Erfüllungsanspruch. Allerdings kann der Vermieter von seinem Mieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Renovierungskosten verlangen, wenn sich dieser mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug befindet (vgl. BGH, Urteil vom 06. 04. 2005 – VIII ZR 192/04). Einer Fristsetzung i. S. d. § 281 Abs.1 BGB bedarf es zwar nicht, um die Voraussetzungen für diesen Anspruch zu schaffen. Allerdings müssen die Vorraussetzungen für den Verzug gem. § 286 BGB vorliegen. Dies erfordert gem. § 286 Abs.1 BGB in der Regel eine Mahnung, d.h. eine bestimmte und eindeutige Aufforderung zur Leistung.