Zahlt der Mieter die Miete nicht oder nicht vollständig, steht im Vordergrund der Diskussion in der Regel die Frage, welche Konsequenzen der Vermieter aus dem Mietrückstand ziehen, insbesondere, ob er das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs außerordentlich fristlos kündigen kann (Vorlage hier).

Weniger Beachtung wird hingegen der ebenso wichtigen Frage geschenkt, auf welche Weise der Vermieter die Mietschulden eintreiben kann und was er hierbei zu beachten hat.

Dieser Problematik widmet sich der folgende Beitrag in Form einer Anleitung für Vermieter, die sie Schritt für Schritt zum Ziel führt.

Neues Produkt: Voraussetzungen für eine Räumungsklage prüfen (für Vermieter)

1. Schritt: Finden Sie die Ursache für den Mietrückstand

Kann der Vermieter für eine bereits fällige Miete keinen Zahlungseingang feststellen, sollte er als erstes den Mieter davon in Kenntnis setzen, dass, in welcher Höhe und für welchen Monat die Mietzahlung nicht erfolgt ist.

Hin und wieder kommt es nämlich vor, dass der Mieter die Zahlung nicht bewusst unterlassen hat oder die Ursache für die unterbliebene Zahlung sogar in der Sphäre des Vermieters liegt. So ist es beispielsweise schon vorgekommen, dass der Vermieter dem Mieter eine falsche Bankverbindung genannt hat. Auch kann es bei einem Eigentümer- und damit einhergehenden Vermieterwechsel (vgl. § 566 BGB) dazu kommen, dass der Mieter die Miete an den bisherigen Vermieter zahlt, weil ihm die Veräußerung der Mietsache nicht mitgeteilt worden ist.

Eine berechtigte Verweigerung der Mietzahlung kann des Weiteren auch dann vorliegen, wenn die Miete gem. § 536 BGB wegen eines Mangels gemindert ist.

Bevor der Vermieter weitere, u. U. sogar gerichtliche Schritte einleitet, sollte er daher erst einmal Ursachenforschung betreiben.

2. Schritt: Fordern Sie den Mieter unter Androhung von Konsequenzen zur Zahlung auf

Steht fest, dass der Mieter kein Recht hat, die Zahlung der Miete zu verweigern, und hat dieser die Zahlung, nachdem er vom Vermieter auf den fehlenden Zahlungseingang hingewiesen wurde (vgl. Schritt 1), auch nicht von sich aus nachgeholt, sollte der Vermieter den Mieter schriftlich zur Zahlung auffordern, ihm eine Frist setzen und ihm mögliche Konsequenzen des (weiteren) Zahlungsverzugs (wie z.B. die außerordentliche fristlose Kündigung oder die Geltendmachung von (weiteren) Verzugszinsen (vgl. dazu Schritt 8) androhen.

Eine solche Aufforderung ist zwar in der Regel nicht erforderlich, um den Mieter in Verzug zu setzen (siehe dazu die Ausführungen im 8. Schritt). Auch bedarf es grds. keiner Abmahnung bzw. Fristsetzung, um eine außerordentliche fristlose Kündigung aussprechen zu können (vgl. § 543 Abs.3 S.2 Nr.3 BGB). Hat der Mieter schwarz auf weiß vor Augen, welche Folgen die weitere Verweigerung der Mietzahlung haben kann, führt jedoch allein dies nicht selten zur Rückkehr zu einem korrekten Zahlungsverhalten.

3. Schritt: Denken Sie über eine Ratenzahlungsvereinbarung nach, wenn der Mieter zwar zur Zahlung bereit, aber vorübergehend nicht in der Lage ist

Stellt sich nach Durchführung von Schritt 1. heraus, dass der Mieter zwar zahlungswillig ist, aber einen vorübergehenden Zahlungsengpass hat, sollte der Vermieter- soweit seine eigenen finanziellen Verhältnisse dies zulassen- zunächst versuchen, mit dem Mieter eine einvernehmliche Lösung zu finden. Bewährt haben sich hierbei Ratenzahlungsvereinbarungen. Mit einer solchen Vereinbarung wird dem Mieter das Recht eingeräumt, die rückständige Miete in mehreren Teilzahlungen zu begleichen. Der Mieter hat zwar keinen Anspruch auf eine Ratenzahlung. Dementsprechend ist der Vermieter auch nicht verpflichtet, sich mit dem Mieter hierauf zu einigen. Eine Ratenzahlungsvereinbarung kann jedoch nicht nur für den Mieter, sondern auch für den Vermieter in bestimmten Situationen durchaus ihre Vorteile haben. Ist damit zu rechnen, dass der Mieter nach der Überwindung des Zahlungsengpasses, den Mietrückstand begleichen wird, macht es für den Vermieter keinen Sinn, eine auf Zahlungsverzug gestützte außerordentliche fristlose Kündigung gem. §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3, 569 Abs.3 Nr.1 S.1 BGB auszusprechen, selbst wenn die Voraussetzungen hierfür vorliegen. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB bestimmt nämlich, dass die Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam wird, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.

Ist also damit zu rechnen, dass das Mietverhältnis trotz des derzeitigen Mietrückstandes fortbestehen wird, fördert die Bereitschaft des Vermieters zur Ratenzahlung das Klima zwischen Mieter und Vermieter und damit auch die Bereitschaft des Mieters, sich in Zukunft vertragsgemäß zu verhalten. Außerdem kann der Vermieter seine Bereitschaft zur Ratenzahlung davon abhängig machen, dass der Mieter ein Schuldanerkenntnis abgibt, das nicht nur zu einem Neubeginn der Verjährung (vgl. § 212 BGB und die Ausführungen in Schritt 6), sondern, je nachdem, um welche Art des Anerkenntnisses es sich handelt, auch zu einem Einwendungsausschluss des Mieters führt oder sogar einen neuen Schuldgrund schafft.

4. Schritt: Prüfen Sie, ob Sie wegen der Mietschulden auf die Kaution zugreifen können

Eine gegenüber der gerichtlichen Durchsetzung sehr viel einfachere, aber nicht immer zulässige Möglichkeit, sich wegen der rückständigen Miete Befriedigung zu verschaffen, besteht darin, auf die Mietkaution in der Weise zuzugreifen, dass der Vermieter mit seinem Anspruch auf rückständige Miete gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution aufrechnet. Für die Beantwortung der Frage, ob dieses Vorgehen zulässig ist, kommt es entscheidend darauf an, ob das Mietverhältnis noch fortbesteht oder bereits beendet ist.

Während des laufenden Mietverhältnisses ist der Vermieter grds. nicht berechtigt, auf die Kaution zuzugreifen. Eine Ausnahme gilt nur für solche Fälle, in denen die Forderung des Vermieters gegen den Mieter

• rechtskräftig festgestellt,
• unstreitig oder
• so offensichtlich begründet ist, dass ein Bestreiten des Mieters mutwillig erscheint (vgl. LG Halle, Urteil vom 04.09.2007 – 2 S 121/07).

Erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter die Kaution nach überwiegender Ansicht auch dann in Anspruch nehmen, wenn seine Forderung weder unstreitig, noch rechtskräftig festgestellt, noch offensichtlich begründet ist (vgl. OLG Karlsruhe, Beschluss vom 18. 8. 2008 – 8 W 34/08; beachte aber die z. B. vom LG Halle mit Urteil vom 25. 09. 2007 – 2 S 121/07- vertretene abweichende Meinung, wonach die für das laufende Mietverhältnis geltenden Einschränkungen auch nach der Beendigung des Mietverhältnisses fortbestehen).

Selbst wenn die Möglichkeit des Zugriffs auf die Kaution besteht, sollte der Vermieter jedoch beachten, dass diese Art der Befriedigung zwar die einfachste, nicht immer jedoch die beste ist. Z.B. dann, wenn der Vermieter den Mietrückstand zum Anlass nehmen möchte, dem Mieter wegen Zahlungsverzugs gem. §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3, 569 Abs.3 Nr.1 S.1 BGB außerordentlich fristlos zu kündigen, würde er durch den Zugriff auf die Kaution den Verzug beenden und den Kündigungsgrund beseitigen.

Auch nach der Beendigung des Mietverhältnisses sollte sich der Vermieter gut überlegen, ob er sich den Zugriff auf die Kaution für andere Forderungen aufspart. Dies ist insbesondere in solchen Fällen von Bedeutung, in denen der Vermieter noch über weitere Forderungen gegen den Mieter verfügt, die bereits verjährt sind. Auch wenn solche Forderungen nicht durchsetzbar und einklagbar sind, kann sich der Vermieter gem. § 215 BGB durch Aufrechnung dennoch Befriedigung verschaffen.

Zur den Einzelheiten der Inanspruchnahme der Kaution empfehlen wir den Artikel: „Mietkaution: Inanspruchnahme – So gehen Vermieter vor (mit Muster).“

5. Schritt: Prüfen Sie, ob die Geltendmachung des Vermieterpfandrechts zum Erfolg führen kann

Gem. § 562 Abs.1 S.1 BGB hat der Vermieter für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Durch die Verwertung der dem Pfandrecht unterliegenden Gegenstände, die entweder durch öffentliche Versteigerung (vgl. § 1257 BGB i. V. m. § 1235 BGB) oder durch freihändigen Verkauf (vgl. § 1257 BGB i. V. m. § 1221 BGB) erfolgt, kann sich der Vermieter wegen seiner offenen Mieforderungen Befriedigung verschaffen. Zu beachten ist jedoch, dass nicht alle Gegenstände, die der Mieter in die Wohnung eingebracht hat, auch dem Vermieterpfandrecht unterliegen. Gem. § 562 Abs.1 S.2 BGB sind nämlich solche Gegenstände von dem Pfandrecht ausgenommen, die einem Pfändungsverbot unterliegen. Eine Liste unpfändbarer Gegenstände enthält § 811 ZPO. Der Vermieter sollte daher genau prüfen, ob pfändbares Vermögen des Mieters vorhanden ist.

Auch wenn der Vermieter keinesfalls verpflichtet ist, das Vermieterpfandrecht geltend zu machen, sondern seine Forderung auch gerichtlich geltend machen (vgl. dazu die Schritte 7 und 8) oder aus einem bereits vorhandenen Titel vollstrecken kann (vgl. dazu Schritt 12), ist das Vermieterpfandrecht im Falle der Insolvenz des Mieters von unschätzbarem Wert. Ist das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters bereits eröffnet, kann der Vermieter den Mieter nicht mehr -wie üblich- verklagen, sondern muss seine Forderung zur Insolvenztabelle anmelden (vgl. § 87 InsO). Auch eine Einzelvollstreckung aus einem bereits vorhandenen Titel ist nicht mehr möglich(vgl. § 89 InsO). In dieser Situation bietet das Vermieterpfandrecht einen entscheidenden Vorteil gegenüber der reinen Forderungsanmeldung. Während der Anspruch auf Zahlung der rückständigen Miete eine einfache Insolvenzforderung darstellt, die nur anteilig neben allen anderen Insolvenzgläubigern oder sogar gar nicht befriedigt wird, gibt das Vermieterpfandrecht dem Vermieter gem. § 50 InsO ein sog. Absonderungsrecht. Dieses Absonderungsrecht gibt dem Vermieter ein Recht auf bevorzugte Befriedigung, die dadurch erfolgt, dass der Insolvenzverwalter den Pfandgegenstand in der Regel durch freihändigen Verkauf (vgl. § 166 Abs.1 InsO) verwertet und den Erlös unter Ausschluss sonstiger Insolvenzgläubiger nur an die absonderungsberechtigten Gläubiger auskehrt (vgl. § 170 Abs.1 S.2 InsO).

Linktipp: Hier finden Sie einen sehr ausführlichen Artikel zum Vermieterpfandrecht.

6. Schritt: Haben Sie stets die Verjährung des Anspruchs im Blick

Nicht selten kommt es vor, dass Vermieter viel Zeit verstreichen lassen, ehe sie sich um die Realisierung ihrer Mietzinsansprüche kümmern. Dies kann aus Nachlässigkeit, Zeitmangel oder auch aus Rücksicht auf den Mieter geschehen. Der Vermieter ist keinesfalls gezwungen, die rückständige Miete sofort einzutreiben. Aufpassen sollte er aber, dass sein Anspruch nicht verjährt. Der Anspruch auf Zahlung der Miete unterliegt der Regelverjährungsfrist, die gem. § 195 BGB drei Jahre beträgt. Diese Frist beginnt gem. § 199 Abs.1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.

Hat der Mieter z.B. die Miete für den Monat Mai 2011 nicht gezahlt, beginnt die Verjährung erst am 31.12.2011 zu laufen und endet mit Ablauf des 31.12.2014.

Steht die Verjährung des Anspruchs bevor, kann der Vermieter deren Eintritt jedoch durch die Herbeiführung eines Hemmungstatbestandes verhindern. Verjährungshemmend wirken insbesondere die Zustellung des Mahnbescheides im Mahnverfahren (vgl. § 204 Abs.1 Nr.3 BGB) und die Erhebung der Klage auf Leistung (vgl. § 204 Abs.1 Nr.1 BGB). Bei der Entscheidung, ob und wann er ein Mahnverfahren einleitet (vgl. dazu Schritt 7) oder Klage erhebt (vgl. Schritt 8), sollte der Vermieter daher stets die Verjährung im Blick haben.

7. Schritt: Prüfen Sie, ob die Aussicht besteht, im Wege eines Mahnverfahrens einen Titel zu erwirken

Besteht keine Möglichkeit, die Mietschulden auf andere Weise einzutreiben, muss sich der Vermieter gerichtlicher Hilfe bedienen. Ein gewöhnliches Klageverfahren ist oft zeit- und kostenintensiv. Zwar hat der Vermieter gegen den Mieter einen Anspruch auf Erstattung seiner Prozesskosten (vgl. § 91 Abs.1 ZPO). Dies ändert jedoch nichts daran, dass der Vermieter als Kläger die Kosten zunächst vorschießen muss, und zwar nicht nur etwaige Rechtsanwaltskosten, die er seinem Anwalt auf Grund der vertraglichen Beziehung zu diesem schuldet, sondern gem. § 12 des Gerichtskostengesetzes (GKG) auch die Gerichtskosten. Selbst der Erstattungsanspruch gegen den Mieter nützt dem Vermieter nichts, wenn dieser zahlungsunfähig ist. Nicht nur aus Kostengründen, sondern auch, um schnell und unkompliziert an einen Titel zu gelangen, ist daher jedem Vermieter zu raten zu prüfen, ob die Einleitung eines Mahnverfahrens durch den Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides (vgl. §§ 688 ff. ZPO) zum Ziel führen kann. Ein Mahnverfahren verursacht nämlich sehr viel geringere Kosten als ein Klageverfahren. Zunächst fällt statt der für das Klageverfahren zu entrichtenden drei Gerichtsgebühren gem. Zf. 1100 KV / GKG nur eine 0,5 Gerichtsgebühr an. Auch muss der Vermieter diese zumindest dann, wenn der Mahnbescheid maschinell erstellt wird, erst vor dem Erlass des Vollstreckungsbescheides vorschießen. Doch nicht nur die Gerichtskosten, sondern auch die Kosten für einen Rechtsanwalt sind geringer. Dieser kann für das Betreiben des Mahnverfahrens gem. Zf. 3305, 3308 VV / RVG nämlich insgesamt nur 1,5 statt der für das streitige Verfahren anfallenden 2,5 Gebühren verlangen. Da gem. § 689 Abs.1 S.1 ZPO stets das Amtsgericht zuständig ist mit der Folge, dass gem. § 78 ZPO kein Anwaltszwang herrscht, kann der Vermieter die Anwaltskosten (was allerdings auch für das streitige Verfahren gilt) sogar ganz vermeiden.

Nicht nur die geringeren Kosten, sondern auch der geringere Zeit- und Begründungsaufwand machen das Mahnverfahren attraktiv. Der Vermieter muss in seinem Antrag auf Erlass des Mahnbescheides nämlich nicht- wie es § 253 Abs.2 Nr.2 ZPO für eine Klage verlangt- den dem Anspruch zu Grunde liegenden Sachverhalt darlegen. Es genügt gem. § 690 Abs.1 Nr.3 ZPO vielmehr die Bezeichnung des Anspruchs unter Angabe der verlangten Leistung. Nicht zuletzt ergeht die Entscheidung des Gerichts sehr viel schneller, da es zum einen keine mündliche Verhandlung gibt und das Gericht zum anderen nicht prüft, ob dem Antragsteller der geltend gemachte Anspruch tatsächlich zusteht (vgl. § 692 Abs.1 Nr.2 ZPO), sondern nur, ob das Mahnverfahren als solches zulässig ist, die Zuständigkeit des angerufenen Gerichts gegeben ist und ob der Mahnantrag die Erfordernisse des § 690 ZPO erfüllt.

Trotz der beschriebenen Vorteile, die das Mahnverfahren mit sich bringt, macht es jedoch nur dann Sinn, ein solches einzuleiten, wenn damit zu rechnen ist, dass der Mieter sich gegen den Mahnbescheid nicht zur Wehr setzen und keinen Widerspruch gem. § 694 ZPO einlegen wird. Tut er dies nämlich, geht das Verfahren als gewöhnliches streitiges Klageverfahren weiter, wenn dies beantragt wird (vgl. §§ 696,697 ZPO). Muss der Vermieter also mit einem Widerspruch rechnen, kann er sich den Umweg über den Mahnantrag sparen.

Ist auf Antrag des Vermieters hingegen ein Mahnbescheid erlassen worden, gegen den der Mieter keinen Widerspruch eingelegt hat, ist der Vermieter hiermit noch nicht am Ziel. Der Mahnbescheid stellt nämlich keinen Titel dar, aus dem die Zwangsvollstreckung betrieben werden kann. Vollstreckbar ist erst der Vollstreckungsbescheid, den der Vermieter nach Ablauf von zwei Wochen seit der Zustellung des Mahnbescheides an den Mieter beantragen muss (§ 699 Abs.1 S.2 ZPO) und der erlassen wird, wenn der Mieter gegen den Mahnbescheid nicht rechtzeitig d.h. bevor der Vollstreckungsbescheid verfügt ist, Widerspruch eingelegt hat (vgl. §§ 694 Abs.1, 699 Abs.1 S.1 ZPO).

Ist der Vollstreckungsbescheid in der Welt, aus dem gem. § 794 Abs.1 Nr.4 ZPO die Zwangsvollstreckung betrieben werden kann, sollte sich der Vermieter allerdings nicht zu früh freuen. Auch in diesem Stadium kann das Verfahren nämlich noch in ein gewöhnliches streitiges Klageverfahren übergehen, und zwar dann, wenn der Mieter sich gegen den Vollstreckungsbescheid durch einen Einspruch, den er gem. § 700 Abs.1 i. V. m. § 338 ZPO einlegen kann, zur Wehr setzt.

Die vorangegangenen Ausführungen zeigen, wie wichtig es ist, sich vor der Einleitung des Mahnverfahrens Klarheit darüber zu verschaffen, mit welcher Reaktion des Mieters zu rechnen ist und ob dieser eine Klärung im streitigen Verfahren anstrebt.

8. Schritt: Erheben Sie eine Zahlungsklage, wenn das Mahnverfahren (voraussichtlich) nicht zum Ziel führt

Ist mit Widerstand des Mieters zu rechnen, so dass ein Mahnverfahren von vornherein nicht erfolgversprechend ist, sollte der Vermieter eine Zahlungsklage erheben. Entsprechendes gilt, wenn der Mieter wider Erwarten Widerspruch gegen einen Mahnbescheid eingelegt hat, mit dem Unterschied, dass in diesem Fall keine Klageerhebung im eigentlichen Sinn, sondern die Beantragung der Durchführung des streitigen Verfahrens und die Einreichung der Klagebegründung erfolgen muss (§§ 696 Abs.1, 697 ZPO).

Sachlich zuständig für die Klage ist bei Wohnraummietverhältnissen gem. § 23 Nr. 2a GVG immer das Amtsgericht.

Die örtliche Zuständigkeit ergibt sich aus § 29a Abs. 1 ZPO, wonach das Amtsgericht zuständig ist, in dessen Bezirk sich der Wohnraum befindet.

Beachte: Die Regelung des § 23 Nr.2a GVG über die sachliche Zuständigkeit gilt nur für Wohnraummietverhältnisse einschließlich derjenigen i. S. d. § 549 Abs.2 BGB. Bei Gewerbemietverhältnissen richtet sich die sachliche Zuständigkeit gem. §§ 23 Nr.1, 71 Abs.1 GVG nach dem Streitwert, so dass bis einschließlich EUR 5.000,00 die Zuständigkeit des Amtsgerichts, ab EUR 5.000,01 diejenige des Landgerichts begründet ist.

Die Regelung des § 29a ZPO über die örtliche Zuständigkeit gilt hingegen nicht nur für Wohnraummietverhältnisse, sondern auch für Gewerbemietverhältnisse. Allerdings sind Wohnraummietverhältnisse i. S. d. § 549 Abs.2 BGB von § 29a ZPO nicht erfasst. Für diese richtet sich die örtliche Zuständigkeit in der Regel gem. §§ 12,13 ZPO nach dem Wohnsitz des Mieters.

Da unabhängig vom Streitwert stets das Amtsgericht zuständig ist, muss sich der Vermieter vor Gericht nicht anwaltlich vertreten lassen. Anwaltszwang besteht gem. § 78 Abs.1 ZPO grds. nämlich nur bei Verfahren vor den Land- und Oberlandesgerichten sowie vor dem Bundesgerichtshof.

Der notwendige Inhalt, den die vom Vermieter einzureichende Klageschrift enthalten muss, ergibt sich aus § 253 Abs.2 ZPO. Danach muss Die Klageschrift

• die Bezeichnung der Parteien und des Gerichts,
• die bestimmte Angabe des Gegenstandes und des Grundes des erhobenen

Anspruchs sowie

• einen bestimmten Antrag

enthalten.

Der Vermieter sollte bei der Klageerhebung nicht vergessen, die ihm gem. § 288 BGB zustehenden Verzugszinsen mit einzuklagen. Hierzu bedarf es einer detaillierten Darlegung, mit welchen Mietzinsraten der Mieter sich ab welchem Zeitpunkt in Verzug befindet. Zu ermitteln ist der Verzugsbeginn allerdings relativ leicht. Dieser tritt nämlich bei Mietzahlungen grds. mit Ablauf desjenigen Tages ein, an dem die Miete fällig ist. § 556 b Abs.1 BGB bestimmt insoweit, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. Für den Regelfall, in dem die Miete monatlich zu entrichten ist, hat dies zur Folge, dass der Mieter die Miete spätestens bis zum Ablauf des dritten Werktages des Monats im Voraus zu erbringen hat, für den sie geschuldet ist. Auch wenn § 556b Abs.1 BGB nur die Fälligkeit der Miete regelt, ergibt sich aus dem Zusammenspiel mit § 286 Abs.2 Nr.1 BGB, dass der Verzug ebenfalls mit Ablauf des dritten Werktages des Monats, für den die Miete geschuldet ist, eintritt. § 286 Abs.2 Nr.1 BGB bestimmt nämlich, dass es der grds. für den Verzugseintritt erforderlichen Mahnung nicht bedarf, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist. Ab dem, auf den dritten Werktag eines Monats folgenden Tag kann der Vermieter daher gem. § 288 Abs.1 BGB Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz verlangen, es sei denn, der Mieter kann nachweisen, dass er die Verspätung nicht zu vertreten hat (§ 286 Abs.4 BGB). Sind weder Vermieter noch Mieter Verbraucher, beträgt der Zinssatz gem. § 288 Abs.2 BGB sogar acht bzw. neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (vgl. die Übergangsregelung in Art. 229 § 34 EGBGB).

Sind auf der Mieterseite mehrere Personen am Mietverhältnis beteiligt, kann, muss der Vermieter jedoch nicht alle verklagen. Mehrere Mieter sind nämlich Gesamtschuldner i. S. d. § 421 BGB mit der Folge, dass der Vermieter jeden Einzelnen von ihnen auf die gesamte Summe verklagen kann. Verklagt der Vermieter hingegen alle oder zumindest mehrere Mieter zusammen, was ihm insbesondere bei zweifelhafter Zahlungsfähigkeit einzelner Mieter zu empfehlen ist, um einen Zahlungstitel gegen möglichst viele Schuldner zu erwirken, muss er die Mieter „als Gesamtschuldner“ verklagen. Diese Bezeichnung muss bereits im Klageantrag Erwähnung finden.

9. Schritt: Verbinden Sie die Zahlungsklage mit einer evtl. Räumungsklage

Hat der Vermieter den Zahlungsverzug zum Anlass genommen, dem Mieter gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB außerordentlich fristlos oder gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB ordentlich fristgerecht zu kündigen, und weigert sich der Mieter auszuziehen, sollte der Vermieter seine Klage auf rückständige Miete mit der erforderlich werdenden Räumungsklage verbinden. Eine derartige objektive Klagehäufung ist unter den Voraussetzungen des § 260 ZPO zulässig. Danach können mehrere Ansprüche des Klägers gegen denselben Beklagten in einer Klage verbunden werden, wenn für sämtliche Ansprüche das Prozessgericht zuständig und dieselbe Prozessart zulässig ist. Diese Voraussetzungen sind bei Wohnraummietverhältnissen regelmäßig gegeben, da sich auch die Zuständigkeit des Gerichts für die Räumungsklage bei Wohnraummietverhältnissen nach § 23 Nr. 2a GVG bzw. § 29a Abs. 1 ZPO richtet.

Die Verbindung von Zahlungs- und Räumungsklage ist nicht nur aus Gründen der Prozessökonomie ratsam. Sie ermöglicht es dem Vermieter außerdem, bei drohender Zahlungsunfähigkeit des Mieters Vorkehrungen zur Sicherung seiner Zahlungsansprüche zu treffen (vgl. dazu Schritt 11).

10. Schritt: Vergessen Sie evtl. Ansprüche auf Nutzungsentschädigung nicht

Ist das Mietverhältnis beendet, z.B. weil der Vermieter wegen Zahlungsverzugs des Mieters außerordentlich fristlos gekündigt hat, schuldet der Mieter ab dem ersten, auf den Beendigungszeitpunkt folgenden Tag keine Miete mehr. Nicht selten hat der Mieter jedoch die Wohnung vor oder zeitgleich mit dem Beendigungstermin noch nicht geräumt. Im Falle einer durch außerordentliche fristlose Kündigung eingetretenen Beendigung ist dies sogar der Regelfall. Enthält der Mieter die Mietsache dem Vermieter vor, was der Fall ist, wenn der Mieter seine Rückgabepflicht aus § 546 Abs.1 BGB nicht erfüllt und das Unterlassen der Rückgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (vgl. BGH, Urteil vom 01. 03. 2007 – IX ZR 81/05), kann der Vermieter von dem Mieter gem. § 546a Abs.1 BGB eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarte Miete oder derjenigen Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Zu den Einzelheiten des Anspruchs auf Nutzungsentschädigung erfahren Sie mehr in unserem Artikel: „Nutzungsentschädigung durch den Mieter nach Kündigung wegen Zahlungsverzugs.“ Bestehen Ansprüche auf Nutzungsentschädigung oder ist zu befürchten, dass sich der Mieter erst künftig fällig werdenden Ansprüchen entziehen wird (vgl. § 259 ZPO), sollte der Vermieter diese Ansprüche zusammen mit der Klage auf Zahlung rückständiger Miete und ggf. der Räumungsklage geltend machen.

11. Schritt: Prüfen Sie im Falle einer mit der Räumungsklage verbundenen Zahlungsklage, ob ein Antrag auf Erlass einer Anordnung zur Sicherung der Nutzungsentschädigungsansprüche erfolgversprechend ist

Um den Vermieter vor einem Ausfall mit seinen Zahlungsansprüchen im Falle einer späteren Insolvenz des Mieters zu schützen, hat der Gesetzgeber in § 283a ZPO für den Vermieter die Möglichkeit geschaffen, bereits während des laufenden Verfahrens den Erlass einer Sicherungsanordnung zu beantragen.

Die Voraussetzungen, die hierfür vorliegen müssen, ergeben sich aus § 283a Abs.1 S.1 ZPO. Danach ordnet das Gericht die Sicherheitsleistung an, wenn

• es sich bei den zu sichernden Forderungen um Geldforderungen handelt, die bereits Gegenstand einer Zahlungsklage des Vermieters sind, und die nach Rechtshängigkeit der Zahlungsklage, aber vor dem Erlass der Sicherungsanordnung fällig geworden sind (vgl. BT-Drs. 17/10485 S. 28),
• die Zahlungsklage mit der Räumungsklage verbunden ist,
• die Zahlungsklage hohe Aussicht auf Erfolg hat und
• die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt

Weitere Einzelheiten zur Sicherungsanordnung können Sie in unserem Artikel: „Sicherungsanordnung im Räumungsprozess – So sichern Vermieter ihre Rechte“ nachlesen.

Liegen die Voraussetzungen des § 283a Abs.1 S.1 ZPO vor, sollte der Vermieter den Antrag stellen, zumal hierfür weder zusätzliche Gerichts- noch zusätzliche Rechtsanwaltskosten anfallen.

Zu beachten ist jedoch, dass durch die Sicherungsanordnung grds. keine Ansprüche auf rückständige Miete gesichert werden können, da § 283a ZPO zum einen ein beendetes Mietverhältnis und zum anderen den Eintritt der Fälligkeit der zu sichernden Zahlungsansprüche nach Rechtshängigkeit der Klage voraussetzt. Dies trifft auf Mietzinsansprüche, die zusammen mit der Räumungsklage -und damit zwangsläufig nach der Beendigung des Mietverhältnisses – eingeklagt werden, nicht zu, so dass Gegenstand der Sicherungsanordnung in der Regel Nutzungsentschädigungsansprüche oder Schadensersatzansprüche sind.

12. Schritt: Betreiben Sie die Zwangsvollstreckung aus dem Zahlungstitel, wenn der Mieter nicht freiwillig zahlt

Lässt sich der Mieter auch von dem Zahlungstitel nicht beeindrucken und weigert sich weiterhin, die rückständige Miete und ggf. eine Nutzungsentschädigung zu zahlen, muss der Vermieter aus dem Urteil bzw. dem Vollstreckungsbescheid (vgl. Schritt 7) die Zwangsvollstreckung betreiben.

Gegenstand der Zwangsvollstreckung können entweder bewegliche Sachen (vgl. §§ 808 ff. ZPO), Forderungen und andere Vermögensrechte (vgl. §§ 828 ff. ZPO) oder das unbewegliche Vermögen (vgl. §§ 864 ff. ZPO) sein.

Je nachdem, in welchen Gegenstand die Vollstreckung erfolgen soll, muss der Vermieter entweder den Gerichtsvollzieher oder das Vollstreckungsgericht beauftragen. Während der Gerichtsvollzieher für die Vollstreckung in bewegliche Sachen zuständig ist (vg. § 808 ZPO), erfolgt die Vollstreckung in Forderungen und andere Vermögenswerte (vgl. § 828 ZPO) sowie diejenige in das unbewegliche Vermögen (vgl. § 1 Abs.1 ZVG; beachte jedoch die Ausnahme in § 867 ZPO, der die Zuständigkeit des Grundbuchamtes für die Eintragung einer Zwangshypothek vorsieht) durch das Vollstreckungsgericht. Vollstreckungsgericht ist gem. § 764 Abs.2 ZPO das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Vollstreckungsverfahren stattfinden soll.

Die Einzelheiten des Vollstreckungsverfahrens können hier nicht alle dargelegt werden. Wichtig zu wissen ist es jedoch für den Vermieter, dass die Zwangsvollstreckung – ganz gleich durch welches Vollstreckungsorgan und in welchen Vermögensgegenstand sie erfolgt- erst beginnen kann, wenn

• der erwirkte Vollstreckungstitel (im Falle einer Vollstreckung vor Rechtskraft) für vorläufig vollstreckbar erklärt worden ist (was nach den §§ 708 ff. ZPO ohne oder gegen Sicherheitsleistung regelmäßig im Urteil geschieht),
• dem Vermieter eine Vollstreckungsklausel erteilt wurde (vgl. § 724 ZPO) und
• das Urteil bzw. der Vollstreckungsbescheid dem Mieter bereits zugestellt worden ist oder die Zustellung spätestens mit dem Beginn der Zwangsvollstreckung erfolgt (vgl. § 750 Abs.1 ZPO).

Die Kosten der Zwangsvollstreckung fallen gem. § 788 Abs.1 S.1 ZPO dem Mieter als Vollstreckungsschuldner zur Last. Dies ändert allerdings nichts daran, dass der Vermieter die voraussichtlich entstehenden Kosten vorschießen muss. Erst dann nämlich wird der Gerichtsvollzieher (vgl. § 4 Abs.1 S.1 und S. 2 Gerichtsvollzieherkostengesetz) bzw. das Vollstreckungsgericht (vgl. § 12 Abs.6 GKG) tätig. Um diese Kosten vom Mieter erstattet zu bekommen, muss der Vermieter keinen weiteren Titel erwirken. Vielmehr werden diese Kosten gem. § 788 Abs.1 S.1 ZPO zusammen mit dem zur Zwangsvollstreckung stehenden Anspruch beigetrieben.

Da bei jeder Zwangsvollstreckung die Gefahr besteht, dass kein oder nicht ausreichend pfändbares Vermögen des Mieters vorhanden ist, sollte der Vermieter insbesondere deshalb, weil er die Kosten vorzuschießen hat, versuchen, sich bereits vor Beginn etwaiger Vollstreckungsmaßnahmen ein Bild von der Vermögenssituation des Mieters zu verschaffen. Dies kann der Vermieter seit dem 01.01.2013 auch ohne konkrete Anhaltspunkte für unzureichendes Vermögen dadurch erreichen, dass der mit der Vollstreckung beauftragte Gerichtsvollzieher noch vor der Einleitung konkreter Vollstreckungsmaßnahmen gem. § 802a Abs.2 Nr.2 ZPO i. V. m. § 802c ZPO eine Vermögensauskunft des Mieters einholt, in dem der Mieter alle ihm gehörenden Vermögensgegenstände anzugeben hat (vgl. § 802c Abs.2 S.1 ZPO).

Neues Produkt: Voraussetzungen für eine Räumungsklage prüfen (für Vermieter)