Möchte der Vermieter seine Eigentumswohnung selbst beziehen oder sie einer anderen Person zur Verfügung stellen, ist in der Regel die Eigenbedarfskündigung das Mittel der Wahl. Es gibt jedoch Situationen, in denen der Vermieter mit dieser nicht zum Ziel kommt. Liegt z.B. ein befristetes Mietverhältnis vor oder hat der Vermieter für gewisse Zeit auf sein Kündigungsrecht verzichtet, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen. Nicht selten sind sich Vermieter auch einfach nicht sicher, ob die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung tatsächlich vorliegen, oder sie fürchten Widerstand des Mieters und Auseinandersetzungen, die sie vermeiden wollen.

In solchen und vergleichbaren Situationen versuchen Vermieter oft, ihre Mieter aus der Wohnung „herauszukaufen“. Gemeint ist, dass sie versuchen, den Mieter zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages zu bewegen, und diesem als Anreiz die Zahlung einer Abfindung anbieten.

Die richtige Bemessung der Höhe der Abfindung kann dabei jedoch zum Problem werden. Immer wieder scheitert die einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses daran, dass die Parteien keine Einigung darüber erzielen, inwieweit der Mieter für seinen Auszug entschädigt wird. Kommt es hingegen zu einer Einigung, sind häufig die Interessen einer Partei nicht hinreichend berücksichtigt.

Dieser Artikel soll sowohl Vermietern als auch Mietern dabei helfen herauszufinden, welche Abfindung im konkreten Fall angemessen erscheint.

1. Der Mieter ist weder verpflichtet, der vertraglichen Beendigung des Mietverhältnisses zuzustimmen, noch eine vom Vermieter bestimmte Abfindung zu akzeptieren

Tritt der Vermieter mit dem Anliegen an seinen Mieter heran, das Mietverhältnis durch einen Mietaufhebungsvertrag zu beenden, ist der Mieter in keiner Weise verpflichtet, dem Wunsch des Vermieters nachzukommen. Liegen die Voraussetzungen für eine einseitige Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung nicht vor, kann das Mietverhältnis nur einvernehmlich durch einen Vertrag beendet werden, in dem sich beide Parteien mit der Beendigung des Mietverhältnisses einverstanden erklären. Ebenso, wie sich die Parteien über das Ob der Beendigung einigen müssen, müssen sie auch Einvernehmen darüber erzielen, ob und wenn ja in welcher Höhe der Mieter eine Abfindung erhält.

Dem Mieter kann weder das Ob noch der Inhalt des Mietaufhebungsvertrages einseitig aufgezwungen werden. Hieraus ergibt sich auch die Stärke der Verhandlungsposition des Mieters. Da nicht er, sondern der Vermieter es ist, der das Mietverhältnis beenden möchte und dafür auf die Mitwirkung des Mieters angewiesen ist, kann der Mieter die Abfindungssumme in gewissem Umfang dadurch in die Höhe treiben, dass er erklärt, nur gegen eine bestimmte Summe zum Abschluss des Mietaufhebungsvertrages bereit zu sein. Zwar gibt es Mieter, die sich diesen Vorteil zu nutze machen. Häufiger kommt es jedoch vor, dass der Mieter eine vom Vermieter vorgeschlagene Summe akzeptiert, ohne im Einzelnen zu prüfen, ob diese die mit dem Auszug für ihn verbundenen Nachteile auch tatsächlich angemessen kompensiert.

Beide Parteien sollten sich bewusst sein, dass die Höhe der Abfindung grds. das Ergebnis von Verhandlungen sein sollte, bei denen sowohl die Interessen des Vermieters als auch diejenigen des Mieters Berücksichtigung gefunden haben.

2. Die Höhe einer angemessenen Abfindung hängt von den Umständen des Einzelfalls ab

Viele Mieter, die von ihrem Vermieter ein Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages erhalten, empfinden die darin genannte Abfindungssumme als hoch und entschließen sich deshalb, sich diese „Finanzspritze“ nicht entgehen lassen zu wollen. Dieser erste Eindruck täuscht jedoch oft. Die von Vermietern nicht selten angebotene Summe von mehreren tausend Euro ist oft gerade einmal geeignet, die für den Mieter mit der Beendigung des Mietverhältnisses verbundenen Nachteile auszugleichen. Oft reicht die angebotene Summe noch nicht einmal dafür aus, so dass der Mieter im Ergebnis finanzielle Einbußen erleidet.

Allgemeingültige Vorgaben dazu, welche Abfindung als angemessen anzusehen ist, gibt es nicht. Dies hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab. Die folgende Darstellung soll jedoch einen Überblick darüber geben, welche Faktoren bei der Bemessung der Höhe der Abfindung berücksichtigt werden sollten.

3. Diese Faktoren beeinflussen die Höhe der Abfindung

Bei seiner Entscheidung, ob er sich mit einer vom Vermieter angebotene Abfindung der Höhe nach einverstanden erklärt, sollte der Mieter an erster Stelle überschlägig errechnen, welche finanziellen Einbußen mit einem Umzug voraussichtlich einhergehen werden. Wenn die Abfindung diese nicht ausgleichen kann, sollte sich der Mieter- von Ausnahmen abgesehen- nicht mit der Beendigung des Mietverhältnisses einverstanden erklären.

Folgende Positionen sollte der Mieter in seine Rechnung einbeziehen:

• Kosten Einbußen, die durch die Suche einer neuen Wohnung entstehen. Hierzu gehören z.B.
  • Kosten für die Inserierung eines Mietgesuches,
  • im Falle der Einschaltung eines Maklers, die Maklercourtage,
  • Zeitaufwand für Wohnungsbesichtigungen.

Allgemein gilt hier, dass die durch die Abfindung auszugleichenden finanziellen Nachteile umso höher sind, je angespannter die Lage auf dem Wohnungsmarkt ist.

• Umzugskosten im engeren Sinne wie z.B.
• Kosten für die Räumung der Wohnung,
• Kosten für den Transport der Möbel,
• Gebühren für die Ummeldung des Telefons,

Für den Fall, dass Ersatzwohnraum nicht nahtlos zur Verfügung steht:

• Hotelkosten,
• Kosten für die Einlagerung der Möbel,

Des weiteren:

• U. Kosten für die Renovierung der neu angemieteten Wohnung,
• eine etwaige finanzielle Mehrbelastung, die sich daraus ergibt, dass der Mieter für die neu angemietete Wohnung eine höhere Miete zahlen muss. Allerdings sollte die Differenz zwischen der bisherigen und der künftig zu zahlenden Miete nur dann Berücksichtigung finden, wenn es sich bei der neuen Wohnung um eine solche gleichen Wohnwertes, gleicher Qualität und gleicher Ausstattung handelt wie die geräumte.

Neben diesen in etwa bezifferbaren Kosten, sollten außerdem folgende Umstände bei der Bemessung der Höhe der Abfindung eine Rolle spielen:

• Der Beendigungs– bzw. Räumungstermin: Je zeitnäher sich der Mieter zur Räumung bereit erklärt, desto höher sollte die Abfindung ausfallen;
• Eine etwaige Kündigungsmöglichkeit des Vermieters zu einem späteren Zeitpunkt: Liegen die Voraussetzungen für eine einseitige Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung nur vorübergehend z.B. wegen eines befristeten Kündigungsverzichts des Vermieters nicht vor, entspricht es der Billigkeit, dies zu Lasten des Mieters zu berücksichtigen, da ihm insbesondere die mit dem Umzug verbundenen Kosten in diesem Fall zu einem späteren Zeitpunkt ohnehin entstanden wären. Auch eine etwaige Mehrbelastung durch eine künftig höhere Miete sollte nur bis zu dem Zeitpunkt in die Abfindung einberechnet werden, zu dem der Vermieter dem Mieter hätte kündigen können. Das Gleiche gilt, wenn ein befristetes Mietverhältnis auch ohne den Aufhebungsvertrag durch Zeitablauf zu einem späteren Zeitpunkt enden würde.

• Der Verlust der gewohntem Umgebung: Oft unterschätzt wird, dass ein Umzug insbesondere bei langer Mietdauer oder bei älteren Mietern nicht nur finanzielle Nachteile mit sich bringt, sondern durch den Verlust der gewohnten Umgebung auch die Lebensqualität beeinträchtigen kann. Auch dieses „Opfer“ sollte bei der Bemessung der Höhe der Abfindung nicht unberücksichtigt bleiben.

Wichtig:

Manche Mieter fordern von ihrem Vermieter eine höhere Summe, weil sie denken, dass diese zu versteuern sei, so dass ihnen von der Abfindung nicht der gesamte Betrag verbliebe. Diese Forderung ist jedoch unberechtigt. Der Mieter braucht eine Abfindung nach der Rechtsprechung des BFH nicht als Einkünfte gem. § 22 Nr.3 EStG zu versteuern (vgl. BFH, Urteil vom 14.09.2000 – IX R 89/95).