Zahlt der Mieter die Miete nicht rechtzeitig oder nicht vollständig, kommt der Vermieter oft nicht darum herum, einen Rechtsanwalt einzuschalten und sich sogar gerichtlicher Hilfe zu bedienen. Beauftragt der Vermieter außerhalb eines Gerichtsverfahrens einen Rechtsanwalt, damit dieser den Mieter zur Zahlung der rückständigen Miete auffordert und / oder die Kündigung ausspricht und den Mieter zur Räumung auffordert, kann er die Kosten zwar als Verzugsschaden gem. §§ 280 Abs. 1, Abs .2 BGB i. V. m. § 286 BGB von dem Mieter ersetzt verlangen, wenn die Einschaltung des Rechtsanwalts zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig war. Auch die Prozesskosten, die durch ein Gerichtsverfahren entstehen und sich aus den Gerichtskosten und den gerichtlichen Rechtsanwaltskosten zusammensetzen, hat gem. § 91 Abs. 1 ZPO letztendlich der Mieter zu tragen, wenn der Vermieter mit seiner Klage obsiegt. Dies ändert jedoch nichts daran, dass der Vermieter die Kosten zunächst vorschießen muss, und zwar nicht nur die Rechtsanwaltskosten, die er seinem Anwalt auf Grund der vertraglichen Beziehung zu diesem schuldet, sondern gem. § 12 des Gerichtskostengesetzes (GKG) auch die Gerichtskosten.
Der Erstattungsanspruch gegen den Mieter nützt dem Vermieter nichts, wenn dieser zahlungsunfähig ist. Nicht selten kann sich der Vermieter auch nicht sicher sein, dass er eine gerichtliche Auseinandersetzung tatsächlich gewinnt. Jeder Vermieter sollte sich daher, bevor er einen Rechtsanwalt einschaltet oder sogar Klage erhebt, Klarheit darüber verschaffen, welche Kosten im schlimmsten Fall auf ihn zukommen.
Dieser Beitrag soll es in erster Linie Vermietern ermöglichen, das Kostenrisiko einzuschätzen. Aber auch Mieter können insbesondere an Hand der Musterrechnungen erkennen, mit welchen Erstattungsforderungen sie rechnen müssen, wenn sie sich den Forderungen des Vermieters zu Unrecht widersetzen.
I. Die Höhe der Rechtsanwalts- und Gerichtskosten richtet sich nach dem Gegenstands- bzw. Streitwert
Haben der Vermieter und sein Rechtsanwalt keine Honorarvereinbarung getroffen, richtet sich die Höhe der Vergütung des Rechtsanwalts nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) und damit gem. § 2 Abs.1 RVG nach dem Gegenstandswert. Entsprechendes gilt für die Gerichtskosten. Auch für deren Bemessung ist gem. § 3 Abs.1 GKG der Streitwert entscheidender Ausgangspunkt.
Wie hoch der Gegenstandswert bzw. Streitwert ist, hängt davon ab, womit der Vermieter den Rechtsanwalt beauftragt bzw. welche Ansprüche er gerichtlich geltend macht.
1. Der Gegenstands- und Streitwert einer Zahlungsaufforderung bzw. einer Zahlungsklage richtet sich nach der Höhe des Anspruchs
Zu beachten ist in diesem Zusammenhang allerdings, dass Nebenforderungen den Gegenstands– bzw. Streitwert gem. § 43 Abs.1 GKG, der gem. § 23 Abs.1 S.1 und 3 RVG auch für die Bemessung der Rechtsanwaltskosten Geltung hat, nicht erhöhen. Klagt der Vermieter z. B. Zinsen mit ein, die er gem. § 288 BGB ab dem Zeitpunkt des Verzugseimtritts verlangen kann, werden diese bei der Berechnung des Streitwertes nicht mitgerechnet. Das Gleiche gilt dann, wenn der Mieter- was zulässig und ratsam ist- die Anwaltskosten für die außergerichtliche Tätigkeit des Rechtsanwalts, die er als Verzugsschaden gem. §§ 280 Abs.1, Abs.2 BGB i. V. m. § 286 BGB ersetzt verlangen kann, mit einklagt. Hierbei handelt es sich um Kosten i. S. d. § 43 GKG, die nach dessen Abs.1 unberücksichtigt bleiben, wenn sie als Nebenforderung neben dem Hauptanspruch geltend gemacht werden (vgl. BGH, Beschluss vom 30. 01. 2007 – X ZB 7/06).
2. Der Gegenstands- und Streitwert einer Räumungsaufforderung bzw. einer Räumungsklage richtet sich nach der Höhe der Jahresnettokaltmiete
Beauftragt der Vermieter seinen Rechtsanwalt mit der Kündigung wegen Zahlungsverzugs (vgl. §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3, 569 Abs.3 Nr.1 S.1 BGB) und mit der Aufforderung des Mieters, die Wohnung zu räumen, oder erhebt er eine Räumungsklage, ergeben sich der Gegenstands- und Streitwert aus § 41 Abs.2 GKG, der gem. § 23 Abs.1 S.1 und 3 RVG auch für die Ermittlung der Rechtsanwaltsgebühren anwendbar ist. Danach ist für die Bemessung des Streitwerts das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgebend. Als Entgelt i. S. d. § 41 Abs.2 S.1 GKG ist die Nettokaltmiete anzusehen. Nebenkosten werden gem. § 41 Abs.2 S.1 i. V. m. § 41 Abs.1 S.2 GKG nur dann mit berücksichtigt, wenn diese als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden.
Beachte:
Der BGH hat mit Urteil vom 14. 03. 2007 – VIII ZR 184/06- den Streit darüber, ob sich der Gegenstandswert der außergerichtlichen Tätigkeit des Rechtsanwalts im Zusammenhang mit der Kündigung gem. § 23 Abs.3 RVG i. V. m. § 99 Abs.1 des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) nach dem auf die ersten fünf Jahre entfallenden Wert aller Leistungen des Mieters richtet, oder ob auch in diesem Fall § 41 Abs.2 GKG zur Anwendung kommt, zu Gunsten der letzteren Variante entschieden und ausgeführt, der Gegenstand der außergerichtlichen Tätigkeit eines Rechtsanwalts, der mit der Beratung des Vermieters über das Kündigungsrecht und dem Ausspruch der Kündigung beauftragt ist, betreffe das Räumungsverlangen des Vermieters und somit denselben Gegenstand wie eine spätere gerichtliche Tätigkeit des Rechtsanwalts im Rahmen der Räumungsklage.
3. Mehrere Ansprüche werden addiert
Beauftragt der Vermieter den Rechtsanwalt sowohl mit der Aufforderung zur Zahlung der rückständigen Miete als auch mit der Kündigung und der Aufforderung zur Räumung oder macht er seinen Zahlungs- und seinen Räumungsanspruch unter den Voraussetzungen des § 260 ZPO in einer Klage geltend, werden beide Ansprüche gem. § 22 RVG bzw. gem. § 39 Abs.1 GKG zusammengerechnet.
II. Die Gebührensätze spielen ein ebenso entscheidende Rolle
Bei der Ermittlung der Höhe der Rechtsanwalts- und Gerichtskosten spielt neben dem Gegenstands- bzw. Streitwert der Gebührensatz eine entscheidende Rolle. Erst aus dem Zusammenspiel von Gegenstands- bzw. Streitwert und Gebührensatz ergeben sich die Rechtsanwalts- bzw. Gerichtskosten. Hierbei ist je nach dem Stadium des Verfahrens wie folgt zu differenzieren:
1. Rechtsanwaltsgebühren
Der Rechtsanwalt erhebt für seine außergerichtliche Tätigkeit eine 1,3 Geschäftsgebühr gem. Zf. 2300 VV / RVG.
Für seine Tätigkeit im gerichtlichen Verfahren fallen ein 1,3 Verfahrensgebühr gem. Zf. 3100 VV / RVG und eine 1,2 Terminsgebühr gem. Zf. 3104 VV / RVG an.
Wichtig:
Beauftragt der Vermieter den Rechtsanwalt sowohl mit der außergerichtlichen Wahrnehmung seiner Interessen als auch mit der Vertretung im gerichtlichen Rechtsstreit, wird die für die außergerichtliche Tätigkeit anfallende Geschäftsgebühr gem. Anlage 1 Teil 3, Vorb. 3 Abs. 4 VV RVG zur Hälfte auf die Verfahrensgebühr des gerichtlichen Verfahrens angerechnet (vgl. BGH, Urteil vom 14.03.2007 – VIII ZR 184/06).
Dies gilt jedoch nur, wenn bzw. soweit die außergerichtliche und die gerichtliche Tätigkeit denselben Gegenstand betreffen.
Jeweils denselben Gegenstand bilden:
- die außergerichtliche Zahlungsaufforderung und die Zahlungsklage
sowie
- die außergerichtliche Tätigkeit im Zusammenhang mit der Kündigung und die
Vertretung im Räumungsrechtsstreit (vgl. BGH, Urteil vom 14. 03. 2007 – VIII ZR 184/06).
Sind die Gegenstände nicht oder nur teilweise identisch, weil der Vermieter sich z. B. nur bzgl. der Durchsetzung der Zahlungsansprüche sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich anwaltlich hat vertreten lassen, die Kündigung jedoch selbst ausgesprochen hat und sich bzgl. des Räumungsanspruchs erstmalig im gerichtlichen Verfahren eines Anwalts bedient, muss bei der Anrechnung der Geschäftsgebühr auf die Verfahrensgebühr genau differenziert werden.
2. Gerichtsgebühren
Das Gericht erhebt für seine Tätigkeit drei Gerichtsgebühren gem. Zf. 1210 KV / GKG.
III. Beispiele
Wie hoch die Rechtsanwalts- und Gerichtskosten im konkreten Fall sind, richtet sich nach der Höhe der Mietrückstände bzw. der Höhe der Jahresnettokaltmiete. Die Höhe der Kosten ist daher von Fall zu Fall verschieden. Die folgenden Beispiele zeigen beispielhaft, welche Rechtsanwalts- und Gerichtskosten unter Zugrundelegung eines fiktiven Gegenstands- bzw. Streitwerts anfallen:
Beispiel 1: Isolierte Geltendmachung des Zahlungsanspruchs
Mieter M ist gegenüber Vermieter V zur Zahlung einer monatlichen Bruttowarmmiete (einschließlich Nebenkostenvorauszahlung) in Höhe von EUR 1.000,00 verpflichtet. Die Miete ist laut Mietvertrag spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus zu zahlen.
Für den Monat August 2014 zahlt M jedoch nur eine Miete in Höhe von EUR 650,00. Auch im September 2014 ist er noch knapp bei Kasse und überweist V nur EUR 450,00.
Da V M wegen des Zahlungsverzugs weder gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a i. V. m. § 569 Abs.3 Nr.1 S.1 BGB noch gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b BGB kündigen kann, macht er nur seinen Anspruch auf rückständige Miete in Höhe von EUR 900,00 nebst Zinsen aus EUR 350,00 seit dem 5. August 2014 und aus EUR 550,00 seit dem 3. September 2014 geltend. Er bedient sich hierfür sowohl für die Zahlungsaufforderung als auch im gerichtlichen Verfahren eines Rechtsanwalts. M lässt sich nicht anwaltlich vertreten.
Es entstehen folgende Gebühren:
Gegenstands- bzw. Streitwert:
Der Gegenstands- bzw. Streitwert entspricht dem Wert der Hauptforderung und beträgt daher EUR 900,00 (Zinsen und ggf. außergerichtliche Rechtsanwaltskosten werden nicht mitgerechnet s. o.)
Außergerichtliche Rechtsanwaltskosten:
– 1,3 Geschäftsgebühr gem. Zf. 2300 VV / RVG in Höhe von EUR 104, 00 (1,3 x 80,00 EUR)
– zzgl. der Auslagenpauschale gem. Zf. 7002 VV / RVG in Höhe von EUR 20,00
– zzgl. 19 % Umsatzsteuer auf EUR 124,00 in Höhe von EUR 23,56
Außergerichtliche Rechtsanwaltskosten gesamt: EUR 147,56
Gerichtliche Rechtsanwaltskosten
– 1,3 Verfahrensgebühr gem. Zf. 3100 VV / RVG in Höhe von EUR 104,00 (1,3 x EUR 80,00) abzüglich der Hälfte der 1,3 Geschäftsgebühr für die außergerichtliche Tätigkeit gem. Anlage 1 Teil 3, Vorb. 3 Abs. 4 VV RVG und zwar in Höhe von EUR 52,00, so dass EUR 52,00 verbleiben
– 1,2 Terminsgebühr gem. Zf. 3104 VV / RVG in Höhe von EUR 96,00 (1,2 x EUR 80,00),
– zzgl. Auslagenpauschale gem. Zf. 7002 VV / RVG in Höhe von EUR 20,00
– sowie 19 % Umsatzsteuer gem. Zf. 7008 VV / RVG auf EUR 168,00, also EUR 31,92
Gerichtliche Rechtsanwaltskosten gesamt: EUR 199,92
Gerichtskosten
Drei Gerichtsgebühren gem. Zf. 1210 KV / GKG und damit EUR 159,00 (3x EUR 53,00).
Beachte:
Stellt sich das Zahlungsverlangen des V als von Anfang an unberechtigt heraus, muss er nicht nur die o. g. Kosten selbst tragen, sondern auch M seine evtl. Rechtsanwaltskosten erstatten.
Beispiel 2: Kündigungsausspruch und Räumungsklage
Nachdem sich V anwaltlich hat beraten lassen, ob er zur Kündigung berechtigt ist, kündigt er das Mietverhältnis am 15.Juni 2014 durch seinen Rechtsanwalt R außerordentlich fristlos gem. 543 Abs.2 S.1 Nr.3 b BGB und fordert M zur Räumung der Wohnung bis zum 30. Juni 2014 auf. Da M dieser Aufforderung nicht nachkommt, erhebt R für V am 15. Juli 2014 Räumungsklage. Den Anspruch auf rückständige Miete macht V nicht geltend, da M inzwischen zahlungsunfähig geworden ist. Der nicht anwaltlich vertretene M wird antragsgemäß zur Räumung verurteilt.
V entstehen folgende Kosten, die er zwar gem. §§ 280 Abs.1, Abs.2, 286 BGB (außergerichtliche Rechtsanwaltskosten) bzw. gem. § 91 ZPO (Prozesskosten) von M erstattet verlangen kann. Da M zahlungsunfähig ist, muss V jedoch damit rechnen, auf den Kosten sitzenzubleiben.
Gegenstands- bzw. Streitwert:
Der Gegenstands- bzw. Streitwert beträgt gem. § 41 Abs.2 GKG, der gem. § 23 Abs.1 S.1 und 3 RVG zur Ermittlung der Rechtsanwaltsgebühren anwendbar ist, EUR 6.000,00 (12 x EUR 500,00), was der Jahresnettokaltmiete entspricht.
Außergerichtliche Rechtsanwaltskosten:
– 1,3 Geschäftsgebühr gem. Zf. 2300 VV / RVG in Höhe von EUR 460, 20 (1,3 x EUR 354,00)
– zzgl. der Auslagenpauschale gem. Zf. 7002 VV / RVG in Höhe von EUR 20,00
– zzgl. 19 % Umsatzsteuer auf EUR 480,20 in Höhe von EUR 91,24
Außergerichtliche Rechtsanwaltskosten gesamt: EUR 571,44
Gerichtliche Rechtsanwaltskosten
– 1,3 Verfahrensgebühr gem. Zf. 3100 VV / RVG in Höhe von EUR 460, 20 (1,3 x 354,00 EUR) abzüglich der Hälfte der 1,3 Geschäftsgebühr für die außergerichtliche Tätigkeit gem. Anlage 1 Teil 3, Vorb. 3 Abs. 4 VV RVG und zwar in Höhe von EUR 230,10, so dass EUR 230,10 verbleiben.
– 1,2 Terminsgebühr gem. Zf. 3104 VV / RVG in Höhe von EUR 424,80 (1,2 x 354,00 EUR),
– zzgl. Auslagenpauschale gem. Zf. 7002 VV / RVG in Höhe von EUR 20,00
– sowie 19 % Umsatzsteuer gem. Zf. 7008 VV / RVG auf EUR 674,90, also EUR 128,23
Gerichtliche Rechtsanwaltskosten gesamt: EUR 803,13
Gerichtskosten
Drei Gerichtsgebühren gem. Zf. 1210 KV / GKG und damit EUR 495,00 (3x EUR 165,00).
IV. Fazit und Zusammenfassung
- Die Höhe der Rechtsanwalt- und Gerichtskosten richtet sich nach dem Gegenstands- bzw. Streitwert
- Der Gegenstands- und Streitwert einer Zahlungsaufforderung bzw. einer Zahlungsklage entspricht dem Wert der Hauptforderung ohne Zinsen und Kosten
- Der Gegenstands- und Streitwert einer Räumungsaufforderung bzw. einer Räumungsklage richtet sich nach der Höhe der Jahresnettokaltmiete.
- Werden mehrere Ansprüche geltend gemacht, werden zur Ermittlung des Gesamtgegenstands- bzw. -streitwerts die einzelnen Gegenstands- bzw. Streitwerte addiert, wobei dies im gerichtlichen Verfahren nur dann gilt, wenn die Voraussetzungen des § 260 ZPO für eine objektive Klagehäufung vorliegen.
- Der Rechtsanwalt berechnet für seine außergerichtliche Tätigkeit eine 1,3- Gebühr zzgl. Auslagenpauschale und Umsatzsteuer. Im gerichtlichen Verfahren fallen eine 1,3 Verfahrensgebühr, eine 1,2 Terminsgebühr zzgl. Auslagenpauschale und Umsatzsteuer an. Allerdings wird die Hälfte der Geschäftsgebühr für die außergerichtliche Tätigkeit auf die Verfahrensgebühr angerechnet.
- Für die Tätigkeit des Gerichts fallen 3 Gebühren an.
- Unter den Voraussetzungen der §§ 280 Abs.1, Abs.2, 286 BGB kann der Vermieter seine außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten als Verzugsschaden ersetzt verlangen. Ein Anspruch auf Erstattung der Prozesskosten besteht, wenn bzw. soweit der Vermieter den Prozess gewinnt (vgl. §§ 91 f. ZPO).
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